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【摘要】国家对保障性住房的开发力度越来越大，如何促使保障性住房建设与市场的良性发展，切实为保障群体提供住房，文中从三方面阐述影响保障性住房良性发展的因素，并且给出一些保障性住房建设与相关行业协调发展的机遇与挑战。通过分析研究，为我国保障性住房建设良性发展提供指导。
【关键词】保障性住房；影响因素；良性发展
1 引言
保障性住房的惠及群体是中低收入家庭，他们主要依靠城市公共交通来来完成工作、就学和就医等事项，也正是这类群体需要更便捷、低成本的交通条件。在供应土地与规划、融资等方面完备的情况下，建立完善科学的总格管理运行体系。从而促进保障性住房居民、就业、交通、城市发展相结合的态势，提升保障性住房及其他住房的协调健康发展。因此，要想使得保障性住房的可持续发展，就要合理选择地理位置和区位条件。
保障性住房和城市规划的协调发展。保障性住房建设是一种福利性质的社会举措，其社会效益最大化使其根本目的，目前城市中去工业化功能、新增郊区居民等趋势的发展，使得城市空间布局和人口布局发生了变化，因此，保障性住房的建设应该和城市空间的发展相协调。
2 影响因素
对于保障性住房的惠及群体来讲，能够解决住房问题的同时，是否造成生活或工作中更大的不便是他们主要考虑的问题，对于城市总体发展来说，保障性住房建设是否符合城市在一定时期内的总体规划以及发展思路。要想使得保障性住房真正实现可持续发展的目标，就应该注意其地理位置的选择，即便是地理位置不可更换，也要注意适度在保障性住房开发地区提供更多的就业机会、生活设施以及交通线的延伸，为可持续性保障性住房提供“保障”。目前国内外保障性住房建设考虑到成本、城市平衡发展等因素的限制，多选择在城市边缘地带、城乡结合地区或发展相对迟缓的地区进行兴建，造成配套设施不完善、交通条件不便利，增加出行和生活成本等问题。
对于保障性住房的惠及群体来说，合理的地理位置或区位选择就是平衡就业、居住问题和城市发展的关键影响因素，良好的交通条件、完善的社区配套设施、良好的社会信息化支持以及合理的空间和产业布局是衡量地理位置选择好坏的重要决定条件。
保障性住房通常以低租金、低于市场价等形式提供给中低收入家庭，不论从建设成本、配套设施、后期物业、装修工艺与材料、制度运行等方面考虑，都在限制成本。但是保障性住房的“低价”并不是牺牲住房建设质量为代价的，即不是降低建设质量。从日本公共住房建设状况分析可以得出，不论公共住房马上投入使用入住，还是暂时或长期搁置，都需要按照严格标准进行设计、施工和后期维护，包括隔音、通风、采光等功能方面的需求都不能节省，这是保障性住房能够实现可持续发展的重要前提条件。
保障性住房的建设质量属于住房的物理指标，其精神指标同等重要，例如城市文化发展的体现、生态环境的改进、邻里交往的顺畅、安全有序的后期物业管理以及不同生活群体的混合都属于住宅的精神指标。所以，居住质量包括了狭义的建设质量和住户的生活质量，缺一不可，是评价保障性住房建设是否真正为惠及群体解决住房问题的重要标志。
不同类型住户的和谐共处是保障性住房顺利实施乃至社会稳定的重要因素，为了使得特殊群体接受、认可、使用保障性住房，才能让保障性住房建设实现可持续发展，才能得到更高的评价和发展。
国内外的保障性住房建设目的来看，惠及对象主要是中低收入家庭，在一些国家，通过几十年的快速健康发展，也有中高收入家庭参与其中。因此，为扩大保障性住房的惠及范围，随着居民收入的增长，实现从租住房屋向拥有私人房产的局面过渡，多元化的保障性住房建设类型可以有效解决该问题。
目前我国的保障性住房建设仍然缺乏一种长效的运营和管理机制，缺乏保障性住房建设和城市发展、商品房建设的协调，或者保障性住房建设只是临时性解决特定人群的住房问题，随着时间推移，政策和制度能否仍然具有效力和保障是个关键问题。
编织保障性住房建设规划与政策是一个重要保障，但更重要的是有一个完善的长效机制，包括了保障性住房总体规划、项目设计、项目管理、融资运营、准入和退出管理制度、新技术的融入与实践、土地审批政策以及合理的供需标准设定和分配方案等。只有建立保障性住房建设的长效机制，才能让政府主体参与运营管理模式向外拓展延伸，才能让特定群体真正得到实惠，才能使得更多的社会群体对保障性住房的接受和使用。
3保障性住房建设与相关产业协调发展
保障性住房的特点给住宅产业化提供了肥沃土壤。施工效率大大提高，住宅产业化的实施就意味着构件在工厂制作好，不受施工场地和环境的限制，并且现场装配和工厂预制的时间可以交叉进行，将有效缩短工期，但是造价也会提高一部分，从美国、欧洲、日本等地的应用来看，工业化住宅的造价比传统施工方式要高，例如日本的住宅产业化成本要比传统住宅成本高15%-20%，虽然造价高一些，但是其构件生产便于管理，质量可以有力保障等因素，而传统湿作业的施工方式中施工人员技术水平，受到环境限制等因素，不利于保障性住房的建设和质量提高。从目前保障性住房的数量和质量上都有提升的空间，住宅产业化包含着先进的生产技術，即预制装配式的建筑，将其引入到保障性住房建设中将会对住房建设数量和质量提供强有力保障。同时也要加快配套法律法规的保障，逐步推行《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》，通过政策法规建立长效机制，对保障性住房建设相关事项进行支持规范，使得技术开发、推广以及创新得到有力发展与保障。
调整住宅产业化的发展思路，地方兴建构件加工厂，让建设住房定位在中低档水平。目前从一些住宅产业化的试点来看，其出售价格均略高于普通商品房的价格，使得在保障性住房中的应用难度加大，只有调整住宅产业化的发展思路，定位面向中低档住宅，才能得到更多的推广。
通过技术手段，充分利用室外资源，例如采用合理的表观设计、较大的进深、选取合理的交换机、太阳能设备位置，充分利用自然资源。通过设置绿色走廊、开间以及步道等措施将外部环境引入，并加强与内部环境相结合，构建完整的住宅环境体系。采用多种渗水透水设施，包括硬质材料进行地面铺砌，同时采用渗水性材料，排水管也采用渗透管或穿孔管，将渗水透水和顺畅排放同时兼备，安置雨水收集系统，加强再生利用，进一步节约用水，充分利用现有水资源。选择可循环再生材料，日久降解时不对环境产生污染。绿色节能保障性住房并不是意味着高科技的简单堆彻，要选择合理适中的材料和品质以达到平衡。便捷的交通条件是绿色节能保障性住房的另一考核条件，目前我国的保障性住房建设在城市边缘或铁路沿线，如何加强住宅小区和城市中心的规划设计已经迫在眉睫，同时也影响着保障性住房建设的覆盖范围和住户的认可度。
参考文献
[1] 邓 靖，罗继润. 保障性住房标准及设计探讨[J]. 住宅科技，2009(9): 25-29.
[2] 鞠树森，刘丹丹. 保障性住房厨房卫生间建筑与设备管线的协调研究[J]. 中国住宅设施，2009(9): 39-41.
[3] 刘丰，王磊. 保障性住房档案的数字化管理[J]. 山西档案，2008(5): 38-39.
[4] 陈乃栋，赵蕾，郑晓华，等. 保障性住房的规划选址研究——南京市的实践与思考[J]. 新东方，2011(10): 7-9.
【关键词】保障性住房；影响因素；良性发展
1 引言
保障性住房的惠及群体是中低收入家庭，他们主要依靠城市公共交通来来完成工作、就学和就医等事项，也正是这类群体需要更便捷、低成本的交通条件。在供应土地与规划、融资等方面完备的情况下，建立完善科学的总格管理运行体系。从而促进保障性住房居民、就业、交通、城市发展相结合的态势，提升保障性住房及其他住房的协调健康发展。因此，要想使得保障性住房的可持续发展，就要合理选择地理位置和区位条件。
保障性住房和城市规划的协调发展。保障性住房建设是一种福利性质的社会举措，其社会效益最大化使其根本目的，目前城市中去工业化功能、新增郊区居民等趋势的发展，使得城市空间布局和人口布局发生了变化，因此，保障性住房的建设应该和城市空间的发展相协调。
2 影响因素
对于保障性住房的惠及群体来讲，能够解决住房问题的同时，是否造成生活或工作中更大的不便是他们主要考虑的问题，对于城市总体发展来说，保障性住房建设是否符合城市在一定时期内的总体规划以及发展思路。要想使得保障性住房真正实现可持续发展的目标，就应该注意其地理位置的选择，即便是地理位置不可更换，也要注意适度在保障性住房开发地区提供更多的就业机会、生活设施以及交通线的延伸，为可持续性保障性住房提供“保障”。目前国内外保障性住房建设考虑到成本、城市平衡发展等因素的限制，多选择在城市边缘地带、城乡结合地区或发展相对迟缓的地区进行兴建，造成配套设施不完善、交通条件不便利，增加出行和生活成本等问题。
对于保障性住房的惠及群体来说，合理的地理位置或区位选择就是平衡就业、居住问题和城市发展的关键影响因素，良好的交通条件、完善的社区配套设施、良好的社会信息化支持以及合理的空间和产业布局是衡量地理位置选择好坏的重要决定条件。
保障性住房通常以低租金、低于市场价等形式提供给中低收入家庭，不论从建设成本、配套设施、后期物业、装修工艺与材料、制度运行等方面考虑，都在限制成本。但是保障性住房的“低价”并不是牺牲住房建设质量为代价的，即不是降低建设质量。从日本公共住房建设状况分析可以得出，不论公共住房马上投入使用入住，还是暂时或长期搁置，都需要按照严格标准进行设计、施工和后期维护，包括隔音、通风、采光等功能方面的需求都不能节省，这是保障性住房能够实现可持续发展的重要前提条件。
保障性住房的建设质量属于住房的物理指标，其精神指标同等重要，例如城市文化发展的体现、生态环境的改进、邻里交往的顺畅、安全有序的后期物业管理以及不同生活群体的混合都属于住宅的精神指标。所以，居住质量包括了狭义的建设质量和住户的生活质量，缺一不可，是评价保障性住房建设是否真正为惠及群体解决住房问题的重要标志。
不同类型住户的和谐共处是保障性住房顺利实施乃至社会稳定的重要因素，为了使得特殊群体接受、认可、使用保障性住房，才能让保障性住房建设实现可持续发展，才能得到更高的评价和发展。
国内外的保障性住房建设目的来看，惠及对象主要是中低收入家庭，在一些国家，通过几十年的快速健康发展，也有中高收入家庭参与其中。因此，为扩大保障性住房的惠及范围，随着居民收入的增长，实现从租住房屋向拥有私人房产的局面过渡，多元化的保障性住房建设类型可以有效解决该问题。
目前我国的保障性住房建设仍然缺乏一种长效的运营和管理机制，缺乏保障性住房建设和城市发展、商品房建设的协调，或者保障性住房建设只是临时性解决特定人群的住房问题，随着时间推移，政策和制度能否仍然具有效力和保障是个关键问题。
编织保障性住房建设规划与政策是一个重要保障，但更重要的是有一个完善的长效机制，包括了保障性住房总体规划、项目设计、项目管理、融资运营、准入和退出管理制度、新技术的融入与实践、土地审批政策以及合理的供需标准设定和分配方案等。只有建立保障性住房建设的长效机制，才能让政府主体参与运营管理模式向外拓展延伸，才能让特定群体真正得到实惠，才能使得更多的社会群体对保障性住房的接受和使用。
3保障性住房建设与相关产业协调发展
保障性住房的特点给住宅产业化提供了肥沃土壤。施工效率大大提高，住宅产业化的实施就意味着构件在工厂制作好，不受施工场地和环境的限制，并且现场装配和工厂预制的时间可以交叉进行，将有效缩短工期，但是造价也会提高一部分，从美国、欧洲、日本等地的应用来看，工业化住宅的造价比传统施工方式要高，例如日本的住宅产业化成本要比传统住宅成本高15%-20%，虽然造价高一些，但是其构件生产便于管理，质量可以有力保障等因素，而传统湿作业的施工方式中施工人员技术水平，受到环境限制等因素，不利于保障性住房的建设和质量提高。从目前保障性住房的数量和质量上都有提升的空间，住宅产业化包含着先进的生产技術，即预制装配式的建筑，将其引入到保障性住房建设中将会对住房建设数量和质量提供强有力保障。同时也要加快配套法律法规的保障，逐步推行《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》，通过政策法规建立长效机制，对保障性住房建设相关事项进行支持规范，使得技术开发、推广以及创新得到有力发展与保障。
调整住宅产业化的发展思路，地方兴建构件加工厂，让建设住房定位在中低档水平。目前从一些住宅产业化的试点来看，其出售价格均略高于普通商品房的价格，使得在保障性住房中的应用难度加大，只有调整住宅产业化的发展思路，定位面向中低档住宅，才能得到更多的推广。
通过技术手段，充分利用室外资源，例如采用合理的表观设计、较大的进深、选取合理的交换机、太阳能设备位置，充分利用自然资源。通过设置绿色走廊、开间以及步道等措施将外部环境引入，并加强与内部环境相结合，构建完整的住宅环境体系。采用多种渗水透水设施，包括硬质材料进行地面铺砌，同时采用渗水性材料，排水管也采用渗透管或穿孔管，将渗水透水和顺畅排放同时兼备，安置雨水收集系统，加强再生利用，进一步节约用水，充分利用现有水资源。选择可循环再生材料，日久降解时不对环境产生污染。绿色节能保障性住房并不是意味着高科技的简单堆彻，要选择合理适中的材料和品质以达到平衡。便捷的交通条件是绿色节能保障性住房的另一考核条件，目前我国的保障性住房建设在城市边缘或铁路沿线，如何加强住宅小区和城市中心的规划设计已经迫在眉睫，同时也影响着保障性住房建设的覆盖范围和住户的认可度。
参考文献
[1] 邓 靖，罗继润. 保障性住房标准及设计探讨[J]. 住宅科技，2009(9): 25-29.
[2] 鞠树森，刘丹丹. 保障性住房厨房卫生间建筑与设备管线的协调研究[J]. 中国住宅设施，2009(9): 39-41.
[3] 刘丰，王磊. 保障性住房档案的数字化管理[J]. 山西档案，2008(5): 38-39.
[4] 陈乃栋，赵蕾，郑晓华，等. 保障性住房的规划选址研究——南京市的实践与思考[J]. 新东方，2011(10): 7-9.