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摘 要：目前，我国房地产业存在融资难度过大、融资渠道单一和没有完善房地产金融市场体系等方面的问题。该文从房地产融资问题的现实出发，分析了房地产融资问题产生的原因，并提出了几点建议。
关键词：房地产业；融资问题；现状
对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业，需要充足的资金来支持其运行和发展，随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题，才能促进房地产健康快速的发展。
一、目前我国房地产业融资问题的现状
（一）房地产业融资难度大
目前，我国房地产业普遍存在融资难度大的问题，特别是国家121文件发出后，银行利率提升，房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难，而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响，就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。
（二）缺乏完善的房地产金融体系
在我国，多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成，面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象；房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效；多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等，这些都导致房地产金融面临风险。
（三）可利用的融资渠道单一
目前融资渠道单一，主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
（一）房地产金融市场不完善
房地产金融市场的完善，对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重，虽然房地产信托在迅速发展，但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下，只有少数房地产公司在证券市场上市融资，缺乏一定量的资金的支持，无法保证资金运行的质量。
（二）房地产自身管理不到位
我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款，由于市场竞争加剧，利润空间压缩，造成资金的自我积累能力下降。并且，大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制，财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱，对于国外资本大量涌入，没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。
（三）缺乏国家法律法规的有效监管
近些年来，房地产业竞争愈演愈烈，面对不断降低的利润空间，房地产业面临的风险也越来越大，加上房屋空置率长期居高不下，造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题，我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统，因此在实施过程中会比较困难，对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用，也使金融创新面临无法可依的困境。
（四）缺乏专业的资金运作人才
目前，我国房地产业起步较晚，也还没形成较大的规模，特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终，并且它本身也存在着一定的风险，这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金，防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足，致使这方面的人才还很缺乏。
三、改善房地产融资问题的策略
（一）加强政府政策扶持和法规建设
房地产是一个需要大量资金，并具有高风险的行业，需要政府投入足够的政策扶持，政府可以通过制定有效的政策措施，直接或间接的对其进行调控，如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法，如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等，有效的规范房地产市场运作，促进房地产金融的健康发展。
（二）完善房地产业的自身管理机制
学习国外先进的管理理念，结合我国目前房地产业的实际情况，完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构，使其向扁平化结构发展，并建立健全的内部监督机构；实施有效的内部控制机制，完善内部审计，加强对财务的管理，提高财务的利用效率；建立风险预警和风险规避机制；同时，加强对房地产财务信息的披露。
（三）使用多种融资方式
在融资方面，国外有许多先进的方式值得借鉴，我国也应该进一步完善房地产融资市场，建立多种融资渠道，比如：①发展房地产信托投资，通过信托产品的深化开发，达到降低投资风险提高收益的目的；②发行房地产债券，面向社会融资；③与金融保险业合作，推进房地产业与保险业的结合，共同进行房地产开发；④开展租赁融资，在建设前与租户签订长期的合同；⑤实施海外融资。
（四）增加在人才培养上的投入
房地产投资本身是一个专业化很强的领域，它需要有专门的人才，特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养，投入资金对他们进行专业化的培训，同时实施有效的激励机制，这样有利于激发他们的积极性，提高工作效率，减少不必要的风险。
四、结束语
我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设，加强内部管理，提高对专业人才培养的力度。
参考文献：
[1]宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-13.
[2]李超，张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济，2009,(8).
[3]陈永鸿.论房地产企业传统融资模式[J].房地产开发,2009,(11).
[4]倪智勇.浅析房地产企业融资策略和融资风险防范[J]．新会计,2010,（1）.
[5]毕宁，李永杰.RETIS在我国发展的可行性分析及政策研究[J]．商场现代化,2010,（4）．
(编辑：LP)
关键词：房地产业；融资问题；现状
对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业，需要充足的资金来支持其运行和发展，随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题，才能促进房地产健康快速的发展。
一、目前我国房地产业融资问题的现状
（一）房地产业融资难度大
目前，我国房地产业普遍存在融资难度大的问题，特别是国家121文件发出后，银行利率提升，房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难，而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响，就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。
（二）缺乏完善的房地产金融体系
在我国，多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成，面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象；房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效；多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等，这些都导致房地产金融面临风险。
（三）可利用的融资渠道单一
目前融资渠道单一，主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
（一）房地产金融市场不完善
房地产金融市场的完善，对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重，虽然房地产信托在迅速发展，但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下，只有少数房地产公司在证券市场上市融资，缺乏一定量的资金的支持，无法保证资金运行的质量。
（二）房地产自身管理不到位
我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款，由于市场竞争加剧，利润空间压缩，造成资金的自我积累能力下降。并且，大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制，财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱，对于国外资本大量涌入，没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。
（三）缺乏国家法律法规的有效监管
近些年来，房地产业竞争愈演愈烈，面对不断降低的利润空间，房地产业面临的风险也越来越大，加上房屋空置率长期居高不下，造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题，我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统，因此在实施过程中会比较困难，对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用，也使金融创新面临无法可依的困境。
（四）缺乏专业的资金运作人才
目前，我国房地产业起步较晚，也还没形成较大的规模，特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终，并且它本身也存在着一定的风险，这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金，防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足，致使这方面的人才还很缺乏。
三、改善房地产融资问题的策略
（一）加强政府政策扶持和法规建设
房地产是一个需要大量资金，并具有高风险的行业，需要政府投入足够的政策扶持，政府可以通过制定有效的政策措施，直接或间接的对其进行调控，如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法，如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等，有效的规范房地产市场运作，促进房地产金融的健康发展。
（二）完善房地产业的自身管理机制
学习国外先进的管理理念，结合我国目前房地产业的实际情况，完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构，使其向扁平化结构发展，并建立健全的内部监督机构；实施有效的内部控制机制，完善内部审计，加强对财务的管理，提高财务的利用效率；建立风险预警和风险规避机制；同时，加强对房地产财务信息的披露。
（三）使用多种融资方式
在融资方面，国外有许多先进的方式值得借鉴，我国也应该进一步完善房地产融资市场，建立多种融资渠道，比如：①发展房地产信托投资，通过信托产品的深化开发，达到降低投资风险提高收益的目的；②发行房地产债券，面向社会融资；③与金融保险业合作，推进房地产业与保险业的结合，共同进行房地产开发；④开展租赁融资，在建设前与租户签订长期的合同；⑤实施海外融资。
（四）增加在人才培养上的投入
房地产投资本身是一个专业化很强的领域，它需要有专门的人才，特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养，投入资金对他们进行专业化的培训，同时实施有效的激励机制，这样有利于激发他们的积极性，提高工作效率，减少不必要的风险。
四、结束语
我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设，加强内部管理，提高对专业人才培养的力度。
参考文献：
[1]宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-13.
[2]李超，张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济，2009,(8).
[3]陈永鸿.论房地产企业传统融资模式[J].房地产开发,2009,(11).
[4]倪智勇.浅析房地产企业融资策略和融资风险防范[J]．新会计,2010,（1）.
[5]毕宁，李永杰.RETIS在我国发展的可行性分析及政策研究[J]．商场现代化,2010,（4）．
(编辑：LP)