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摘 要：三农问题一直是党和国家工作的重心，如何从我国实际情况出发，制定切实可行的法律，妥善解决农村房屋买卖纠纷问题具有现实的实践价值。本文首先介绍了我国农村房屋买卖合同的现状。其次，本文分析了我国农村房屋买卖合同纠纷的原因。最后，对如何解决我国农村房屋买卖合同纠纷提出建议。
关键词：农村；房屋买卖合同；法律规制
一、我国农村房屋买卖合同的现状
在我国《城市房地产法》调整城市房屋的买卖交易，其程序非常的严密，过户登记是其非常重要的程序。而在农村，房屋买卖与城市房屋买卖形式却非常不同，在农村，一般是买卖双方签订签订购房协议，更有甚者是口头协议，买卖双方的身份也比较复杂，有本集体经济组织内部的买卖，本集体经济组织与其他经济组织的买卖交易，还有本集体经济组织与城镇居民的交易。
目前的法律规定，农村房屋交易应当具备以下几点：买卖双方属于同一集体经济组织，买方无其他房产，所购房产的面积应符合当地的相关规定，转让房产需有政府的批准，买卖房屋需提出申请，政府需对买卖的房屋是否符合以上规定进行审查，房屋买卖合同需经过批准才能生效，没经过批准，房屋买卖合同不能生效。法院对房屋买卖纠纷的处理存在以下几种意见：第一，认定房屋买卖合同一律无效，北京高院认为房屋买卖不能不卖地，只卖房，我国不允许私人之间买卖宅基地，故此买卖合同不能生效。第二，认定房屋买卖合同一律有效，此观点认为，买卖合同与无权的转移是分开的，房屋是村民自己的财产，村民应具有处分权且是完全处分权，房屋买卖合同只要符合合同的成立要件就应有效，过户与否并不影响买卖合同的效力。故此类合同应认定为有效。第三，原则上無效，特殊情况有效。此观点认为同属一个村民委员会的才有效。
二、我国农村房屋买卖合同纠纷的原因分析
我国农村房屋买卖合同纠纷其根本原因是调整农村房屋买卖法律规范模糊不确切。其主要原因是缺失农村房屋买卖登记制度。其直接原因是农村房屋买卖当事人为追逐不当利益而背弃诚信。
我国在土地上采取农村与城市不同的土地政策，这造成我国城市与农村的房屋买卖呈现不同的形式。农村的房屋分为两个部分，第一部分为宅基地，第二部分为宅基地上的房屋。毋庸置疑房屋为村民的私有财产，而房屋占有的宅基地则相对复杂。集体组织拥有宅基地的所有权但村民自己拥有宅基地的使用权，所以农村房屋的产权结构比较复杂。因所有权与使用权分离，因此也加大了农村房屋流转的难度。
三、解决我国农村房屋买卖合同纠纷的建议
尽快对农村房屋买卖合同相关的法律法规加以完善。第一，立法机关应对农村房屋买卖合同的效力制定一个清楚的法律界定。第二，因法律的完善不是一蹴而就的事情，立法又应跟上社会的发展速度，这样我们可通过司法解释来弥补法律的漏洞。在我国全国人大常委会行使司法解释权，在无明确的法律对宅基地使用权及房屋买卖进行规范时，全国人大常委会课通过司法解释对农村房屋卖合同，宅基地使用权的流转，及相关程序性问题作出说明。这样买卖双方都有法可依，司法机关也可因司法解释的指引而防止判决 的不公平。
在司法实践中，应确保法治的统一性，防止同案不同判，有损司法的权威性。司法实践中的审判实践的混乱加剧了纠纷解决的难度，例如，在同一类型的案件中，有的法院判决房屋买卖合同一律无效，有的法院判决买卖合同一律有效，而有的法院判决原则无效，特殊情况有效。这种不统一的判决对法制的统一性与严肃性是一种极大的破坏，因此，对同案不同判现象要极力避免，以使在法律纠纷解决时更好地维护双方的利益，要实现此目标可从以下几个方面努力：首先，最高人民法院和最高人民检察院应针对农村房屋买卖和宅基地问题制定出统一的司法解释，以此来引导基层法院的审判活动。其次，法院不能在法律规定不明确的情况下随意的处理案件，轻易地做出判决，而应注意此类案件相应的法律效果与社会效果，权衡双方的利益，充分考虑双方当事人的过错，尽可能的做到审判的公平。
应城市房屋买卖一样在物权变动上建立清晰的登记制度。我国的不动产物权变动要求通过登记来实现公示的效果，我国农村也应借鉴城市房屋登记制度，这样有利于农村房屋的健康流转。有利于农村经济的发展。要实现这个目标可从以下几个方面着手：首先，应确定农村房屋变动的登记机构。其次，农村房屋买卖的当事人应向房屋所在的登记机关提出书面申请，同时需提供相应的必要的证件等。有登记管辖权的机关应受理当事人的申请，并可收取法定的登记费用。
国家应该放宽宅基地转让的限制，减轻房屋交易受到的束缚。曾先法律应给予农村村民与城市居民在处理自己私有房屋当面相同的权利。国家应开放宅基地的流转，这样有利于目前的现状。
在房屋拆迁产生的买卖纠纷中应维护诚实信用原则。诚实信用原则是民法的基本原则也是市场经济的基本规则，农村房屋买卖纠纷中多是因为卖方违反诚实信用原则，钻法律的漏洞，无效合同的处理应更多的保护买方的利益，例如补偿款的分配，应结合案情给予买方更多的补偿款，这样更符合诚实信用基本原则的宗旨。
四、结束语
我国农村经济的发展已经发生了重大的变化，经济快速发展的同时相关的问题也急需解决，农村房屋买卖合同纠纷法律规制已经成为目前急需解决的时候，相关部门必须加以重视，事物的发展需要一个过程，法律、法规的完善也不例外，这需要党和政府以人民利益出发，以法律手段来解决这个问题，相信这一问题会逐步的解决，这将为我国农村的经济发展提供助力。
参考文献：
[1]张庆华.土地物权疑难法律问题解析[M].法律出版社， 2007.
[2]邓基联.房屋买卖合同纠纷[M].法律出版社，2009.
[3]孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院报， 2010.
作者简介：
杨越明（1989～），辽宁沈阳人，辽宁大学2013级法律硕士（非法学）专业硕士研究生。
关键词：农村；房屋买卖合同；法律规制
一、我国农村房屋买卖合同的现状
在我国《城市房地产法》调整城市房屋的买卖交易，其程序非常的严密，过户登记是其非常重要的程序。而在农村，房屋买卖与城市房屋买卖形式却非常不同，在农村，一般是买卖双方签订签订购房协议，更有甚者是口头协议，买卖双方的身份也比较复杂，有本集体经济组织内部的买卖，本集体经济组织与其他经济组织的买卖交易，还有本集体经济组织与城镇居民的交易。
目前的法律规定，农村房屋交易应当具备以下几点：买卖双方属于同一集体经济组织，买方无其他房产，所购房产的面积应符合当地的相关规定，转让房产需有政府的批准，买卖房屋需提出申请，政府需对买卖的房屋是否符合以上规定进行审查，房屋买卖合同需经过批准才能生效，没经过批准，房屋买卖合同不能生效。法院对房屋买卖纠纷的处理存在以下几种意见：第一，认定房屋买卖合同一律无效，北京高院认为房屋买卖不能不卖地，只卖房，我国不允许私人之间买卖宅基地，故此买卖合同不能生效。第二，认定房屋买卖合同一律有效，此观点认为，买卖合同与无权的转移是分开的，房屋是村民自己的财产，村民应具有处分权且是完全处分权，房屋买卖合同只要符合合同的成立要件就应有效，过户与否并不影响买卖合同的效力。故此类合同应认定为有效。第三，原则上無效，特殊情况有效。此观点认为同属一个村民委员会的才有效。
二、我国农村房屋买卖合同纠纷的原因分析
我国农村房屋买卖合同纠纷其根本原因是调整农村房屋买卖法律规范模糊不确切。其主要原因是缺失农村房屋买卖登记制度。其直接原因是农村房屋买卖当事人为追逐不当利益而背弃诚信。
我国在土地上采取农村与城市不同的土地政策，这造成我国城市与农村的房屋买卖呈现不同的形式。农村的房屋分为两个部分，第一部分为宅基地，第二部分为宅基地上的房屋。毋庸置疑房屋为村民的私有财产，而房屋占有的宅基地则相对复杂。集体组织拥有宅基地的所有权但村民自己拥有宅基地的使用权，所以农村房屋的产权结构比较复杂。因所有权与使用权分离，因此也加大了农村房屋流转的难度。
三、解决我国农村房屋买卖合同纠纷的建议
尽快对农村房屋买卖合同相关的法律法规加以完善。第一，立法机关应对农村房屋买卖合同的效力制定一个清楚的法律界定。第二，因法律的完善不是一蹴而就的事情，立法又应跟上社会的发展速度，这样我们可通过司法解释来弥补法律的漏洞。在我国全国人大常委会行使司法解释权，在无明确的法律对宅基地使用权及房屋买卖进行规范时，全国人大常委会课通过司法解释对农村房屋卖合同，宅基地使用权的流转，及相关程序性问题作出说明。这样买卖双方都有法可依，司法机关也可因司法解释的指引而防止判决 的不公平。
在司法实践中，应确保法治的统一性，防止同案不同判，有损司法的权威性。司法实践中的审判实践的混乱加剧了纠纷解决的难度，例如，在同一类型的案件中，有的法院判决房屋买卖合同一律无效，有的法院判决买卖合同一律有效，而有的法院判决原则无效，特殊情况有效。这种不统一的判决对法制的统一性与严肃性是一种极大的破坏，因此，对同案不同判现象要极力避免，以使在法律纠纷解决时更好地维护双方的利益，要实现此目标可从以下几个方面努力：首先，最高人民法院和最高人民检察院应针对农村房屋买卖和宅基地问题制定出统一的司法解释，以此来引导基层法院的审判活动。其次，法院不能在法律规定不明确的情况下随意的处理案件，轻易地做出判决，而应注意此类案件相应的法律效果与社会效果，权衡双方的利益，充分考虑双方当事人的过错，尽可能的做到审判的公平。
应城市房屋买卖一样在物权变动上建立清晰的登记制度。我国的不动产物权变动要求通过登记来实现公示的效果，我国农村也应借鉴城市房屋登记制度，这样有利于农村房屋的健康流转。有利于农村经济的发展。要实现这个目标可从以下几个方面着手：首先，应确定农村房屋变动的登记机构。其次，农村房屋买卖的当事人应向房屋所在的登记机关提出书面申请，同时需提供相应的必要的证件等。有登记管辖权的机关应受理当事人的申请，并可收取法定的登记费用。
国家应该放宽宅基地转让的限制，减轻房屋交易受到的束缚。曾先法律应给予农村村民与城市居民在处理自己私有房屋当面相同的权利。国家应开放宅基地的流转，这样有利于目前的现状。
在房屋拆迁产生的买卖纠纷中应维护诚实信用原则。诚实信用原则是民法的基本原则也是市场经济的基本规则，农村房屋买卖纠纷中多是因为卖方违反诚实信用原则，钻法律的漏洞，无效合同的处理应更多的保护买方的利益，例如补偿款的分配，应结合案情给予买方更多的补偿款，这样更符合诚实信用基本原则的宗旨。
四、结束语
我国农村经济的发展已经发生了重大的变化，经济快速发展的同时相关的问题也急需解决，农村房屋买卖合同纠纷法律规制已经成为目前急需解决的时候，相关部门必须加以重视，事物的发展需要一个过程，法律、法规的完善也不例外，这需要党和政府以人民利益出发，以法律手段来解决这个问题，相信这一问题会逐步的解决，这将为我国农村的经济发展提供助力。
参考文献：
[1]张庆华.土地物权疑难法律问题解析[M].法律出版社， 2007.
[2]邓基联.房屋买卖合同纠纷[M].法律出版社，2009.
[3]孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院报， 2010.
作者简介：
杨越明（1989～），辽宁沈阳人，辽宁大学2013级法律硕士（非法学）专业硕士研究生。