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摘要：在税法及相关法律允许的范围内进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。房地产企业遵循一定的纳税筹划原则，根据自身的实际情况选择、运用适当的纳税筹划方法，减轻税收负担，增加企业的现金流入，从而实现企业利润（价值）最大化的财务目标。
关键词：房地产企业；纳税筹划；方法
最近几年，纳税筹划工作如雨后春笋般地蓬勃发展起来，许多大专院校都开展了纳税筹划的教学研究工作，许多会计师事务所、税务师事务所纷纷从事纳税筹划的咨询业务。随着纳税理论研究和纳税实践的不断深入，纳税筹划的概念也在不断发展、完善。当前，一般认为，纳税筹划是指纳税人依据税法规定（含税收法律、法规以及国家有关税收规定），通过对筹资、投资和经营活动实现进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的一项管理活动。
房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发建设多样性、开发产品商品性等特点，在开发经营的各个环节存在着不同的税种：首先，前期准备阶段。前期准备阶段工作主要有房地产项目的立项审批、规划设计、施工设计、市场规划、购置土地等。涉及税种主要有取得土地使用权时需要缴纳耕地占用税和契税。其次，建设施工阶段。此阶段是房地产开发的重要阶段，开发商将安排建筑公司进行项目的建设。涉及税种主要有：建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加；签定建设施工合同的印花税；商品房预售的营业税和企业所得税。最后，房产销售阶段。在此阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。需缴纳的税种有：销售不动产的营业税和土地增殖税；附属物业管理公司对外提供物业管理服务的营业税、城建税及教育费附加；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；销售阶段的企业所得税。
房地产企业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和纳税筹划技巧的灵活多样。
一、纳税筹划的目的
纳税筹划的目的，概括起来，就是涉税零风险、纳税最少、纳税最晚。对此，我们应该全面、客观地加以分析。
（一）减轻税收负担，实现税后利润最大化
现代企业财务目标，主要有企业利润最大化、企业价值最大化、每股盈利最大化、股东财富最大化、相关者利益最大化等。纳税筹划应该服从、服务于企业的财务目标，它是一种手段，是实现税后利润（财富、价值）最大化的基础和前提。
（二）递延纳税，获得资金的时间价值
资金的时间价值是指资金在经历一定时间的投资和再投资后所增加的价值，又称货币的时间价值。纳税人通过一定的手段将当期应缴的税款延缓到以后期间缴纳，以获取资金的时间价值，是企业理财的基本理念，也是企业纳税筹划的一项基本方法。
（三）实现涉税零风险
实现涉税零风险是指纳税人帐目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会出现任何征税方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险小到可以忽略不计的程度。我国企业对税法的理解不到位，普遍存在着税收风险问题，纳税筹划需要把规避税收风险，实现税收零风险纳入进来，作为企业应达到的重要目标之一。
二、纳税筹划的原则
纳税人开展筹划活动必须遵循一定的基本原则，这些基本原则是纳税筹划取得成功的前提。
（一）合法性原则
合法性是指纳税筹划应该以现行税法及相关法律为依据，利用税法及相关法律中可能存在的不完善、不合理的地方进行合理避税；违犯法律规定，偷逃纳税的行为是违犯行为，应该加以制止和反对。合法性是纳税筹划最本质的特点。
（二）成本效益原则
对纳税人来说，一方面通过筹划活动可以获得更多的税收利益，增加可支配收入（现金流量）；减轻了企业的税收负担，降低了开发产品的成本，从而获得市场的竞争优势。另一方面，纳税筹划要聘请专家指导，需要支付费用；纳税筹划一旦失败，会给企业带来损失，这就构成了纳税筹划成本。因此，企业搞纳税筹划要核算效益和成本，应符合成本效益原则。
（三）超前性原则
超前性是指在事件发生之前所进行的设计、谋划和安排。纳税人应针对税法及税收制度的有关规定，结合自身的实际情况，在筹资、投资、经营之前进行筹划和决策，以期获得最大的税后利润。
（四）整体性原则
对纳税人来讲，在进行纳税筹划时不能只看到一种税负减少了多少，而应考虑与之有关的其它税种的税负效应，要进行整体的税收筹划，综合衡量，以达到整体税负最小、长期税负最轻的目的。
三、纳税筹划的主要方法
由于房地产企业本身的情况非常复杂，再加上宏观经济环境因素的多样性，从而决定了房地产企业纳税筹划方法的多样性。我们在进行纳税筹划方法的选择时，要考虑多方面的因素，不能简单划一。
（一）转让定价法
转让定价法又称价格转让法，是指两个或两个以上有经济利益联系的经济实体为共同获取更多利润和更多地满足共同经济利益的需要，以内部价格进行的销售活动，这是避税实践中最基本的技术。内部价格即转让定价，是关联各方之间在交易往来中根据自己的意愿人为确定的价格，可高于或低于市场价格。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的其他公司之间，其目的是转移利润、减轻税负。通常的做法是：以低于市场公允价的价格把商品销售给低税负地区的关联企业，或以高于市场公允价的价格把商品销售给高税负地区的关联企业，使利润流向税负较低的关联企业，从而使整个利益集团税负降低。这种方法在一定限度内是有效的，也是普遍采用的纳税筹划方法，正因为它是经常采用的方法，所以也是税务部门反避税的重点。企业在搞定价转让时切记要注意定价的限度，否则会招来税务稽查部门的检查，给以重新定价，这样不但达不到节税的目的，还可能给企业造成额外的经济损失。
（二）剥离法
剥离法又称拆分法，是指在合理合法的前提下，把企业的资产进行适当的分割，设立子公司，从而达到节税的目的。
例一，某房地产开发公司A，投资开发一幢大型商厦，出售给一家上市公司C。开发成本10亿元，售价14亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税约0.8亿元。现运用剥离法对此进行纳税筹划：
第一步，把商厦的资产从A公司剥离出来，联合其他股东共同出资（公司法规定，有限责任公司股东人数不得少于两个），设立一控股子公司B。B公司拥有法人资格，独立核算。
第二步，对商厦进行固定资产建设，相关建设资金由A公司提供，并作应付款项处理。
第三步，固定资产建成后，A公司将拥有的B公司的股权全部转让给C。A公司收回股权转让价款及所有债权。
根据现行税法规定：股权转让业务不缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，从而经过上述一番筹划，A公司少纳税款0.8亿元。
例二，某房地产开发公司A有可供销售的普通住房2万平方米，有两种销售价格。一是每平方米售价为1600元，此时增值率为19%，增值率未超过可扣除项目金额的20%，免征土地增值税。二是每平方米售价为1800元，增值率26%，此时应缴土地增值税220万元。两种售价下，A公司所获利润大体相当，均为500万元。现进行纳税筹划如下：A公司将其销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司B。A公司将住房以每平方米1600元的售价卖给B公司，而后由B公司以1800元的价格卖出，此时，由于将土地增值额一分为二，从而降低了增值额和增值率，达到了不交土地增殖税的目的。B公司只需缴纳一道营业税及城市维护建设税、教育费附加，共计185万元。通过以上筹划，A公司减少了税收负担35万元，这增加A公司利润35万元。此外，由于设立销售公司，多了一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等的税前扣除额，减少了应纳税所得额，降低了所得税税负。税法还规定，房地产企业要按预售房款的一定比例计算预计营业利润，预交企业所得税，但并没要求房地产销售公司预交所得税。从这点上讲，设立销售公司可以递延缴纳企业所得税。
（三）利用会计政策进行纳税筹划
会计政策是指企业在会计核算时所遵循的具体原则以及企业采纳的具体会计处理方法。其中，具体会计原则是指企业按照国家统一会计制度规定的原则所制定的、适合本企业的会计制度所采用的会计原则；具体会计处理方法是指企业在会计核算诸多可供选择的会计处理方法中所选择的适合本企业的会计处理方法。由于企业经济业务的复杂性和多样化，某些经济业务可以有多种会计处理方法，即存在不止一种可供选择的会计政策。例如，发出存货的计价方法有个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、后进先出法等。长期股权投资的计价有成本法、权益法等。
会计政策的不同选择，核算出来的结果会有很大不同，对企业税负的影响也不同，因此，选用适当的会计政策可以达到减轻税负或延缓纳税的目的。
1、利用固定资产加速折旧递延纳税
一般来说，企业采用加速折旧法可以在固定资产使用初期多计提折旧，加大企业初期成本而减少利润，从而减轻了企业前期所得税负担，将企业缴纳所得税的时间大大推迟。企业通过这种方法取得了资金的时间价值，为企业进行技术改造提供了资金。需要指出的是，加速折旧法降低了企业远期折旧费用，使企业利润集中在后几年，导致后几年必然要承担较高的税负。
2、充分列支费用
企业应在税法允许的范围内，充分列支费用，如按规定提足折旧费、职工福利费、教育费附加、工会经费等；对于一些可预计的损失，企业应以预提的方法提前计入费用；对于税法有列支限额的费用尽量不要超过限额。只有这样，企业才能缩小税基，减少所得税。
3、合理选择营业收入的确认方式
营业收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。它是企业计算缴纳流转税的直接依据，而且也影响企业所得税的缴纳。企业的销售方式有现销、分期收款销售、托收承付、委托代销、赊销等。不同的销售方式，企业确认收入的时间不一样。因此，企业应根据产品销售策略选择适当的营业收入确认方式，尽量推迟确认营业收入，从而推延纳税义务发生的时间。
（四）利用税收优惠政策进行纳税筹划
国家根据一定时期政治、经济和社会发展的总目标，在一般税收政策的基础上，针对特定的行业和地区，在税收上给予适当的照顾，以达到扶持和促进其加快发展的目的，这就是税收优惠政策。充分利用税收优惠政策进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。
1、利用减免税政策进行纳税筹划
减免税是指依据税收法律、法规以及国家有关税收规定给予纳税人减税、免税。减税是指从应纳税款中减征部分税款；免税是指免征某一税种、某一项目的税款。如税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。又如：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
2、利用税率差异进行纳税筹划
为了贯彻国家科教兴国战略、可持续发展战略和国家基本产业政策，税法对性质相同或相似的税种规定了不同的税率，例如，一般内资企业适用所得税率为33%；国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业，可减按15%的税率征收所得税；对设在西部地区的国家鼓励类产业的内资企业，在2001年至2010年期间，减按15的税率征收企业所得税。企业可以根据国家的有关法律和税收政策选择投资方向、投资规模和自己企业的组织形式，利用税率差异少缴税费。
（五）融资法
融资法是指利用融资技术使企业达到最大获利水平和使税负最轻的方法。融资形式不同，资金成本存在着重大差异；又由于负债的财务杠杆效应，负债费用可以在税前扣除，抵减应纳税所得额。因此，从纳税筹划这个角度分析，企业内部集资（内部发行债券、股票等）、企业之间融通资金方式最好，向银行借款次之，而靠企业自我积累效果最差。
参考文献：
［1］王兆高.税务筹划［M］.上海：复旦大学出版社，2003.
［2］盖地.税务筹划［M］.北京：高等教育出版社，2006.
［3］贺志东.房地产企业纳税筹划［M］.北京：机械工业出版社，2003.
［4］中国注册会计师协会.2006年注册会计师全国统一考试辅导教材税法［M］.北京：中国财政经济出版社，2006.
关键词：房地产企业；纳税筹划；方法
最近几年，纳税筹划工作如雨后春笋般地蓬勃发展起来，许多大专院校都开展了纳税筹划的教学研究工作，许多会计师事务所、税务师事务所纷纷从事纳税筹划的咨询业务。随着纳税理论研究和纳税实践的不断深入，纳税筹划的概念也在不断发展、完善。当前，一般认为，纳税筹划是指纳税人依据税法规定（含税收法律、法规以及国家有关税收规定），通过对筹资、投资和经营活动实现进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的一项管理活动。
房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发建设多样性、开发产品商品性等特点，在开发经营的各个环节存在着不同的税种：首先，前期准备阶段。前期准备阶段工作主要有房地产项目的立项审批、规划设计、施工设计、市场规划、购置土地等。涉及税种主要有取得土地使用权时需要缴纳耕地占用税和契税。其次，建设施工阶段。此阶段是房地产开发的重要阶段，开发商将安排建筑公司进行项目的建设。涉及税种主要有：建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加；签定建设施工合同的印花税；商品房预售的营业税和企业所得税。最后，房产销售阶段。在此阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。需缴纳的税种有：销售不动产的营业税和土地增殖税；附属物业管理公司对外提供物业管理服务的营业税、城建税及教育费附加；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；销售阶段的企业所得税。
房地产企业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和纳税筹划技巧的灵活多样。
一、纳税筹划的目的
纳税筹划的目的，概括起来，就是涉税零风险、纳税最少、纳税最晚。对此，我们应该全面、客观地加以分析。
（一）减轻税收负担，实现税后利润最大化
现代企业财务目标，主要有企业利润最大化、企业价值最大化、每股盈利最大化、股东财富最大化、相关者利益最大化等。纳税筹划应该服从、服务于企业的财务目标，它是一种手段，是实现税后利润（财富、价值）最大化的基础和前提。
（二）递延纳税，获得资金的时间价值
资金的时间价值是指资金在经历一定时间的投资和再投资后所增加的价值，又称货币的时间价值。纳税人通过一定的手段将当期应缴的税款延缓到以后期间缴纳，以获取资金的时间价值，是企业理财的基本理念，也是企业纳税筹划的一项基本方法。
（三）实现涉税零风险
实现涉税零风险是指纳税人帐目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会出现任何征税方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险小到可以忽略不计的程度。我国企业对税法的理解不到位，普遍存在着税收风险问题，纳税筹划需要把规避税收风险，实现税收零风险纳入进来，作为企业应达到的重要目标之一。
二、纳税筹划的原则
纳税人开展筹划活动必须遵循一定的基本原则，这些基本原则是纳税筹划取得成功的前提。
（一）合法性原则
合法性是指纳税筹划应该以现行税法及相关法律为依据，利用税法及相关法律中可能存在的不完善、不合理的地方进行合理避税；违犯法律规定，偷逃纳税的行为是违犯行为，应该加以制止和反对。合法性是纳税筹划最本质的特点。
（二）成本效益原则
对纳税人来说，一方面通过筹划活动可以获得更多的税收利益，增加可支配收入（现金流量）；减轻了企业的税收负担，降低了开发产品的成本，从而获得市场的竞争优势。另一方面，纳税筹划要聘请专家指导，需要支付费用；纳税筹划一旦失败，会给企业带来损失，这就构成了纳税筹划成本。因此，企业搞纳税筹划要核算效益和成本，应符合成本效益原则。
（三）超前性原则
超前性是指在事件发生之前所进行的设计、谋划和安排。纳税人应针对税法及税收制度的有关规定，结合自身的实际情况，在筹资、投资、经营之前进行筹划和决策，以期获得最大的税后利润。
（四）整体性原则
对纳税人来讲，在进行纳税筹划时不能只看到一种税负减少了多少，而应考虑与之有关的其它税种的税负效应，要进行整体的税收筹划，综合衡量，以达到整体税负最小、长期税负最轻的目的。
三、纳税筹划的主要方法
由于房地产企业本身的情况非常复杂，再加上宏观经济环境因素的多样性，从而决定了房地产企业纳税筹划方法的多样性。我们在进行纳税筹划方法的选择时，要考虑多方面的因素，不能简单划一。
（一）转让定价法
转让定价法又称价格转让法，是指两个或两个以上有经济利益联系的经济实体为共同获取更多利润和更多地满足共同经济利益的需要，以内部价格进行的销售活动，这是避税实践中最基本的技术。内部价格即转让定价，是关联各方之间在交易往来中根据自己的意愿人为确定的价格，可高于或低于市场价格。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的其他公司之间，其目的是转移利润、减轻税负。通常的做法是：以低于市场公允价的价格把商品销售给低税负地区的关联企业，或以高于市场公允价的价格把商品销售给高税负地区的关联企业，使利润流向税负较低的关联企业，从而使整个利益集团税负降低。这种方法在一定限度内是有效的，也是普遍采用的纳税筹划方法，正因为它是经常采用的方法，所以也是税务部门反避税的重点。企业在搞定价转让时切记要注意定价的限度，否则会招来税务稽查部门的检查，给以重新定价，这样不但达不到节税的目的，还可能给企业造成额外的经济损失。
（二）剥离法
剥离法又称拆分法，是指在合理合法的前提下，把企业的资产进行适当的分割，设立子公司，从而达到节税的目的。
例一，某房地产开发公司A，投资开发一幢大型商厦，出售给一家上市公司C。开发成本10亿元，售价14亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税约0.8亿元。现运用剥离法对此进行纳税筹划：
第一步，把商厦的资产从A公司剥离出来，联合其他股东共同出资（公司法规定，有限责任公司股东人数不得少于两个），设立一控股子公司B。B公司拥有法人资格，独立核算。
第二步，对商厦进行固定资产建设，相关建设资金由A公司提供，并作应付款项处理。
第三步，固定资产建成后，A公司将拥有的B公司的股权全部转让给C。A公司收回股权转让价款及所有债权。
根据现行税法规定：股权转让业务不缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，从而经过上述一番筹划，A公司少纳税款0.8亿元。
例二，某房地产开发公司A有可供销售的普通住房2万平方米，有两种销售价格。一是每平方米售价为1600元，此时增值率为19%，增值率未超过可扣除项目金额的20%，免征土地增值税。二是每平方米售价为1800元，增值率26%，此时应缴土地增值税220万元。两种售价下，A公司所获利润大体相当，均为500万元。现进行纳税筹划如下：A公司将其销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司B。A公司将住房以每平方米1600元的售价卖给B公司，而后由B公司以1800元的价格卖出，此时，由于将土地增值额一分为二，从而降低了增值额和增值率，达到了不交土地增殖税的目的。B公司只需缴纳一道营业税及城市维护建设税、教育费附加，共计185万元。通过以上筹划，A公司减少了税收负担35万元，这增加A公司利润35万元。此外，由于设立销售公司，多了一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等的税前扣除额，减少了应纳税所得额，降低了所得税税负。税法还规定，房地产企业要按预售房款的一定比例计算预计营业利润，预交企业所得税，但并没要求房地产销售公司预交所得税。从这点上讲，设立销售公司可以递延缴纳企业所得税。
（三）利用会计政策进行纳税筹划
会计政策是指企业在会计核算时所遵循的具体原则以及企业采纳的具体会计处理方法。其中，具体会计原则是指企业按照国家统一会计制度规定的原则所制定的、适合本企业的会计制度所采用的会计原则；具体会计处理方法是指企业在会计核算诸多可供选择的会计处理方法中所选择的适合本企业的会计处理方法。由于企业经济业务的复杂性和多样化，某些经济业务可以有多种会计处理方法，即存在不止一种可供选择的会计政策。例如，发出存货的计价方法有个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、后进先出法等。长期股权投资的计价有成本法、权益法等。
会计政策的不同选择，核算出来的结果会有很大不同，对企业税负的影响也不同，因此，选用适当的会计政策可以达到减轻税负或延缓纳税的目的。
1、利用固定资产加速折旧递延纳税
一般来说，企业采用加速折旧法可以在固定资产使用初期多计提折旧，加大企业初期成本而减少利润，从而减轻了企业前期所得税负担，将企业缴纳所得税的时间大大推迟。企业通过这种方法取得了资金的时间价值，为企业进行技术改造提供了资金。需要指出的是，加速折旧法降低了企业远期折旧费用，使企业利润集中在后几年，导致后几年必然要承担较高的税负。
2、充分列支费用
企业应在税法允许的范围内，充分列支费用，如按规定提足折旧费、职工福利费、教育费附加、工会经费等；对于一些可预计的损失，企业应以预提的方法提前计入费用；对于税法有列支限额的费用尽量不要超过限额。只有这样，企业才能缩小税基，减少所得税。
3、合理选择营业收入的确认方式
营业收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。它是企业计算缴纳流转税的直接依据，而且也影响企业所得税的缴纳。企业的销售方式有现销、分期收款销售、托收承付、委托代销、赊销等。不同的销售方式，企业确认收入的时间不一样。因此，企业应根据产品销售策略选择适当的营业收入确认方式，尽量推迟确认营业收入，从而推延纳税义务发生的时间。
（四）利用税收优惠政策进行纳税筹划
国家根据一定时期政治、经济和社会发展的总目标，在一般税收政策的基础上，针对特定的行业和地区，在税收上给予适当的照顾，以达到扶持和促进其加快发展的目的，这就是税收优惠政策。充分利用税收优惠政策进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。
1、利用减免税政策进行纳税筹划
减免税是指依据税收法律、法规以及国家有关税收规定给予纳税人减税、免税。减税是指从应纳税款中减征部分税款；免税是指免征某一税种、某一项目的税款。如税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。又如：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
2、利用税率差异进行纳税筹划
为了贯彻国家科教兴国战略、可持续发展战略和国家基本产业政策，税法对性质相同或相似的税种规定了不同的税率，例如，一般内资企业适用所得税率为33%；国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业，可减按15%的税率征收所得税；对设在西部地区的国家鼓励类产业的内资企业，在2001年至2010年期间，减按15的税率征收企业所得税。企业可以根据国家的有关法律和税收政策选择投资方向、投资规模和自己企业的组织形式，利用税率差异少缴税费。
（五）融资法
融资法是指利用融资技术使企业达到最大获利水平和使税负最轻的方法。融资形式不同，资金成本存在着重大差异；又由于负债的财务杠杆效应，负债费用可以在税前扣除，抵减应纳税所得额。因此，从纳税筹划这个角度分析，企业内部集资（内部发行债券、股票等）、企业之间融通资金方式最好，向银行借款次之，而靠企业自我积累效果最差。
参考文献：
［1］王兆高.税务筹划［M］.上海：复旦大学出版社，2003.
［2］盖地.税务筹划［M］.北京：高等教育出版社，2006.
［3］贺志东.房地产企业纳税筹划［M］.北京：机械工业出版社，2003.
［4］中国注册会计师协会.2006年注册会计师全国统一考试辅导教材税法［M］.北京：中国财政经济出版社，2006.