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摘 要：负债经营是现代房地产企业普遍采用的一种经营方式。负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在一定风险，本文就房地产企业负债经营存在的风险进行分析，并提出具体的防范措施。
关键词：房地产 负债经营 风险 防范
负债经营也称举债经营，是指企业通过向银行借贷、融资租赁、商业信用、发行债券等方式来筹集资金的经营方式，通过此种经营方式获取最大收益。负债经营方式普遍被房地产企业所使用，这种经营方式可以在短时期内为房地产企业带来经济利益的快速增长，但同时也存在一定的风险。
一、负债经营的利益
负债经营的内涵从资本经营的角度来看，房地产企业在很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。负债经营是房地产企业发展的一种有效途径。价值最大化是房地产企业财务管理的主要目标，通过负债经营可以获得经济利益。房地产企业负债经营具有很多优点。
1、负债经营不会影响到房地产企业的控制权。由于房地产企业的资金来源主要是通过银行借贷、发行债券等方式筹集资金，债权人没有参与公司管理决策的权力。因此，负债经营不但增加了房地产企业资金来源，还不会对股东的控制权产生任何影响。
2、负债经营起到“财务杠杆效应”。房地产企业债务是按固定时间来支付固定的利息，也就是说，房地产企业经营效益越好，其收益越大。
3、负债经营可使企业综合资金成本大大降低。虽然房地产企业采用借入资金方式存在很大风险，但是存在一个好处就是付出的资金成本很低。如果采用权益资金方式，虽然降低了财务风险，但也要付出较高的资金成本。相比之下，成本较低的借入资金的筹资方式更适合房地产企业。此外，由于负债筹资方式是税前支付利息的，这种方式的最大好处是可以让房地产企业少纳税。
3、负债经营可以节省纳税。按照国家税务相关规定，负债利息需要纳入财务账目中，在所得税前将其扣除，这种方式可以让房地产企业少缴纳了所得税，从这个角度讲增加了房地产企业资本收益。
4、负债经营可以从通货膨胀中受益。货币贬值是通货膨胀的显著特征，而房地产企业的负债償还能力以账面价值为标准，不受通货膨胀影响，无形当中使房地产企业在货币贬值中获得好处。
二、负债经营存在的风险
以上所提到的负债经营给房地产企业所带来的好处，只是理想的状态，由于房地产企业经营环境存在很多不确定因素，自然原因、政府调控、经营管理等因素都造成负债经营存在一定的风险。
1、再筹资风险增大。一旦出现房地产企业经营不善或者资金不能及时收回的情况，造成利息支付延期，自然会加大房地产企业负担，降低其经济效益。由于降低了对债权人的债权保障，房地产企业想再通过银行借贷、发行债券等借入资金方式筹集资金会变得相当困难。筹资难度加大、筹资能力降低必然会影响到房地产企业的经济效益。
2、偿付债务风险增高。如果房地产企业在负债经营过程中，出现短期资金运用不当、财务状况和生产经营状况恶化、投资项目不能获得预期的收益率等问题而影响其正常履行按期偿还本金的法定责任，将使房地产企业偿付债务风险增高，资本收益率下降。一旦出现这种情况，将严重影响房地产企业信誉，甚至造成企业破产。
3、负债经营使财务风险加大。负债经营会在市场行情好的时候对房地产企业产生杠杆效应，获得较大经营收益。一旦出现企业管理不善或者遇到国家强制调控政策，就会增加房地产企业的财务风险，因为利息支付的额度和时间是不会改变的，这样会造成房地产企业的经营更加困难。
4、权益资金利润率受负债经营影响存在风险。任何投资和经营都是收益与风险并存的，财务杠杆效应不光是能大幅提高权益资本的收益率，也同样会造成资本的收益率降低。出现经济发展低迷以及其它影响正常经营的状况时，房地产企业收益率急剧下降，而利息支付固定不变，自然也会大大降低权益资本收益率。
三、负债经营风险防范
负债经营是现代房地产企业的主要经营方式之一，合理利用不但会给房地产企业带来很好的经济效益，甚至会成为其发展经济的有力杠杆。相反，不当的运用负债经营方式同样会给房地产企业带来很多难题，严重时可能造成房地产企业的破产。所以房地产企业经营者应当充分认识到负债经营的风险，及时采取有效措施对负债经营加以防范。
1、增强风险意识。房地产企业作为市场经济体制下的独立商品生产者和经营者，自主经营、自负盈亏，同时也须承担经营中的一切风险。企业外部的经营环境或者企业内部的运营情况不断变化，难以避免会出现经营结果偏离预期效果。因此，房地产企业必须增强风险意识，对负债经营风险进行科学评估，预防风险发生。
2、建立风险防范机制。准确把握市场动向，紧跟国家政策，完善现有的财务信息网络，建立风险防范机制，及时预测财务风险并加以有效防范，根据房地产企业实际情况制定风险规避方案，寻求有效措施分散风险，方案包括合理的筹资结构、适当的筹资规模等。
3、及时做好筹资安排。房地产企业的资金筹集应该紧跟利率走势而定，在低利率时有利于筹资，在高利率时最好少筹资或不筹资，遇到必须筹资的情况时，也最好选择浮动利率的计息方式进行筹资。利率逐渐走低时，也不应适合单笔筹集资金过大，应该采取观察态度，关注是否有进一步走低的趋势。一旦利率由低逐渐走高时，房地产企业应该主动出击，积极筹资，最好采用固定利率的计息方式。对利率走势密切关注，充分了解国家金融政策变化，找出发展规律，以便及时采取有效措施防范利率变动所带来的筹资风险。
4、制定完整的负债财务计划。房地产企业财务管理过程中应当制定详细的资金调度计划，合理安排资金，在资金调度时要充分考虑房地产企业用款的高峰期和低谷期，充分考虑借入资金的利息支付日和还款期限，避免出现财务风险。房地产企业需要根据自身经营情况，按照一定比例进行负债经营，并制定出详细的还款计划。如果负债分配不当，或者经营不善造成无法按期还款，就会对企业信誉造成极大的影响。所以，利用负债经营加快自身发展的同时，房地产企业更应加强对资金的管理，将资金占用额降到最低限度，严格控制生产周期，加大销售力度，减少资金积压，制定谨慎的负债计划。此外，完整的负债财务计划还包括制定出合理的还款计划，避免集中还款，做到既可以充分利用负债进行经营，又能按时完成还款。完整的负债财务计划既能够增加房地产企业自身信誉，还能使资金利用率达到最高，使企业利润最大化。
5、确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。房地产企业在享受负债经营所带来的利益时，也要承担可能存在的风险。适度的负债经营可以在获取利益的同时防止筹资风险的发生。负债经营并不意味着可以无限度的筹资，要结合房地产行业特点以及自身的经营状况进行合理安排。将流动比率控制在2:1，速动比率控制在1:1是权益资金和负债之间最佳的比例关系。如果小于以上两项指标表明房地产企业具有较弱的变现能力和短期偿债能力，反之则较强。如果上述指标过低会出现资金周转问题，但是如果过高也会造成资金的浪费。因此举债时必须遵从比率协调的原则。对于指定合理的负债比率，要根据房地产企业自身的经营状况，经营状况较好的房地产企业负债比率可以提高些，而对于经营状况不是很好，资金周转缓慢的房地产企业就需要降低它的负债比率，如果不这样做，房地产企业的筹资风险会增加。增加自有流动资金是降低资产负债率的有效措施。
6、权衡好负债经营风险与成本收益的关系。房地产企业在某个具体项目上的筹资风险决策方法是：在筹资风险或筹资成本相同的情况下，分别选择筹资成本最小或筹资风险最小的方案；根据筹资收益效用的大小和管理者对风险的态度，在筹资成本小但筹资风险大的方案中，选择筹资收益相对较大的方案；在筹资成本大但筹资风险小的方案中，选择筹资风险和资金成本相对较小的方案。
结束语：
综上所述，负债经营既是房地产企业的一种财力策略，也是一项经营战略。负债经营为房地产企业带来经营效益的同时也存在一定的风险。负债经营对房地产企业起到了“财务杠杆效应”，负债经营可以降低企业综合资金成本，负债经营不但可以节省纳税，还能在通货膨胀中受益。同时负债经营也会带来如再筹资风险增大，偿付债务风险增高，权益资金利润率风险等方面的问题。因此，房地产企业必须充分认识到负债筹资所带来的风险，并采取及时有效的防范措施，降低或避免负债经营风险的发生，使负债经营成为提高房地产企业经营效益的经营手段，增强其核心竞争力。
关键词：房地产 负债经营 风险 防范
负债经营也称举债经营，是指企业通过向银行借贷、融资租赁、商业信用、发行债券等方式来筹集资金的经营方式，通过此种经营方式获取最大收益。负债经营方式普遍被房地产企业所使用，这种经营方式可以在短时期内为房地产企业带来经济利益的快速增长，但同时也存在一定的风险。
一、负债经营的利益
负债经营的内涵从资本经营的角度来看，房地产企业在很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。负债经营是房地产企业发展的一种有效途径。价值最大化是房地产企业财务管理的主要目标，通过负债经营可以获得经济利益。房地产企业负债经营具有很多优点。
1、负债经营不会影响到房地产企业的控制权。由于房地产企业的资金来源主要是通过银行借贷、发行债券等方式筹集资金，债权人没有参与公司管理决策的权力。因此，负债经营不但增加了房地产企业资金来源，还不会对股东的控制权产生任何影响。
2、负债经营起到“财务杠杆效应”。房地产企业债务是按固定时间来支付固定的利息，也就是说，房地产企业经营效益越好，其收益越大。
3、负债经营可使企业综合资金成本大大降低。虽然房地产企业采用借入资金方式存在很大风险，但是存在一个好处就是付出的资金成本很低。如果采用权益资金方式，虽然降低了财务风险，但也要付出较高的资金成本。相比之下，成本较低的借入资金的筹资方式更适合房地产企业。此外，由于负债筹资方式是税前支付利息的，这种方式的最大好处是可以让房地产企业少纳税。
3、负债经营可以节省纳税。按照国家税务相关规定，负债利息需要纳入财务账目中，在所得税前将其扣除，这种方式可以让房地产企业少缴纳了所得税，从这个角度讲增加了房地产企业资本收益。
4、负债经营可以从通货膨胀中受益。货币贬值是通货膨胀的显著特征，而房地产企业的负债償还能力以账面价值为标准，不受通货膨胀影响，无形当中使房地产企业在货币贬值中获得好处。
二、负债经营存在的风险
以上所提到的负债经营给房地产企业所带来的好处，只是理想的状态，由于房地产企业经营环境存在很多不确定因素，自然原因、政府调控、经营管理等因素都造成负债经营存在一定的风险。
1、再筹资风险增大。一旦出现房地产企业经营不善或者资金不能及时收回的情况，造成利息支付延期，自然会加大房地产企业负担，降低其经济效益。由于降低了对债权人的债权保障，房地产企业想再通过银行借贷、发行债券等借入资金方式筹集资金会变得相当困难。筹资难度加大、筹资能力降低必然会影响到房地产企业的经济效益。
2、偿付债务风险增高。如果房地产企业在负债经营过程中，出现短期资金运用不当、财务状况和生产经营状况恶化、投资项目不能获得预期的收益率等问题而影响其正常履行按期偿还本金的法定责任，将使房地产企业偿付债务风险增高，资本收益率下降。一旦出现这种情况，将严重影响房地产企业信誉，甚至造成企业破产。
3、负债经营使财务风险加大。负债经营会在市场行情好的时候对房地产企业产生杠杆效应，获得较大经营收益。一旦出现企业管理不善或者遇到国家强制调控政策，就会增加房地产企业的财务风险，因为利息支付的额度和时间是不会改变的，这样会造成房地产企业的经营更加困难。
4、权益资金利润率受负债经营影响存在风险。任何投资和经营都是收益与风险并存的，财务杠杆效应不光是能大幅提高权益资本的收益率，也同样会造成资本的收益率降低。出现经济发展低迷以及其它影响正常经营的状况时，房地产企业收益率急剧下降，而利息支付固定不变，自然也会大大降低权益资本收益率。
三、负债经营风险防范
负债经营是现代房地产企业的主要经营方式之一，合理利用不但会给房地产企业带来很好的经济效益，甚至会成为其发展经济的有力杠杆。相反，不当的运用负债经营方式同样会给房地产企业带来很多难题，严重时可能造成房地产企业的破产。所以房地产企业经营者应当充分认识到负债经营的风险，及时采取有效措施对负债经营加以防范。
1、增强风险意识。房地产企业作为市场经济体制下的独立商品生产者和经营者，自主经营、自负盈亏，同时也须承担经营中的一切风险。企业外部的经营环境或者企业内部的运营情况不断变化，难以避免会出现经营结果偏离预期效果。因此，房地产企业必须增强风险意识，对负债经营风险进行科学评估，预防风险发生。
2、建立风险防范机制。准确把握市场动向，紧跟国家政策，完善现有的财务信息网络，建立风险防范机制，及时预测财务风险并加以有效防范，根据房地产企业实际情况制定风险规避方案，寻求有效措施分散风险，方案包括合理的筹资结构、适当的筹资规模等。
3、及时做好筹资安排。房地产企业的资金筹集应该紧跟利率走势而定，在低利率时有利于筹资，在高利率时最好少筹资或不筹资，遇到必须筹资的情况时，也最好选择浮动利率的计息方式进行筹资。利率逐渐走低时，也不应适合单笔筹集资金过大，应该采取观察态度，关注是否有进一步走低的趋势。一旦利率由低逐渐走高时，房地产企业应该主动出击，积极筹资，最好采用固定利率的计息方式。对利率走势密切关注，充分了解国家金融政策变化，找出发展规律，以便及时采取有效措施防范利率变动所带来的筹资风险。
4、制定完整的负债财务计划。房地产企业财务管理过程中应当制定详细的资金调度计划，合理安排资金，在资金调度时要充分考虑房地产企业用款的高峰期和低谷期，充分考虑借入资金的利息支付日和还款期限，避免出现财务风险。房地产企业需要根据自身经营情况，按照一定比例进行负债经营，并制定出详细的还款计划。如果负债分配不当，或者经营不善造成无法按期还款，就会对企业信誉造成极大的影响。所以，利用负债经营加快自身发展的同时，房地产企业更应加强对资金的管理，将资金占用额降到最低限度，严格控制生产周期，加大销售力度，减少资金积压，制定谨慎的负债计划。此外，完整的负债财务计划还包括制定出合理的还款计划，避免集中还款，做到既可以充分利用负债进行经营，又能按时完成还款。完整的负债财务计划既能够增加房地产企业自身信誉，还能使资金利用率达到最高，使企业利润最大化。
5、确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。房地产企业在享受负债经营所带来的利益时，也要承担可能存在的风险。适度的负债经营可以在获取利益的同时防止筹资风险的发生。负债经营并不意味着可以无限度的筹资，要结合房地产行业特点以及自身的经营状况进行合理安排。将流动比率控制在2:1，速动比率控制在1:1是权益资金和负债之间最佳的比例关系。如果小于以上两项指标表明房地产企业具有较弱的变现能力和短期偿债能力，反之则较强。如果上述指标过低会出现资金周转问题，但是如果过高也会造成资金的浪费。因此举债时必须遵从比率协调的原则。对于指定合理的负债比率，要根据房地产企业自身的经营状况，经营状况较好的房地产企业负债比率可以提高些，而对于经营状况不是很好，资金周转缓慢的房地产企业就需要降低它的负债比率，如果不这样做，房地产企业的筹资风险会增加。增加自有流动资金是降低资产负债率的有效措施。
6、权衡好负债经营风险与成本收益的关系。房地产企业在某个具体项目上的筹资风险决策方法是：在筹资风险或筹资成本相同的情况下，分别选择筹资成本最小或筹资风险最小的方案；根据筹资收益效用的大小和管理者对风险的态度，在筹资成本小但筹资风险大的方案中，选择筹资收益相对较大的方案；在筹资成本大但筹资风险小的方案中，选择筹资风险和资金成本相对较小的方案。
结束语：
综上所述，负债经营既是房地产企业的一种财力策略，也是一项经营战略。负债经营为房地产企业带来经营效益的同时也存在一定的风险。负债经营对房地产企业起到了“财务杠杆效应”，负债经营可以降低企业综合资金成本，负债经营不但可以节省纳税，还能在通货膨胀中受益。同时负债经营也会带来如再筹资风险增大，偿付债务风险增高，权益资金利润率风险等方面的问题。因此，房地产企业必须充分认识到负债筹资所带来的风险，并采取及时有效的防范措施，降低或避免负债经营风险的发生，使负债经营成为提高房地产企业经营效益的经营手段，增强其核心竞争力。