论文部分内容阅读
摘要：目前我国房地产企业面临着融资难、融资渠道不畅通的问题，需要谋求以商业银行为主导，多种融资渠道相结合的多元化融资模式。本文就以资产投资入股方式、资产租赁方式、资产划拨方式、企业重组方式等四种融资方式进行简略论述。
关键词：房地产融资税收筹划
如何为开发项目募集到充足资金？如何有效规避融资运作中的金融风险和税务风险，降低资金成本，提高投资收益，成为我国地产界高端从业人士谋求企业发展的重要之务。笔者从节约税收成本角度，对以资产投资入股方式、资产租赁方式、资产划拨方式、企业重组方式等四种方式所产生的税收进行对比分析：
1 以房地产投资入股方式
1.1 企业不需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让也不征收营业税。
1.2 企业应缴纳土地增值税。按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：自2006年3月2日起，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应按规定缴纳土地增值税。
1.3 企业视同销售应缴纳企业所得税。按《国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权时转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
1.4 企业应缴纳契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。
1.5 房产税增大。房产税是根据企业按照会计确认的房产原值作为计税基础，对采取以房地产投资方式的，根据企业会计准则规定，应按房地产投资入股时的公允价值确认房产原值，相应增大了房产税的税基。
2 以资产经营租赁方式
2.1 企业应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》规定：以不动产租金取得的租金收入，属于“服务业-租赁业”征税范围，应按租金收入的5%缴纳营业税。
2.2 企业应缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：房屋出租应按租金收入的12%缴纳房产税。
2.3 租金收入组成企业所得税的应税收入。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定：租金收入属于企业所得税应税收入之一，应当并入收入总额依法缴纳企业所得税。
2.4 企业不缴纳土地增值税。房地产的出租是指房产所有人将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租不论出租时间有多长，出租人虽然取得了收入，但并未发生房屋产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
3 以资产划拨方式
3.1 企业应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。按《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
3.2 企业不缴纳土地增值税。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定：有偿转让房地产所有权的行为应当征收土地增值税。而对以资产划拨方式的，企业既没有取得货币、货物或者其他经济利益，又没有转让房地产所有权，故不应当缴纳土地增值税。
3.3 企业应按照独立交易原则进行企业所得税纳税调整。按照《中华人民共和国企业所得税法》规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。但实践中也有观点认为：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。这种理解，无疑对采取无偿划拨方式大为不利。
3.4 企业不需要缴纳契税。按《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
4 以企业重组方式
4.1 企业不需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。按《国家税务总局关于转让企业产权不征营业稅问题的批复》（国税函[2002]165号）规定：转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税的征收范围。公司分立也是转让债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，参照国税函[2002]165号的规定，分立资产中所包含的无形资产和不动产在企业分立时不应征收营业税。
4.2 企业不需要缴纳土地增值税。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。而企业分立过程中，对房产、土地、债权、债务的分割，并不存在收取货币、货物或其他经济利益，所以不缴纳土地增值税。
4.3 企业可以不视同销售进行企业所得税处理。但要注意必须达到五个条件：①具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。②被分立部分的资产或股权比例符合规定的比例。③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。④重组交易对价中涉及股权支付金额符合规定比例。⑤企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
4.4 企业不需要缴纳契税。按规定：企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4.5 可以降低房产税的税基。企业分立属于同一控制下发生的分立，对分立企业的资产的价值应当按照原账面价值确认，比公允价值少确认房产原值，相应少缴房产税。
综合比较来看，虽然以房地产投资入股方式可以回避缴纳营业税的问题，但对土地增值税、企业所得税以及契税却无法回避；采取经营租赁方式，虽然不缴纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、契税，但对每年取得的租金收入应当缴纳租赁业营业税、房产税、企业所得税; 采取资产划拨方式，虽然不产生销售不动产营业税、土地增值税、契税，但应当按照独立交易原则计算缴纳营业税，并且面临计提的折旧费用不被税前扣除的风险。对采取企业重组方式，虽然应当办理产权变更手续，但在产权转移过程中并未产生任何税收，而且对计提的折旧费用可以依法税前扣除，既少缴了房产税，同时也达到了企业融资目的。
关键词：房地产融资税收筹划
如何为开发项目募集到充足资金？如何有效规避融资运作中的金融风险和税务风险，降低资金成本，提高投资收益，成为我国地产界高端从业人士谋求企业发展的重要之务。笔者从节约税收成本角度，对以资产投资入股方式、资产租赁方式、资产划拨方式、企业重组方式等四种方式所产生的税收进行对比分析：
1 以房地产投资入股方式
1.1 企业不需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让也不征收营业税。
1.2 企业应缴纳土地增值税。按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：自2006年3月2日起，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应按规定缴纳土地增值税。
1.3 企业视同销售应缴纳企业所得税。按《国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权时转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
1.4 企业应缴纳契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。
1.5 房产税增大。房产税是根据企业按照会计确认的房产原值作为计税基础，对采取以房地产投资方式的，根据企业会计准则规定，应按房地产投资入股时的公允价值确认房产原值，相应增大了房产税的税基。
2 以资产经营租赁方式
2.1 企业应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》规定：以不动产租金取得的租金收入，属于“服务业-租赁业”征税范围，应按租金收入的5%缴纳营业税。
2.2 企业应缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：房屋出租应按租金收入的12%缴纳房产税。
2.3 租金收入组成企业所得税的应税收入。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定：租金收入属于企业所得税应税收入之一，应当并入收入总额依法缴纳企业所得税。
2.4 企业不缴纳土地增值税。房地产的出租是指房产所有人将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租不论出租时间有多长，出租人虽然取得了收入，但并未发生房屋产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
3 以资产划拨方式
3.1 企业应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。按《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
3.2 企业不缴纳土地增值税。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定：有偿转让房地产所有权的行为应当征收土地增值税。而对以资产划拨方式的，企业既没有取得货币、货物或者其他经济利益，又没有转让房地产所有权，故不应当缴纳土地增值税。
3.3 企业应按照独立交易原则进行企业所得税纳税调整。按照《中华人民共和国企业所得税法》规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。但实践中也有观点认为：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。这种理解，无疑对采取无偿划拨方式大为不利。
3.4 企业不需要缴纳契税。按《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
4 以企业重组方式
4.1 企业不需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。按《国家税务总局关于转让企业产权不征营业稅问题的批复》（国税函[2002]165号）规定：转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税的征收范围。公司分立也是转让债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，参照国税函[2002]165号的规定，分立资产中所包含的无形资产和不动产在企业分立时不应征收营业税。
4.2 企业不需要缴纳土地增值税。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。而企业分立过程中，对房产、土地、债权、债务的分割，并不存在收取货币、货物或其他经济利益，所以不缴纳土地增值税。
4.3 企业可以不视同销售进行企业所得税处理。但要注意必须达到五个条件：①具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。②被分立部分的资产或股权比例符合规定的比例。③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。④重组交易对价中涉及股权支付金额符合规定比例。⑤企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
4.4 企业不需要缴纳契税。按规定：企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4.5 可以降低房产税的税基。企业分立属于同一控制下发生的分立，对分立企业的资产的价值应当按照原账面价值确认，比公允价值少确认房产原值，相应少缴房产税。
综合比较来看，虽然以房地产投资入股方式可以回避缴纳营业税的问题，但对土地增值税、企业所得税以及契税却无法回避；采取经营租赁方式，虽然不缴纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、契税，但对每年取得的租金收入应当缴纳租赁业营业税、房产税、企业所得税; 采取资产划拨方式，虽然不产生销售不动产营业税、土地增值税、契税，但应当按照独立交易原则计算缴纳营业税，并且面临计提的折旧费用不被税前扣除的风险。对采取企业重组方式，虽然应当办理产权变更手续，但在产权转移过程中并未产生任何税收，而且对计提的折旧费用可以依法税前扣除，既少缴了房产税，同时也达到了企业融资目的。