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近年来，随着我县农村经济的快速发展，农民的收入逐步提高，加上人口的增长、新农村建设的需要，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，新建、翻建住宅成为农村现阶段存在的普遍现象。但是，当前农村宅基地管理中，非法占地、非法转让土地、超面积占地、一户多宅、不按统一规划擅自建房、擅自改变宅基地用途和批新不交旧等各种违法行为时有发生，造成了农村宅基地管理混乱的局面。呈现出一些亟待研究解决的新情况新问题。本人根据过去从事基层土地管理工作体会和当前了解到在农村宅基地管理中存在的问题、原因进行了认真总结分析，对农村宅基地管理中存在的问题原因及对策浅谈如下：
一、目前农村宅基地管理存在的主要问题及原因分析
（一）主要问题表现在：
1. 村庄规划得不到执行。各乡镇虽然制定了總体规划和村庄规划，但在实际操作中，由于有的规划起点高、标准高，在实践中难以一步到位；有的规划调整频繁，加之执行力度不强，在实施过程中涉及到一些人的眼前利益，操作起来困难重重；农民建房不按村镇和土地利用规划执行，使生产用地与生活用地，旧村庄与新建房混在一起，农民房屋零乱无序。许多村庄出现“只见新房、不见新村”或“只见新村、不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态，形成“空心村”。另外，许多农民进城务工经商，有的在城市和小集镇买房置业，农村的房屋和土地无人居住使用；农村部分居住农民考虑到劳民伤财不愿意拆除现房，以至集体无法将闲置宅基地进行再分配再调整，实施旧村改造难。原来的村庄房屋和土地闲置，长期以往，整个老村庄成了“空心村”。
2. 农民建房处于无序状态。部分农民对惠农政策在认识上产生误区，片面理解农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，认为无论在何种情况下，只需要交纳几元钱的工本费，耕地保护与己无关，于是滥占土地乱建住房，导致农民建房用地处于无序状态。
3. 一户多宅普遍存在。相当部分农民在新的地点建造住房，但旧房又不肯拆除，很多成为了破房、危房，形成了名副其实的空心村，一户多基和超占面积现象较为严重，以致于目前农村大多数农户都有两处或多处以上的宅基地。
4. 宅基地私下交易现象严重。随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，造成了集体土地资产的大量流失。
（二）存在问题的原因
存在上述问题的原因主要是以下“四难”：一是农村个人建房统一规划执行难。不少农民群众土地基本国策意识淡薄，思想上存在封建迷信、盲目攀比等错误观念以及易受眼前利益驱动的不良倾向，助长了农村个人建房用地随意性，使得各村建设难以统一，规划难以实施。二是农村个人非法占地建设发现难。基层土地所是国土资源管理的最前沿哨所和窗口，但日常业务工作繁杂，加之撤乡并镇后，辖区面积大，这都成为农村土地管理不理想、非法占地发现难的一个重要原因。三是农村个人非法占地建房查处难。在实际执法中，因农村宅基地涉农政策的敏感性，使得行政处罚难以执行，少数地方虽然搞了新规划，但有的规划不够科学合理，只注重村庄的整齐划一，而忽视了与土地利用总体规划的衔接，造成农民建房的盲目性和随意性，占用耕地甚至基本农田的现象到处发生。农民建房监管实际上已处于有法难依、执法难严的被动状态。四是农村个人建房用地报批难。这首先是因为用地指标有限，其次是因为审批周期太长，再次是因为占补落实困难。
二、加强农村个人建房用地管理的对策和建议
农村宅基地管理问题，是土地管理工作最前沿、最基础性的工作，是我国农村生产生活中最复杂、最棘手的问题，直接关系到土地特别是耕地资源的保护与利用和农民的生产生活，直接影响到农村的社会稳定以及新农村建设的进程。针对当前农村个人建房用地存在的突出问题，应从四个方面着手加强农村个人建房用地管理：
（一）加大土地法律和法规宣传。
国家关于农村土地的新政策、新法律、新规定不断推出，只有始终不懈的坚持宣传各种新政策新法规，让各级领导和广大人民群众知晓，营造良好的合法用地依规管理环境，才能确保各项政策措施执行到位、落实到位，贯彻到位。在农村土地政策法律法规宣传中尤其要注重“三性”。一是突出宣传形式的多样性。要针对乡镇村干部和广大人民群众开展有针对性的宣传。本着对人民负责，对子孙后代负责的精神，强化大局意识、依法管地意识、教育农民惜地意识。二是把握政策法规的准确性。宣传政策法规要做到准确全面，不可断章取义，以点概面，否则容易造成岐义，起到反作用。三是体现政策法规系统性。农村土地政策涉及内容较多，既有土地承包经营方面，又有宅基地管理等等方面，而且相互间联系较紧。在宣传农村个人建房用地政策法规中，也应将相关政策法规共同宣传，互相促进，增强政策宣传的系统性和全面性。真正达到教育农民合理利用土地，珍惜每一寸土地。
（二）依据“统一规划，合理布局、控制用地、集中建设“的方针，编制村庄规划，加快农村中心村建设步伐。
村民建房是农民致富奔小康进程中，富裕后农民生活水平提高的一个标志，也是小城镇建设过程中一个缩影。因而，乡镇在规划中要坚持“一张蓝图绘到底”，本着以科学发展观为指针，控制增量、布局合理、集约土地、保护耕地原则。做好规划修编与农村实际的衍接。依据“依托农村、节约用地、区位适中”，实施中心村。根据农民财力，量力而行，设计出一些实用美观的房屋图纸供农民建房参考，在建房设计寿命上一段时间不落后，不淘汰；同时推广农民公寓建设，让农民居住达到“标准不高水平高、造价不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境优”。同时要兼顾农民生产、生活特点，妥善安排饲养牲畜、家禽、存放农具、堆放柴草的场所。
（三）妥善处理新时期农村宅基地矛盾。
本着“尊重历史、面对现实”原则对宅基地矛盾不推诿扯皮，努力把矛盾解决在初访初信之中。对各种非法占用宅基地现象，做到早发现，早制止，将问题解决在萌芽状态。制订符合农村实情的宅基地流转的规章制度。合理的宅基地流转政策，可以有效的解决宅基地、房产的闲置问题，减少土地浪费。还可以参照外地一些好的做法，对符合建房条件和土地利用总体规划、城乡建设规划的，及时补办用地手续；对不符合建设条件的，但符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，采用收取罚款等经济手段处罚后办理用地手续；对严重违反土地利用总体规划、城镇规划和村庄规划的，占用基本农田的，坚决予以拆除。收缴的有偿使用收入或罚款专款用于农村宅基地复垦，做到取之于民、用之于民。
（四）实行旧村改造和“空心村”、超占宅基地整治。
旧村改造是当前村镇规划中不可回避的现实问题，旧村改造可节约用地，保持原村落特色。首先是结合实际情况实行旧村改造，这样既能符合村庄发展之需，又利于村民建房整齐划一，错落有致，避免村民建房无限制地向外扩张。其次是实行旧村改造的同时，放宽农民进城务工政策，鼓励农民向小城镇汇聚发展。其三是农民建房建新须交旧，并签订退宅还耕协议，交由集体统一支配。对收归集体的旧宅基地根据实际和规划情况，或用于分配农民建设，或用于复耕。开展新农村建设中，为避免旧村改造出现新的拆迁户，使村民建房进入按规划实施，审批有序规范阶段。倡导联建，政府加强技术指导。政府统一指导建设与农民自建房屋节约土地两比，在农村一些地方每户可节约土地，通过农民新村的集中统一建设，有利于农村基础设施配套建设；有利于将农村发展环境建设与以农村建设用地综合整理为主的城乡土地资源利用整合有机结合，推进农村现代化建设。
农村土地管理是一项长期工作，必须在对前期查出问题进行处理的基础上，研究制定规范管理的长效机制。一是坚持规划引导原则。主要是抓好城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划的实施，积极引导村民向规划居民点集中，严禁乱占、乱搭、乱建。二是坚持疏堵并举原则。对确实因交通、自然条件恶劣或居民点整体搬迁而需要改善居住条件新批宅基地的，实行迁村腾地政策；同时在用地计划指标上，适当安排村民建房用地计划。三是坚持“占一补一”原则。凡进行非农建设占用耕地的，依法缴纳耕地开垦费，严格落实“占一补一”。四是坚持预防为主原则。加大对农村集体土地动态巡查力度，建立违法用地早发现、早制止机制。保障基层动态巡查人员经费，增加基层土地所人员编制，确保人员在编在岗，建立健全基层国土资源信息员网络，不断完善国土资源信息员制度。五是坚持协作联动原则。国土、城建、规划、发改、工商等部门应按照国家有关规定出台关于加强农村集体土地联合监管办法，建立农村土地管理协作联动机制，确保国家政策落到实处。六是坚持村民自治原则。加大村级组织在农村土地管理中的作用，通过村规民约等形式组织村民参与依法管理土地，维护集体利益。
一、目前农村宅基地管理存在的主要问题及原因分析
（一）主要问题表现在：
1. 村庄规划得不到执行。各乡镇虽然制定了總体规划和村庄规划，但在实际操作中，由于有的规划起点高、标准高，在实践中难以一步到位；有的规划调整频繁，加之执行力度不强，在实施过程中涉及到一些人的眼前利益，操作起来困难重重；农民建房不按村镇和土地利用规划执行，使生产用地与生活用地，旧村庄与新建房混在一起，农民房屋零乱无序。许多村庄出现“只见新房、不见新村”或“只见新村、不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态，形成“空心村”。另外，许多农民进城务工经商，有的在城市和小集镇买房置业，农村的房屋和土地无人居住使用；农村部分居住农民考虑到劳民伤财不愿意拆除现房，以至集体无法将闲置宅基地进行再分配再调整，实施旧村改造难。原来的村庄房屋和土地闲置，长期以往，整个老村庄成了“空心村”。
2. 农民建房处于无序状态。部分农民对惠农政策在认识上产生误区，片面理解农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，认为无论在何种情况下，只需要交纳几元钱的工本费，耕地保护与己无关，于是滥占土地乱建住房，导致农民建房用地处于无序状态。
3. 一户多宅普遍存在。相当部分农民在新的地点建造住房，但旧房又不肯拆除，很多成为了破房、危房，形成了名副其实的空心村，一户多基和超占面积现象较为严重，以致于目前农村大多数农户都有两处或多处以上的宅基地。
4. 宅基地私下交易现象严重。随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，造成了集体土地资产的大量流失。
（二）存在问题的原因
存在上述问题的原因主要是以下“四难”：一是农村个人建房统一规划执行难。不少农民群众土地基本国策意识淡薄，思想上存在封建迷信、盲目攀比等错误观念以及易受眼前利益驱动的不良倾向，助长了农村个人建房用地随意性，使得各村建设难以统一，规划难以实施。二是农村个人非法占地建设发现难。基层土地所是国土资源管理的最前沿哨所和窗口，但日常业务工作繁杂，加之撤乡并镇后，辖区面积大，这都成为农村土地管理不理想、非法占地发现难的一个重要原因。三是农村个人非法占地建房查处难。在实际执法中，因农村宅基地涉农政策的敏感性，使得行政处罚难以执行，少数地方虽然搞了新规划，但有的规划不够科学合理，只注重村庄的整齐划一，而忽视了与土地利用总体规划的衔接，造成农民建房的盲目性和随意性，占用耕地甚至基本农田的现象到处发生。农民建房监管实际上已处于有法难依、执法难严的被动状态。四是农村个人建房用地报批难。这首先是因为用地指标有限，其次是因为审批周期太长，再次是因为占补落实困难。
二、加强农村个人建房用地管理的对策和建议
农村宅基地管理问题，是土地管理工作最前沿、最基础性的工作，是我国农村生产生活中最复杂、最棘手的问题，直接关系到土地特别是耕地资源的保护与利用和农民的生产生活，直接影响到农村的社会稳定以及新农村建设的进程。针对当前农村个人建房用地存在的突出问题，应从四个方面着手加强农村个人建房用地管理：
（一）加大土地法律和法规宣传。
国家关于农村土地的新政策、新法律、新规定不断推出，只有始终不懈的坚持宣传各种新政策新法规，让各级领导和广大人民群众知晓，营造良好的合法用地依规管理环境，才能确保各项政策措施执行到位、落实到位，贯彻到位。在农村土地政策法律法规宣传中尤其要注重“三性”。一是突出宣传形式的多样性。要针对乡镇村干部和广大人民群众开展有针对性的宣传。本着对人民负责，对子孙后代负责的精神，强化大局意识、依法管地意识、教育农民惜地意识。二是把握政策法规的准确性。宣传政策法规要做到准确全面，不可断章取义，以点概面，否则容易造成岐义，起到反作用。三是体现政策法规系统性。农村土地政策涉及内容较多，既有土地承包经营方面，又有宅基地管理等等方面，而且相互间联系较紧。在宣传农村个人建房用地政策法规中，也应将相关政策法规共同宣传，互相促进，增强政策宣传的系统性和全面性。真正达到教育农民合理利用土地，珍惜每一寸土地。
（二）依据“统一规划，合理布局、控制用地、集中建设“的方针，编制村庄规划，加快农村中心村建设步伐。
村民建房是农民致富奔小康进程中，富裕后农民生活水平提高的一个标志，也是小城镇建设过程中一个缩影。因而，乡镇在规划中要坚持“一张蓝图绘到底”，本着以科学发展观为指针，控制增量、布局合理、集约土地、保护耕地原则。做好规划修编与农村实际的衍接。依据“依托农村、节约用地、区位适中”，实施中心村。根据农民财力，量力而行，设计出一些实用美观的房屋图纸供农民建房参考，在建房设计寿命上一段时间不落后，不淘汰；同时推广农民公寓建设，让农民居住达到“标准不高水平高、造价不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境优”。同时要兼顾农民生产、生活特点，妥善安排饲养牲畜、家禽、存放农具、堆放柴草的场所。
（三）妥善处理新时期农村宅基地矛盾。
本着“尊重历史、面对现实”原则对宅基地矛盾不推诿扯皮，努力把矛盾解决在初访初信之中。对各种非法占用宅基地现象，做到早发现，早制止，将问题解决在萌芽状态。制订符合农村实情的宅基地流转的规章制度。合理的宅基地流转政策，可以有效的解决宅基地、房产的闲置问题，减少土地浪费。还可以参照外地一些好的做法，对符合建房条件和土地利用总体规划、城乡建设规划的，及时补办用地手续；对不符合建设条件的，但符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，采用收取罚款等经济手段处罚后办理用地手续；对严重违反土地利用总体规划、城镇规划和村庄规划的，占用基本农田的，坚决予以拆除。收缴的有偿使用收入或罚款专款用于农村宅基地复垦，做到取之于民、用之于民。
（四）实行旧村改造和“空心村”、超占宅基地整治。
旧村改造是当前村镇规划中不可回避的现实问题，旧村改造可节约用地，保持原村落特色。首先是结合实际情况实行旧村改造，这样既能符合村庄发展之需，又利于村民建房整齐划一，错落有致，避免村民建房无限制地向外扩张。其次是实行旧村改造的同时，放宽农民进城务工政策，鼓励农民向小城镇汇聚发展。其三是农民建房建新须交旧，并签订退宅还耕协议，交由集体统一支配。对收归集体的旧宅基地根据实际和规划情况，或用于分配农民建设，或用于复耕。开展新农村建设中，为避免旧村改造出现新的拆迁户，使村民建房进入按规划实施，审批有序规范阶段。倡导联建，政府加强技术指导。政府统一指导建设与农民自建房屋节约土地两比，在农村一些地方每户可节约土地，通过农民新村的集中统一建设，有利于农村基础设施配套建设；有利于将农村发展环境建设与以农村建设用地综合整理为主的城乡土地资源利用整合有机结合，推进农村现代化建设。
农村土地管理是一项长期工作，必须在对前期查出问题进行处理的基础上，研究制定规范管理的长效机制。一是坚持规划引导原则。主要是抓好城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划的实施，积极引导村民向规划居民点集中，严禁乱占、乱搭、乱建。二是坚持疏堵并举原则。对确实因交通、自然条件恶劣或居民点整体搬迁而需要改善居住条件新批宅基地的，实行迁村腾地政策；同时在用地计划指标上，适当安排村民建房用地计划。三是坚持“占一补一”原则。凡进行非农建设占用耕地的，依法缴纳耕地开垦费，严格落实“占一补一”。四是坚持预防为主原则。加大对农村集体土地动态巡查力度，建立违法用地早发现、早制止机制。保障基层动态巡查人员经费，增加基层土地所人员编制，确保人员在编在岗，建立健全基层国土资源信息员网络，不断完善国土资源信息员制度。五是坚持协作联动原则。国土、城建、规划、发改、工商等部门应按照国家有关规定出台关于加强农村集体土地联合监管办法，建立农村土地管理协作联动机制，确保国家政策落到实处。六是坚持村民自治原则。加大村级组织在农村土地管理中的作用，通过村规民约等形式组织村民参与依法管理土地，维护集体利益。