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【摘要】众所周知，房地产相关政策制定过程比较复杂，内容会涉及到住房、土地还有货币等等问题。另外，还会涉及到开发商、住户还有政府等，有很多的利益参与者。
【关键字】房地产政策；精英模型；多源流模型
一、精英分析
我精英分析是国外的著名学者提出，这是一种政策制定模式，最核心的思想体现在掌握统治权力的政治精英群体，他们在政治中的价值偏好溶解。精英模型分析，在政策制定过程中，公众一直在被动的位置上，公众的需求在进入公共政策制度是不会产生更多的影响，更不会存在决定性作用。而是那些具有政治地位的精英们才可以获得政策制定主动权，一般而言，公共的政策都是由这些人群确定，然后在由地方官员以及机构运行。然而，在我国房地产是关系我国民生主要问题，这是一个民生产业，涉及到诸多的利益方，主要的利益方有文化媒体、购房群体、房地产集团、地方政府等等。我国房地产政策制定权在少数的精英集团手中，可以看出这是精英集团意志之体现。有三类精英使用不同的方式进行了房地产政策决定，这三类精英有政治精英、文化精英还有企业精英。政治精英不言而知，主要包含政治领导人、技术官僚还有地方官员；文化精英主要包含一些学者或者是思想家还有媒体名流等；企业精英最关键的是房地产集团。这三类精英在一定程度上有着一定的交集，有的政治精英也是文化精英，有的媒体精英也是企业精英等。
（一）决策过程：精英互动
三类精英中他们会根据自身不同利益进行制定政策，会选择不同的制定策略，但是需要基于一个共同目标点开展工作。那就是需要在不断互动中推动房地产产业快速发展。政策制定中会包含调控政策，会受到调控政策影响。这最主要的目的是，当前我国贫富差距大，房价高涨很多中下收入群体无法买房。政治精英工作是需要从选择性方面做好房价控制工作，这个控制是基于抑制基础上的控制。众所周知，房价持续上涨将影响社会经济发展，使得经济发展失衡。在国民建设时期，很容易出现泡沫经济。但是，几年来房地产房价还是出现上涨的趋势，这里的调控已经没有了现实意义。于是当前的社会民众买不起房子怨声载道。文化精英作为民众的代表者，他们收集民众声音，反映民众心声，希望通过政府进行适当的房价控制。在这基础上，房地产精英会一直发出信息，房地产行业在稳健发展，房地产发展超健康发展方向进行发展。政治精英也明确了社会贫富差距悬殊问题，很多一般收入的居民根本买不起房子。政府根据民众的声音，政治精英提出了由发展经济逐渐向民生保障转变，更好的解决低收入家庭已经被提上议程。
（二）决策机制：精英主导
我国房地产政策主要有几点含义，第一，政治精英已经成为公共政策的决策者，才决策做出之前，他们产生的影响力非常大。他们在选择方案时，会重点考虑民生经济。第二，企业精英在政策决策中充当影响者，他们将经济发展的理性显现出来，寻找自身最大利益的同时，还需要当前政治倾向。第三，文化精英成为政治权益的依附对象。在政治决策过程中，充分展现出了分化特征。一般都是将公众利益放置第一位，在进行利益表达时，内输入类型的党政精英，他们掌握权利，而房地产属于外输类型。从中可以看出，房地产政策其实是精英们的一种决策模式，政治取向更加注重经济发展，政治精英在决策发展时，主要从长远角度去思考问题，因此会向民生倾斜，着手从民生最关注的住房问题探究。
二、多源流分析
这个分析模式是在1995年被提出来的，该分析模式主要关注的有三个源流，分别为政治源流、问题源流还有政策源流。这三种源流相互平行存在，是一个独立的个体。但是在一个关键时期，这三个源流会融合在一起。
（一）问题源流：内需不足
从我国发展上看，在98年之前，我国执行的是分房福利。住房主要由政府统一进行分配，住房主体是企业单位和事业单位。随着我国经济不断发展，市场经济体制被建立而起，政府这种供应方式已经无法满足社会生产需求，开始出现放权事实，逐渐的退出经济领域。随着世界经济全球化快速发展，不可避免的经济危机影响人们的生活和工作，经济危机导致各国经济发展受到破坏，大量的人们开始失业，这对我国企业经济发展非常不利。经济危机影响了我国股市变动，大幅度的股值下降，从而影响了我国国企融资。当国外的投资逐渐减少时，资本出现外逃的现象加重。竞争逐渐加剧，价格竞争力下降。出现经济危机之后，很多国家的货币开始贬值，使得出口贸易开始大幅度下降。当出口逐渐减少时，经济发展非常慢，有些国家还会加压出口价格，扩大出口，这些现实问题使得我国出口面临瓶颈。内忧外患的影响，使得我国经济发展需要寻找新的增长点，需要不断扩大内需，从而拉动经济快速发展。
（二）政治源流：民主遭遇精英
相关文件文件政治动态引起人们关注，第一是民众的支持。当我国经济步入改革阶段时，我国创立出的社会主义市场，该市场发展顺应当前我国经济发展。我国居民有了一定的经济收入，他们自己购买房子的欲望加强。这些年的改变中看出，政治精英工作出发点，主要是在于不断推出更多的公众政策制定，从而满足当前经济发展需求。在主流观念意识中，不能在坚持以往的保守立场，应该采取一种实用主义的做事风格。当意识形态出现变动时，会获得的支持，精英会汇集，这样便形成政治源流。
（三）政策源流：市场化箭在弦上
随着社会 经济不断发展，在进行决策时，政治源流展现出内输入特征。内输入主要指的是当前我国在进行政治决策时，展现了利益表达和综合主导意识。决策者根据当前市场发展需求，提出了房子销售计划。将以往落后的住房形式淘汰，使用个体买房形式。这样的决策符合市场经济发展需求，也逐渐跟上市场发展脚步。在这些方案制定中，源流在一定时期开始融合在一起。政策源流在这个时期开始出现。
（四）政策源流
当政治源流、问题源流和政策源流在某一个平行线上互动时，于是这三个源流便融合在一起。政策源流已经成为机会源流，该源流发展存在一定的偶然性。不轮在经济危机中，还是任何时刻，不论是政策精英还是其他精英都会选择相似的政策，更好的维护我国经济发展。当前，我国经济发展已经从问题变量逐渐向政治变量发展，政治变量再过度到政策变量中。我国经济发展一直关注房地产政策，该政策提出同人们的生活水平提高存在密切关系。随着经济发展水平快速提升，人们关注房价问题，很希望有科学的房价政策，而且希望这些政策是向民众意愿角度倾斜。从当前现实案例中看出，很多人一辈子为了一套房子，有些人为了房子而做出出卖灵魂的事情，如果我国有一套科学、合理的房地产政策，而且该政策是基于现实实际情况上建立起来的，相信这些政策会从民众的角度出发，相信人们的生活质量会有所提高。
结束语
随着社会不断发展，我国经济发展水平快速提升，房地产成为民众关注核心问题。住房成为人们一辈子的大事，为了一套房子一生劳累者。当前我国贫富差距大，人们很关注房地产政策，当前政策调整逐渐改变。这个改变非常频繁，人们不禁思考政策变动大原因有哪些，以上已经从精英模型、多源流模型模式进行分析。
参考文献
[1]孟志青，虞晓芬，蒋敏.高辉基于动态CVaR模型的房地产组合投资的风险度量与控制策略[J]. 《系统工程理论与实践》 ISTIC EI PKU -2007年9期
[2]邹瑾，王大波.中国房地产上市公司信用风险评价研究——基于混合模型的实证分析 [J]. 《西南民族大学学报（人文社科版）》 PKU CSSCI -2012年11期
[3]曹伊清.清末房地产法律制度运作之二元结构——以交易参与者为视角的分析[J] .《学习与探索》 PKU CSSCI -2011年6期
【关键字】房地产政策；精英模型；多源流模型
一、精英分析
我精英分析是国外的著名学者提出，这是一种政策制定模式，最核心的思想体现在掌握统治权力的政治精英群体，他们在政治中的价值偏好溶解。精英模型分析，在政策制定过程中，公众一直在被动的位置上，公众的需求在进入公共政策制度是不会产生更多的影响，更不会存在决定性作用。而是那些具有政治地位的精英们才可以获得政策制定主动权，一般而言，公共的政策都是由这些人群确定，然后在由地方官员以及机构运行。然而，在我国房地产是关系我国民生主要问题，这是一个民生产业，涉及到诸多的利益方，主要的利益方有文化媒体、购房群体、房地产集团、地方政府等等。我国房地产政策制定权在少数的精英集团手中，可以看出这是精英集团意志之体现。有三类精英使用不同的方式进行了房地产政策决定，这三类精英有政治精英、文化精英还有企业精英。政治精英不言而知，主要包含政治领导人、技术官僚还有地方官员；文化精英主要包含一些学者或者是思想家还有媒体名流等；企业精英最关键的是房地产集团。这三类精英在一定程度上有着一定的交集，有的政治精英也是文化精英，有的媒体精英也是企业精英等。
（一）决策过程：精英互动
三类精英中他们会根据自身不同利益进行制定政策，会选择不同的制定策略，但是需要基于一个共同目标点开展工作。那就是需要在不断互动中推动房地产产业快速发展。政策制定中会包含调控政策，会受到调控政策影响。这最主要的目的是，当前我国贫富差距大，房价高涨很多中下收入群体无法买房。政治精英工作是需要从选择性方面做好房价控制工作，这个控制是基于抑制基础上的控制。众所周知，房价持续上涨将影响社会经济发展，使得经济发展失衡。在国民建设时期，很容易出现泡沫经济。但是，几年来房地产房价还是出现上涨的趋势，这里的调控已经没有了现实意义。于是当前的社会民众买不起房子怨声载道。文化精英作为民众的代表者，他们收集民众声音，反映民众心声，希望通过政府进行适当的房价控制。在这基础上，房地产精英会一直发出信息，房地产行业在稳健发展，房地产发展超健康发展方向进行发展。政治精英也明确了社会贫富差距悬殊问题，很多一般收入的居民根本买不起房子。政府根据民众的声音，政治精英提出了由发展经济逐渐向民生保障转变，更好的解决低收入家庭已经被提上议程。
（二）决策机制：精英主导
我国房地产政策主要有几点含义，第一，政治精英已经成为公共政策的决策者，才决策做出之前，他们产生的影响力非常大。他们在选择方案时，会重点考虑民生经济。第二，企业精英在政策决策中充当影响者，他们将经济发展的理性显现出来，寻找自身最大利益的同时，还需要当前政治倾向。第三，文化精英成为政治权益的依附对象。在政治决策过程中，充分展现出了分化特征。一般都是将公众利益放置第一位，在进行利益表达时，内输入类型的党政精英，他们掌握权利，而房地产属于外输类型。从中可以看出，房地产政策其实是精英们的一种决策模式，政治取向更加注重经济发展，政治精英在决策发展时，主要从长远角度去思考问题，因此会向民生倾斜，着手从民生最关注的住房问题探究。
二、多源流分析
这个分析模式是在1995年被提出来的，该分析模式主要关注的有三个源流，分别为政治源流、问题源流还有政策源流。这三种源流相互平行存在，是一个独立的个体。但是在一个关键时期，这三个源流会融合在一起。
（一）问题源流：内需不足
从我国发展上看，在98年之前，我国执行的是分房福利。住房主要由政府统一进行分配，住房主体是企业单位和事业单位。随着我国经济不断发展，市场经济体制被建立而起，政府这种供应方式已经无法满足社会生产需求，开始出现放权事实，逐渐的退出经济领域。随着世界经济全球化快速发展，不可避免的经济危机影响人们的生活和工作，经济危机导致各国经济发展受到破坏，大量的人们开始失业，这对我国企业经济发展非常不利。经济危机影响了我国股市变动，大幅度的股值下降，从而影响了我国国企融资。当国外的投资逐渐减少时，资本出现外逃的现象加重。竞争逐渐加剧，价格竞争力下降。出现经济危机之后，很多国家的货币开始贬值，使得出口贸易开始大幅度下降。当出口逐渐减少时，经济发展非常慢，有些国家还会加压出口价格，扩大出口，这些现实问题使得我国出口面临瓶颈。内忧外患的影响，使得我国经济发展需要寻找新的增长点，需要不断扩大内需，从而拉动经济快速发展。
（二）政治源流：民主遭遇精英
相关文件文件政治动态引起人们关注，第一是民众的支持。当我国经济步入改革阶段时，我国创立出的社会主义市场，该市场发展顺应当前我国经济发展。我国居民有了一定的经济收入，他们自己购买房子的欲望加强。这些年的改变中看出，政治精英工作出发点，主要是在于不断推出更多的公众政策制定，从而满足当前经济发展需求。在主流观念意识中，不能在坚持以往的保守立场，应该采取一种实用主义的做事风格。当意识形态出现变动时，会获得的支持，精英会汇集，这样便形成政治源流。
（三）政策源流：市场化箭在弦上
随着社会 经济不断发展，在进行决策时，政治源流展现出内输入特征。内输入主要指的是当前我国在进行政治决策时，展现了利益表达和综合主导意识。决策者根据当前市场发展需求，提出了房子销售计划。将以往落后的住房形式淘汰，使用个体买房形式。这样的决策符合市场经济发展需求，也逐渐跟上市场发展脚步。在这些方案制定中，源流在一定时期开始融合在一起。政策源流在这个时期开始出现。
（四）政策源流
当政治源流、问题源流和政策源流在某一个平行线上互动时，于是这三个源流便融合在一起。政策源流已经成为机会源流，该源流发展存在一定的偶然性。不轮在经济危机中，还是任何时刻，不论是政策精英还是其他精英都会选择相似的政策，更好的维护我国经济发展。当前，我国经济发展已经从问题变量逐渐向政治变量发展，政治变量再过度到政策变量中。我国经济发展一直关注房地产政策，该政策提出同人们的生活水平提高存在密切关系。随着经济发展水平快速提升，人们关注房价问题，很希望有科学的房价政策，而且希望这些政策是向民众意愿角度倾斜。从当前现实案例中看出，很多人一辈子为了一套房子，有些人为了房子而做出出卖灵魂的事情，如果我国有一套科学、合理的房地产政策，而且该政策是基于现实实际情况上建立起来的，相信这些政策会从民众的角度出发，相信人们的生活质量会有所提高。
结束语
随着社会不断发展，我国经济发展水平快速提升，房地产成为民众关注核心问题。住房成为人们一辈子的大事，为了一套房子一生劳累者。当前我国贫富差距大，人们很关注房地产政策，当前政策调整逐渐改变。这个改变非常频繁，人们不禁思考政策变动大原因有哪些，以上已经从精英模型、多源流模型模式进行分析。
参考文献
[1]孟志青，虞晓芬，蒋敏.高辉基于动态CVaR模型的房地产组合投资的风险度量与控制策略[J]. 《系统工程理论与实践》 ISTIC EI PKU -2007年9期
[2]邹瑾，王大波.中国房地产上市公司信用风险评价研究——基于混合模型的实证分析 [J]. 《西南民族大学学报（人文社科版）》 PKU CSSCI -2012年11期
[3]曹伊清.清末房地产法律制度运作之二元结构——以交易参与者为视角的分析[J] .《学习与探索》 PKU CSSCI -2011年6期