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2009年中国楼市先抑后仰,碧桂园业绩(02007.HK)虽紧跟楼市潮流仍然走高,但已经跌出三甲之列,更要命的是,整个2009年,其品牌声誉一直走下坡路。
碧桂园曾于2007年创下内地房企在港融资的最高纪录:148.49亿港元,股价也曾一度攀升至14.18港元,年仅26岁的杨惠妍因持有其96亿股股份,在2007年身家超过160亿美元,一位新的中国首富就此诞生。
然而,仅仅两年时间,碧桂园从媒体追逐的地产新秀,变成了备受质疑的“品牌新锈”。
第一轮质疑:模式遇阻
2009年2月中旬,整个房地产市场尚未走出2008年金融危机带来的寒冬,王石的拐点论余音尚在,潘石屹的百日剧变论仍有市场,连冯仑的卖儿卖女论都正充满余热。
作为2007年上市时的土地储备之王,碧桂园自然成为寒冬中最容易让人想到的“困难户”。
《时代周报》在2009年2月率先关注起碧桂园的存货。文章称,截至2008年12月31日,碧桂园旗下已竣工未销售总建筑面积138万平方米;在建中的可销售总建筑面积1430万平方米。此外,碧桂园还有近3000万平方米建筑面积尚处于施工审批或图纸设计阶段。结论是“碧桂园面临着巨大的高存货压力,需要大约3年时间才能够消化掉现有可售面积”。
碧桂园随后发表声明,表示集团并没有所谓的“大量存货积压”。造成“大量存货积压”表象的原因是竣工日期与合同交付日期不一致,这一现象是房地产行业内较为普遍的现象。碧桂园集团2008年现房未售比例与往年对比相仿,没有大幅增加。
然而,“大量存货积压”之论并非剑指积压,而是质疑碧桂园的发展模式缺陷。
一直以来,业内将碧桂园快速扩张,快速资金回流的方式比喻为“麦当劳式”的扩张方式,这种发展模式在公司上市之前一直发挥着巨大作用。事实上,2007年,碧桂园上市某种程度就是为了改善资产负债结构,通过直接融资维系其高增长。
于1992年发家于广东顺德的碧桂园,依靠在城郊建高档楼盘起家,擅长以极其便宜的价格获得土地来控制成本,然后进行郊区卫星城开发。
在楼市火热的2007年,创新的开发模式、成熟的开发能力、惊人的土地储备与低廉的价格,使碧桂园成为最被看好的“地主”,比“地王”强的不止一点。
然而,2008年楼市转冷,销售遇阻,而土地储备到期将不得不投入开发,碧桂园的资金需求量迅速大增,地产业的新模式遭遇了资金紧张的老问题。
有业内人士认为,当年杨国强开创的独特商业模式,在让他赚得盆满钵满的同时,也让他遭受了无数的质疑。许多投资者看到了这种商业地产模型的弊端,对此并不看好。他们认为碧桂园商业模式的建立来源于碧桂园基于本区域的发展。而今后碧桂园将要面对全国性扩张瓶颈的挑战。
碧桂园此后进军全国,能否像生产商品一样将广东模式复制到全国各地,这将是一项重要的挑战。另外,从家族式企业管理到系统化、流程化的管理,需要一个艰难的过渡。有关人士分析认为,25岁的杨惠妍能否带领碧桂园这艘地产巨舰,继续其父杨国强的创富神话,有待观望。而这些投资者们质疑的声音,也直接造成了杨氏家族在股市上身价大跌。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,碧桂园的发展模式如果不改变,其利润空间始终是不大的。“碧桂园的销售业绩比较惨,一来是与其低价策略有关,二来是与其在三四线城市布局的策略有关。”
整个2008年,碧桂园集团总收入为157.13亿元,只达到预期的50%。不仅如此,公司毛利也下降14.1%至70.26亿元,净利只有13.78亿元。
易居中国分析师薛建雄表示,经历了一段时间的快速成长,目前碧桂园的发展模式遇到阶段性的瓶颈。无论是管理结构还是竞争模式都出现了问题,而且在进入调整期时,刚好又遇上房地产市场的一轮大调整,因此市场份额流失的问题就自然而然地显现出来了。
有网友认为,“碧桂园一味的储存土地,难道只是想当一名称职的地主么?如果未来中国土地政策一旦发生变化,碧桂园最终只会自我毁灭。”
面对质疑,碧桂园选择沉默。
第二轮质疑:首富掉价
继模式之后,当家人成为第二轮焦点。
美国财经杂志《福布斯》(Forbes)于2009年3月11日公布一年一度的全球富豪排行榜,上一届的内地首富、碧桂园大股东杨惠妍由第125位跌至第296位,资产缩水至23亿美元,瞬间引起广泛关注。
此前,凭借持有碧桂园逾半股权,杨惠妍已连续两年问鼎《新财富》“500富人榜”的中国首富。然而,碧桂园股价在2008年大幅跳水,一度从年初的9港元跌至最低1.1港元。截至2008年12月31日,碧桂园股价也不过1.9港元,较其历史高点14.18港元大挫86.6%,市值更跌至三百亿港元,尚不足万科的一半。而曾几何时,其市值最高超过2000亿港元。 持股59.12%的杨惠妍,身家也随之大缩水。
按照股价跳水幅度粗略估计,2008年杨惠妍个人财富就蒸发了约684亿港元,舆论界无不感叹道,没见过财富缩水如此之快的首富:平均每天减少2.6亿元,每小时损失1000万元,成为名符其实的“首负”。
更雪上加霜的是,杨惠妍身家缩水再次触发股价下跌,形成继模式遇阻后的恶性循环。
而杨惠妍的麻烦还不止于此。
根据碧桂园与国际投行美林签订的掉期协议,不管市场股价如何变动,这些掉期股份未来交易价都将锁定在6.85港元。碧桂园还要向美林支付对赌协议中规定的款项,这进一步加大了碧桂园的浮亏,并直接影响到杨惠妍财富缩水的速度。
碧桂园再次选择低调处理,但低调并非所有问题的最佳处理方式,品牌漏水就是典型的一例。
第三轮质疑:品牌漏水
2009年12月4日,有媒体曝料称,长沙碧桂园威尼斯城项目联排别墅渗水、墙壁开裂,因房屋存在严重质量问题连续整改,业主被迫在酒店住了整整三个月。
就在事件双方还在协议中的时候,安徽省巢湖市碧桂园银屏秀色苑项目又被指“未验收就交房”;而碧桂园在广州开发的凤凰城项目则因交房贷不对版,成品房同样板间相差甚远,遭到业主集体投诉;此外,台山碧桂园项目也出现了楼体裂缝、漏水和空心墙等质量问题。
如果没有“质量门”事件,碧桂园当时在港股市场的表现也可谓强劲。12月2日,碧桂园公告表示,公司已提前1个月完成了全年的销售目标,消息公布的当天碧桂园就劲升7.59%,随后五个交易日的该股涨幅超过14%。
然而就在碧桂园“报喜”之后的第二天,媒体就爆出了关于碧桂园长沙威尼斯城联排别墅因渗水和墙壁开裂的新闻。
连续的“质量门”事件不仅让碧桂园陷入了空前的信任危机,也让公司股票大受其伤。2009年12月9日,碧桂园以3.16港元收盘,每股下跌0.15港元,跌幅4.53%。股票的大跌也让碧桂园的大股东——杨惠妍的身家大幅缩水。据了解,杨惠妍目前的持股量为96.7亿股,以此计算,杨惠妍的资产一天内就缩水了14亿港元。
除了财产上的巨额亏损,碧桂园还忍受着来自各界的批评。有媒体认为,杨惠妍个人身价的快速缩水,显然是市场天平对碧桂园“质量门”最公正的评判。
面对不断升高的质疑声浪,碧桂园终于选择不再沉默,发表了一份声明,称长沙碧桂园的质量问题并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为,而是建筑外包之后的雇佣军造成的后患。并表示“碧桂园深知品质才是开发商安身立命的根基,我们保证将对业主提出的每一个修改要求都认真听取,妥善解决。”
碧桂园终于改变了处事方式,但要让消费者重新接受,绝不是像道歉一样容易,毕竟受伤与疗伤所用的时间是大相径庭的。
碧桂园更大的挑战在于,其卫星城模式在全国推广后,大部分地区都水土不服,而在它的广东老家,低价拿地的时代已经一去不返。4000万平方的土地红利吃光之后,碧桂园再拿什么与万科、中海、富力、保利、合生、绿城等全国性对手同台竞争?
碧桂园曾于2007年创下内地房企在港融资的最高纪录:148.49亿港元,股价也曾一度攀升至14.18港元,年仅26岁的杨惠妍因持有其96亿股股份,在2007年身家超过160亿美元,一位新的中国首富就此诞生。
然而,仅仅两年时间,碧桂园从媒体追逐的地产新秀,变成了备受质疑的“品牌新锈”。
第一轮质疑:模式遇阻
2009年2月中旬,整个房地产市场尚未走出2008年金融危机带来的寒冬,王石的拐点论余音尚在,潘石屹的百日剧变论仍有市场,连冯仑的卖儿卖女论都正充满余热。
作为2007年上市时的土地储备之王,碧桂园自然成为寒冬中最容易让人想到的“困难户”。
《时代周报》在2009年2月率先关注起碧桂园的存货。文章称,截至2008年12月31日,碧桂园旗下已竣工未销售总建筑面积138万平方米;在建中的可销售总建筑面积1430万平方米。此外,碧桂园还有近3000万平方米建筑面积尚处于施工审批或图纸设计阶段。结论是“碧桂园面临着巨大的高存货压力,需要大约3年时间才能够消化掉现有可售面积”。
碧桂园随后发表声明,表示集团并没有所谓的“大量存货积压”。造成“大量存货积压”表象的原因是竣工日期与合同交付日期不一致,这一现象是房地产行业内较为普遍的现象。碧桂园集团2008年现房未售比例与往年对比相仿,没有大幅增加。
然而,“大量存货积压”之论并非剑指积压,而是质疑碧桂园的发展模式缺陷。
一直以来,业内将碧桂园快速扩张,快速资金回流的方式比喻为“麦当劳式”的扩张方式,这种发展模式在公司上市之前一直发挥着巨大作用。事实上,2007年,碧桂园上市某种程度就是为了改善资产负债结构,通过直接融资维系其高增长。
于1992年发家于广东顺德的碧桂园,依靠在城郊建高档楼盘起家,擅长以极其便宜的价格获得土地来控制成本,然后进行郊区卫星城开发。
在楼市火热的2007年,创新的开发模式、成熟的开发能力、惊人的土地储备与低廉的价格,使碧桂园成为最被看好的“地主”,比“地王”强的不止一点。
然而,2008年楼市转冷,销售遇阻,而土地储备到期将不得不投入开发,碧桂园的资金需求量迅速大增,地产业的新模式遭遇了资金紧张的老问题。
有业内人士认为,当年杨国强开创的独特商业模式,在让他赚得盆满钵满的同时,也让他遭受了无数的质疑。许多投资者看到了这种商业地产模型的弊端,对此并不看好。他们认为碧桂园商业模式的建立来源于碧桂园基于本区域的发展。而今后碧桂园将要面对全国性扩张瓶颈的挑战。
碧桂园此后进军全国,能否像生产商品一样将广东模式复制到全国各地,这将是一项重要的挑战。另外,从家族式企业管理到系统化、流程化的管理,需要一个艰难的过渡。有关人士分析认为,25岁的杨惠妍能否带领碧桂园这艘地产巨舰,继续其父杨国强的创富神话,有待观望。而这些投资者们质疑的声音,也直接造成了杨氏家族在股市上身价大跌。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,碧桂园的发展模式如果不改变,其利润空间始终是不大的。“碧桂园的销售业绩比较惨,一来是与其低价策略有关,二来是与其在三四线城市布局的策略有关。”
整个2008年,碧桂园集团总收入为157.13亿元,只达到预期的50%。不仅如此,公司毛利也下降14.1%至70.26亿元,净利只有13.78亿元。
易居中国分析师薛建雄表示,经历了一段时间的快速成长,目前碧桂园的发展模式遇到阶段性的瓶颈。无论是管理结构还是竞争模式都出现了问题,而且在进入调整期时,刚好又遇上房地产市场的一轮大调整,因此市场份额流失的问题就自然而然地显现出来了。
有网友认为,“碧桂园一味的储存土地,难道只是想当一名称职的地主么?如果未来中国土地政策一旦发生变化,碧桂园最终只会自我毁灭。”
面对质疑,碧桂园选择沉默。
第二轮质疑:首富掉价
继模式之后,当家人成为第二轮焦点。
美国财经杂志《福布斯》(Forbes)于2009年3月11日公布一年一度的全球富豪排行榜,上一届的内地首富、碧桂园大股东杨惠妍由第125位跌至第296位,资产缩水至23亿美元,瞬间引起广泛关注。
此前,凭借持有碧桂园逾半股权,杨惠妍已连续两年问鼎《新财富》“500富人榜”的中国首富。然而,碧桂园股价在2008年大幅跳水,一度从年初的9港元跌至最低1.1港元。截至2008年12月31日,碧桂园股价也不过1.9港元,较其历史高点14.18港元大挫86.6%,市值更跌至三百亿港元,尚不足万科的一半。而曾几何时,其市值最高超过2000亿港元。 持股59.12%的杨惠妍,身家也随之大缩水。
按照股价跳水幅度粗略估计,2008年杨惠妍个人财富就蒸发了约684亿港元,舆论界无不感叹道,没见过财富缩水如此之快的首富:平均每天减少2.6亿元,每小时损失1000万元,成为名符其实的“首负”。
更雪上加霜的是,杨惠妍身家缩水再次触发股价下跌,形成继模式遇阻后的恶性循环。
而杨惠妍的麻烦还不止于此。
根据碧桂园与国际投行美林签订的掉期协议,不管市场股价如何变动,这些掉期股份未来交易价都将锁定在6.85港元。碧桂园还要向美林支付对赌协议中规定的款项,这进一步加大了碧桂园的浮亏,并直接影响到杨惠妍财富缩水的速度。
碧桂园再次选择低调处理,但低调并非所有问题的最佳处理方式,品牌漏水就是典型的一例。
第三轮质疑:品牌漏水
2009年12月4日,有媒体曝料称,长沙碧桂园威尼斯城项目联排别墅渗水、墙壁开裂,因房屋存在严重质量问题连续整改,业主被迫在酒店住了整整三个月。
就在事件双方还在协议中的时候,安徽省巢湖市碧桂园银屏秀色苑项目又被指“未验收就交房”;而碧桂园在广州开发的凤凰城项目则因交房贷不对版,成品房同样板间相差甚远,遭到业主集体投诉;此外,台山碧桂园项目也出现了楼体裂缝、漏水和空心墙等质量问题。
如果没有“质量门”事件,碧桂园当时在港股市场的表现也可谓强劲。12月2日,碧桂园公告表示,公司已提前1个月完成了全年的销售目标,消息公布的当天碧桂园就劲升7.59%,随后五个交易日的该股涨幅超过14%。
然而就在碧桂园“报喜”之后的第二天,媒体就爆出了关于碧桂园长沙威尼斯城联排别墅因渗水和墙壁开裂的新闻。
连续的“质量门”事件不仅让碧桂园陷入了空前的信任危机,也让公司股票大受其伤。2009年12月9日,碧桂园以3.16港元收盘,每股下跌0.15港元,跌幅4.53%。股票的大跌也让碧桂园的大股东——杨惠妍的身家大幅缩水。据了解,杨惠妍目前的持股量为96.7亿股,以此计算,杨惠妍的资产一天内就缩水了14亿港元。
除了财产上的巨额亏损,碧桂园还忍受着来自各界的批评。有媒体认为,杨惠妍个人身价的快速缩水,显然是市场天平对碧桂园“质量门”最公正的评判。
面对不断升高的质疑声浪,碧桂园终于选择不再沉默,发表了一份声明,称长沙碧桂园的质量问题并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为,而是建筑外包之后的雇佣军造成的后患。并表示“碧桂园深知品质才是开发商安身立命的根基,我们保证将对业主提出的每一个修改要求都认真听取,妥善解决。”
碧桂园终于改变了处事方式,但要让消费者重新接受,绝不是像道歉一样容易,毕竟受伤与疗伤所用的时间是大相径庭的。
碧桂园更大的挑战在于,其卫星城模式在全国推广后,大部分地区都水土不服,而在它的广东老家,低价拿地的时代已经一去不返。4000万平方的土地红利吃光之后,碧桂园再拿什么与万科、中海、富力、保利、合生、绿城等全国性对手同台竞争?