“中国的消费者非常勇敢，”北京著名的房产律师秦兵在接受记者采访时表示，“他们敢一次从银行贷款，一次性地付给开发商。开发商拿到钱后，就可以选择是继续盖楼，还是一次性地逃走。依照我们的法律，开发商还可以不必触犯刑法就把钱转移走。开发商另外成立一家装修公司，一般情况下，如果要做项目装修，应该在楼盖起来了以后，但是他提前把房款全部付给装修公司，然后用一场诉讼导致自身破产，但是装修公司还是他的。或者是另外一家公司，合伙把钱拿走，然后到另一个城市开发。”
　　“‘勇敢’的还不止消费者，”一位不愿透露姓名的银行界人士表示，“明知道有些人贷款买了很多房子在炒作，资金链随时会断，银行就是敢借钱给他们。不仅借给他们，还把钱借给该房子的开发商。试想，这些房子如果是期房，银行的风险多么惊人，一旦该楼盘烂尾，那么开发商和小业主借的贷款全部会变成不良资产!等于是把风险放大了一倍。此外，给这些贷款保险的保险公司的胆子也够大的呀!”
　　面对“期房限转”政策，普通的评论都是围绕“期房转让”展开，而一些有识之士则认为，更应当借此反思整个“期房”现象。日本和中国香港
　　对待“期房”的态度
　　日本株式会社不动产中央情报中心国际部部长盛正廷先生在接受本刊记者采访时介绍说：“在日本根本没有‘期房转让’之说，市场上交易的都是现房，包括新房和二手房。从国际的视野来看，期房是中国内地和香港楼市的专有名词。政府出台‘期房限转’的政策固然是善良的，对前段时间楼市的狂热将起到一个抑制作用，使楼市恢复正常运行轨道。但我觉得这种做法是治标不治本，目前政府又要出台降低期房上市标准的配套政策，会给楼市带来新的隐患，增加了期房购买者的风险。我个人期待，与国际接轨的上海就不应该卖期房。”
　　盛正廷先生的话也许太过“惧怕风险”了一点，但是不可否认的是“期房”这个产品本身的确蕴含了巨大风险。既然他提到这是只有内地和香港才有的现象，那就让我们来看看我国香港的情况。 律师秦兵告诉记者：“香港政府对买期房行为设立了三个制度。一、律师 制度。在香港买房，至少需要3个律师，卖方的、买方的、银行的，有时候，再加上保险公司的就是4个律师。草率签订合同的行为几乎没有。二、分期付款制度。我们现在买房，是从银行一次性贷款、一次性付清，所以开发商一点风险也没有，所有的风险都由消费者来承担。香港实行的是分期付款、分期贷款、按层伺‘款。银行要求消费者的律师按期到工地查看施工进度后向银行发出支付通知。根据施工进度来分期付款以减轻消费者风险。三、设立了廉政公署商务调查科。只要开发商存在故意欺诈行为或者把钱用在房地产项目以外的其他项目，商务调查科就可以立即将其逮捕。”
　　为了验证秦律师的说法，4月13日，本刊记者越洋电话采访了香港金丰易居国际置业代理有限公司总经理黄灿浩。黄灿浩告诉记者：“在香港，政府保护期房购买者利益的重要措施是，最大限度地确保物业的质量，顺利完工，并按时交付到购房者手上，确保购房者利益，而整个过程是由律师事务所进行监管的，”
　　黄灿浩认为：“期房的转售关键点不仅仅是权益的转让问题，更重要的是权益的安全问题。如何确保期房资金的专款专项专用?靠完善的期房资金监管制度来执行。具体的流程是，1．期房资金交由律师事务所来监管；2．在项目的每一个工程节点完成之际，建筑师确认工程质量是否合格；3．建筑师将质量核审通过合格的结果告诉律师事务所；4．律师事务所通知银行放款，以便顺利完工。整个建设周期最短12个月，长的超过18个月，过程中涉及的相关费用由开发商支付，购房者不再支付费用。”
　　
　　期房资金由律师把关 　不但是资金的监管由律师事务所来承担，而且购房者完成交易的整个过程也是由律师来代理完成的。黄灿浩解释说：“律师事务所所有的操作是在政府政策指导下进行的，收取的监管费用可大可小，具体看开发商及项目，面积越大、规模越大、费用越大。当然，这些费用，开发商会将之打人房屋成本中去，占总房价款的比例最多不超过1％。”
　　戴德梁行集团成员泛城(中国)综合住宅服务泛城租售网法务部经理庄松成则从实际操作层面的角度向记者介绍了有关内容。他说：“在香港，购房者做契约登记是由律师事务所的律师全权代理的，至于契约能否做成，则根据政府另行规定来办理的。一旦申请人签了购房契约，即受到法律保护，代理期间的风险由律师事务所来承担。”
　　事实上，香港政府对“期房转让”的管制也是逐步递进的，一共分四个阶段实施。
　　庄松成告诉记者：“第一阶段是期房购买者不需要通过开发商同意，可以直接将物业的认购书或者销售书推向市场进行自由转售，成为炒买、炒卖的源头，埋下扰乱市场的因子；第二阶段是不管是持有认购书的楼花认购人，还是签有销售书的物业预购者，只要获得开发商同意，他对物业的预期权益就能转让，且不需要提供全额发票，政策的放纵导致楼市出现炒作风，楼价瞬间被炒上了天；第三阶段是购房者必须获得全额发票，且经开发商同意，方可以转让，此时，开发商承担的风险就加大了；第四阶段是政府对期房转让设立丁一定的门槛，在一定时间段内保留认购权益，预购者的转让权益受到了一定程度的限制，比如半年或者一年以内不能转让，办理完预售登记，期房权益才得以转让。”如何降低期房买卖中的风险
　　那么，在上海，对“期房风险”的监管是如何进行的呢? 在上海，没有银行监管确认书是批不出预售许可证的，预售许可证一旦批出，购房者也将首付款打人开发商账号，而按揭款也由银行划入开发商专门账号。关于期房资金的监管，早在去年上半年，各大商业银行就对房地产项目的申贷要求及流程等事项作出严格规定。
　　记者找到建设银行上海分行于2002年6月25日发出的一份《关于房地产开发企业贷款的审批要求》的文件，其中对审核房地产开发企业贷款的对象和受理条件进行了限制，包括对于项目预售回笼资金使用的明确规定，预售资金在满足后续工程的建设需要上，原则上先归还该行贷款，同时借款人及股东应承诺，在归还贷款之前，不能抽回融资款。在还款措施一栏中规定，经办行与借款人就贷款项目签定监管协议，落实账户的监管措施，项目的自筹资金、银行贷款、项目销售收入、项目成本支出均通过监管账户。
　　从这里可以明显看出，上海尽管对期房也有明确的监管措施，但是缺少一个第三方自始至终的监督(在香港是律师)。而缺少了第三方，所有环节均在银行和开发商之间完成，难免没有漏洞。
　　上海市人民政府法制办副主任顾长浩接受本刊记者采访时曾坦言过，一家开发商与多家银行借款的做法目前还是难以杜绝，出现期房资金的流转也就不可避免了。如此，银行对于项目的控制性就大大减弱，不可预测的因素很多，风险就明显增强。
　　当然，比我国香港模式风险更小的是日本的做法。日本没有项目贷款，建设资金贷款的流程是，首先由承包商与房产商先签让渡担保合同，房产商同意将权益转让给承包商，同时保留赎回权，承包商与银行发生关系，直接从银行取得资金，用于建设。
　　于是，银行可以保证贷款全部的直接用途，开发商无论是无意还是恶意挪用贷款用途乃至逃走，都变得无法操作。