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摘要：在房地产开发过程中，成本控制与风险控制是实现利润的两个重要方面，二者相互独立又相互依存。降低成本带来降低质量的风险，提高成本带来降低利润的风险。如何处理好成本与风险之间的关系就显得尤为重要。本文阐述了成本控制的内容及特点，分析了工程成本控制及其风险，提出了应对措施，以供参考。
关键词：房地产 成本控制 风险控制
随着我国房地产市场发展逐步规范，房地产企业的竞争日益激烈。开发商为了保证投资回报的最大化，越来越重视成本控制。如何能有效控制成本是现代企业项目管理中的核心内容，也是衡量企业项目管理成效的标尺。当前，这方面还存在许多问题。例如，不重视预算，没有设定好一个合理的概预算；施工过程中无法进行动态目标成本分析及预算调整，等等。这样就无法对投资过程进行有效控制，也无法有效地进行风险防范。因此，本文侧重从工程成本入手，探讨了施工期间成本控制及风险问题，对招标、合同管理、施工签证等环节提出了相应对策。
一、房地产开发成本控制的目的、特点及风险
（一）目的
房地产开发成本管理和控制的目的是，在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。但是，有的房地产企业由于种种原因无法准确判断建筑产品的投入产出比，事前成本管理盲目，风险意识薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性和制度性，成本计划缺乏科学性和严肃性；有的房地产企业的成本管理缺乏现代化管理措施，成本信息不能全面反映企业成本的真实情况：要么因为日常成本核算不规范造成成本信息失实，要么因为成本信息归集不当造成信息丢失，从而导致成本管理混乱。
（二）特点
房地产开发成本管理的重要特点一是时间跨越长，二是影响因素多，三是一个动态的活动。成本控制管理是一个贯穿工程建设全过程的日常管理活动。由于房地产开发的周期长、投资额巨大、投资风险高，所以从项目立项、规划到施工是一种动态的模式，容易受政策、环境、市场等多种因素影响，而有些影响的因素是无法预测和控制的，所以有的开发商在建设过程中对成本不是很清晰，而等到工程竣工决算时才真正知道项目的实际投资；另外，成本控制又和工程质量、工程进度密不可分，所以说成本控制是对项目目标成本动态调整的活动。
（三）风险
由于房地产开发的上述特点，房地产开发的风险随时可能出现。企业很难在一开始就对整个项目建设期间所需要的费用和预期的收益计算精确，而在建设期间多种不确定的因素会引发不同的风险，比如，招投标、合同管控、施工变更签证、工程材料等等。在此有必要就上述风险进行分析探讨，尽可能降低或避免开发过程中的风险。
二、房地产开发成本之工程成本控制及其风险
房地产开发过程中贯穿的成本控制和风险多种多样，千差万别，而工程成本管理中涉及的成本控制问题是房地产开发中最主要最难以解决的问题，因此下面仅以工程成本管理中涉及的成本控制问题及其风险为例进行探讨。工程成本占整个房地产开发总成本的50-60%，由总包及分包工程、工程管理成本、相关配套成本等构成。对于工程项目而言，工程建设过程管理及工程造价控制是工程项目建设的核心，始终贯穿于工程项目建设的全过程，即体现在从设计、施工再到竣工交付使用的全部建设过程的控制、监督和管理之中。
（一）成本控制节点
1、规划设计是成本控制的重点
设计方案好不好，是否合理，直接关系到整个项目投资能否成功。规划阶段的成本仅占总投资成本的百分之几，但规划结果的优劣对项目投资总额的影响是巨大的。
2、招投标制度是成本控制的核心
通过招投标，开发商可以选择质优价低的供货商及施工单位，这是工程质量保证的关键，也是成本控制的核心。
3、设计变更的费用调整是成本控制的难点
施工阶段，设计变更难以避免，经常会出现对原设计的补充及修改，这样工程量就会发生变化，可能引起项目投资概预算的超支。
4、施工现场签证是成本控制的关键
签证是工程进行过程中对已签订合同的一种补充方式，也是动态目标的调整，它能快捷解决施工过程中出现的问题。由于这种方式非常普遍且经常发生，所以对成本的影响较大。
5、合同管理是成本控制的依据
施工总包合同是施工中双方履行责任和义务的依据，也是成本控制的依据。通常很多施工中产生的纠纷都是缘于合同条款模棱两可造成的双方理解偏差。合同对各个环节的规定必须界限明确，执行力强，约束条款应当准确。
6、施工现场综合协调是成本控制的手段
由于施工涉及诸多专业的工程技术人员，要做好各专业的施工综合协调配合，若施工中交叉配合脱节或协调不尽人意，将会直接影响工程质量，要么返工要么使工期滞后，给尾期结算带来隐患。
（二）工程成本控制风险
工程成本控制带来的风险实际上是个很复杂的问题。由于整个建设期间需要各种专业的工程技术人员和多方面的专业知识的配合，在整个成本控制过程中，施工阶段的风险最为明显和最不好预测及控制。这些风险主要包括以下几个方面：
1、招标风险
如果招标人员在编制招标文件时不严谨，对重要内容如工程量清单等描述不准确，甚至出现错项或漏项，致使投标人员制作标书时出现误差，将留下风险隐患。如果双方在签订合同前没有对出现意见不一致的地方进行确认，也将遗留风险，产生纠纷。
2、施工中的成本控制风险
由于建设周期较长，施工过程中难免发生设计方案变更而导致出现大量的施工现场签证的情况，而这些签证随意性较大，如果现场人员对成本管理控制没有概念，对签证工作不认真审批，将会增大成本控制的难度，导致成本失控。
3、材料管理风险
工程建设中材料的价格是随市场行情变化的，在招标文件中应该对材料的型号、标准详细说明，在合同签订时就与施工单位明确，以防因为材料价格浮动而影响材料质量，造成施工材料以次充好的情况，影响工程质量。 三、房地产成本控制风险的应对措施
我们明确了在房地产开发中的成本控制和风险控制的节点后，就可以有针对性地采取措施，有效规避风险，降低成本。
（一）在成本控制的各个节点上加强成本控制
1、做好规划设计。做好规划阶段的可行性设计和规划方案报审，报审通过的方案要重新编制科学、合理的投资估算，根据方案审定的各项指标进行初步设计及施工图设计。应对目标成本细化，并落实到以后的施工环节中。
2、实施招标制。招标可以引入竞争机制，降低工程成本。在招投标过程中，应严格把握招标条件，认真制作工程标底和标书，为评标工作做好充分准备。以中标价为基础，通过技术指标答疑、商务谈判争取最有利合理的价格。合同条款应严谨、细致，应避免不明确不具体的内容，努力消除日后甲乙双方扯皮现象。
3、谨慎对待设计变更。要制定一套完善的变更审核制度来保证设计变更准确、必需且及时。变更一旦发生，要及时调整目标成本，保证项目概预算的合理性。落实设计变更及签证制度，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否已经设计单位及建设单位共同审批批准，避免因根本不存在的重复签证带来成本的增加。
4、完善签证环节。在实施过程中，要检查签证计量依据是否充分，取费原则是否客观且符合合同的计价体系。签证要尽量落实到图纸上，要检查最后签证的审批权限是否足够充分。另外如果签证费用较大，就应以合同补充条款的方式来予以明确，这样既能保证日后减少纠纷且对成本控制做到心中有数。签证发生在施工过程中，要变事后被动控制为事前主动控制，这样才能定期调整目标成本。
5、规范合同签订。为了避免建设过程中发生扯皮影响建设进度，建议采用国际通用的合同格式文本，同时根据建设当地的实际明确工程价款及责任条款。质量条款及工期约定必须严谨及可行，因为这类条款对工程质量和进度有一定制约，对成本产生影响。施工期间要严格按照合同中有关工程款支付的约定来执行，不要随意调整支付方式、付款进度及维保款的约定；支付工程款时，要严格按照审核的流程进行。
6、加强施工现场综合协调。要从技术、管理、组织上做好协调，同时也要注意成本控制各环节部门的及时沟通和良好配合，尽量做到成本和风险可控。
（二）降低工程成本控制风险
1、控制招标风险
在制作招标文件时，要对入围单位的条件和资质做严格的规定，选择实力强、设计经验丰富的设计单位，以规避因单位资质不够出现的风险。在编制工程量清单时，要根据审定方案给出严谨的描述，可以聘请第三方造价顾问公司进行共同编制。开标后，要进行一系列的评标、技术答疑、商务谈判、定标工作。这一系列工作要有充分时间来支持，以保证选出合适的中标方案。
由于建筑工程的复杂性，合同订立时要尽量避免可调价款的约定。合同中明确出现索赔事项的范围和时效性，避免最终决算价大大超出中标价的风险。合同中还应明确质量条款及奖惩措施等。
2、降低施工过程中成本控制风险
首先，要设定好成本控制目标，编制成本控制计划和解决办法，根据计划做好工程造价的事前、事中、事后控制方案。比如，事前应该有详细、符合实际的工程概预算，施工中要分阶段调整预算。预算必须是经过严密审批、审计认定过的，审计应在施工的不同阶段进行；完善内部成本控制管理的程序和手段，保证成本控制力度。其次，应严格施工现场签证的范围和内容，制定签证的审批流程。在出现签证时要征求开发商的意见，要签订合同或补充合同来明确签证的内容和所涉及的费用，避免事事签证造成不必要的浪费。
3、减少材料管理风险
在招投标和施工合同的签订中，应充分考虑到建设期间内施工材料价格波动因素，最好签订固定价格合同，合同中明确材料的范围。如合同中未对材料价格进行约定，那应约定材料价格波动的区间和调整方法，用补充合同的方式来确定。要严格把守材料质量关，对不合格的材料拒绝使用。
四、结语
本文研究了房地产开发企业工程成本控制及风险控制的有关问题，针对施工环节的招标、设计变更、合同管理、施工现场签证等环节进行了分析，提出了对策。降低成本、提高利润，关键在于控制工程造价及产生的风险。控制工程造价需要参与建设的各方目标统一，协调一致，共同执行制定的概预算，控制好整个建设期内的各项计划、建设节点控，同时要把握好工程进度、工程质量与工程造价之间的关系，不能因为赶工期、降低成本而不顾质量。应充分做好前期的设计工作，减少后期的设计变更和调整。如果遇到超概预算，要严格履行审批流程。只有当成本控制和风险控制按照既定目标实现后，预期利润才能实现。
参考文献：
[1]李艳红.初探房地产开发成本控制[C].河南省土木建筑学会2010年学术大会论文集，2010；3
[2]余喆，杜骏 房地产开发项目在设计过程中的成本控制[J].国外建材科技，2006；5
[3]丁爽，傅壁 张恺 工程项目的成本控制风险预测与对策分析[J].时代金融2011；9
关键词：房地产 成本控制 风险控制
随着我国房地产市场发展逐步规范，房地产企业的竞争日益激烈。开发商为了保证投资回报的最大化，越来越重视成本控制。如何能有效控制成本是现代企业项目管理中的核心内容，也是衡量企业项目管理成效的标尺。当前，这方面还存在许多问题。例如，不重视预算，没有设定好一个合理的概预算；施工过程中无法进行动态目标成本分析及预算调整，等等。这样就无法对投资过程进行有效控制，也无法有效地进行风险防范。因此，本文侧重从工程成本入手，探讨了施工期间成本控制及风险问题，对招标、合同管理、施工签证等环节提出了相应对策。
一、房地产开发成本控制的目的、特点及风险
（一）目的
房地产开发成本管理和控制的目的是，在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。但是，有的房地产企业由于种种原因无法准确判断建筑产品的投入产出比，事前成本管理盲目，风险意识薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性和制度性，成本计划缺乏科学性和严肃性；有的房地产企业的成本管理缺乏现代化管理措施，成本信息不能全面反映企业成本的真实情况：要么因为日常成本核算不规范造成成本信息失实，要么因为成本信息归集不当造成信息丢失，从而导致成本管理混乱。
（二）特点
房地产开发成本管理的重要特点一是时间跨越长，二是影响因素多，三是一个动态的活动。成本控制管理是一个贯穿工程建设全过程的日常管理活动。由于房地产开发的周期长、投资额巨大、投资风险高，所以从项目立项、规划到施工是一种动态的模式，容易受政策、环境、市场等多种因素影响，而有些影响的因素是无法预测和控制的，所以有的开发商在建设过程中对成本不是很清晰，而等到工程竣工决算时才真正知道项目的实际投资；另外，成本控制又和工程质量、工程进度密不可分，所以说成本控制是对项目目标成本动态调整的活动。
（三）风险
由于房地产开发的上述特点，房地产开发的风险随时可能出现。企业很难在一开始就对整个项目建设期间所需要的费用和预期的收益计算精确，而在建设期间多种不确定的因素会引发不同的风险，比如，招投标、合同管控、施工变更签证、工程材料等等。在此有必要就上述风险进行分析探讨，尽可能降低或避免开发过程中的风险。
二、房地产开发成本之工程成本控制及其风险
房地产开发过程中贯穿的成本控制和风险多种多样，千差万别，而工程成本管理中涉及的成本控制问题是房地产开发中最主要最难以解决的问题，因此下面仅以工程成本管理中涉及的成本控制问题及其风险为例进行探讨。工程成本占整个房地产开发总成本的50-60%，由总包及分包工程、工程管理成本、相关配套成本等构成。对于工程项目而言，工程建设过程管理及工程造价控制是工程项目建设的核心，始终贯穿于工程项目建设的全过程，即体现在从设计、施工再到竣工交付使用的全部建设过程的控制、监督和管理之中。
（一）成本控制节点
1、规划设计是成本控制的重点
设计方案好不好，是否合理，直接关系到整个项目投资能否成功。规划阶段的成本仅占总投资成本的百分之几，但规划结果的优劣对项目投资总额的影响是巨大的。
2、招投标制度是成本控制的核心
通过招投标，开发商可以选择质优价低的供货商及施工单位，这是工程质量保证的关键，也是成本控制的核心。
3、设计变更的费用调整是成本控制的难点
施工阶段，设计变更难以避免，经常会出现对原设计的补充及修改，这样工程量就会发生变化，可能引起项目投资概预算的超支。
4、施工现场签证是成本控制的关键
签证是工程进行过程中对已签订合同的一种补充方式，也是动态目标的调整，它能快捷解决施工过程中出现的问题。由于这种方式非常普遍且经常发生，所以对成本的影响较大。
5、合同管理是成本控制的依据
施工总包合同是施工中双方履行责任和义务的依据，也是成本控制的依据。通常很多施工中产生的纠纷都是缘于合同条款模棱两可造成的双方理解偏差。合同对各个环节的规定必须界限明确，执行力强，约束条款应当准确。
6、施工现场综合协调是成本控制的手段
由于施工涉及诸多专业的工程技术人员，要做好各专业的施工综合协调配合，若施工中交叉配合脱节或协调不尽人意，将会直接影响工程质量，要么返工要么使工期滞后，给尾期结算带来隐患。
（二）工程成本控制风险
工程成本控制带来的风险实际上是个很复杂的问题。由于整个建设期间需要各种专业的工程技术人员和多方面的专业知识的配合，在整个成本控制过程中，施工阶段的风险最为明显和最不好预测及控制。这些风险主要包括以下几个方面：
1、招标风险
如果招标人员在编制招标文件时不严谨，对重要内容如工程量清单等描述不准确，甚至出现错项或漏项，致使投标人员制作标书时出现误差，将留下风险隐患。如果双方在签订合同前没有对出现意见不一致的地方进行确认，也将遗留风险，产生纠纷。
2、施工中的成本控制风险
由于建设周期较长，施工过程中难免发生设计方案变更而导致出现大量的施工现场签证的情况，而这些签证随意性较大，如果现场人员对成本管理控制没有概念，对签证工作不认真审批，将会增大成本控制的难度，导致成本失控。
3、材料管理风险
工程建设中材料的价格是随市场行情变化的，在招标文件中应该对材料的型号、标准详细说明，在合同签订时就与施工单位明确，以防因为材料价格浮动而影响材料质量，造成施工材料以次充好的情况，影响工程质量。 三、房地产成本控制风险的应对措施
我们明确了在房地产开发中的成本控制和风险控制的节点后，就可以有针对性地采取措施，有效规避风险，降低成本。
（一）在成本控制的各个节点上加强成本控制
1、做好规划设计。做好规划阶段的可行性设计和规划方案报审，报审通过的方案要重新编制科学、合理的投资估算，根据方案审定的各项指标进行初步设计及施工图设计。应对目标成本细化，并落实到以后的施工环节中。
2、实施招标制。招标可以引入竞争机制，降低工程成本。在招投标过程中，应严格把握招标条件，认真制作工程标底和标书，为评标工作做好充分准备。以中标价为基础，通过技术指标答疑、商务谈判争取最有利合理的价格。合同条款应严谨、细致，应避免不明确不具体的内容，努力消除日后甲乙双方扯皮现象。
3、谨慎对待设计变更。要制定一套完善的变更审核制度来保证设计变更准确、必需且及时。变更一旦发生，要及时调整目标成本，保证项目概预算的合理性。落实设计变更及签证制度，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否已经设计单位及建设单位共同审批批准，避免因根本不存在的重复签证带来成本的增加。
4、完善签证环节。在实施过程中，要检查签证计量依据是否充分，取费原则是否客观且符合合同的计价体系。签证要尽量落实到图纸上，要检查最后签证的审批权限是否足够充分。另外如果签证费用较大，就应以合同补充条款的方式来予以明确，这样既能保证日后减少纠纷且对成本控制做到心中有数。签证发生在施工过程中，要变事后被动控制为事前主动控制，这样才能定期调整目标成本。
5、规范合同签订。为了避免建设过程中发生扯皮影响建设进度，建议采用国际通用的合同格式文本，同时根据建设当地的实际明确工程价款及责任条款。质量条款及工期约定必须严谨及可行，因为这类条款对工程质量和进度有一定制约，对成本产生影响。施工期间要严格按照合同中有关工程款支付的约定来执行，不要随意调整支付方式、付款进度及维保款的约定；支付工程款时，要严格按照审核的流程进行。
6、加强施工现场综合协调。要从技术、管理、组织上做好协调，同时也要注意成本控制各环节部门的及时沟通和良好配合，尽量做到成本和风险可控。
（二）降低工程成本控制风险
1、控制招标风险
在制作招标文件时，要对入围单位的条件和资质做严格的规定，选择实力强、设计经验丰富的设计单位，以规避因单位资质不够出现的风险。在编制工程量清单时，要根据审定方案给出严谨的描述，可以聘请第三方造价顾问公司进行共同编制。开标后，要进行一系列的评标、技术答疑、商务谈判、定标工作。这一系列工作要有充分时间来支持，以保证选出合适的中标方案。
由于建筑工程的复杂性，合同订立时要尽量避免可调价款的约定。合同中明确出现索赔事项的范围和时效性，避免最终决算价大大超出中标价的风险。合同中还应明确质量条款及奖惩措施等。
2、降低施工过程中成本控制风险
首先，要设定好成本控制目标，编制成本控制计划和解决办法，根据计划做好工程造价的事前、事中、事后控制方案。比如，事前应该有详细、符合实际的工程概预算，施工中要分阶段调整预算。预算必须是经过严密审批、审计认定过的，审计应在施工的不同阶段进行；完善内部成本控制管理的程序和手段，保证成本控制力度。其次，应严格施工现场签证的范围和内容，制定签证的审批流程。在出现签证时要征求开发商的意见，要签订合同或补充合同来明确签证的内容和所涉及的费用，避免事事签证造成不必要的浪费。
3、减少材料管理风险
在招投标和施工合同的签订中，应充分考虑到建设期间内施工材料价格波动因素，最好签订固定价格合同，合同中明确材料的范围。如合同中未对材料价格进行约定，那应约定材料价格波动的区间和调整方法，用补充合同的方式来确定。要严格把守材料质量关，对不合格的材料拒绝使用。
四、结语
本文研究了房地产开发企业工程成本控制及风险控制的有关问题，针对施工环节的招标、设计变更、合同管理、施工现场签证等环节进行了分析，提出了对策。降低成本、提高利润，关键在于控制工程造价及产生的风险。控制工程造价需要参与建设的各方目标统一，协调一致，共同执行制定的概预算，控制好整个建设期内的各项计划、建设节点控，同时要把握好工程进度、工程质量与工程造价之间的关系，不能因为赶工期、降低成本而不顾质量。应充分做好前期的设计工作，减少后期的设计变更和调整。如果遇到超概预算，要严格履行审批流程。只有当成本控制和风险控制按照既定目标实现后，预期利润才能实现。
参考文献：
[1]李艳红.初探房地产开发成本控制[C].河南省土木建筑学会2010年学术大会论文集，2010；3
[2]余喆，杜骏 房地产开发项目在设计过程中的成本控制[J].国外建材科技，2006；5
[3]丁爽，傅壁 张恺 工程项目的成本控制风险预测与对策分析[J].时代金融2011；9