论文部分内容阅读
一、利益平衡与登记机构的赔偿责任
1.利益平衡概述
利益是一种客观存在，不同主体的利益需求是不同的，这些不同的利益需求既有相容之处，亦有冲突之处。平衡是一种相对稳定与和谐的状态，是法律所追求的目标之一。利益平衡是指通过法律的权威来协调各方面冲突因素，使相关各方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。因此，本文拟从利益平衡的视角具体分析登记机构的赔偿责任，以期抛砖引玉，共同探讨。
2.登记机构赔偿责任
关于登记机构的赔偿责任，《物权法》第21条做出了规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。然而，由于该条表述内容的笼统与模糊，导致理论和实践中对登记机构赔偿责任的归责原则和构成要件理解不一、争议较大。笔者认为，在登记机构赔偿责任问题上，主要涉及权利人的利益、受害人的利益、登记机构的利益。权利人需要高效便捷准确的行政申请及审查，以确保物权登记的公信力及自身的财产安全，受害人需要赔偿以弥补自身的损失，登记机构需要合理适度的审查及赔偿责任以保证工作的正常开展。这三方的利益都需要考虑，但都不可能完全充分地满足。比如，过分强调受害人的利益对登记机构苛以重责会严重打击登记机构工作人员的工作积极性，使其在登记工作中如履薄冰。为避免沉重的赔偿责任，其必然会过度审查，这一方面会造成行政资源的浪费及行政效率的低下，另一方面也会造成权利人申请登记时的负累。反之，如过分强调登记机构的利益，对其要求过于宽松，则可能损害权利人的利益、受害人的利益及物权的公信力。因此，在理解和处理登记机构的赔偿责任时，必须充分考虑法律作为利益协调工具如何平衡各方利益使相关利益方均处于一种相对和谐的状态，不致向某一方或者某几方过分倾斜。唯有如此，才能实现法律协调利益、定纷止争的功能。
二、登记机构赔偿责任的归责原则
对于登记机构赔偿责任的归责原则，理论界主要有几种不同的观点。第一种观点认为是无过错责任，无过错责任是指不考虑加害人的主观过错，同时加害人也不能以自己主观无过错为免责事由主张抗辩，按照法律的特别规定而承担民事责任的一项归责原则。全国人大常委会法制工作委员会民法室在其编写的《<中华人民共和国物权法>条文说明、立法理由及相关规定》中指出，《物权法》第21条第2款规定中所指造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。这样规定是为了保护处于相对较弱地位的登记错误受害人。显然，该观点认为不论登记机构是否有过错，只要造成了登记错误、造成了他人损害，就应当承担赔偿责任。第二种观点认为是过错责任。过错责任是指以过错作为归责的构成要件和归责的最终要件，同时，以过错作为确定行为人责任范围的重要依据。第三种观点认为是过错推定责任。过错推定责任是指如果原告能证明其所受的损害是由被告所致，而被告不能证明自己没有过错，则应推定被告有过错并应负民事责任。
笔者同意第三种观点，认为登记机构赔偿责任的归责原则应当是过错推定责任。理由如下。
第一，登记机构赔偿责任的归责原则不是无过错责任。无过错责任的一个突出特点在于必须有法律的明文规定，但登记机构的赔偿责任并不具备这个条件。首先，《侵权责任法》并没有将登记赔偿责任列举为无过错责任。其次，《物权法》第21条亦没有将登记赔偿责任规定为无过错责任。结合该条第1款和第2款的语言文义的逻辑关系来理解，两者之间应是并列关系，第1款规定了当事人存在过错时应当承担的赔偿责任，第2款规定了登记机构存在过错时应当承担的赔偿责任。因此，这里的“登记错误”并非指作为客观状态的登记结果错误，而是指登记机构因为对自身的过错审查不严而导致的登记错误，是强调登记机构的主观过错，否则第1款没有存在的必要。《房屋登记办法》第92条对此有所印证，明确了房屋登记机构及其工作人员违反规定办理房屋登记，给他人造成损害的，才承担相应的法律责任。最后，从利益平衡的角度分析，如果把登记赔偿责任理解为无过错责任，则登记机构承担的责任过重。如此一来，势必造成登记关系中不同利益主体利益天平的失衡。
第二，登记机构赔偿责任的归责原则不是过错责任。根据过错责任原则，存在过错是责任承担的构成要件和归责的最终要件。如果认定登记机构赔偿的归责原则为过错责任，当事人如要求登记机构承担登记赔偿责任，就负有证明登记存在过错的举证责任，这对处于相对弱势的当事人来说较为困难。一方面，当事人提交受理资料启动登记程序后，登记机构的审核、登簿、发证的工作均无需当事人的参与即可自行完成。另一方面，虽然当事人可以根据《政府信息公开条例》申请政府信息公开或者根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》查询相关信息，但是目前理论和实务界对政府信息公开的内容和对象有着较大的争议，例如过程性信息和内部信息能否公开，如何理解和把握“基于生产、生活和科研的需要”，同时，根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》查询信息时亦有诸多限制条件，因此在实务操作中当事人通过政府信息公开或者档案查询等途径获取证据的情况并不乐观。
第三，登记机构赔偿责任的归责原则是过错推定责任。过错推定责任需由被告承担存在过错的举证责任，否则要面临败诉的不利后果。前文通过对《物权法》第21条的分析，可得出登记机构存在过错是其承担责任的首要要件。然而，是否存在过错的举证责任则由登记机构承担。登记行为属于可诉的具体行政行为，登记赔偿责任亦属于国家赔偿的范畴。根据《行政诉讼法》和《国家赔偿法》的相关规定，行政机关均需对被诉行政行为的合法性承担举证责任，因此可以推论登记赔偿责任为过错推定责任。另外，过错推定责任较好地平衡了登记机构与其他主体之间的利益，这样的立法设计使各方都得到了相对充分的保护，维护了整体的利益平衡。 三、 登记机构赔偿责任的构成要件
登记机构赔偿责任的构成要件是指登记机构承担登记赔偿责任的条件。它是登记机构赔偿归责原则的具体体现，也是判断登记机构是否需要承担赔偿责任的标准和依据。如前所述，登记机构赔偿责任的归责原则是过错推定责任。那么根据该归责原则，本文将登记赔偿责任的构成要件详述如下。
1.登记机构存在过错
登记机构存在过错是登记机构承担赔偿责任的前提条件。过错包括故意和过失。登记机构故意违反法律法规等规定进行的登记行为造成了当事人的损害当然要承担责任。但何为过失则需和登记机构的审查责任结合起来理解。对于登记机构的审查责任素有形式审查和实质审查之争，由于登记机构的审查是一个被动地面对申请人提供的各种证据材料并发挥主观能动性处理登记的过程，登记机构工作人员也是普通的社会人，决定了登记审查不可能完全与客观真实一致。然而，物权登记的公示公信原则又要求登记机构尽可能追求登记结果的准确性。在权衡各方利益后，立法最终选择了折衷的办法，《物权法》第12条以不完全列举的形式明确了登记机构应当履行的职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》从实体和程序上进一步规范了登记机构的登记行为，2012年6月1日开始实施的《房地产登记技术规程》从行业标准的角度细化了登记机构的审查责任，以便更好地指导和规范登记行为。登记机构的审查责任既包括对登记材料内容的真实性、有效性、合法性的合理、审慎审查，又包括对《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等相关规范所规定的程序要求的严格遵守。笔者认为，如果登记机构能够举证自己尽到了法律、法规、规章及行业标准规定的实体和程序方面的审查责任，则可以推定登记机构不存在过错；反之，则应推定登记机构存在过错。
如果登记机构不存在过错，完全因为申请人或者第三人虚假申报、相关职能部门、公证机构、评估机构等申请材料制作主体出具的材料有误、登记行为完成后的事实行为或者法律行为导致的登记错误，登记机构不承担赔偿责任。举例予以说明：2008年1月1日，甲和乙在乙户籍所在地的民政部门登记结婚，2009年5月1日甲提供了记载其婚姻状况为“未婚”的户口簿、其户籍所在地的民政部门出具的未婚证明、自己承诺未婚的声明及其他相关材料以100万元的价格购买了坐落于A市某处的房屋，并办理了其个人名下的房产登记，2009年10月将房产出售给第三人，并办理了过户登记。2009年12月1日，甲乙协议离婚时乙发现甲以个人名义购买房产并转移的情况，向甲提出经济补偿，未果，遂要求登记机构承担赔偿责任。在本案中，由于我国婚姻登记尚未联网，登记机构并没有能力实质审查其婚姻状况的真实性，甲所提供的证明其婚姻状况的申请材料之间亦无冲突，登记机构在办理登记过程中并无过错，乙的损失是由于甲虚假申报造成的，因此，应适用《物权法》第21条第1款的规定由甲而非登记机构予以赔偿。
2.存在损害事实
根据“无损害、无赔偿”的法理，损害的存在是赔偿的起因，赔偿的目的亦是为了弥补损害。如果这个起因不存在，那么赔偿便成了“无源之水”。因此，行政赔偿中的损害，必须是已经发生的、确实存在的现实损害，尚未发生的、不确定的损害或人身权和财产权以外的其他权益，不发生国家赔偿责任。举例予以说明：2008年1月1日，甲和乙登记结婚，同时6月1日双方共同购买了A房屋，并办理了甲、乙名下的房产证。婚后由于感情不和，2009年10月1日甲及戊（戊系甲找来的冒充乙的第三人）将房产赠其父丙并办理了赠与公证，8日甲、戊、丙共同向房屋登记机构申请转移登记，登记机构并未发现戊系假冒，同日，登记机构受理了该转移登记，9日乙发现了甲转移房产的行为，遂向登记机构提出异议，此时转移登记正在审核过程中，尚未记载于登记簿。经审查乙提供的申请材料，登记机构受理了异议登记，经审核后记载于登记簿，同时终止了正在办理的转移登记。在这种情况下，由于损害并未发生，因此乙并不能要求登记机构赔偿。
损害的范围包括直接损害和间接损害，前者是指现有财产的减少，后者是指可期待利益的受损。笔者认为，登记机构赔偿责任的范围应仅限于直接损害，例如房产价值的界定应以错误登记时房屋的市场价值为准，而不应考虑升值部分。理由如下：其一，根据《国家赔偿法》第36条规定，“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：…… （八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿” ；其二，根据《物权法》第22条，“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。和价值高额的房价相比，登记机构仅收取有限的登记费却面临着巨额的赔偿责任，如再将损害范围扩充至间接损害，显然与利益平衡原则的精神不符。
3.受害人的损害和登记机构的登记行为存在因果关系
受害人的损害和登记机构的登记行为之间的因果关系主要分为两类：直接因果关系和间接因果关系。前者是指登记机构的登记行为是造成受害人损害的最直接、最根本的原因，即充分条件，没有登记机构的登记过错就不会造成损害；而后者指登记机构的登记行为是造成受害人损害的原因之一，即必要条件，登记机构的登记过错和受害人的损害有关联，但并不必然造成受害人的损害。对于受害人的损害和登记机构的登记行为存在直接因果关系的，登记机构自然应当承担赔偿责任。对于受害人的损害和登记机构的登记行为存在间接因果关系的，登记机构是否应承担赔偿责任及如何划定赔偿范围是需要探讨的。
具体而言，涉及登记机构赔偿责任的情形一般分为以下几种：其一，完全因为当事人虚假申报造成受害人损失，登记机构无过错的，登记机构不承担赔偿责任；其二，完全因为登记机构的过错造成受害人损失的，由登记机构承担全部赔偿责任；其三，如登记机构和申请人、第三人及其他相关机构恶意串通造成受害人损害时，登记机构和其他造成错误的主体应承担连带责任；其四，由于中介机构或者相关行政部门出具的证明材料有误，如公证机构出具的公证书或者规划部门核发的规划验收证明材料有误，但登记机构无过错的，登记机构不承担赔偿责任；其五，人民法院出具的司法文书有误，登记机构根据该司法文书的内容进行登记造成当事人损害的，根据行政服从司法的原则，登记机构不承担赔偿责任（如果司法文书的内容明显有误，登记机构可向人民法院提出审查建议）；其六，如登记机构和申请人、第三人及其他相关机构并未串通，但均存在过失造成受害人损害时，登记机构和其他造成错误的主体则应承担按份责任。
关于具体责任的分配，最高法院[2001]法释第23号的司法解释值得参考：在确定赔偿的数额时，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素。举例予以说明：2004年4月26日，赵某向房屋登记机构申请办理其名下房屋所有权证的遗失补证手续，登记机构受理后向其出具了受理单，并进行了公告，公告期6个月。9月22日，赵某的女儿蔡某找李某（和赵某较为相像）假冒赵某向登记机构提交了遗失的赵某名下的房屋所有权证原件、遗失具结报告及书面报告，声称原证已找到，受理单遗失，要求提前结束公告补领新证。9月27日，蔡某领取了新补的赵某名下的房屋所有权证，并在领证存根上冒签了赵某的签名。骗取到房屋所有权证的当日，蔡某就找李某冒名顶替赵某在公证处办理了赠与协议公证书，并凭该赠与协议公证书将赵某名下的该套房产过户到自己名下。10月22日，蔡某以该套房产作为抵押，向A银行借款304000元，并在登记机构办理了抵押登记。10月27日，赵某凭着受理单到登记机构要求领取新证时，才得知自己的房子已经被转让、抵押的事实。赵某要求公证处和登记机构赔偿损失。本案中，造成赵某损害的原因有以下四个：其一，蔡某的恶意；其二，李某的恶意；其三，公证处没有辨认出李某系冒名顶替办理了赠与协议公证书；其四，登记机构审查不严，在没有赵某到场或者委托的情况下让蔡某领取了赵某名下的房产证，没有辨认出李某系冒名顶替。由于登记机构的过错只是造成赵某损失的原因之一，因此，对于赵某的损失，登记机构仅应承担部分责任。
参考文献：
1.陶鑫良 袁真富.知识产权法总论.知识产权出版社.2005
2.程宗璋.法学研究新理念.以利益平衡为中心的法学语义实践.九江职业技术学院学报.2003.1
3.全国人大常委会法制工作委员会民法室.《中华人民共和国物权法》条文说明、立法理由及相关规定.北京大学出版社.2007
4.杨立新.论不动产错误登记损害赔偿责任的性质.当代法学.2010.1
5.王利明 杨立新.侵权行为法.法律出版社.1996.12
注：本文获中房协房地产市场专委会华东片工委2012年年会优秀论文评选二等奖。
李美婷/见习编辑
1.利益平衡概述
利益是一种客观存在，不同主体的利益需求是不同的，这些不同的利益需求既有相容之处，亦有冲突之处。平衡是一种相对稳定与和谐的状态，是法律所追求的目标之一。利益平衡是指通过法律的权威来协调各方面冲突因素，使相关各方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。因此，本文拟从利益平衡的视角具体分析登记机构的赔偿责任，以期抛砖引玉，共同探讨。
2.登记机构赔偿责任
关于登记机构的赔偿责任，《物权法》第21条做出了规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。然而，由于该条表述内容的笼统与模糊，导致理论和实践中对登记机构赔偿责任的归责原则和构成要件理解不一、争议较大。笔者认为，在登记机构赔偿责任问题上，主要涉及权利人的利益、受害人的利益、登记机构的利益。权利人需要高效便捷准确的行政申请及审查，以确保物权登记的公信力及自身的财产安全，受害人需要赔偿以弥补自身的损失，登记机构需要合理适度的审查及赔偿责任以保证工作的正常开展。这三方的利益都需要考虑，但都不可能完全充分地满足。比如，过分强调受害人的利益对登记机构苛以重责会严重打击登记机构工作人员的工作积极性，使其在登记工作中如履薄冰。为避免沉重的赔偿责任，其必然会过度审查，这一方面会造成行政资源的浪费及行政效率的低下，另一方面也会造成权利人申请登记时的负累。反之，如过分强调登记机构的利益，对其要求过于宽松，则可能损害权利人的利益、受害人的利益及物权的公信力。因此，在理解和处理登记机构的赔偿责任时，必须充分考虑法律作为利益协调工具如何平衡各方利益使相关利益方均处于一种相对和谐的状态，不致向某一方或者某几方过分倾斜。唯有如此，才能实现法律协调利益、定纷止争的功能。
二、登记机构赔偿责任的归责原则
对于登记机构赔偿责任的归责原则，理论界主要有几种不同的观点。第一种观点认为是无过错责任，无过错责任是指不考虑加害人的主观过错，同时加害人也不能以自己主观无过错为免责事由主张抗辩，按照法律的特别规定而承担民事责任的一项归责原则。全国人大常委会法制工作委员会民法室在其编写的《<中华人民共和国物权法>条文说明、立法理由及相关规定》中指出，《物权法》第21条第2款规定中所指造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。这样规定是为了保护处于相对较弱地位的登记错误受害人。显然，该观点认为不论登记机构是否有过错，只要造成了登记错误、造成了他人损害，就应当承担赔偿责任。第二种观点认为是过错责任。过错责任是指以过错作为归责的构成要件和归责的最终要件，同时，以过错作为确定行为人责任范围的重要依据。第三种观点认为是过错推定责任。过错推定责任是指如果原告能证明其所受的损害是由被告所致，而被告不能证明自己没有过错，则应推定被告有过错并应负民事责任。
笔者同意第三种观点，认为登记机构赔偿责任的归责原则应当是过错推定责任。理由如下。
第一，登记机构赔偿责任的归责原则不是无过错责任。无过错责任的一个突出特点在于必须有法律的明文规定，但登记机构的赔偿责任并不具备这个条件。首先，《侵权责任法》并没有将登记赔偿责任列举为无过错责任。其次，《物权法》第21条亦没有将登记赔偿责任规定为无过错责任。结合该条第1款和第2款的语言文义的逻辑关系来理解，两者之间应是并列关系，第1款规定了当事人存在过错时应当承担的赔偿责任，第2款规定了登记机构存在过错时应当承担的赔偿责任。因此，这里的“登记错误”并非指作为客观状态的登记结果错误，而是指登记机构因为对自身的过错审查不严而导致的登记错误，是强调登记机构的主观过错，否则第1款没有存在的必要。《房屋登记办法》第92条对此有所印证，明确了房屋登记机构及其工作人员违反规定办理房屋登记，给他人造成损害的，才承担相应的法律责任。最后，从利益平衡的角度分析，如果把登记赔偿责任理解为无过错责任，则登记机构承担的责任过重。如此一来，势必造成登记关系中不同利益主体利益天平的失衡。
第二，登记机构赔偿责任的归责原则不是过错责任。根据过错责任原则，存在过错是责任承担的构成要件和归责的最终要件。如果认定登记机构赔偿的归责原则为过错责任，当事人如要求登记机构承担登记赔偿责任，就负有证明登记存在过错的举证责任，这对处于相对弱势的当事人来说较为困难。一方面，当事人提交受理资料启动登记程序后，登记机构的审核、登簿、发证的工作均无需当事人的参与即可自行完成。另一方面，虽然当事人可以根据《政府信息公开条例》申请政府信息公开或者根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》查询相关信息，但是目前理论和实务界对政府信息公开的内容和对象有着较大的争议，例如过程性信息和内部信息能否公开，如何理解和把握“基于生产、生活和科研的需要”，同时，根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》查询信息时亦有诸多限制条件，因此在实务操作中当事人通过政府信息公开或者档案查询等途径获取证据的情况并不乐观。
第三，登记机构赔偿责任的归责原则是过错推定责任。过错推定责任需由被告承担存在过错的举证责任，否则要面临败诉的不利后果。前文通过对《物权法》第21条的分析，可得出登记机构存在过错是其承担责任的首要要件。然而，是否存在过错的举证责任则由登记机构承担。登记行为属于可诉的具体行政行为，登记赔偿责任亦属于国家赔偿的范畴。根据《行政诉讼法》和《国家赔偿法》的相关规定，行政机关均需对被诉行政行为的合法性承担举证责任，因此可以推论登记赔偿责任为过错推定责任。另外，过错推定责任较好地平衡了登记机构与其他主体之间的利益，这样的立法设计使各方都得到了相对充分的保护，维护了整体的利益平衡。 三、 登记机构赔偿责任的构成要件
登记机构赔偿责任的构成要件是指登记机构承担登记赔偿责任的条件。它是登记机构赔偿归责原则的具体体现，也是判断登记机构是否需要承担赔偿责任的标准和依据。如前所述，登记机构赔偿责任的归责原则是过错推定责任。那么根据该归责原则，本文将登记赔偿责任的构成要件详述如下。
1.登记机构存在过错
登记机构存在过错是登记机构承担赔偿责任的前提条件。过错包括故意和过失。登记机构故意违反法律法规等规定进行的登记行为造成了当事人的损害当然要承担责任。但何为过失则需和登记机构的审查责任结合起来理解。对于登记机构的审查责任素有形式审查和实质审查之争，由于登记机构的审查是一个被动地面对申请人提供的各种证据材料并发挥主观能动性处理登记的过程，登记机构工作人员也是普通的社会人，决定了登记审查不可能完全与客观真实一致。然而，物权登记的公示公信原则又要求登记机构尽可能追求登记结果的准确性。在权衡各方利益后，立法最终选择了折衷的办法，《物权法》第12条以不完全列举的形式明确了登记机构应当履行的职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》从实体和程序上进一步规范了登记机构的登记行为，2012年6月1日开始实施的《房地产登记技术规程》从行业标准的角度细化了登记机构的审查责任，以便更好地指导和规范登记行为。登记机构的审查责任既包括对登记材料内容的真实性、有效性、合法性的合理、审慎审查，又包括对《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等相关规范所规定的程序要求的严格遵守。笔者认为，如果登记机构能够举证自己尽到了法律、法规、规章及行业标准规定的实体和程序方面的审查责任，则可以推定登记机构不存在过错；反之，则应推定登记机构存在过错。
如果登记机构不存在过错，完全因为申请人或者第三人虚假申报、相关职能部门、公证机构、评估机构等申请材料制作主体出具的材料有误、登记行为完成后的事实行为或者法律行为导致的登记错误，登记机构不承担赔偿责任。举例予以说明：2008年1月1日，甲和乙在乙户籍所在地的民政部门登记结婚，2009年5月1日甲提供了记载其婚姻状况为“未婚”的户口簿、其户籍所在地的民政部门出具的未婚证明、自己承诺未婚的声明及其他相关材料以100万元的价格购买了坐落于A市某处的房屋，并办理了其个人名下的房产登记，2009年10月将房产出售给第三人，并办理了过户登记。2009年12月1日，甲乙协议离婚时乙发现甲以个人名义购买房产并转移的情况，向甲提出经济补偿，未果，遂要求登记机构承担赔偿责任。在本案中，由于我国婚姻登记尚未联网，登记机构并没有能力实质审查其婚姻状况的真实性，甲所提供的证明其婚姻状况的申请材料之间亦无冲突，登记机构在办理登记过程中并无过错，乙的损失是由于甲虚假申报造成的，因此，应适用《物权法》第21条第1款的规定由甲而非登记机构予以赔偿。
2.存在损害事实
根据“无损害、无赔偿”的法理，损害的存在是赔偿的起因，赔偿的目的亦是为了弥补损害。如果这个起因不存在，那么赔偿便成了“无源之水”。因此，行政赔偿中的损害，必须是已经发生的、确实存在的现实损害，尚未发生的、不确定的损害或人身权和财产权以外的其他权益，不发生国家赔偿责任。举例予以说明：2008年1月1日，甲和乙登记结婚，同时6月1日双方共同购买了A房屋，并办理了甲、乙名下的房产证。婚后由于感情不和，2009年10月1日甲及戊（戊系甲找来的冒充乙的第三人）将房产赠其父丙并办理了赠与公证，8日甲、戊、丙共同向房屋登记机构申请转移登记，登记机构并未发现戊系假冒，同日，登记机构受理了该转移登记，9日乙发现了甲转移房产的行为，遂向登记机构提出异议，此时转移登记正在审核过程中，尚未记载于登记簿。经审查乙提供的申请材料，登记机构受理了异议登记，经审核后记载于登记簿，同时终止了正在办理的转移登记。在这种情况下，由于损害并未发生，因此乙并不能要求登记机构赔偿。
损害的范围包括直接损害和间接损害，前者是指现有财产的减少，后者是指可期待利益的受损。笔者认为，登记机构赔偿责任的范围应仅限于直接损害，例如房产价值的界定应以错误登记时房屋的市场价值为准，而不应考虑升值部分。理由如下：其一，根据《国家赔偿法》第36条规定，“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：…… （八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿” ；其二，根据《物权法》第22条，“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。和价值高额的房价相比，登记机构仅收取有限的登记费却面临着巨额的赔偿责任，如再将损害范围扩充至间接损害，显然与利益平衡原则的精神不符。
3.受害人的损害和登记机构的登记行为存在因果关系
受害人的损害和登记机构的登记行为之间的因果关系主要分为两类：直接因果关系和间接因果关系。前者是指登记机构的登记行为是造成受害人损害的最直接、最根本的原因，即充分条件，没有登记机构的登记过错就不会造成损害；而后者指登记机构的登记行为是造成受害人损害的原因之一，即必要条件，登记机构的登记过错和受害人的损害有关联，但并不必然造成受害人的损害。对于受害人的损害和登记机构的登记行为存在直接因果关系的，登记机构自然应当承担赔偿责任。对于受害人的损害和登记机构的登记行为存在间接因果关系的，登记机构是否应承担赔偿责任及如何划定赔偿范围是需要探讨的。
具体而言，涉及登记机构赔偿责任的情形一般分为以下几种：其一，完全因为当事人虚假申报造成受害人损失，登记机构无过错的，登记机构不承担赔偿责任；其二，完全因为登记机构的过错造成受害人损失的，由登记机构承担全部赔偿责任；其三，如登记机构和申请人、第三人及其他相关机构恶意串通造成受害人损害时，登记机构和其他造成错误的主体应承担连带责任；其四，由于中介机构或者相关行政部门出具的证明材料有误，如公证机构出具的公证书或者规划部门核发的规划验收证明材料有误，但登记机构无过错的，登记机构不承担赔偿责任；其五，人民法院出具的司法文书有误，登记机构根据该司法文书的内容进行登记造成当事人损害的，根据行政服从司法的原则，登记机构不承担赔偿责任（如果司法文书的内容明显有误，登记机构可向人民法院提出审查建议）；其六，如登记机构和申请人、第三人及其他相关机构并未串通，但均存在过失造成受害人损害时，登记机构和其他造成错误的主体则应承担按份责任。
关于具体责任的分配，最高法院[2001]法释第23号的司法解释值得参考：在确定赔偿的数额时，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素。举例予以说明：2004年4月26日，赵某向房屋登记机构申请办理其名下房屋所有权证的遗失补证手续，登记机构受理后向其出具了受理单，并进行了公告，公告期6个月。9月22日，赵某的女儿蔡某找李某（和赵某较为相像）假冒赵某向登记机构提交了遗失的赵某名下的房屋所有权证原件、遗失具结报告及书面报告，声称原证已找到，受理单遗失，要求提前结束公告补领新证。9月27日，蔡某领取了新补的赵某名下的房屋所有权证，并在领证存根上冒签了赵某的签名。骗取到房屋所有权证的当日，蔡某就找李某冒名顶替赵某在公证处办理了赠与协议公证书，并凭该赠与协议公证书将赵某名下的该套房产过户到自己名下。10月22日，蔡某以该套房产作为抵押，向A银行借款304000元，并在登记机构办理了抵押登记。10月27日，赵某凭着受理单到登记机构要求领取新证时，才得知自己的房子已经被转让、抵押的事实。赵某要求公证处和登记机构赔偿损失。本案中，造成赵某损害的原因有以下四个：其一，蔡某的恶意；其二，李某的恶意；其三，公证处没有辨认出李某系冒名顶替办理了赠与协议公证书；其四，登记机构审查不严，在没有赵某到场或者委托的情况下让蔡某领取了赵某名下的房产证，没有辨认出李某系冒名顶替。由于登记机构的过错只是造成赵某损失的原因之一，因此，对于赵某的损失，登记机构仅应承担部分责任。
参考文献：
1.陶鑫良 袁真富.知识产权法总论.知识产权出版社.2005
2.程宗璋.法学研究新理念.以利益平衡为中心的法学语义实践.九江职业技术学院学报.2003.1
3.全国人大常委会法制工作委员会民法室.《中华人民共和国物权法》条文说明、立法理由及相关规定.北京大学出版社.2007
4.杨立新.论不动产错误登记损害赔偿责任的性质.当代法学.2010.1
5.王利明 杨立新.侵权行为法.法律出版社.1996.12
注：本文获中房协房地产市场专委会华东片工委2012年年会优秀论文评选二等奖。
李美婷/见习编辑