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摘 要：房地产业是我国的支柱行业，不仅影响到人们的生活质量，而且在某种程度下，还会影响到人们的生命财产安全。如何加强房地产项目前期的開发策划，降低其风险，适应市场的激烈竞争，将土地资源价值最大化，已经成为房地产行业的必修课。本文对目前房地产项目开发前期策划与管理问题进行了探讨。
关键词：房地产项目；前期策划；管理
前言
房地产在人们的生活中有着非常重要的地位，与人们的日常生活息息相关。随着经济发展、社会进步、人口增加，人们对房地产的需求日益增长，房地产业己经成为国民经济的支柱产业。通过对房地产开发项目前期策划理论不断认识并应用于实践，对其存在的危机进行理性思考，探讨战胜危机的可靠途径。
1、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用
项目管理的方式是依据系统工程的运行规律及其观点、理论和方法，建立一个有组织、有计划、协调性较好的管理系统。房地产项目管理具有系统性，它的主要管理者是监理公司和房地产企业，其他相关单位都有参与管理的资格。房地产项目管理具有复杂性，它包括各个层次的内容，比如：项目进度管理、材料管理等等。房地产开发全过程项目管理的核心是房地产项目设计管理、项目成本控制和责任管理。房地产企业只有做好这三方面的工作，才能实现企业经济效益与满足客户要求的统一[。工程建设具有复杂性和协调性，通过全程项目管理，不仅可以协调和控制各种工作任务；而且还可以促进阳光工程建设，提高工程建设的公开度和透明度。
2、房地产开发前期成本控制的内容
2.1投资机会选择与决策分析阶段的成本控制
房地产企业必须重视以下两方面的工作：第一，编制项目可行性研究报告；第二，在优化设计方案的基础上，编制高质量的项目投资估算，使其能够较准确地估算出项目成本，成为项目投资决策的可靠依据，并在项目开发建设中真正起到控制项目总投资的作用。决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。
2.2设计阶段的成本控制
有资料统计，影响项目投资最大阶段，是约占项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段。有效地控制建设项目投资，就应把工作重点放在建设前期阶段上来，以取得事半功倍效果。
3、房地产开发项目前期策划的主要内容
3.1项目市场调查
对环境的分析调查是为房地产策划的前提和科学依据。只要对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。宏观环境分析是指对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析是指本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
3.2目标客户群分析
调查市场的目标客户群会作用于很多方面，房地产承包商要准确了解客户的需求，市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会通过市场调查，房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划及市场定位
项目市场定位是指相关企业单位为适应客户群的需求而产生的产品的分析定位，与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独具一格及与众不同的特色。
3.4项目产品研发与设计
项目产品指的是开发商提供给消费者的各种无形和有形式服务，这些均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等，以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。在对开发建设的周期、进度安排做总体规划对营销的各环节做出总体的进度安排，在项目形象导初期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组含来完成，从而实现总体的营销目标在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进人的安排和部署。
4、房地产开发项目开发前期管理的有效方法
4.1树立科学的发展观，对房地产开发的体制和政策进行更新
知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展，新经济和新市场的发展现状，导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本，这就需要建筑设计师与开发商一起努力，以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立，建筑设计师应使自身的视野拓展，突破固有设计程序，在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。
4.2切实做好建设项目可行性研究报告的编制和审批工作
要在做好项目基础工作的前提条件编制可行性研究报告，整合建设项目涉及的各项资料，对可能实施的各种工艺技术方案都应予以充分考虑，进行技术经济的对比并做出选择。做好资源、工艺技术、主要设各选型，产品性能、市场分析、外部协作条件、投资及筹措、经济效益等方面的分析论证，搞好定点，环境影响评价工作。国企计划部门在审批时，要严格按照前期工作的要求，仔细审查，尽可能使各方面的内容都深入准确。
4.3对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握
开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知，应当认真地遵守法规政策，不然，出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行，还会导致浪费大量的财力物力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革等进行关注和了解，更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握，才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整，从而使开发项目成功的可能性提高。要紧跟国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等的管理模式，使建筑工程朝着规范化、科学化的方向发展，实现建筑企业良好的经济效益。
5、结语
房地产开发项目是一个投资大，施工工期长，风险和效益齐驱的过程，在房地产开发的过程中，各种问题逐渐显现，制约了房地产企业的持续发展，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划双构型、提出到实行、完善的体系精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。
参考文献
[1]刘杰.浅谈房地产开发项目前期成本控制问题[J].房地产导刊.2015
[2]左建祥.房地产开发项目成本控制探析[J]，企业研究，2012
[3]尤朝晖.对房地产开发项目前期策划合同若干问题的探讨[J].科技创业刊，2010
关键词：房地产项目；前期策划；管理
前言
房地产在人们的生活中有着非常重要的地位，与人们的日常生活息息相关。随着经济发展、社会进步、人口增加，人们对房地产的需求日益增长，房地产业己经成为国民经济的支柱产业。通过对房地产开发项目前期策划理论不断认识并应用于实践，对其存在的危机进行理性思考，探讨战胜危机的可靠途径。
1、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用
项目管理的方式是依据系统工程的运行规律及其观点、理论和方法，建立一个有组织、有计划、协调性较好的管理系统。房地产项目管理具有系统性，它的主要管理者是监理公司和房地产企业，其他相关单位都有参与管理的资格。房地产项目管理具有复杂性，它包括各个层次的内容，比如：项目进度管理、材料管理等等。房地产开发全过程项目管理的核心是房地产项目设计管理、项目成本控制和责任管理。房地产企业只有做好这三方面的工作，才能实现企业经济效益与满足客户要求的统一[。工程建设具有复杂性和协调性，通过全程项目管理，不仅可以协调和控制各种工作任务；而且还可以促进阳光工程建设，提高工程建设的公开度和透明度。
2、房地产开发前期成本控制的内容
2.1投资机会选择与决策分析阶段的成本控制
房地产企业必须重视以下两方面的工作：第一，编制项目可行性研究报告；第二，在优化设计方案的基础上，编制高质量的项目投资估算，使其能够较准确地估算出项目成本，成为项目投资决策的可靠依据，并在项目开发建设中真正起到控制项目总投资的作用。决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。
2.2设计阶段的成本控制
有资料统计，影响项目投资最大阶段，是约占项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段。有效地控制建设项目投资，就应把工作重点放在建设前期阶段上来，以取得事半功倍效果。
3、房地产开发项目前期策划的主要内容
3.1项目市场调查
对环境的分析调查是为房地产策划的前提和科学依据。只要对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。宏观环境分析是指对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析是指本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
3.2目标客户群分析
调查市场的目标客户群会作用于很多方面，房地产承包商要准确了解客户的需求，市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会通过市场调查，房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划及市场定位
项目市场定位是指相关企业单位为适应客户群的需求而产生的产品的分析定位，与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独具一格及与众不同的特色。
3.4项目产品研发与设计
项目产品指的是开发商提供给消费者的各种无形和有形式服务，这些均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等，以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。在对开发建设的周期、进度安排做总体规划对营销的各环节做出总体的进度安排，在项目形象导初期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组含来完成，从而实现总体的营销目标在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进人的安排和部署。
4、房地产开发项目开发前期管理的有效方法
4.1树立科学的发展观，对房地产开发的体制和政策进行更新
知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展，新经济和新市场的发展现状，导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本，这就需要建筑设计师与开发商一起努力，以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立，建筑设计师应使自身的视野拓展，突破固有设计程序，在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。
4.2切实做好建设项目可行性研究报告的编制和审批工作
要在做好项目基础工作的前提条件编制可行性研究报告，整合建设项目涉及的各项资料，对可能实施的各种工艺技术方案都应予以充分考虑，进行技术经济的对比并做出选择。做好资源、工艺技术、主要设各选型，产品性能、市场分析、外部协作条件、投资及筹措、经济效益等方面的分析论证，搞好定点，环境影响评价工作。国企计划部门在审批时，要严格按照前期工作的要求，仔细审查，尽可能使各方面的内容都深入准确。
4.3对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握
开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知，应当认真地遵守法规政策，不然，出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行，还会导致浪费大量的财力物力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革等进行关注和了解，更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握，才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整，从而使开发项目成功的可能性提高。要紧跟国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等的管理模式，使建筑工程朝着规范化、科学化的方向发展，实现建筑企业良好的经济效益。
5、结语
房地产开发项目是一个投资大，施工工期长，风险和效益齐驱的过程，在房地产开发的过程中，各种问题逐渐显现，制约了房地产企业的持续发展，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划双构型、提出到实行、完善的体系精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。
参考文献
[1]刘杰.浅谈房地产开发项目前期成本控制问题[J].房地产导刊.2015
[2]左建祥.房地产开发项目成本控制探析[J]，企业研究，2012
[3]尤朝晖.对房地产开发项目前期策划合同若干问题的探讨[J].科技创业刊，2010