论文部分内容阅读
【摘要】一个优秀的房地产企业是必须要有一整套先进和完备的投入产出规划系统。房地产企业如何实现资金快速周转，资金回报率高是目前绝大多数房地产商所面临的一个非常普遍的问题[1]。成本投入作为整个资金回报率的分母，它贯穿于整个房地产产品生产和使用周期。成本的控制情况将直接关系到整个公司的未来生存情况。本文将通过介绍房地产开发各个主要项目及其特点、开发过程中需要注意的问题，以及港地产开发的必要性几个方面出发，全面系统的研究如何更好的实现地产项目的成本控制。
【关键词】房地产；资金回报率；成本控制；地产项目
1、前言
最近一段时间由于国家经济发展速度的不断减缓，国家对房屋建设项目的资金和政策方面的限制，以及人均可支配资金额度的持续降低，以及房地产行业内部竞争的日趋白热化，使得我国的房地产企业都面临着极为严峻的生存危机[2]。加之目前原材料、土地成本、人工费用、优良土地资源的匮乏情况，致使原来的粗放型经营模式的急需要改变成为以节省成本为目的的精细化经营理念转变[3]。
2、房地产开发过程中的主要成本组成
成本投入作为整个资金回报率的分母，它贯穿于整个房地产产品生产和使用周期，它主要包括前期调研成本、土地拥有成本、工程费用成本、销售费用，后期维护费用等[3-4]。
1）前期调研成本，一个地理位置的好坏，竞拍地是否适合企业自身发展，是否可以实现资金的快速回笼，竞拍土地是否涉及房屋拆迁补偿和耕地补偿等问题都是直接关系未来公司的整体发展情况的关键性问题，所以如何更加注重前期调研成本方面的合理控制是有必要的。
2）土地作为一个公共性国有财产，在公司竞拍土地可以进行正式开工之前，需要进行支付一大笔土地征用补偿款，土地使用权租赁资金，青苗补偿款，水利建设维修均摊费等费用都是土地拥有成本。
3）工程建造费用，土地从前期地质勘测，方案性创作，节能审查，施工图绘制，施工人员施工相关费用，工程建造材料费用等费用都是房地产开发过程中工程建造的非常重要的组成部分。
4）房地产销售的主要产品类型包括住宅、商业、地下停车场等几个销售方面。通过散发传单，广告宣传、销售活动等方面业可以被统一定义为销售费用。
5）房地产商销售完成后，如何管理保证整个开发产品可以长时间较好运行，都是需要大量资金进行运转的。
3、我国房地产开发过程中存在的一些主要问题
任何一个房地产企业如果想在当前激烈的市场环境中站稳脚跟，应该把对外销售和对内成本控制放在重要的位置，尤其是在地产销售情况不好的情况下，应该更加注重成本控制方面的努力。然而目前很多地产开发商虽然具有成本控制想法，并且已经建立了比较完善的管理办法，但是由于企业自身以及我国国内经济发展的特殊性导致了一些企业的成本控制实施策略流于形式，形同虚设[5]。为此本节将首先总结出一部分比较容易出现问题的成本控制方面的注意方面。
首先，规章制度的执行力不足。我国目前很对地产商将一些非常重要的职能部门宁可交给自己的亲属而不给真正年轻有才华的人，导致了整个公司成为了某个或某几个权利者的私有财产集合。一些以削减成本，提高效率的规章制度在实施过程中首先会出现无法约束这些权利团体，最终将会导致职能部门执法不严，出现问题相互推卸责任。
其次，科学性不足。一个公司成本消耗除了一个总量的概念以外还有另一种衡量手段既成本时效性。成本时效性是阐述单位时间和物质价值所带来的产出效益。国内目前很多企业仅仅注重了成本总量的控制，却忽视了成本当中成本费用的时效性。导致了花销下来了，但是收入降低了。很多企业正式因为太注重成本总量的控制，导致了企业不但无法拓展新客户，而且还把老客户资源给丢了。
再次，成本控制过程中忽视了整体与局部的关联性。很多企业存在着仅仅关注了成本的控制，但是忽略了工程项目的进度与质量；有些企业则会只注重进度与质量，但是忽略了品牌宣传的投入力度；还有些企业为了降低成本进行了大刀阔斧的裁员，导致了大量优秀人才的流失，造成了工程进度和质量受到了一定的影响。因此在成本控制过程，是一个及其复杂的系统过程，企业在实施成本控制实施之前，应该制定详细合理的工作计划。
4、成本控制措施
房地产开发过程的成本控制，需要公司高管高度重视成本控制的重要性，需要公司开展全面控制原则，在控制成本的过程中一定更应该注意效益及成本的时效性，还应该注意控制过程需要时一个系统化的过程，应该结合信息系统特点，建立合理的考核体系等几个方面进行成本控制[3，5]。
首先，一个企业的成本控制是需要整个企业都具有一种成本控制意识，尤其是领导层一定要注重其全局成本观念，要在资产运作过程中始终贯彻着成本控制理念。成本控制已经不再是简单的“审查、整理、核算”三个方面，是需要全公司各个阶层员工立足于自己本职工作领域，在各个领域都进行成本控制。现在的企业要想做好成本控制，就必须立足于成本控制是一个全过程化的，粗放型和精细化相结合，宏观和微观都需要把握的一个全过程化工程。只有在公司全员的共同努力下才会实现公司成本的优化。
其次，房地产开发项目一定要做好前期准备工作。房地产开发是一个投资十分巨大的系统性工程，一个企业如果前期可研性分析做的不到位很可能会危机整个公司的正常运转或是生存。因此，在进行房地产开发之前，一定要做好市场调研，整理和搜集有关的市场及政府调配政策，了解开发地块周边发展状态，基础设施情况，潜在购买客户购买能力，客户需求的户型、价格、环境、以及潜在客户的购买力等信息。在大量的基础性信息资料基础上，通过推算成本及预期销售情况，再制定相应的土地开发方式。
参考文献：
[1]赵永明.房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.
[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.
[3]赵帅.某房地产开发项目成本控制研究[D].宁夏大学，2014.
[4]常莎莎.基于目標成本的房地产开发项目成本控制研究[D].江苏科技大学，2012.
[5]葛艳平.基于BIM技术的房地产开发项目成本控制[D].长安大学，2014.
作者简介：
刘伟（1964-）女，汉、吉林长春人，本科，长春铁路房地产开发有限责任公司，中级工程师。
【关键词】房地产；资金回报率；成本控制；地产项目
1、前言
最近一段时间由于国家经济发展速度的不断减缓，国家对房屋建设项目的资金和政策方面的限制，以及人均可支配资金额度的持续降低，以及房地产行业内部竞争的日趋白热化，使得我国的房地产企业都面临着极为严峻的生存危机[2]。加之目前原材料、土地成本、人工费用、优良土地资源的匮乏情况，致使原来的粗放型经营模式的急需要改变成为以节省成本为目的的精细化经营理念转变[3]。
2、房地产开发过程中的主要成本组成
成本投入作为整个资金回报率的分母，它贯穿于整个房地产产品生产和使用周期，它主要包括前期调研成本、土地拥有成本、工程费用成本、销售费用，后期维护费用等[3-4]。
1）前期调研成本，一个地理位置的好坏，竞拍地是否适合企业自身发展，是否可以实现资金的快速回笼，竞拍土地是否涉及房屋拆迁补偿和耕地补偿等问题都是直接关系未来公司的整体发展情况的关键性问题，所以如何更加注重前期调研成本方面的合理控制是有必要的。
2）土地作为一个公共性国有财产，在公司竞拍土地可以进行正式开工之前，需要进行支付一大笔土地征用补偿款，土地使用权租赁资金，青苗补偿款，水利建设维修均摊费等费用都是土地拥有成本。
3）工程建造费用，土地从前期地质勘测，方案性创作，节能审查，施工图绘制，施工人员施工相关费用，工程建造材料费用等费用都是房地产开发过程中工程建造的非常重要的组成部分。
4）房地产销售的主要产品类型包括住宅、商业、地下停车场等几个销售方面。通过散发传单，广告宣传、销售活动等方面业可以被统一定义为销售费用。
5）房地产商销售完成后，如何管理保证整个开发产品可以长时间较好运行，都是需要大量资金进行运转的。
3、我国房地产开发过程中存在的一些主要问题
任何一个房地产企业如果想在当前激烈的市场环境中站稳脚跟，应该把对外销售和对内成本控制放在重要的位置，尤其是在地产销售情况不好的情况下，应该更加注重成本控制方面的努力。然而目前很多地产开发商虽然具有成本控制想法，并且已经建立了比较完善的管理办法，但是由于企业自身以及我国国内经济发展的特殊性导致了一些企业的成本控制实施策略流于形式，形同虚设[5]。为此本节将首先总结出一部分比较容易出现问题的成本控制方面的注意方面。
首先，规章制度的执行力不足。我国目前很对地产商将一些非常重要的职能部门宁可交给自己的亲属而不给真正年轻有才华的人，导致了整个公司成为了某个或某几个权利者的私有财产集合。一些以削减成本，提高效率的规章制度在实施过程中首先会出现无法约束这些权利团体，最终将会导致职能部门执法不严，出现问题相互推卸责任。
其次，科学性不足。一个公司成本消耗除了一个总量的概念以外还有另一种衡量手段既成本时效性。成本时效性是阐述单位时间和物质价值所带来的产出效益。国内目前很多企业仅仅注重了成本总量的控制，却忽视了成本当中成本费用的时效性。导致了花销下来了，但是收入降低了。很多企业正式因为太注重成本总量的控制，导致了企业不但无法拓展新客户，而且还把老客户资源给丢了。
再次，成本控制过程中忽视了整体与局部的关联性。很多企业存在着仅仅关注了成本的控制，但是忽略了工程项目的进度与质量；有些企业则会只注重进度与质量，但是忽略了品牌宣传的投入力度；还有些企业为了降低成本进行了大刀阔斧的裁员，导致了大量优秀人才的流失，造成了工程进度和质量受到了一定的影响。因此在成本控制过程，是一个及其复杂的系统过程，企业在实施成本控制实施之前，应该制定详细合理的工作计划。
4、成本控制措施
房地产开发过程的成本控制，需要公司高管高度重视成本控制的重要性，需要公司开展全面控制原则，在控制成本的过程中一定更应该注意效益及成本的时效性，还应该注意控制过程需要时一个系统化的过程，应该结合信息系统特点，建立合理的考核体系等几个方面进行成本控制[3，5]。
首先，一个企业的成本控制是需要整个企业都具有一种成本控制意识，尤其是领导层一定要注重其全局成本观念，要在资产运作过程中始终贯彻着成本控制理念。成本控制已经不再是简单的“审查、整理、核算”三个方面，是需要全公司各个阶层员工立足于自己本职工作领域，在各个领域都进行成本控制。现在的企业要想做好成本控制，就必须立足于成本控制是一个全过程化的，粗放型和精细化相结合，宏观和微观都需要把握的一个全过程化工程。只有在公司全员的共同努力下才会实现公司成本的优化。
其次，房地产开发项目一定要做好前期准备工作。房地产开发是一个投资十分巨大的系统性工程，一个企业如果前期可研性分析做的不到位很可能会危机整个公司的正常运转或是生存。因此，在进行房地产开发之前，一定要做好市场调研，整理和搜集有关的市场及政府调配政策，了解开发地块周边发展状态，基础设施情况，潜在购买客户购买能力，客户需求的户型、价格、环境、以及潜在客户的购买力等信息。在大量的基础性信息资料基础上，通过推算成本及预期销售情况，再制定相应的土地开发方式。
参考文献：
[1]赵永明.房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.
[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.
[3]赵帅.某房地产开发项目成本控制研究[D].宁夏大学，2014.
[4]常莎莎.基于目標成本的房地产开发项目成本控制研究[D].江苏科技大学，2012.
[5]葛艳平.基于BIM技术的房地产开发项目成本控制[D].长安大学，2014.
作者简介：
刘伟（1964-）女，汉、吉林长春人，本科，长春铁路房地产开发有限责任公司，中级工程师。