自北京奥运会之后,我对中国经济的长期前景趋于悲观;自今年以来,悲观日益浓重。这种情绪看起来和经历了次贷危机之后仍然强盛的中国经济,仍然自信的民众情绪格格不入。但愿我只是愚蠢的杞人。如果聚焦到房地产,那么过去十年是辉煌的爆发式增长,未来十年,辉煌不再、巅峰永逝。
　　我的理由在于四点,一是经济增长质量;二是过度发钞;三是人口变数,四是城市化谜局。这些决定了房价即便仍有惯性,但房地产行业已有因透支而早衰的迹象。
　　第一,糟糕的经济增长质量。一般认为,中国在2015年之前人均GDP将超过5000美元,在2020年人均GDP过万,2025-2030年间中国超过美国成为全球最大经济体。我在奥运之前对此抱有信心,目前则信心动摇。过去20年,中国经济增长的全要素生产率提高缓慢,过度地透支了自然资源、环境和劳动力。延续目前中国经济的增长轨迹,最悲观的估计是,也许只有不到一半的中国省市能超越人均GDP1万美元的标杆。经济增长方式不转型,房地产前景将受制约。
　　第二,中国严重的过度发钞。中国经济从计划向市场转型的初期,由于养老、住房、医疗、教育的货币化,从而增加发钞量还有合理性,至今这种合理性已经基本丧失。许多人固执地以为,人民币面临的总是升值压力,这很可能是一种悲剧性的幻觉。我们可以对比中美的经济和货币总量。在实体经济方面,迄今中国大约是美国的1/3而已。但是中国广义货币M2和现金M0分别为66万亿元和4万亿元,美联储的相应数据是10万亿美元和9000亿美元。中国人民银行的总负债为24万亿元,而美联储则为2.3万亿美元。在过去的10多年,中国的M2/GDP始终是全球第一。这显示出中国过度发钞和金融抑制并存,货币金融效率不高。日本和香港房地产泡沫的崩溃,都发生在M2年度同比增速从双位数下降到个位数的当年。
　　第三,中国莫衷一是的人口增长预测。人口变动不仅对人口红利和工业化进程有影响,也对房地产行业有决定性的影响。10年前被广泛接受的观点是,中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近的官方估计则是,如果以目前1.8的总和生育率,那么2050年人口将达14.35亿;如果总和生育率上升到2.0,则2050年人口将达15.75亿。未来20年,人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人,对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。
　　第四,中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48%,大多数中国学者认为,实际可能仅有43%左右,这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续,那么城市膨胀带来的“造城运动”仍将延续。但不幸的是,近年来国外学者和商业机构纷纷指出中国城市化率被大大低估了,有研究甚至认为当下中国城市化率已高达73%,这意味着中国农村不再有庞大人口向城市加速流动和定居,也意味着靠廉价劳动力支撑的世界工厂模式将承受冲击。
　　总结一下,上述四个因素是相互影响的,经济远景决定了居民实际收入增长的空间,币值对内和对外的稳定决定对资产的投资需求,人口增长及其迁徙决定了房地产的刚性需求。绝大多数研究者认为,中国的房地产使城市化和人口迁徙的门槛过高,我的看法与此截然相反:如果中国20年就基本走完城市化,那么这是过去300年来最大规模的一次城乡人口迁徙,它证明了中国规划恶劣、建筑低劣的城市化是门槛过低的、无序狂飙的“夹生饭”。2011-2020年的中国房地产业,将不会拥有2001-2010年的诱惑和光环。
　　(作者系北京师范大学金融研究中心教授,本文只代表个人观点)