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楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。在我国城市经济发展中，它突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次上扩展了城市经济的空间，为城市经济发展从外延扩张向内涵深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新的增长点,可以说楼宇经济就是空间经济。
在土地资源十分有限的今天，加强楼宇经济的管理和引导，发挥其经济税收新增长点的潜能，提高管理和服务能力，是经济持续发展的客观需要，也是实现经济稳步增长的有效途径。近年来，在先进发达地区发展壮大楼宇经济、总部经济及中央商务区建设的经验基础上，就如何应对新经济发展形势下楼宇经济管理，找出管理中存在的问题，努力寻求一条适合楼宇经济管理的有效途径进行了积极探索，也发现了不少深层次的矛盾和问题需要我们认真研究和解决。
一、楼宇经济基本情况及其特点
（一）楼宇基本情况
随着城市商务、商贸中心地位在不断提升，楼宇的总量在不断的提升，楼宇内企业的分布情况各不相同，除一般企业外，剩余的商务楼宇面积中，很大一部分为区域外注册企业、无证经营户以及无需办证的无税户（指各类性质的办事机构）占用。可以说，楼宇经济税源还有较大的增长潜力。楼宇经济贡献的地方税收收入情况，一般占当年地方税收收入总规模的13-40%不等；而且区域外注册企业以及无证经营户占用楼宇所产生的税收无法统计。可以说，楼宇经济税源的纳税户户籍及税收还有较大的增长空间和潜力，需要我们认真做好全方位工作，努力挖潜增收。
（二）楼宇经济的特点
通过近期对具有代表性的重点商务楼宇基本情况及其税源分布状况的调查分析,楼宇经济呈现以下几个显著特点:
1、重点商务楼宇的品质及完善的服务对经济贡献影响较大，好的商务楼宇对经济和税收的贡献远远大于其他。
2、重点商务楼宇中的重点税源户所占比重小，但对地方税收的贡献大
在调查的重点商务楼宇中统计，年纳税在10万元以上的只占31%。上述统计数字可看出楼宇经济税源中重点税源户所占比例较小，但对税收的贡献较大。
3、重点商务楼宇对总部经济已形成一定的聚集效应。
目前，商务楼宇经济平台吸引了部分国内外知名品牌企业和国内大的经济实体,截至目前，世界500强企业在设立分支机构时，重点选取的是高级别的甲级写字楼，它的功能定位为这些知名企业的进入提供了扎根的土壤和发展的空间，巨大的物流、人流、资金流形成了显著的财富效应。
4、需要我们认真研究有关管理措施和办法，努力加强管理
上述特点,为我们今后进一步加强楼宇经济税源管理提供了重点和方向。
二、目前楼宇经济管理工作中存在的问题和困难
（一）统一规范管理及促进楼宇经济发展壮大的管理体系尚待加强
从目前情况看，楼宇经济的发展和管理涉及房管、工商、税务、公安等相关政府机构，部分地区也下发文件对发展楼宇经济明确了责任部门各自职责和工作要求，但从实际工作情况来看，楼宇经济管理尚未建立长效管理机制，齐抓共管的格局亦未形成，仅以少数政府职能部门的力量单兵作战是难以达到预期目标，各项强化管理的有效措施还没有真正落实到位。
（二）它是城市管理的重要组成部分，也是管理难点之一
从我们长期管理和近期重点调查的情况来分析，楼宇经济管理面临三个比较明显的特殊性：一是区域集中性。如果不加强管理容易出现漏管现象；二是经营场所隐蔽性。楼宇经济的显著特征是经营场所不临街面，就是临街且都是深居在楼宇之中，有的高达十数层，身份难于直接发现，拉开了管理部门与企业的距离；三是管理对象的复杂性,造成管理难度大。由于楼宇房产权属及经营方式的多样性：一是房产所有权人自用经营;二是房产所有权人出租招商经营;三是单位或个人购后自营;四是单位或个人租后再转租经营等等。特别是第四种情形,转租者与实际经营者难以控制,尤其是个人出租和转租房产情况，由于转租者生活及居住地分散，经营过程和经营情况资料难以掌握，管理措施包括税收征管难以落实到位。
（三）楼宇经济内在要求集中管理和属地征管相结合
由于各方面的原因，特别是受一些地方政府的影响，跨区注册、跨区办公经营的情况比较严重，造成注册登记地管理机关没管到而实际办公经营地管理机关无法管的困局。再加之由于楼宇内管理面广量大，管理对象身份、地址、生产经营变动频繁，要全面搞清他们的经营状况，搞好管理，可以说是难上加难。加上一些管理对象存在侥幸心态，管理部门手段有限，从而在一定程度上弱化了对楼宇经济的有效管理。
三、加强楼宇经济管理的措施
（一）强化宣传，营造环境。针对楼宇经济的现状，加强相关政策的宣传力度，运用电视、报刊等媒介，以及楼宇内部的广播、宣传栏等方式重点宣传极为重要。同时印发相关法规政策宣传资料，向广大楼宇内企业进行广泛宣传，提高管理对象遵从法律的意识，改善楼宇经济治理环境。
（二）必须建立长效监管机制，确保楼宇经济健康发展和税源的稳定增长政府相关职能部门要充分认识楼宇经济对地方经济发展和税收增长的潜在作用，并予以高度重视，准确定位：
1、部门联动，形成合力，建立长效监管机制。建议在政府的统一领导下，实行职能部门、街道、社区三级联动，签订楼宇经济管理责任书，对每一幢楼宇都下达考核指标，重点从“入驻率、注册率、纳税率、税收总额”等入手，对楼宇实施分项量化考核。进一步完善齐抓共管、合力推进各项工作的机制，以全面掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况等信息资源，真正形成多部门、多层次协调配合、齐抓共管的长效机制，强化楼宇经济税收监控，努力做好楼宇经济管理和协税护税工作,进一步强化综合治税功能。
2、充分发挥部门职能，加强行政执法检查，规范楼宇经济税源管理。楼宇经济的发展和管理涉及房管、税务、工商、公安、消防、街道等政府部门和众多楼宇业主、物业公司、入住企业等，因此，有序的工作机制将显现政府各部门共同协作的合力效应。在强化楼宇经济税源管理工作中，必须要调动有关职能部门的工作积极性，增强综合治税功能,充分发挥其职能作用，针对楼宇内纳税企业多、信息不对称等情况，加强责任部门之间的工作协调，明确工作目标并落实相关工作举措，强化细化各责任单位的目标责任考核，要充分发挥各职能部门的职能作用，要长期性的加大日常检查力度，特别要对漏征漏管户以及注册地和经营地不一致的企业，要努力做好宣传工作，各职能部门要采取各种有效措施，努力做好楼宇内纳税户的户籍管理和区外纳税企业的转入工作，严格税收属地化管理规定,促使企业按实际经营地办理工商登记变更手续，加强税务登记管理，维护正常的税收征管秩序。
3、积极探索和建立楼宇经济税源监控系统。在部门联动、强化职能、形成合力，建立长效监督管理机制的基础上，建议设立全区楼宇经济税源信息管理平台，形成楼宇资源的时时动态管理。一方面，各职能部门要加强对楼宇经济税源的数据监控措施，对楼宇使用变动情况及纳税户经营变动情况实行动态监控管理，实现楼宇经济的信息化管理，从而及时而有效地对辖区内楼宇经济纳税人的情况全面掌握，堵塞税收征管漏洞，增加税收收入，提高楼宇经济管理水平。另一方面，各职能部门要采用座谈、走访等多种形式与企业加强交流，动态跟踪掌握企业信息。再者，就是要加强对政府各职能部门和街道办事处以及楼宇物业部门的联系与政策辅导，通过这些部门的相互协助、积极配合管理，尽可能多渠道采集楼宇内的企业信息和房屋使用信息，定期做好商务楼宇各项信息的采集、输入和变更工作，形成信息资源共享，达到有效税源监控目的。
（三）创新管理模式，提高管理水平。积极探索和推行“一楼一管,一楼一档”的集中管理模式，即一幢商务楼宇的纳税人由属地管理税务所确定专门税务管理员集中管理，结合楼宇经济特点进行日常征管，杜绝征管上的交叉,有效降低征管成本，及时掌握楼宇经济税源的新变化，楼宇企业的新变动,这样有利于推动税收精细化管理进程，切实做到明晰各楼层、各房间的企业情况，以及纳税人房产原值、面积、租金等信息，实施有效的税源监控，提高征管效益，提高楼宇税源管理的针对性和工作效率，倡导楼宇经济税收的覆盖式管理，努力发挥税收工作在楼宇经济做大做强中的积极作用。
（四）严格执行属地化管理规定，确保楼宇管理有序展开
主管部门要严格按照属地化管理规定，对企业注册登记地与实际办公经营地不符的，坚决按照企业的实际办公经营地登记注册并进行无条件划转，避免行政干预，确保管理秩序。
（五）认真做好招商引资工作
政府相关部门，在制定和实施"楼宇经济"发展规划时，要确定重点商务楼宇的发展方向和目标，增强商务楼宇的品质，做好商务楼宇的推广和招商引资的项目储备，在保正招商数量的基础上，特别要更加注重招商质量，充分发挥区域商务、商贸中心作用，增强区域经济发展能力和税源结构的优化。■
在土地资源十分有限的今天，加强楼宇经济的管理和引导，发挥其经济税收新增长点的潜能，提高管理和服务能力，是经济持续发展的客观需要，也是实现经济稳步增长的有效途径。近年来，在先进发达地区发展壮大楼宇经济、总部经济及中央商务区建设的经验基础上，就如何应对新经济发展形势下楼宇经济管理，找出管理中存在的问题，努力寻求一条适合楼宇经济管理的有效途径进行了积极探索，也发现了不少深层次的矛盾和问题需要我们认真研究和解决。
一、楼宇经济基本情况及其特点
（一）楼宇基本情况
随着城市商务、商贸中心地位在不断提升，楼宇的总量在不断的提升，楼宇内企业的分布情况各不相同，除一般企业外，剩余的商务楼宇面积中，很大一部分为区域外注册企业、无证经营户以及无需办证的无税户（指各类性质的办事机构）占用。可以说，楼宇经济税源还有较大的增长潜力。楼宇经济贡献的地方税收收入情况，一般占当年地方税收收入总规模的13-40%不等；而且区域外注册企业以及无证经营户占用楼宇所产生的税收无法统计。可以说，楼宇经济税源的纳税户户籍及税收还有较大的增长空间和潜力，需要我们认真做好全方位工作，努力挖潜增收。
（二）楼宇经济的特点
通过近期对具有代表性的重点商务楼宇基本情况及其税源分布状况的调查分析,楼宇经济呈现以下几个显著特点:
1、重点商务楼宇的品质及完善的服务对经济贡献影响较大，好的商务楼宇对经济和税收的贡献远远大于其他。
2、重点商务楼宇中的重点税源户所占比重小，但对地方税收的贡献大
在调查的重点商务楼宇中统计，年纳税在10万元以上的只占31%。上述统计数字可看出楼宇经济税源中重点税源户所占比例较小，但对税收的贡献较大。
3、重点商务楼宇对总部经济已形成一定的聚集效应。
目前，商务楼宇经济平台吸引了部分国内外知名品牌企业和国内大的经济实体,截至目前，世界500强企业在设立分支机构时，重点选取的是高级别的甲级写字楼，它的功能定位为这些知名企业的进入提供了扎根的土壤和发展的空间，巨大的物流、人流、资金流形成了显著的财富效应。
4、需要我们认真研究有关管理措施和办法，努力加强管理
上述特点,为我们今后进一步加强楼宇经济税源管理提供了重点和方向。
二、目前楼宇经济管理工作中存在的问题和困难
（一）统一规范管理及促进楼宇经济发展壮大的管理体系尚待加强
从目前情况看，楼宇经济的发展和管理涉及房管、工商、税务、公安等相关政府机构，部分地区也下发文件对发展楼宇经济明确了责任部门各自职责和工作要求，但从实际工作情况来看，楼宇经济管理尚未建立长效管理机制，齐抓共管的格局亦未形成，仅以少数政府职能部门的力量单兵作战是难以达到预期目标，各项强化管理的有效措施还没有真正落实到位。
（二）它是城市管理的重要组成部分，也是管理难点之一
从我们长期管理和近期重点调查的情况来分析，楼宇经济管理面临三个比较明显的特殊性：一是区域集中性。如果不加强管理容易出现漏管现象；二是经营场所隐蔽性。楼宇经济的显著特征是经营场所不临街面，就是临街且都是深居在楼宇之中，有的高达十数层，身份难于直接发现，拉开了管理部门与企业的距离；三是管理对象的复杂性,造成管理难度大。由于楼宇房产权属及经营方式的多样性：一是房产所有权人自用经营;二是房产所有权人出租招商经营;三是单位或个人购后自营;四是单位或个人租后再转租经营等等。特别是第四种情形,转租者与实际经营者难以控制,尤其是个人出租和转租房产情况，由于转租者生活及居住地分散，经营过程和经营情况资料难以掌握，管理措施包括税收征管难以落实到位。
（三）楼宇经济内在要求集中管理和属地征管相结合
由于各方面的原因，特别是受一些地方政府的影响，跨区注册、跨区办公经营的情况比较严重，造成注册登记地管理机关没管到而实际办公经营地管理机关无法管的困局。再加之由于楼宇内管理面广量大，管理对象身份、地址、生产经营变动频繁，要全面搞清他们的经营状况，搞好管理，可以说是难上加难。加上一些管理对象存在侥幸心态，管理部门手段有限，从而在一定程度上弱化了对楼宇经济的有效管理。
三、加强楼宇经济管理的措施
（一）强化宣传，营造环境。针对楼宇经济的现状，加强相关政策的宣传力度，运用电视、报刊等媒介，以及楼宇内部的广播、宣传栏等方式重点宣传极为重要。同时印发相关法规政策宣传资料，向广大楼宇内企业进行广泛宣传，提高管理对象遵从法律的意识，改善楼宇经济治理环境。
（二）必须建立长效监管机制，确保楼宇经济健康发展和税源的稳定增长政府相关职能部门要充分认识楼宇经济对地方经济发展和税收增长的潜在作用，并予以高度重视，准确定位：
1、部门联动，形成合力，建立长效监管机制。建议在政府的统一领导下，实行职能部门、街道、社区三级联动，签订楼宇经济管理责任书，对每一幢楼宇都下达考核指标，重点从“入驻率、注册率、纳税率、税收总额”等入手，对楼宇实施分项量化考核。进一步完善齐抓共管、合力推进各项工作的机制，以全面掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况等信息资源，真正形成多部门、多层次协调配合、齐抓共管的长效机制，强化楼宇经济税收监控，努力做好楼宇经济管理和协税护税工作,进一步强化综合治税功能。
2、充分发挥部门职能，加强行政执法检查，规范楼宇经济税源管理。楼宇经济的发展和管理涉及房管、税务、工商、公安、消防、街道等政府部门和众多楼宇业主、物业公司、入住企业等，因此，有序的工作机制将显现政府各部门共同协作的合力效应。在强化楼宇经济税源管理工作中，必须要调动有关职能部门的工作积极性，增强综合治税功能,充分发挥其职能作用，针对楼宇内纳税企业多、信息不对称等情况，加强责任部门之间的工作协调，明确工作目标并落实相关工作举措，强化细化各责任单位的目标责任考核，要充分发挥各职能部门的职能作用，要长期性的加大日常检查力度，特别要对漏征漏管户以及注册地和经营地不一致的企业，要努力做好宣传工作，各职能部门要采取各种有效措施，努力做好楼宇内纳税户的户籍管理和区外纳税企业的转入工作，严格税收属地化管理规定,促使企业按实际经营地办理工商登记变更手续，加强税务登记管理，维护正常的税收征管秩序。
3、积极探索和建立楼宇经济税源监控系统。在部门联动、强化职能、形成合力，建立长效监督管理机制的基础上，建议设立全区楼宇经济税源信息管理平台，形成楼宇资源的时时动态管理。一方面，各职能部门要加强对楼宇经济税源的数据监控措施，对楼宇使用变动情况及纳税户经营变动情况实行动态监控管理，实现楼宇经济的信息化管理，从而及时而有效地对辖区内楼宇经济纳税人的情况全面掌握，堵塞税收征管漏洞，增加税收收入，提高楼宇经济管理水平。另一方面，各职能部门要采用座谈、走访等多种形式与企业加强交流，动态跟踪掌握企业信息。再者，就是要加强对政府各职能部门和街道办事处以及楼宇物业部门的联系与政策辅导，通过这些部门的相互协助、积极配合管理，尽可能多渠道采集楼宇内的企业信息和房屋使用信息，定期做好商务楼宇各项信息的采集、输入和变更工作，形成信息资源共享，达到有效税源监控目的。
（三）创新管理模式，提高管理水平。积极探索和推行“一楼一管,一楼一档”的集中管理模式，即一幢商务楼宇的纳税人由属地管理税务所确定专门税务管理员集中管理，结合楼宇经济特点进行日常征管，杜绝征管上的交叉,有效降低征管成本，及时掌握楼宇经济税源的新变化，楼宇企业的新变动,这样有利于推动税收精细化管理进程，切实做到明晰各楼层、各房间的企业情况，以及纳税人房产原值、面积、租金等信息，实施有效的税源监控，提高征管效益，提高楼宇税源管理的针对性和工作效率，倡导楼宇经济税收的覆盖式管理，努力发挥税收工作在楼宇经济做大做强中的积极作用。
（四）严格执行属地化管理规定，确保楼宇管理有序展开
主管部门要严格按照属地化管理规定，对企业注册登记地与实际办公经营地不符的，坚决按照企业的实际办公经营地登记注册并进行无条件划转，避免行政干预，确保管理秩序。
（五）认真做好招商引资工作
政府相关部门，在制定和实施"楼宇经济"发展规划时，要确定重点商务楼宇的发展方向和目标，增强商务楼宇的品质，做好商务楼宇的推广和招商引资的项目储备，在保正招商数量的基础上，特别要更加注重招商质量，充分发挥区域商务、商贸中心作用，增强区域经济发展能力和税源结构的优化。■