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摘要：随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化，控制成本、提升票据管理水平对房地产企业来说就尤为重要。本文通过阐述房地产企业的相关票据的内容基础上，给出了应付票据的核算办法。
关键词：房地产企业；票据管理；合法凭证
房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业，在项目运营的过程中如何确科学有效的进行票据管理，是每个企业都需要首先考虑的问题。近年来，国家宏观调控政策陆续出台，房地产企业拿地门槛和融资门槛不断提高，房地产企业之间的竞争也日趋激烈，而作为影响房地产企业经济效益的重要因素之一的成本，却没有得到众多房地产企业的足够的重视。
一、房地产企业票据的具体内容
1.土地出让金国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。
2.拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的， 房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。
3.土地整理费支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
4.挖土费支付给农民工(非雇员)的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票(地税)》。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。
5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费
（1）境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[1993]149号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。
（2）境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定，从2009年1月1日起，境内企业接受境外企业应税劳务的，支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
6.建筑工程
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。
(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除销售自产货物并提供建筑业劳务外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
7.装饰工程
(1)包工包料。与建筑工程相同。
(2)包工不包料。以清包工形式提供的装饰劳务是指：工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。
8.设备安装
(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。
(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务，商业企业收取的价款中既包括设备价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务，全额缴纳增值税，不征营业税。
(3)工业企业自产货物并负责安装。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
9.房屋维修
房屋维修在税法中称之为“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993]149号文件规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。
10.绿化工程
绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156号文件规定:“为了减少划分，便于征管，对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”
二、房地产企业票据的核算
以房地产企业的应付票据核算办法为例：
应付票据是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。它是在工程价款结算和材料、设备等商品购销活动中由于采用商业汇票结算方式而发生的。对于卖方当事人来说，在采用商业承兑汇票的情况下，承兑人應为付款人，承兑人对这项债务在一定时期内支付的承诺，作为企业的一项负债；在采用银行承兑汇票的情况下，承兑人虽为银行，但由银行承兑的票据，只是为收款方按期收回债权提供了可靠的信用保证，对付款人或承兑申请人来说，不会由于银行承兑而使这项负债消失。因此，即使是由银行承兑的汇票，付款人或承兑申请人的偿付义务依然存在，应将其作为一项负债。按照银行结算办法的规定，商业汇票的承兑期限最长不超过九个月。因此，应付票据应归于流动负债进行管理和核算。
开发企业对外发生债务时所承兑、开出的商业承兑汇票和银行承兑汇票，应在“应付票据”科目进行核算，并在“应付票据备查簿”中详细登记每一应付票据的种类、编号、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人姓名或单位名称，以及付款日期和金额。
应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据。由于应付票据的期限较短，无论是否带息，一般都按其面值记账。对于带息应付票据，考虑到票据期限不长，利息金额不大，为简化核算手续，一般也不按期预计利息，而是采用于票据到期支付利息时，一次记入“财务费用”科目的方法。
根据上述会计处理原则，开发企业开出承兑汇票或以承兑汇票抵付应付账款时，应记入“物资采购”、“应付账款”等账户的借方和“应付票据”科目的贷方：
借：物资采购
应付账款
贷：应付票据
支付银行承兑汇票的手续费时，应记入“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：
借：财务费用
贷：银行存款
收到银行支付票据面值和利息的通知时，应记入“应付票据”、“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：
借：应付票据
财务费用
贷：银行存款
如果应付票据到期开发企业不能如数偿还这项负债，由于此时的应付票据已经逾期，债权人不能据以作为索取债务的凭证。开发企业由于票据的期限已过，再保留在应付票据科目中已不能真实反映企业的情况，因此，应将它作为应付票据入账的金额转入“应付账款”科目。
参考文献
[1] 高金平，房地产企业开发成本票据管理，扬州大学税务学院学报，2009
[2] 郭文涛，加强财政票据管理的措施，科技资讯，2011
关键词：房地产企业；票据管理；合法凭证
房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业，在项目运营的过程中如何确科学有效的进行票据管理，是每个企业都需要首先考虑的问题。近年来，国家宏观调控政策陆续出台，房地产企业拿地门槛和融资门槛不断提高，房地产企业之间的竞争也日趋激烈，而作为影响房地产企业经济效益的重要因素之一的成本，却没有得到众多房地产企业的足够的重视。
一、房地产企业票据的具体内容
1.土地出让金国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。
2.拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的， 房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。
3.土地整理费支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
4.挖土费支付给农民工(非雇员)的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票(地税)》。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。
5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费
（1）境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[1993]149号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。
（2）境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定，从2009年1月1日起，境内企业接受境外企业应税劳务的，支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
6.建筑工程
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。
(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除销售自产货物并提供建筑业劳务外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
7.装饰工程
(1)包工包料。与建筑工程相同。
(2)包工不包料。以清包工形式提供的装饰劳务是指：工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。
8.设备安装
(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。
(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务，商业企业收取的价款中既包括设备价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务，全额缴纳增值税，不征营业税。
(3)工业企业自产货物并负责安装。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
9.房屋维修
房屋维修在税法中称之为“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993]149号文件规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。
10.绿化工程
绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156号文件规定:“为了减少划分，便于征管，对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”
二、房地产企业票据的核算
以房地产企业的应付票据核算办法为例：
应付票据是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。它是在工程价款结算和材料、设备等商品购销活动中由于采用商业汇票结算方式而发生的。对于卖方当事人来说，在采用商业承兑汇票的情况下，承兑人應为付款人，承兑人对这项债务在一定时期内支付的承诺，作为企业的一项负债；在采用银行承兑汇票的情况下，承兑人虽为银行，但由银行承兑的票据，只是为收款方按期收回债权提供了可靠的信用保证，对付款人或承兑申请人来说，不会由于银行承兑而使这项负债消失。因此，即使是由银行承兑的汇票，付款人或承兑申请人的偿付义务依然存在，应将其作为一项负债。按照银行结算办法的规定，商业汇票的承兑期限最长不超过九个月。因此，应付票据应归于流动负债进行管理和核算。
开发企业对外发生债务时所承兑、开出的商业承兑汇票和银行承兑汇票，应在“应付票据”科目进行核算，并在“应付票据备查簿”中详细登记每一应付票据的种类、编号、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人姓名或单位名称，以及付款日期和金额。
应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据。由于应付票据的期限较短，无论是否带息，一般都按其面值记账。对于带息应付票据，考虑到票据期限不长，利息金额不大，为简化核算手续，一般也不按期预计利息，而是采用于票据到期支付利息时，一次记入“财务费用”科目的方法。
根据上述会计处理原则，开发企业开出承兑汇票或以承兑汇票抵付应付账款时，应记入“物资采购”、“应付账款”等账户的借方和“应付票据”科目的贷方：
借：物资采购
应付账款
贷：应付票据
支付银行承兑汇票的手续费时，应记入“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：
借：财务费用
贷：银行存款
收到银行支付票据面值和利息的通知时，应记入“应付票据”、“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：
借：应付票据
财务费用
贷：银行存款
如果应付票据到期开发企业不能如数偿还这项负债，由于此时的应付票据已经逾期，债权人不能据以作为索取债务的凭证。开发企业由于票据的期限已过，再保留在应付票据科目中已不能真实反映企业的情况，因此，应将它作为应付票据入账的金额转入“应付账款”科目。
参考文献
[1] 高金平，房地产企业开发成本票据管理，扬州大学税务学院学报，2009
[2] 郭文涛，加强财政票据管理的措施，科技资讯，2011