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对于那些不想盯着上海、北京、广州和深圳这类一线城市的房地产投资者来说,究竟哪里的房还能买?哪里还有投资价值?这是热切关心的问题。
眼下,中国正处在快速的城镇化和城市现代化双重过程中,绝大部分城市正处于活力四射的成长青春期。在很多二线城市,甚至三线城市,商业活动、城市发展、人口动态迁移正进入一个快速发展的轨道;城市价值趋向长期增长,决定了城市房价将呈现稳中有升、波浪式向上的趋势。而有些城市,还有一些特殊政策的出台或者利好事件的发生,正在加快这种速度。
重庆
直辖效应的房价空间
“购房人群上,2009年购房仍以本地自住型购房居多,占购房面积的90%。现在的房价,从重庆在全国的地位来看是洼地。外来投资者越来越多,仍有大批价格相对低的片区可供选择。”一位当地房地产资深从业人士向记者分析道。
2005年,记者第一次到重庆,就被这所城市的布局吸引。繁华,多山,临水,主城区土地资源有限,与香港颇有几分相似。
2009年,重庆作为长江上游经济中心和西部地区水运、陆路和航空交通枢纽的定位进一步明确,还有相当长的发展黄金期。同时,它与天津、北京、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市,2010年3月中旬数据,重庆主城均价5036元/平方米,约为一线城市的1/4或1/5。
哪些区域是购房的热点?一位当地房地产资深从业人士告诉记者,南岸区成交量位居各区之首,近六成商品房成交量集中在“三北一南”(江北、渝北、北部新区和南岸区),成交最少的是大渡口区和北碚区。
2010年轻轨1号线将建成通车,因此预计2010年大学城板块楼市将继续升温。此外,江北城、鸿恩寺、茶园等板块也逐渐成为热点区域。
Notice
图中列选40个具有显著发展潜力的二、三线城市,并预计他们会受到租户、投资者和开发商的关注。
本表的城市层次界定体系是基于现有经济发展水平和主要房地产领域的活动水平(供给与需求)的综合考量。当市场环境变化的时候,城市所处的层次也会改变。
天津
第五个挤进一线城市?
“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京,到北京大羊坊收费站只需45分钟,再到分钟寺桥,最后到王府井,全程只用65分钟。”北京某购房者一次考察后跟记者说道。
挨着北京,天津成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园。高铁、城际铁路与公路交通,使天津越来越融入大北京经济圈。“京津同城”,首先挑动了沿线房地产。
沉寂数十年后,天津再次强势闯入大家的视线。发展滨海新区是“十一五”计划中最重要的城市建设机会之一,天津标榜自己“最具发展成中国第五个一线城市潜力”。
在全国物价水平榜上,一般生活消费品的价格指数较低,但是因为所处区域佳,被誉为是一座幸福指数高的城市。天津一当地人用戏谑的语气称自己“没什么饭店不赶进”,这也从侧面说明了其一般生活成本的低廉。滨海新区汇聚了大量技术和资金型的企业,空客、能源企业,金融服务业,提供了大量的较高收入水平的就业机会,拉高了全市的平均收入水平。2009年,滨海新区居民人均可支配收入为26608.98元,而同期北京全年城镇人均居民可支配收入26728元
天津房价从2003年下半年启动,水平在每平米2000元-3000元之间,至2006年,成交均价突破每平米5000元。而2007年平均价格达到每平米6500元左右。官方统计,2009年,天津人均可支配收入为21430元,房价在每平米7500元左右。
2002年年初以来,以所谓的“一河(海河沿线)、两带(地铁轻轨沿线和东南半环沿线)”等为主要热点。2005年下半年开始,北部中心区为主的海河沿线、梅江,这部分物业大多售价较高,因而快速拉动均价。
Tips
物流:
天津、武汉、沈阳、苏州、宁波,被认为在未来十年,最具活力的物流市场。天津因其物流产业的发展水平、不断扩张的优质港口设施、高速铁路、高速公路和机场建设,目前远远领先。
产业园区:
成都、大连、天津、杭州、南京和苏州拥有最活跃的产业园区市场。
办公楼市场:
从甲级办公楼总量、吸引企业模式、商业环境质量方面,大连、成都、沈阳、武汉、天津和重庆等地最有可能。
金融业:
天津相较其他二线城市,已收到最多外资银行青睐。如花旗、汇丰和渣打等国际银行,一大批日资和韩资银行也因为天津的地理位置和往来经济的频繁而相继入驻。
苏州
15分钟到上海
“苏湖熟,天下足”、“上有天堂、下有苏杭”,吴侬软语,美女如织,苏州一直是人们描摹中的温柔乡、宜居地。
在全国的GDP排行榜上,苏州一直名列前茅,超过天津、也曾经超过广州。但一直被批为“GDP高,但是经济结构低端,都是东南亚等地转移过来的淘汰产业,人均收入低”,GDP的高昂与不高的人均收入,使得大学毕业生都不愿意到苏州就业。在许多有关居民生活水平的经济指标上,处于东部最发达地区的苏州,还比不上地处西部内陆、发展较为迟缓的成都。
即便如此,苏州的经济发展水平好是公认的,苏州一直在逐渐改善这种局面。家庭人均总收入为29345元,比上年增长12.1%,其中人均可支配收入为26320元,增长10.3%。
记者在苏州园区做了个简单的调查,发现4,5千属于较低月收入,基本是台企、韩企的支付水平;目前房产均价每平米八千到1万,主流购房人群月收入在这个水平。这样的房价收入比,能看出当地人购房压力不算大。
苏州的轻轨建设正在如火如荼地进行着,在未来几年内,苏州的整个城市格局会发生非常大的变化。园区已是老牌的购房区域,相城区、吴中区以及老城区的沧浪新城和平江新城发展势头都比较好。
“上海青浦也要八千左右呢,环境之类的感觉都不如苏州的。”在苏州工作的上海人裘先生告诉记者。
“长三角经济实力在中国都很强。而苏州房价相对便宜,一方面是因为苏州县域经济强,分流了大部分有购买力的购房者,同时,很大程度跟人有关。上海和杭州投机性比较强,市场旺季,两地有很大起伏,但苏州就比较平稳。”
但是,周边县域经济强,对苏州房价同样是一个有力的支撑,而与上海20分钟的车程无疑使得拉平两地的房价差距,存在极大可能。
长沙
融入珠三角的高铁新城
“街上粤B、湘B、湘F的车多起来了。广州、深圳、娄底、岳阳的都有。”售楼小姐谭芳告诉记者,“但从购买的户型来看,大户型为主,应该是自住居多。”
传统上,春节,楼市都要回归淡季。但今年,搭乘高铁的返乡人群把房价拉高近千元,升到5000元/平米。高程是长沙人,已安家深圳。今年春节,他就在武广新城的万家丽周边买入了一套房 “不要说广州、深圳,相比武汉,长沙房价还是低的。”
除了房价,武广新城以一种更加生活的姿态,进入了长沙人的生活。两个多小时从长沙抵达广州,长沙市民体验了融入珠三角的生活,这对当地的旅游、制造业、商业都是个推动。
春未尽,很多楼盘正在蓄力“夏收”。长沙南站一个项目,销售人员介绍说“60%的人都是买来做投资的”。浙江房产投资者李先生刚到长沙考察过。他说,出了长沙南站,视线所及之处,低矮的民房等待拆迁,多处商业、住宅正在建设当中,价格很诱人。他说,高铁是个因素,但长沙房价仍取决于区域自身的城市配套和未来发展。
除了武广新城,市政府所在地岳麓区、湘江江景开福区、长沙县等很受推崇,作为发展很快,学校、体育、教育配套好的主城区,2009年的价格一直稳定在每平米3600元左右。
从地理上看,湖南是中部枢纽,长沙又处于东、中、西部交汇地带,辐射半径非常大。南邻珠三角,周边的长株潭、武汉城市圈发展迅速,这些都很好地支撑了当地的房地产价格。
到过长沙的人都觉得这是一个非常生活的城市,不仅有很深的文化底蕴,而且饮食、娱乐产业发达。同时属于典型的低消费城市,月收入三千元就能过得颇滋润。2009年,长沙城镇居民人均GDP达到49600元左右,已经大高于人均3000美元,按以往经验,将开始进入消费更新期(即从基础性生存性消费到发展性享受性消费)。
武汉
高铁影响还不明显
武广高铁开通,珠三角地区因腹地劣势得到弥补,而显得如火如荼;高铁途经的长沙,也趁势规划出武广新城,那么武汉呢?
张先生是去年从北京回武汉发展的湖北人。“刚回来时,看房价,我觉得从地下到了天上;在了解了收入之后,没那么兴奋了,但对比房价和收入比,我对自己的置业很乐观。”
而我们再拿武汉和深圳做对比,武汉去年房地产均价每平米6000,深圳的超过每平米19000;而深圳年平均工资4.5万,武汉的为2.8万,前者是后者的1.6倍,但深圳的房价却是武汉的3倍多。
跟记者描述武汉房地产形势,某地产开发公司的李大维说,“从目前开设的武广高铁来看,对生活和房价影响不大。可能是因为站设在青山,而青山本身又有其特殊性,因此对城区房价的影响没有长沙那么立竿见影。但2013年,高铁网将以武汉为圆心,形成东南西北4小时经济圈,很让人期待。”
武汉承东启西,同时,还是中国人口最稠密的城市之一,教育资源丰富,高科技产业丰富。2009年武汉城市圈GDP7956.55亿,其中武汉本市为4560.02亿。
武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与辐射能力其他城市不可与之比拟。
最近一个月,武汉市商品住房成交均价在5700元/平方米,汉口中心城区的均价9000元/平方米。武汉城区大,各处发展很不平衡,有时同处一环线,但状况差别很大,因此价格差异很大,均价被拉低。像古田,后湖虽算市中心,但交通不便,且周边环境一般;而有些工业园区虽然远离市中心,但由于本身发展强大,园区从业者收入高,消费能力强,俨然是市中心外的明珠。
眼下,中国正处在快速的城镇化和城市现代化双重过程中,绝大部分城市正处于活力四射的成长青春期。在很多二线城市,甚至三线城市,商业活动、城市发展、人口动态迁移正进入一个快速发展的轨道;城市价值趋向长期增长,决定了城市房价将呈现稳中有升、波浪式向上的趋势。而有些城市,还有一些特殊政策的出台或者利好事件的发生,正在加快这种速度。
重庆
直辖效应的房价空间
“购房人群上,2009年购房仍以本地自住型购房居多,占购房面积的90%。现在的房价,从重庆在全国的地位来看是洼地。外来投资者越来越多,仍有大批价格相对低的片区可供选择。”一位当地房地产资深从业人士向记者分析道。
2005年,记者第一次到重庆,就被这所城市的布局吸引。繁华,多山,临水,主城区土地资源有限,与香港颇有几分相似。
2009年,重庆作为长江上游经济中心和西部地区水运、陆路和航空交通枢纽的定位进一步明确,还有相当长的发展黄金期。同时,它与天津、北京、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市,2010年3月中旬数据,重庆主城均价5036元/平方米,约为一线城市的1/4或1/5。
哪些区域是购房的热点?一位当地房地产资深从业人士告诉记者,南岸区成交量位居各区之首,近六成商品房成交量集中在“三北一南”(江北、渝北、北部新区和南岸区),成交最少的是大渡口区和北碚区。
2010年轻轨1号线将建成通车,因此预计2010年大学城板块楼市将继续升温。此外,江北城、鸿恩寺、茶园等板块也逐渐成为热点区域。
Notice
图中列选40个具有显著发展潜力的二、三线城市,并预计他们会受到租户、投资者和开发商的关注。
本表的城市层次界定体系是基于现有经济发展水平和主要房地产领域的活动水平(供给与需求)的综合考量。当市场环境变化的时候,城市所处的层次也会改变。
天津
第五个挤进一线城市?
“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京,到北京大羊坊收费站只需45分钟,再到分钟寺桥,最后到王府井,全程只用65分钟。”北京某购房者一次考察后跟记者说道。
挨着北京,天津成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园。高铁、城际铁路与公路交通,使天津越来越融入大北京经济圈。“京津同城”,首先挑动了沿线房地产。
沉寂数十年后,天津再次强势闯入大家的视线。发展滨海新区是“十一五”计划中最重要的城市建设机会之一,天津标榜自己“最具发展成中国第五个一线城市潜力”。
在全国物价水平榜上,一般生活消费品的价格指数较低,但是因为所处区域佳,被誉为是一座幸福指数高的城市。天津一当地人用戏谑的语气称自己“没什么饭店不赶进”,这也从侧面说明了其一般生活成本的低廉。滨海新区汇聚了大量技术和资金型的企业,空客、能源企业,金融服务业,提供了大量的较高收入水平的就业机会,拉高了全市的平均收入水平。2009年,滨海新区居民人均可支配收入为26608.98元,而同期北京全年城镇人均居民可支配收入26728元
天津房价从2003年下半年启动,水平在每平米2000元-3000元之间,至2006年,成交均价突破每平米5000元。而2007年平均价格达到每平米6500元左右。官方统计,2009年,天津人均可支配收入为21430元,房价在每平米7500元左右。
2002年年初以来,以所谓的“一河(海河沿线)、两带(地铁轻轨沿线和东南半环沿线)”等为主要热点。2005年下半年开始,北部中心区为主的海河沿线、梅江,这部分物业大多售价较高,因而快速拉动均价。
Tips
物流:
天津、武汉、沈阳、苏州、宁波,被认为在未来十年,最具活力的物流市场。天津因其物流产业的发展水平、不断扩张的优质港口设施、高速铁路、高速公路和机场建设,目前远远领先。
产业园区:
成都、大连、天津、杭州、南京和苏州拥有最活跃的产业园区市场。
办公楼市场:
从甲级办公楼总量、吸引企业模式、商业环境质量方面,大连、成都、沈阳、武汉、天津和重庆等地最有可能。
金融业:
天津相较其他二线城市,已收到最多外资银行青睐。如花旗、汇丰和渣打等国际银行,一大批日资和韩资银行也因为天津的地理位置和往来经济的频繁而相继入驻。
苏州
15分钟到上海
“苏湖熟,天下足”、“上有天堂、下有苏杭”,吴侬软语,美女如织,苏州一直是人们描摹中的温柔乡、宜居地。
在全国的GDP排行榜上,苏州一直名列前茅,超过天津、也曾经超过广州。但一直被批为“GDP高,但是经济结构低端,都是东南亚等地转移过来的淘汰产业,人均收入低”,GDP的高昂与不高的人均收入,使得大学毕业生都不愿意到苏州就业。在许多有关居民生活水平的经济指标上,处于东部最发达地区的苏州,还比不上地处西部内陆、发展较为迟缓的成都。
即便如此,苏州的经济发展水平好是公认的,苏州一直在逐渐改善这种局面。家庭人均总收入为29345元,比上年增长12.1%,其中人均可支配收入为26320元,增长10.3%。
记者在苏州园区做了个简单的调查,发现4,5千属于较低月收入,基本是台企、韩企的支付水平;目前房产均价每平米八千到1万,主流购房人群月收入在这个水平。这样的房价收入比,能看出当地人购房压力不算大。
苏州的轻轨建设正在如火如荼地进行着,在未来几年内,苏州的整个城市格局会发生非常大的变化。园区已是老牌的购房区域,相城区、吴中区以及老城区的沧浪新城和平江新城发展势头都比较好。
“上海青浦也要八千左右呢,环境之类的感觉都不如苏州的。”在苏州工作的上海人裘先生告诉记者。
“长三角经济实力在中国都很强。而苏州房价相对便宜,一方面是因为苏州县域经济强,分流了大部分有购买力的购房者,同时,很大程度跟人有关。上海和杭州投机性比较强,市场旺季,两地有很大起伏,但苏州就比较平稳。”
但是,周边县域经济强,对苏州房价同样是一个有力的支撑,而与上海20分钟的车程无疑使得拉平两地的房价差距,存在极大可能。
长沙
融入珠三角的高铁新城
“街上粤B、湘B、湘F的车多起来了。广州、深圳、娄底、岳阳的都有。”售楼小姐谭芳告诉记者,“但从购买的户型来看,大户型为主,应该是自住居多。”
传统上,春节,楼市都要回归淡季。但今年,搭乘高铁的返乡人群把房价拉高近千元,升到5000元/平米。高程是长沙人,已安家深圳。今年春节,他就在武广新城的万家丽周边买入了一套房 “不要说广州、深圳,相比武汉,长沙房价还是低的。”
除了房价,武广新城以一种更加生活的姿态,进入了长沙人的生活。两个多小时从长沙抵达广州,长沙市民体验了融入珠三角的生活,这对当地的旅游、制造业、商业都是个推动。
春未尽,很多楼盘正在蓄力“夏收”。长沙南站一个项目,销售人员介绍说“60%的人都是买来做投资的”。浙江房产投资者李先生刚到长沙考察过。他说,出了长沙南站,视线所及之处,低矮的民房等待拆迁,多处商业、住宅正在建设当中,价格很诱人。他说,高铁是个因素,但长沙房价仍取决于区域自身的城市配套和未来发展。
除了武广新城,市政府所在地岳麓区、湘江江景开福区、长沙县等很受推崇,作为发展很快,学校、体育、教育配套好的主城区,2009年的价格一直稳定在每平米3600元左右。
从地理上看,湖南是中部枢纽,长沙又处于东、中、西部交汇地带,辐射半径非常大。南邻珠三角,周边的长株潭、武汉城市圈发展迅速,这些都很好地支撑了当地的房地产价格。
到过长沙的人都觉得这是一个非常生活的城市,不仅有很深的文化底蕴,而且饮食、娱乐产业发达。同时属于典型的低消费城市,月收入三千元就能过得颇滋润。2009年,长沙城镇居民人均GDP达到49600元左右,已经大高于人均3000美元,按以往经验,将开始进入消费更新期(即从基础性生存性消费到发展性享受性消费)。
武汉
高铁影响还不明显
武广高铁开通,珠三角地区因腹地劣势得到弥补,而显得如火如荼;高铁途经的长沙,也趁势规划出武广新城,那么武汉呢?
张先生是去年从北京回武汉发展的湖北人。“刚回来时,看房价,我觉得从地下到了天上;在了解了收入之后,没那么兴奋了,但对比房价和收入比,我对自己的置业很乐观。”
而我们再拿武汉和深圳做对比,武汉去年房地产均价每平米6000,深圳的超过每平米19000;而深圳年平均工资4.5万,武汉的为2.8万,前者是后者的1.6倍,但深圳的房价却是武汉的3倍多。
跟记者描述武汉房地产形势,某地产开发公司的李大维说,“从目前开设的武广高铁来看,对生活和房价影响不大。可能是因为站设在青山,而青山本身又有其特殊性,因此对城区房价的影响没有长沙那么立竿见影。但2013年,高铁网将以武汉为圆心,形成东南西北4小时经济圈,很让人期待。”
武汉承东启西,同时,还是中国人口最稠密的城市之一,教育资源丰富,高科技产业丰富。2009年武汉城市圈GDP7956.55亿,其中武汉本市为4560.02亿。
武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与辐射能力其他城市不可与之比拟。
最近一个月,武汉市商品住房成交均价在5700元/平方米,汉口中心城区的均价9000元/平方米。武汉城区大,各处发展很不平衡,有时同处一环线,但状况差别很大,因此价格差异很大,均价被拉低。像古田,后湖虽算市中心,但交通不便,且周边环境一般;而有些工业园区虽然远离市中心,但由于本身发展强大,园区从业者收入高,消费能力强,俨然是市中心外的明珠。