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摘 要 随着我国经济的发展和城市化进程的加快，土地资源的稀缺性日益显现，土地开发利用逐步由地面扩展转移到向地下寻求发展空间。地下空间的产权应该如何确认，产权应该如何登记？是否可以分割？这些问题已经成为时下的热点问题，也是本文所要阐述的重点。
关键词 城市房屋 地下空间权属 产权证 产权登记
作者简介：唐启鑫，招商银行福州分行。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-202-02
一、我国地下空间产权方面的现状
改革开放以来，我国经济的飞速发展带动了城市化进程的加快，城市人口不断增加，城市土地资源的稀缺性日益显现。由于低下空间有着容积率大的特点，人们在争取更多的土地开发利用时，逐渐由地面转移到地下空间。近些年来，特别是经济较发达地区，地下空间的利用形式日益多样化，利用率也越来越高。但由此引发的一系列关于地下空间的产权问题也开始暴露出来。其一，地下空间的产权的归属问题；其二，在进行产权登记时的相关事宜；其三，地下空间土地使用权转让的相关事宜（参考有关法律法规之后，笔者发现地下空间使用权的转让，在我国的立法中处在空白阶段）此外，由于地下空间没有容积率的限制，只有较为模糊的层数规定，也致使地下建筑和地上建筑在产权登记上也存在着极大的不同，因此在地下空间开发利用日益增大的今天，填补地下空间产权上的立法显得十分紧迫和必要。
二、我国地下空间产权方面存在的问题
地下空间的开发利用一方面虽然提高了城市土地的使用率，缓解了地面土地面积缺乏而对城市化进程造成的压力，但另一方面地下空间的使用也暴露出关于产权方面存在的诸多问题。其中最重要的一项就是产权关系不明。我国现行法律和地方法规均未规定地下土地使用权以及地下建筑物、构筑物的产权归属问题，因而造成已建的地下空间建筑物、构筑物的产权关系不明确，无法正常进行产权登记，直接导致投资者开发建设地下建筑物、构筑物后拿不到相应的产权证明，其权益无法得到法律的保护，从而影响了投资者的积极性。因此加强地下空间产权管理势在必行。
三、我国地下空间产权方面的探讨
地下空间的权属如果能确定，那又该如何登记呢？在地下空间权属确定过程中，双方当事人的约定仍然是首要原则。
（一）在当事人有约定
但即使是在当事人有约定的情况下，地下产权的相关事宜还应当区分两种情况。
第一，如果地下空间已经计入公摊面积（即未计入预售总面积）。虽然建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了独立出售的地下空间不应计入公用建筑面积，但该规定并非禁止性规定。从权利人有权处分自己权利的角度考虑，即使地下空间已经被计入整栋建筑物的公摊面积，如果可以分割使用，并且经购房者同意，开发商仍然可以与购房者达成协议，将该地下空间单独出售给购房者。当然，对此类地下空间进行单独处分，应当具备几个前提条件：其一，该地下空间物理上可以分割处分；其二，由于该部分地下空间已经列入公摊的公用建筑面积，故处分应当取得所有共有权人的同意；其三，该地下空间本身面积已摊入各专有部分，不能再分摊公用建筑面积；其四，该独立出售的地下空间不能办理任何产权证。
第二，如果地下空间未被计入应分摊的公用建筑面积得情况。可以认为该地下空间计入了新建小区房地产的预售总面积。此情况已表明有关行政机关允许房地产商将该地下空间独立进行销售，对此当事人约定购买更无问题。
（二）当事人无约定
在当事人无约定的情况下，应当严格按照所有权取得法理、法定原则，同时根据建筑物的具体情况来确定该地下空间的不同权属。首先，按照所有权取得的基本原理，以小区房产为例，该小区地下空间原则上应当属于开发商所有，开发商可以自己保留，也可以赠与购房者；其次，如果法律规定属于购房者共有，那么所有权应当属于全体购房者，但同时应该注意的是，这里所有权的确定根据，不是所有权取得的原理，而是根据法律的特别规定而产生。
现在很多开发商为了促销楼盘，将大楼地下车库提供给业主“免费固定使用”，但不办理产权，打了法律的擦边球。从当前各界对《物权法草案》的讨论情况进行分析、归纳、总结，发现多数观点主张小区地下空间作为公共配套设施，应当法定为业主共有，其中例如地下停车库等。建筑物与土地使用权不能分离，小区的全体业主按份共有小区地下空间使用权，而开发商没有土地使用权的份额，因此也就不享有土地上建筑物的所有权。但从另一个角度进行分析，房屋所有权和土地使用权都是开发商转让给业主的。地下车库的产权如果没有转让，亦未计入公摊面积，即应属于开发商。虽然开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不应当归于全体业主。这正如违章建筑，虽然建造在他人享有土地使用权的土地上，但土地使用权人也不能取得违章建筑的所有权。
从现在的产权证办理情况看，全国大部分地区确实不能办理地下空间的产权证。这里有两方面的原因：
其一，立法滞后，我国的《城市房屋权属登记办法》只是对土地上的房屋权属登记做了规定，没有涉及地下空间的权属登记，行政部门无法可依；
其二，按照国家质量技术监督局《房产测量规范》第八条的规定，建筑面积所指房屋层高应在2.2米以上，而大部分地下空间层高都未达到这一标准，如办理产权证，无法计算建筑面积，在实践操作上存在问题。但是，第一，根据所有权取得的基本法理，初始所有权基于劳动创造而产生，此乃事实行为，物权的标的物如果不进入流通和交易领域，物权的变动其实完全是权利人自己的东西，无需公示；基于法律行为的物权变动应当采取公示要件主义，房产证和登记主要针对的是房产权转移中的公示公信问题，因此，不能将基于事實行为的初始所有权取得等同于基于法律行为的所有权转移，不能因为无法办理产权证而否认开发商对地下空间的权利。第二，在现实生活中，我国农村的房产，大多没有产权证，如否认其权利，必将造成及其严重的后果，这类房屋产权的法律依据与开发商建设的房产相同。第三，从有关行政规章看，全国有些地区已经在尝试给地下空间办理产权证。如杭州市政府2004年8月1日施行的《杭州市土地登记办法》就对地下空间的产权登记打开了一扇门。以往的“宗地”概念，只是一个平面，但这种做法已经不能满足土地节约集约利用和立体开发的需要，修订后的《杭州市土地登记办法》明确，他们对“宗地”给出了新的定义，“宗地是指土地权属界线所封闭的地块或者空间，建设用地使用权依法可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”新的《办法》确定了地下空间和地上空间建设用地使用权初始登记。
四、结语
在房地产交易中，消费者在取得地下车位等地下空间后，无法得到政府颁发的有效产权证明，一般采取“长期租用”等办法替代。但随着地下空间开发的日益加快，在房屋地下空间的权属和产权登记问题上，我国的很多地区例如南京、重庆、杭州等城市，已经尝试性的修订地方《土地登记》来进行解决。杭州市政府对《土地登记办法》的修订为日后发放地下空间产权证提供了有效的法律依据。依法取得地下空间使用权的单位或个人，可申请登记独立使用的地下空间，其土地权利则确定为地下空间土地使用权或土地他项权利。同时，以出让方式取得的，确认为地下空间出让土地使用权；以划拨方式取得的，确认为地下空间划拨土地使用权。在拥有相关法律法规作为依托后，相信单位和个人都将能够更好的保护好自己的财产。
参考文献：
[1]刘凯湘．物权法原则的重新审视．中外法学．2005（4）．
[2]《土地登记办法》第三十条规定：“依法独立使用的地下空间，其土地权利确定为地下空间土地使用权或土地他项权利……”．南方周末．2005年3月17日．
关键词 城市房屋 地下空间权属 产权证 产权登记
作者简介：唐启鑫，招商银行福州分行。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-202-02
一、我国地下空间产权方面的现状
改革开放以来，我国经济的飞速发展带动了城市化进程的加快，城市人口不断增加，城市土地资源的稀缺性日益显现。由于低下空间有着容积率大的特点，人们在争取更多的土地开发利用时，逐渐由地面转移到地下空间。近些年来，特别是经济较发达地区，地下空间的利用形式日益多样化，利用率也越来越高。但由此引发的一系列关于地下空间的产权问题也开始暴露出来。其一，地下空间的产权的归属问题；其二，在进行产权登记时的相关事宜；其三，地下空间土地使用权转让的相关事宜（参考有关法律法规之后，笔者发现地下空间使用权的转让，在我国的立法中处在空白阶段）此外，由于地下空间没有容积率的限制，只有较为模糊的层数规定，也致使地下建筑和地上建筑在产权登记上也存在着极大的不同，因此在地下空间开发利用日益增大的今天，填补地下空间产权上的立法显得十分紧迫和必要。
二、我国地下空间产权方面存在的问题
地下空间的开发利用一方面虽然提高了城市土地的使用率，缓解了地面土地面积缺乏而对城市化进程造成的压力，但另一方面地下空间的使用也暴露出关于产权方面存在的诸多问题。其中最重要的一项就是产权关系不明。我国现行法律和地方法规均未规定地下土地使用权以及地下建筑物、构筑物的产权归属问题，因而造成已建的地下空间建筑物、构筑物的产权关系不明确，无法正常进行产权登记，直接导致投资者开发建设地下建筑物、构筑物后拿不到相应的产权证明，其权益无法得到法律的保护，从而影响了投资者的积极性。因此加强地下空间产权管理势在必行。
三、我国地下空间产权方面的探讨
地下空间的权属如果能确定，那又该如何登记呢？在地下空间权属确定过程中，双方当事人的约定仍然是首要原则。
（一）在当事人有约定
但即使是在当事人有约定的情况下，地下产权的相关事宜还应当区分两种情况。
第一，如果地下空间已经计入公摊面积（即未计入预售总面积）。虽然建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了独立出售的地下空间不应计入公用建筑面积，但该规定并非禁止性规定。从权利人有权处分自己权利的角度考虑，即使地下空间已经被计入整栋建筑物的公摊面积，如果可以分割使用，并且经购房者同意，开发商仍然可以与购房者达成协议，将该地下空间单独出售给购房者。当然，对此类地下空间进行单独处分，应当具备几个前提条件：其一，该地下空间物理上可以分割处分；其二，由于该部分地下空间已经列入公摊的公用建筑面积，故处分应当取得所有共有权人的同意；其三，该地下空间本身面积已摊入各专有部分，不能再分摊公用建筑面积；其四，该独立出售的地下空间不能办理任何产权证。
第二，如果地下空间未被计入应分摊的公用建筑面积得情况。可以认为该地下空间计入了新建小区房地产的预售总面积。此情况已表明有关行政机关允许房地产商将该地下空间独立进行销售，对此当事人约定购买更无问题。
（二）当事人无约定
在当事人无约定的情况下，应当严格按照所有权取得法理、法定原则，同时根据建筑物的具体情况来确定该地下空间的不同权属。首先，按照所有权取得的基本原理，以小区房产为例，该小区地下空间原则上应当属于开发商所有，开发商可以自己保留，也可以赠与购房者；其次，如果法律规定属于购房者共有，那么所有权应当属于全体购房者，但同时应该注意的是，这里所有权的确定根据，不是所有权取得的原理，而是根据法律的特别规定而产生。
现在很多开发商为了促销楼盘，将大楼地下车库提供给业主“免费固定使用”，但不办理产权，打了法律的擦边球。从当前各界对《物权法草案》的讨论情况进行分析、归纳、总结，发现多数观点主张小区地下空间作为公共配套设施，应当法定为业主共有，其中例如地下停车库等。建筑物与土地使用权不能分离，小区的全体业主按份共有小区地下空间使用权，而开发商没有土地使用权的份额，因此也就不享有土地上建筑物的所有权。但从另一个角度进行分析，房屋所有权和土地使用权都是开发商转让给业主的。地下车库的产权如果没有转让，亦未计入公摊面积，即应属于开发商。虽然开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不应当归于全体业主。这正如违章建筑，虽然建造在他人享有土地使用权的土地上，但土地使用权人也不能取得违章建筑的所有权。
从现在的产权证办理情况看，全国大部分地区确实不能办理地下空间的产权证。这里有两方面的原因：
其一，立法滞后，我国的《城市房屋权属登记办法》只是对土地上的房屋权属登记做了规定，没有涉及地下空间的权属登记，行政部门无法可依；
其二，按照国家质量技术监督局《房产测量规范》第八条的规定，建筑面积所指房屋层高应在2.2米以上，而大部分地下空间层高都未达到这一标准，如办理产权证，无法计算建筑面积，在实践操作上存在问题。但是，第一，根据所有权取得的基本法理，初始所有权基于劳动创造而产生，此乃事实行为，物权的标的物如果不进入流通和交易领域，物权的变动其实完全是权利人自己的东西，无需公示；基于法律行为的物权变动应当采取公示要件主义，房产证和登记主要针对的是房产权转移中的公示公信问题，因此，不能将基于事實行为的初始所有权取得等同于基于法律行为的所有权转移，不能因为无法办理产权证而否认开发商对地下空间的权利。第二，在现实生活中，我国农村的房产，大多没有产权证，如否认其权利，必将造成及其严重的后果，这类房屋产权的法律依据与开发商建设的房产相同。第三，从有关行政规章看，全国有些地区已经在尝试给地下空间办理产权证。如杭州市政府2004年8月1日施行的《杭州市土地登记办法》就对地下空间的产权登记打开了一扇门。以往的“宗地”概念，只是一个平面，但这种做法已经不能满足土地节约集约利用和立体开发的需要，修订后的《杭州市土地登记办法》明确，他们对“宗地”给出了新的定义，“宗地是指土地权属界线所封闭的地块或者空间，建设用地使用权依法可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”新的《办法》确定了地下空间和地上空间建设用地使用权初始登记。
四、结语
在房地产交易中，消费者在取得地下车位等地下空间后，无法得到政府颁发的有效产权证明，一般采取“长期租用”等办法替代。但随着地下空间开发的日益加快，在房屋地下空间的权属和产权登记问题上，我国的很多地区例如南京、重庆、杭州等城市，已经尝试性的修订地方《土地登记》来进行解决。杭州市政府对《土地登记办法》的修订为日后发放地下空间产权证提供了有效的法律依据。依法取得地下空间使用权的单位或个人，可申请登记独立使用的地下空间，其土地权利则确定为地下空间土地使用权或土地他项权利。同时，以出让方式取得的，确认为地下空间出让土地使用权；以划拨方式取得的，确认为地下空间划拨土地使用权。在拥有相关法律法规作为依托后，相信单位和个人都将能够更好的保护好自己的财产。
参考文献：
[1]刘凯湘．物权法原则的重新审视．中外法学．2005（4）．
[2]《土地登记办法》第三十条规定：“依法独立使用的地下空间，其土地权利确定为地下空间土地使用权或土地他项权利……”．南方周末．2005年3月17日．