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[摘要] 房地产业在国民经济中至关重要，它的价格快速上涨将对我国经济的进一步发展带来很大的冲击，研究房地产价格快速上涨的原因无疑具有重要意义。论文从房地产价格的影响因素出发，结合我国现实，对房地产上涨主要原因进行了认真分析，并提出了一些对策建议。
[关键词] 房地产价格房地产经济周期土地储备制度
中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发展，为了防止金融危机的出现，必须适当控制房价增长的速度。同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆续出台，但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方面出发，结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状，得出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。
一、中国当前房地产价格上涨的基本情况
自2001年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长了6.9%。2004年，全国房地产价格一路飙升，全国商品房平均销售价格高达2714元/平方米，比2003年上升14.08%，与2002年相比，上涨幅度达21.92%。2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%；商业营业用房平均销售价格增长15.2%。2006年继续快速增长，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。
二、中国房地产价格上涨的主要原因分析
影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素包括经济发展状况、物价、居民的收入水平、银行利率。社会因素包括人口状态、家庭结构、社会福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、规划政策、房地产价格政策、税收政策、特殊政策。
价值决定价格，商品价格又受到供求的影响，成本和供不应求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性和我国现实情况，可以知道，房地产价格快速上涨主要原因如下。
1.城市化高速推进导致刚性需求的增加
目前，我国的城市化水平保持在每年提高1个～1.5个百分点的水平上，是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界银行统计，我国2005年底城市人口达到5.62亿，城市化水平达到43%，2010年我国城市化水平将达到50%左右，城镇人口会达到6.5 亿人左右。如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，人均居住面积按28平方米计算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面积14亿平方米，年需住房2.8亿平方米。
2.房地产经济周期
房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是1993年，当时在局部地区出现了过热现象，1993年下半年，国家对房地产市场进行宏观调控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释1995～1999年左右房地产市场一直低迷，当前我国处于房地产增长阶段，客观经济规律决定了房地产价格的增长。
3.土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差
土地储备制度实施以后，通过拍卖、竞标获取土市场上最高价的土地。而政府为了获取更多的建设资金，一味公开拍卖土地，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格的飞涨，但开发商作为一个商人不愿意自己的预期开发利润因此而降低。加之，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。
4.按揭售房方式的推出与大量运用
这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。就全国来讲，房地产信贷从1998年的800多亿，猛增到2003年的1.2万亿，2004年上半年更达1.7万亿，净增长21.25倍。
按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购買能力提前释放，由此激发出来的自然是对商品住房的爆发式的需求。
5.投机炒作
我国近几年股市持续低迷，民间投资渠道的单一，银行利率不断下降，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增。在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住房投资比例为16%写字楼则高达40%。“温州炒房团”的出现，就是这种投机性住房投资现象的集中体现。
市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们的心理预期的“雪球效应”来强化这一过程，增大了供需矛盾，造成了价格的上涨。
6.钢材、水泥等原材料的涨价
2003年，我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲，价格高位攀升，钢材的平均价格比上年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，这两种材料的价格仍继续攀升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回调，反而延续了2003年的上升态势，2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加。
7.大规模的城建拆迁
近几年来各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”。同时，随着我国房地产市场的不断培育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政策定价过渡到市场定价为准，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧提高，致使房地产开发成本的上升。
三、对策研究
针对上述主要原因，可以得出积极的调控措施，国家建设部、银行等部门和很多地区也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过对房地产价格快速上涨的原因分析，我们可以知道，房地产价格的上涨是多方面原因造成的，要想很好控制房价也要从多方面入手，对于当前的房地产市场的情况，我们给出一些对策建议。
1.搞活股市，开辟多种投资渠道，以减少炒房投机行为
股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。
2.加强对原材料供应市场的宏观调控
在材料供求关系紧张，价格快速持续上涨，并波及到全社会物价水平的情况下，政府应采取必要的措施，对钢材、水泥等原材料的出厂及销售价格进行适当的调控，防止囤积居奇、哄抬价格。
3.提高首付比例和降低贷款的期限
这样可以缓和商品住房供需的严重不平衡，有效地降低需求，对降低房价有一定的作用。最近，不少地方的商业银行不约而同地提高了房贷的门槛。
4.对土地使用制度要进行适度的宏观调控，以发挥其应有的功效
严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设。经营城市是政府对土地资源的市场化运作，因此，正确认识和把握哪些应有市场运作，哪些是市场无能为力而由政府来操作的。
四、结束语
当前政府已经在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取各种有效措施以达到平抑房价的目的。虽然很多措施没有达到预期的效果，但我们只要坚持探索，在不远的将来中国的房地产市场会走向一个良性的循环。由于我国房地产价格上涨过快的现象是多种原因造成的，所以在实践中我们应该多种措施综合运用，打“组合拳”，加强对于政策的执行力，才能使各种措施更好的发挥其功效，更好的控制房价。
参考文献:
[1]黄贤金陈龙乾:房地产企业经营管理[M].上海:上海财经大学出版社，2000
[2]杨继瑞:2005年:我国房地产走势预测与对策解析[J].决策咨询通讯,2004（2）：17～21
[3]刘灿秦 虹:钢材、水泥等建筑材料价格上涨对建筑业、房地产业的影响[J].建筑经济，2004(7）：5～8
[4]廖海逯其彦:宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策[J].中国房地产，2004(11）：38～39
[关键词] 房地产价格房地产经济周期土地储备制度
中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发展，为了防止金融危机的出现，必须适当控制房价增长的速度。同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆续出台，但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方面出发，结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状，得出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。
一、中国当前房地产价格上涨的基本情况
自2001年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长了6.9%。2004年，全国房地产价格一路飙升，全国商品房平均销售价格高达2714元/平方米，比2003年上升14.08%，与2002年相比，上涨幅度达21.92%。2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%；商业营业用房平均销售价格增长15.2%。2006年继续快速增长，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。
二、中国房地产价格上涨的主要原因分析
影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素包括经济发展状况、物价、居民的收入水平、银行利率。社会因素包括人口状态、家庭结构、社会福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、规划政策、房地产价格政策、税收政策、特殊政策。
价值决定价格，商品价格又受到供求的影响，成本和供不应求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性和我国现实情况，可以知道，房地产价格快速上涨主要原因如下。
1.城市化高速推进导致刚性需求的增加
目前，我国的城市化水平保持在每年提高1个～1.5个百分点的水平上，是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界银行统计，我国2005年底城市人口达到5.62亿，城市化水平达到43%，2010年我国城市化水平将达到50%左右，城镇人口会达到6.5 亿人左右。如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，人均居住面积按28平方米计算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面积14亿平方米，年需住房2.8亿平方米。
2.房地产经济周期
房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是1993年，当时在局部地区出现了过热现象，1993年下半年，国家对房地产市场进行宏观调控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释1995～1999年左右房地产市场一直低迷，当前我国处于房地产增长阶段，客观经济规律决定了房地产价格的增长。
3.土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差
土地储备制度实施以后，通过拍卖、竞标获取土市场上最高价的土地。而政府为了获取更多的建设资金，一味公开拍卖土地，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格的飞涨，但开发商作为一个商人不愿意自己的预期开发利润因此而降低。加之，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。
4.按揭售房方式的推出与大量运用
这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。就全国来讲，房地产信贷从1998年的800多亿，猛增到2003年的1.2万亿，2004年上半年更达1.7万亿，净增长21.25倍。
按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购買能力提前释放，由此激发出来的自然是对商品住房的爆发式的需求。
5.投机炒作
我国近几年股市持续低迷，民间投资渠道的单一，银行利率不断下降，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增。在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住房投资比例为16%写字楼则高达40%。“温州炒房团”的出现，就是这种投机性住房投资现象的集中体现。
市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们的心理预期的“雪球效应”来强化这一过程，增大了供需矛盾，造成了价格的上涨。
6.钢材、水泥等原材料的涨价
2003年，我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲，价格高位攀升，钢材的平均价格比上年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，这两种材料的价格仍继续攀升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回调，反而延续了2003年的上升态势，2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加。
7.大规模的城建拆迁
近几年来各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”。同时，随着我国房地产市场的不断培育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政策定价过渡到市场定价为准，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧提高，致使房地产开发成本的上升。
三、对策研究
针对上述主要原因，可以得出积极的调控措施，国家建设部、银行等部门和很多地区也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过对房地产价格快速上涨的原因分析，我们可以知道，房地产价格的上涨是多方面原因造成的，要想很好控制房价也要从多方面入手，对于当前的房地产市场的情况，我们给出一些对策建议。
1.搞活股市，开辟多种投资渠道，以减少炒房投机行为
股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。
2.加强对原材料供应市场的宏观调控
在材料供求关系紧张，价格快速持续上涨，并波及到全社会物价水平的情况下，政府应采取必要的措施，对钢材、水泥等原材料的出厂及销售价格进行适当的调控，防止囤积居奇、哄抬价格。
3.提高首付比例和降低贷款的期限
这样可以缓和商品住房供需的严重不平衡，有效地降低需求，对降低房价有一定的作用。最近，不少地方的商业银行不约而同地提高了房贷的门槛。
4.对土地使用制度要进行适度的宏观调控，以发挥其应有的功效
严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设。经营城市是政府对土地资源的市场化运作，因此，正确认识和把握哪些应有市场运作，哪些是市场无能为力而由政府来操作的。
四、结束语
当前政府已经在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取各种有效措施以达到平抑房价的目的。虽然很多措施没有达到预期的效果，但我们只要坚持探索，在不远的将来中国的房地产市场会走向一个良性的循环。由于我国房地产价格上涨过快的现象是多种原因造成的，所以在实践中我们应该多种措施综合运用，打“组合拳”，加强对于政策的执行力，才能使各种措施更好的发挥其功效，更好的控制房价。
参考文献:
[1]黄贤金陈龙乾:房地产企业经营管理[M].上海:上海财经大学出版社，2000
[2]杨继瑞:2005年:我国房地产走势预测与对策解析[J].决策咨询通讯,2004（2）：17～21
[3]刘灿秦 虹:钢材、水泥等建筑材料价格上涨对建筑业、房地产业的影响[J].建筑经济，2004(7）：5～8
[4]廖海逯其彦:宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策[J].中国房地产，2004(11）：38～39