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［摘 要］ 随着国家对房地产企业的税收管理进一步加强，特别是土地增值税汇算清缴，将是最近一个时期每个房地产开发企业必须面对的一个客观事实。
［关键词］ 土地增值税 清算 改进
随着国家对房地产企业的税收管理进一步加强，特别是土地增值税汇算清缴，将是最近一个时期每个房地产开发企业必须面对的一个客观事实。2009年、2010年，国家税务总局相继出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）、《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），对土地增值税清算工作中涉及的一系列问题作出了明确的规定。一场土地增值税清算风暴即将"刮起"。
如何开展土地增值税清算工作，提高清算质量对房地产企业显得犹为重要。针对土地增值税清算过程中出现的问题，笔者进行了思考和梳理，并就应注意的一些环节作如下探讨：
一、关于土地增值税清算的条件和范围
符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
二、关于土地增值税清算收入确认的问题
凡具备以上清算条件和范围的，无论是主动清算还是被动清算，都要面临一个问题，就是如何确定清算收入的总额。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
三、关于土地增值税清算扣除项目确认的问题
房地产企业的扣除项目是土地增值税清算的核心和关键。扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额，即为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2.开发土地的成本、费用，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3. 开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。这对于全部使用自由资金，或者是一些民间借贷资金不方便入账的企业是个利好。这项规定对于某些省市强调的没有利息支出，仅允许扣除开发费用5%的规定做了纠正。
4. 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
5. 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
6. 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和加计20％的扣除。
四、关于土地增值税清算所需资料的问题
从事房地产开发项目的企业在申请土地增值税清算时请提交以下资料：营业执照、税务登记证、公司章程及企业变更批文；客户声明书及基本情况表；各税种纳税申报表、各期完税凭证；年度会计报表、凭证、账本；税务机关出具的各项纳税鉴定和批准文件、税务检查报告书；前期土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证；项目竣工决算报表；取得土地使用权所支付的地价款凭证；国有土地使用权出让合同；银行贷款合同及贷款利息结算单；项目工程合同结算单；商品房购销合同及收入统计表；转让房地产项目成本费用分期开发分摊依据及转让房地产有关税金的合法有效的凭证；税务师事务所出具的土地增值税清算鉴证报告；与土地增值税清算有关的其他证明资料。
参考文献：
[1] 蔡容: 浅谈清算制下土地增值税对房地产企业涉税筹划[J]. 时代金融, 2007, (10)
[2] 蔡静霞: 当“预征”遭遇“清算” 三大专家对对碰 探究“清算土地增值税”的背后[J]. 房地产导刊, 2007, (Z2)
[3] 薛继安 李晓莹: 从土地增值税看房产企业发展新变化[J]. 上海房地, 2007, (06)
［关键词］ 土地增值税 清算 改进
随着国家对房地产企业的税收管理进一步加强，特别是土地增值税汇算清缴，将是最近一个时期每个房地产开发企业必须面对的一个客观事实。2009年、2010年，国家税务总局相继出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）、《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），对土地增值税清算工作中涉及的一系列问题作出了明确的规定。一场土地增值税清算风暴即将"刮起"。
如何开展土地增值税清算工作，提高清算质量对房地产企业显得犹为重要。针对土地增值税清算过程中出现的问题，笔者进行了思考和梳理，并就应注意的一些环节作如下探讨：
一、关于土地增值税清算的条件和范围
符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
二、关于土地增值税清算收入确认的问题
凡具备以上清算条件和范围的，无论是主动清算还是被动清算，都要面临一个问题，就是如何确定清算收入的总额。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
三、关于土地增值税清算扣除项目确认的问题
房地产企业的扣除项目是土地增值税清算的核心和关键。扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额，即为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2.开发土地的成本、费用，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3. 开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。这对于全部使用自由资金，或者是一些民间借贷资金不方便入账的企业是个利好。这项规定对于某些省市强调的没有利息支出，仅允许扣除开发费用5%的规定做了纠正。
4. 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
5. 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
6. 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和加计20％的扣除。
四、关于土地增值税清算所需资料的问题
从事房地产开发项目的企业在申请土地增值税清算时请提交以下资料：营业执照、税务登记证、公司章程及企业变更批文；客户声明书及基本情况表；各税种纳税申报表、各期完税凭证；年度会计报表、凭证、账本；税务机关出具的各项纳税鉴定和批准文件、税务检查报告书；前期土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证；项目竣工决算报表；取得土地使用权所支付的地价款凭证；国有土地使用权出让合同；银行贷款合同及贷款利息结算单；项目工程合同结算单；商品房购销合同及收入统计表；转让房地产项目成本费用分期开发分摊依据及转让房地产有关税金的合法有效的凭证；税务师事务所出具的土地增值税清算鉴证报告；与土地增值税清算有关的其他证明资料。
参考文献：
[1] 蔡容: 浅谈清算制下土地增值税对房地产企业涉税筹划[J]. 时代金融, 2007, (10)
[2] 蔡静霞: 当“预征”遭遇“清算” 三大专家对对碰 探究“清算土地增值税”的背后[J]. 房地产导刊, 2007, (Z2)
[3] 薛继安 李晓莹: 从土地增值税看房产企业发展新变化[J]. 上海房地, 2007, (06)