首先考虑几个关键问题
　　在海外购房，一定要考虑租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率等几个关键问题。要对城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和咱住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。这些数据代表了这套房子的真实价值，而房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。
　　所谓租售比能帮你判断当地楼市是否存在泡沫。在你的购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，说明当地楼市比较安全。
　　家庭年收入与房屋均价比能帮你判断当地房价是否合理。一般情况下，家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在中国香港则是8年。
　　注意失业率能帮你判断未来3-6个月房价走势。通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价则处于价格调整或下跌周期。
　　从租金回报率算账
　　在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但在国外，单纯看租金回报率无法判断出房地产市场的走势，而且要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等因素。
　　举一个例子，某区域的房产租金回报率是7%，而通货膨胀率是2%，银行存款利率为4%，贷款利率则是6%，据此数据可以判断，在低通货膨胀的状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。
　　此外，国际货币基金组织公布的数据显示，未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。值得注意的是，你的目的是判断该地区的房地产市场趋势，那些未来市场前景不明的区域，无论价格多划算，房子的位置处于该区域什么地段也不要买。
　　公寓和别墅的对比
　　在海外购房时，千万别忽略土地价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间推移会有损坏、折旧。在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，通过对土地价值和建筑价值的比例进行判断。举例说明：李先生想在澳大利亚墨尔本投资—套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元。独栋别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值为27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断，在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高的是独立别墅。很多人会想，墨尔本市中心公寓是不是增值更快？但通过历史数据推演和分析可以得出，在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别，所以不会出现市中心公寓上涨情况。空置率和租金回报率的高低，最终由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。
　　选择购房区域很重要
　　以投资为目的的购房者，需考虑如何以最低价格购房，获得最高收益；而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。无论是自住还是投资，首先要明确购房区域和周围的居住人群。
　　无论在哪个国家购房，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地，东南亚和中东移民较多的区域权威人士并不看好。
　　以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。选择本地人居住较多的区域购房，未来出手时会更方便，价格也会稳定增长。