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叶晓华
中国上市公司法律风险实证研究课题组组长，北京中银律师事务所高级合伙人
万科集团总裁郁亮不久前表示，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，进入白银时代。虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。言下之意，尽管不再金玉满堂，但是房地产行业丰衣足食依然不成问题。
按照“房地产行业斑马论”的观点，郁亮显然是个乐观主义者，他看到的房地产行业这只斑马是白底黑斑，我则是个悲观主义者，因为我看到的是黑底白斑。坦率地说，我不认为房地产业会马上迎来白银时代，从法律风险精细化管理的角度看，房地产业首先要迎来的恐怕是公堂时代，只有应对有方，才有可能进入白银时代。
官商模式引起的法律风险首当其冲。这一模式曾是黄金时代众多房地产商的选择，也是房地产商大发横财的捷径。但在如今反腐败的形势下，这一模式恐将带来致命的后果。大批官员已经因此被双规或是锒铛入狱，以官商模式起家的房地产商遭清算恐怕也是为时不远。
其次，房地产质量法律风险生命周期已到，开始进入爆发期，房地产业法律风险回归行业属性。使用瘦身钢筋等不合格建材引起的房屋质量法律风险的生命周期比较长，八年、十年甚至更长时间都很常见，这些蛰伏于房地产疯狂时代的法律风险如今已经陆续到了生命周期的爆发期，考虑到中国房地产市场化以来的建设规模，以及黄金时代房地产主要被当做投资产品导致的对房屋质量的忽视（当房屋被当做投资产品时，房地产开发商急于快速拿地盖房对房屋质量疏于管理，常见的层层分包导致成本压力剧增，可能引发的房屋质量堪忧，而购买者则根本不关心房屋的质量，因为很多人根本不打算住，房屋质量问题因此被掩盖），已经陆续爆发的房屋质量法律风险一旦大规模爆发或将给房地产业带来意想不到的灾难。房屋质量法律风险的严重性体现在房地产商的赔偿责任不仅仅限于房屋本身，由于房屋质量必然引发的人身、财产赔偿以及其他相关责任，恐怕也是一个天文数字。
再次，在房地产停滞和下行期间，房地产开发商，业主和潜在的购房者的心态都将发生巨大的变化，这种变化将打破房地产行业各方参与者原有的权利与义务的平衡，引发大量法律风险。
从房地产商的角度看，传统销售的受阻，可能引发银行信贷或民间借贷法律风险的爆发，导致资金链断裂。与此同时，由于利润空间受到强力挤压，房地产商成本控制压力进一步加大，出现房屋建筑质量法律风险以及不能兑现原先销售承诺的可能性也会随之上升。在成本控制的压力下，这些产品质量法律风险及其相关的侵权法律风险产生的可能性大大增加，房地产商法律风险敞口完全打开。房地产行业外部环境已经开始发生质的变化，房地产商需要面临企业战略、商业模式、营销模式等方面的根本性调整，这些调整同样会导致新的法律风险的出现。
从业主的角度看，随着房地产作为投资产品的属性逐渐丧失，业主心理发生巨大变化，投资房产导致的巨额损失将会迫使业主寻找各种要求赔偿和退房的借口。业主想要挽回损失，最有可能得到法律支持的房屋质量法律风险将会成为诉求的重点，这意味着那些原本隐藏的法律风险，例如使用瘦身钢筋等法律风险的生命周期将在业主刻意的寻找中大大缩短，从而为房地产商带来致命的风险。
公堂时代，法律风险不仅数量和种类都大大增加，且更多的可能事关生死。可以肯定，那些处理不当房地产商将面临出局和破产的命运。
所以，房地产商首先要考虑的是如何度过艰难的公堂时代，而不是所谓的白银时代。要解决上述法律风险，简单地找几个大牌律师恐怕于事无补，这实际上是一个法律风险的管理问题，要先做专项研究，系统分析后，才能提出解决方案，按照方案的要求聘请大牌律师按图索骥，解决具体法律问题，安然度过公堂时代，让房地产斑马成为一匹真正的白底黑斑的斑马。
中国上市公司法律风险实证研究课题组组长，北京中银律师事务所高级合伙人
万科集团总裁郁亮不久前表示，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，进入白银时代。虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。言下之意，尽管不再金玉满堂，但是房地产行业丰衣足食依然不成问题。
按照“房地产行业斑马论”的观点，郁亮显然是个乐观主义者，他看到的房地产行业这只斑马是白底黑斑，我则是个悲观主义者，因为我看到的是黑底白斑。坦率地说，我不认为房地产业会马上迎来白银时代，从法律风险精细化管理的角度看，房地产业首先要迎来的恐怕是公堂时代，只有应对有方，才有可能进入白银时代。
官商模式引起的法律风险首当其冲。这一模式曾是黄金时代众多房地产商的选择，也是房地产商大发横财的捷径。但在如今反腐败的形势下，这一模式恐将带来致命的后果。大批官员已经因此被双规或是锒铛入狱，以官商模式起家的房地产商遭清算恐怕也是为时不远。
其次，房地产质量法律风险生命周期已到，开始进入爆发期，房地产业法律风险回归行业属性。使用瘦身钢筋等不合格建材引起的房屋质量法律风险的生命周期比较长，八年、十年甚至更长时间都很常见，这些蛰伏于房地产疯狂时代的法律风险如今已经陆续到了生命周期的爆发期，考虑到中国房地产市场化以来的建设规模，以及黄金时代房地产主要被当做投资产品导致的对房屋质量的忽视（当房屋被当做投资产品时，房地产开发商急于快速拿地盖房对房屋质量疏于管理，常见的层层分包导致成本压力剧增，可能引发的房屋质量堪忧，而购买者则根本不关心房屋的质量，因为很多人根本不打算住，房屋质量问题因此被掩盖），已经陆续爆发的房屋质量法律风险一旦大规模爆发或将给房地产业带来意想不到的灾难。房屋质量法律风险的严重性体现在房地产商的赔偿责任不仅仅限于房屋本身，由于房屋质量必然引发的人身、财产赔偿以及其他相关责任，恐怕也是一个天文数字。
再次，在房地产停滞和下行期间，房地产开发商，业主和潜在的购房者的心态都将发生巨大的变化，这种变化将打破房地产行业各方参与者原有的权利与义务的平衡，引发大量法律风险。
从房地产商的角度看，传统销售的受阻，可能引发银行信贷或民间借贷法律风险的爆发，导致资金链断裂。与此同时，由于利润空间受到强力挤压，房地产商成本控制压力进一步加大，出现房屋建筑质量法律风险以及不能兑现原先销售承诺的可能性也会随之上升。在成本控制的压力下，这些产品质量法律风险及其相关的侵权法律风险产生的可能性大大增加，房地产商法律风险敞口完全打开。房地产行业外部环境已经开始发生质的变化，房地产商需要面临企业战略、商业模式、营销模式等方面的根本性调整，这些调整同样会导致新的法律风险的出现。
从业主的角度看，随着房地产作为投资产品的属性逐渐丧失，业主心理发生巨大变化，投资房产导致的巨额损失将会迫使业主寻找各种要求赔偿和退房的借口。业主想要挽回损失，最有可能得到法律支持的房屋质量法律风险将会成为诉求的重点，这意味着那些原本隐藏的法律风险，例如使用瘦身钢筋等法律风险的生命周期将在业主刻意的寻找中大大缩短，从而为房地产商带来致命的风险。
公堂时代，法律风险不仅数量和种类都大大增加，且更多的可能事关生死。可以肯定，那些处理不当房地产商将面临出局和破产的命运。
所以，房地产商首先要考虑的是如何度过艰难的公堂时代，而不是所谓的白银时代。要解决上述法律风险，简单地找几个大牌律师恐怕于事无补，这实际上是一个法律风险的管理问题，要先做专项研究，系统分析后，才能提出解决方案，按照方案的要求聘请大牌律师按图索骥，解决具体法律问题，安然度过公堂时代，让房地产斑马成为一匹真正的白底黑斑的斑马。