在不计成本、天价拿地进而推高房价上涨预期后,一些地王又开始申请修改规划。
　　
　　2009年一个接一个的地王刺激了楼市神经,在业界感叹房价飙涨之际,一些新地王却悄然开始申请修改规划。这似乎在重现2007年的场景。
　　中国土地勘测规划院副总工邹晓云预测,2009年新出现的这些地王,最终修改规划的可能会占据大多数,因为开发商高价拿下的地块,一旦房地产市场出现波动,根本无法进行开发。
　　此语果然应验,而且来得异常迅速。
　　根据北京规划委近日公布的规划调整公示,北京去年6月份的地王——总价高达40.6亿的广渠路15号地的购买者中化方兴申请调整规划:在建筑规模不变的前提下,该项目西北侧的A4-1地块,建筑控制高度拟由60米调整为80米;位于东南侧的A4-10地块,建筑控制高度拟由80米调整为100米。
　　
　　“地王”增高20米
　　
　　“中国的土地问题非常复杂,几乎每一块土地都有一个故事。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。
　　“15号地”承载了不少具有戏剧性的故事。早在2004年,曾经的15号地拍出18.2亿元高价成为“地王”,后因土地出让金问题被政府收回;2006年成为北京第一批限价房用地,第二年又改为“商品房用地”竞拍,但由于人气不足流标。
　　在2009年6月16日接受报价的前一周,“15号地”规划突然修改:增加非住宅面积比例。有人分析说,这不仅让其他一些开发商措手不及,还为方兴地产量体裁衣。作为中国第四大国家石油企业中化集团的房地产开发旗舰公司,方兴地产的强势就是高端商业地产项目开发。
　　截至2008年底,方兴地产手上握有50.5亿港元现金及等价物,到2009年6月底,方兴地产手头上的现金流只有35.7亿港元。同时,方兴地产2009年半年报公布,该公司在2009年6月30日夺得广渠路15号地的当天就付清土地出让金40.6亿元人民币。
　　仅这一笔资金,就几乎需要动用方兴地产全部现金,对方兴地产而言,当时面临的状况是仅仅依靠自有资金显然难以持续周转。
　　对此,在2009年半年报中方兴地产明确表示,方兴地产取得了银行授信额度190多亿港元,截至2009年6月30日,已动用授信122亿港元,这部分资金主要用于近3年来企业扩张,其中包括购买广渠路15号地。
　　这迅速将方兴地产卷入了一个更大的危机之中。
　　公开资料显示,截至2009年6月底,方兴地产在一年内需要偿还的借贷款高达79亿港元,远远超出了该公司的现金流水平。倘若没有广渠路15号地的40.6亿元人民币开支,现金流加上这40.6亿元人民币,还款还贷不成问题,但现在一口吃进了一个地王,面对一年内到期的79亿港元债务,方兴地产的资金压力可想而知。
　　从近年来方兴地产的营业收入构成上看,销售物业占到了其总收入的一半,目前其珠海项目已经是尾盘,上海项目则面临区域商业环境并不成熟的现实,面对还款压力,方兴地产最能指望得上的项目恰好是广渠路15号地,但偏偏广渠路15号地有些泥菩萨过江自身难保。
　　从某种意义上看,方兴地产申请调整规划是一场企业自救行为。
　　其将A4-1地块和A4-10地块的高度进行调整,毫无疑问是将建筑由矮胖型向瘦长型变身,降低了建筑密度,提高了小区舒适度。开发商同时可对内部环境做更广阔的规划,这将直接促使这些楼盘价格上涨。广渠路15号地周边不乏60米左右高度的建筑,包括后现代城、金长安,一旦规划调整,广渠路15号地项目就在高度上超过了周边建筑群,拥有更好的视觉景观,而这种视野较好的楼王项目通常能卖到天花板的价格。
　　
　　故伎重演
　　
　　“方兴调整规划”被看成是高价拿地王却又消化不良的一个反应,但绝非第一个。业界关注的是,地方政府在去年狂揽万亿元以上的土地出让金后,是否会放行这些地王的修改申请?市场担忧,一旦地王修改规划的先例一开,开发商创造地王将更加无所顾虑。
　　北京为已出让土地修改规划已不是第一次了。在2006年由盈大地产拍得的工体北路4号地,就在2009年5月中旬由北京市国土资源局公告修改规划后,增加了地下建筑面积1.14万平方米。2009年6月,当时北京规划委公示了华润置地门头沟项目与金融街大兴项目的容积率调整。这两个项目均为当时的地王项目,而通过调整容积率和高度的方式,能摊薄成本。
　　其实,打开北京市规划委员会的网站,上面罗列的房地产项目规划修改比比皆是。开发商为了使项目利润最大化或易于开发,修改土地原有规划成为一种惯用手段,一旦拿了一个地王后,开发商为了降低风险,往往会设法跟地方政府谈条件,比如提高容积率、修改规划等,而地方政府出于多种因素“最后一般都会批准”。
　　修改容积率、增加可用地面积,是最直接的降低成本增加利润的方式。但广渠路15号地由于其稀缺性,并在CBD东扩后被纳入CBD范围,开发商之间已经争得头破血流了,如果再修改容积率,就太过分了。因此选择修改控高,显得很自然。
　　改规划的事层出不穷,中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云表示:“调整规划的行为属于违约行为。”因为当规划制定好以后,政府开始公开拍卖土地,相当于政府和所有开发商就土地的规划内容约定好了,而规划的内容,就与价格、成本等挂上了钩。当拍卖成功后,政府与开发商签的土地出让合同是具有法律效力的。无论政府还是开发商,都不能修改土地出让协议。而政府作为土地出让的甲方,如果批准修改的申请,就是违约了。
　　
　　谁在纵容他们
　　
　　邹晓云估计,全国的地王有一半是靠修改规划来消化的。正是因为政府的违规纵容,才让开发商拿地时不断出高价,而从地王不得不通过改规划来消化高成本可以看出,拿地王是不理智的,也不是真正意义上的地王。
　　而对于方兴地产的调整规划的申请,北京规划委办公室负责人杜哲表示,方兴地产对规划调整提出了申请,规划委按照相关规定公示30天,收集完意见将对这些意见进行评审,最终决定是否通过方兴地产的申请,因此公示并不代表就批准了。
　　“提高容积率就成为双方惟一的解套方法。”高策地产顾问机构董事长李国平说。
　　地方政府不光在买地交款上偏袒开发商,在修改规划上也为开发商放水。而如果没了地方政府的纵容,地王的命运又将如何呢?
　　“如果2010年房价走跌,2009年的‘地王’几乎将会全部死掉。在异常复杂的中国房地产市场,地方政府不希望看到退地,因此,修改土地规划的事还会继续上演。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。