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【摘要】因房地产业产品的造价较高、应用时间很长，这就使产品质量和房地产企业实际经济收益、房屋业主利用等有密切联系，为此，做好房地产项目开发期间各个环节的质量管理工作显得非常重要。本文重点对房地产项目开发过程中的质量管理作如下分析，以期为今后相关人员开展房地产管理工作提供相应的参考依据。
【关键词】房地产；项目开发；质量管理
1、引言
房地产企业在选取项目及开发的过程中，所涉及的主体较多，主要包括项目开发商、供应商、承包商、管理人员、监理人员、设计人员、施工人员等，因而，为加大互相间的协调难度，加之国内房地产开发项目风险较大、开发成本较高及开发周期较长等，所以在整个项目管理中，需要做好开发期间各个环节的质量管理工作，并选取高效、适宜的质量管理模式及管理对策，以便为房地产开发商带来更多投资收益的基础上，实现项目质量质量管理目标。
2、房地产项目开发期间存在的质置管理问题
2.1房地产项目准备初期环节出现问题
房地產项目开发之前，相关负责人应该针对具体项目建设目标做相应的设计，同时做可行性分析，主要目的是为项目建设时提供一个明确的建设方向，因此，做好该环节的质量管理显得非常关键。但在实际管理中，经常会受很多因素影响，比如，项目可行性报告、建设建议书及初步设计方案等，未严格遵照国家规定政策、标准做相应的编制，从而影响质量管理工作的有效开展。再加之部分房地产项目开发商也仅仅将项目可行性报告当作可批性报告行为，并未重视，这就使该环节的质量管理工作开展起来有一定的难度。
2.2房地产项目设计规划环节出现问题
部分房地产企业为了缩减开支，会聘请一些经验并不丰富、专业水平相对低的设计师来设计整个项目，这就使得项目设计不够专业、质量地下、图纸不够完善等问题层出不穷，因此，在实际房地产项目开发过程中，施工人员很难看懂施工图纸，仅仅按照管理人员、设计人员的指挥进行施工，长此以往，这就很难保证项目建设质量。
2.3房地产项目施工环节出现问题
房地产项目施工环节的内容主要包括施工招标、施工建设等两方面，其中，在项目施工招标环节出现的问题有：个别不发分子为获取更私利，应用权钱交易手段来操纵整个招标结果，把工程直接承包给一些资质并不够的施工团队；施工建设期间出现的问题包括：部分不法项目施工单位为赚取更多利润，在整个项目建设过程中以次充好。加之施工建设时缺乏一套健全、高效的质量管理机制，容易使施工混乱，最终影响项目施工质量管理。
2.4房地产项目竣工验收、交付环节出现问题
房地产项目竣工验收、交付应用环节，出现的问题主要表现在：个别项目经理于项目正式验收前，经常会忽略预验收，从而使得项目实际施工和设计图纸、设计方案中的预想结果存在较大偏差，之后难以较快地发现及改正。而且在房地产项目竣工评估环节，未邀请监理人员、设计人员、施工人员等召开相应的总结会，从而使项目建设期间可能出现的问题未及时发现，加之部分项目建设未得到较好地反馈，很多已出现的问题未及时解决，各种问题不断堆积，最终很难确保项目按时、按质交工。
3、改善房地产项目开发期间质置管理水平的对策
3.1做好房地产项目的目标设计工作
房地产项目开发前期，管理人员为使该环节质量管理水平得以提升，就需做好目标设计工作，加强对可行性环节的质量管理，具体表现为：首先，在整个房地产项目目标设计工作开展前，质量管理人员需充分明确项目背景，对房屋业务需求、项目开发重点、难点、质量管理核心点等有所了解，有一个总体的开发思路，做好开发前期的各项准备工作；其次，质量管理人员也可由项目开发可行性分析深度、开发投资决策科学性、准确性等方面加强管理，重点关注项目可行性分析当中各个设计方案论证，严格、全面地考察可行性报告与国建规定的项目建议书中的内容是否相符，并以此为依据不断完善开发思路；最后，在必要的情况下，房地产开发企业可邀请一些经验较丰富、专业水平较高的专家对项目开发设计方案、实施可行性等做一个评估。只有加强对该环节的质量管理，才可在后续的项目开发阶段严加监管。
3.2做好房地产项目设计规划阶段的质量管理
房地产项目于设计环节做好质量控制工作，需要将项目计划任务书当作基准，于任务书中将项目前期规划、决策等设计条件与原先项目记录指标作为参考依据，不可任意编写或是更改。首先，为改善项目质量，就需要作实时跟踪，由专人严格记录，在项目设计期间某个环节完成时，管理人员需对所设计招标文件、任务标书、项目设计合同、设计文案等作仔细考核。于审查期间尤其要关注过分设计与设计不足等状况，若过分设计，则会降低经济性，若设计不足，则会引发管理安全隐患；其次，要想在房地产项目开发期间实现全面管理，房地产企业还需构建相应的领导责任制，也即是设计部门管理人员需于上级领导之下，加强对设计过程的质量管理。并定时关注各个环节动态，保证所设计出的产品与服务能够满足项目开发合同规定的相关质量要求，待组织策划之后，把策划的结论直接编入相应的项目设计要求；最后，做好房地产开发项目每一个阶段的衔接工作，不可将任何一个环节脱轨，同时要求设计人员需根据各个专业技术方案做好项目设计环节的技术协调、审查工作，保证技术方案更加合理、科学、严谨，使质量管理工作能够安全、顺利开展。此外，负责项目组织或是监管人员需按照每一个环节的具体设计要求做实时监督，于整个房地产项目开发期间实施质量管理，确保管理过程在经济、技术、组织、合同等措施得到较好地执行，从而改善项目开发期间的质量管理效率及水平。
3.3做好房地产项目施工阶段的质量管理
房地产项目到开发施工环节，表明项目设计环节已完成，很多细节部分均做了较好地准备，同时也做好可项目施工招标、签订项目承包合同等方面的工作，为此，项目施工环节的质量管理重点在做好合同质量管理，包括以下方面：第一，严格控制施工质量管理要求及管理原则，原则包括时间限制、权力限制、多级审核及完工确认等，并加强合同管理，以免项目索赔。合同质量管理在房地产项目开发期间使一个重要的管理部分，这是因为部分单位经常会为获取更多的利润，以低价中标的方式来竞标相应的房地产项目。因此，质量管理人员需要严格杜绝该种情况，并实时提防，仔细、严格地审核项目应用功能，以确定其是否应对项目做相应的变更，严格监督，以缩减项目建设费用；第二，尽可能地缩减项目设计变更，这是因为房地产项目自身特点与部分外在因素会存在相应的变更，比如项目设计图纸与现场施工相差较大、市场施工材料规格、设计标准等不相符；第三，加强对项目开发现场签证的质量管理。房地产项目开发现场签证属于整个项目施工期间比较常见的行为之一，然而会有部分管理人员或是施工人员会按照此种行为做一个损害项目开发标准的行为，这就会严重影响整个项目开发结算。因此，质量管理人员应该加强对项目开发现场的签证质量管理，并要求管理人员、施工人员互相监督，互相配合完成项目开发工作，这对提升项目开发期间的质量管理水平具有积极作用。
3.4做好房地产项目竣工验收、交付环节的质量管理
房地产项目竣工验收、交付环节做好质量管理工作，也就是要做好项目质量验收工作，整个质量验收期间，相关人员需要按照项目质量管理计划的具体要求，严格遵照国家颁发的房地产项目质量检验标准、验收标准，做好房地产项目质量评定工作，并办理好项目验收手续，从而确保项目竣工验收、交付应用工作于法律范畴内顺利开展。值得关注的是，有关专业评估会、反馈也很重要，只有做好这个环节的工作，才可将项目开发现场存在的问题及时找出，并立即改正，最终提升项目开发质量管理水平。
结语：
综上阐述，本文经分析房地产项目开发过程中的各项质量管理工作，主要从项目设计前期、设计环节、现场开发环节、竣工验收及交付运用等环节展开深入分析，重点凸显出质量管理在整个项目开发中起到的重要作用，为此，房地产企业在开发相关项目时，需综合考虑各方面因素，实行全面质量管理、监督，以确保项目开发工作安全、有序开展。
【关键词】房地产；项目开发；质量管理
1、引言
房地产企业在选取项目及开发的过程中，所涉及的主体较多，主要包括项目开发商、供应商、承包商、管理人员、监理人员、设计人员、施工人员等，因而，为加大互相间的协调难度，加之国内房地产开发项目风险较大、开发成本较高及开发周期较长等，所以在整个项目管理中，需要做好开发期间各个环节的质量管理工作，并选取高效、适宜的质量管理模式及管理对策，以便为房地产开发商带来更多投资收益的基础上，实现项目质量质量管理目标。
2、房地产项目开发期间存在的质置管理问题
2.1房地产项目准备初期环节出现问题
房地產项目开发之前，相关负责人应该针对具体项目建设目标做相应的设计，同时做可行性分析，主要目的是为项目建设时提供一个明确的建设方向，因此，做好该环节的质量管理显得非常关键。但在实际管理中，经常会受很多因素影响，比如，项目可行性报告、建设建议书及初步设计方案等，未严格遵照国家规定政策、标准做相应的编制，从而影响质量管理工作的有效开展。再加之部分房地产项目开发商也仅仅将项目可行性报告当作可批性报告行为，并未重视，这就使该环节的质量管理工作开展起来有一定的难度。
2.2房地产项目设计规划环节出现问题
部分房地产企业为了缩减开支，会聘请一些经验并不丰富、专业水平相对低的设计师来设计整个项目，这就使得项目设计不够专业、质量地下、图纸不够完善等问题层出不穷，因此，在实际房地产项目开发过程中，施工人员很难看懂施工图纸，仅仅按照管理人员、设计人员的指挥进行施工，长此以往，这就很难保证项目建设质量。
2.3房地产项目施工环节出现问题
房地产项目施工环节的内容主要包括施工招标、施工建设等两方面，其中，在项目施工招标环节出现的问题有：个别不发分子为获取更私利，应用权钱交易手段来操纵整个招标结果，把工程直接承包给一些资质并不够的施工团队；施工建设期间出现的问题包括：部分不法项目施工单位为赚取更多利润，在整个项目建设过程中以次充好。加之施工建设时缺乏一套健全、高效的质量管理机制，容易使施工混乱，最终影响项目施工质量管理。
2.4房地产项目竣工验收、交付环节出现问题
房地产项目竣工验收、交付应用环节，出现的问题主要表现在：个别项目经理于项目正式验收前，经常会忽略预验收，从而使得项目实际施工和设计图纸、设计方案中的预想结果存在较大偏差，之后难以较快地发现及改正。而且在房地产项目竣工评估环节，未邀请监理人员、设计人员、施工人员等召开相应的总结会，从而使项目建设期间可能出现的问题未及时发现，加之部分项目建设未得到较好地反馈，很多已出现的问题未及时解决，各种问题不断堆积，最终很难确保项目按时、按质交工。
3、改善房地产项目开发期间质置管理水平的对策
3.1做好房地产项目的目标设计工作
房地产项目开发前期，管理人员为使该环节质量管理水平得以提升，就需做好目标设计工作，加强对可行性环节的质量管理，具体表现为：首先，在整个房地产项目目标设计工作开展前，质量管理人员需充分明确项目背景，对房屋业务需求、项目开发重点、难点、质量管理核心点等有所了解，有一个总体的开发思路，做好开发前期的各项准备工作；其次，质量管理人员也可由项目开发可行性分析深度、开发投资决策科学性、准确性等方面加强管理，重点关注项目可行性分析当中各个设计方案论证，严格、全面地考察可行性报告与国建规定的项目建议书中的内容是否相符，并以此为依据不断完善开发思路；最后，在必要的情况下，房地产开发企业可邀请一些经验较丰富、专业水平较高的专家对项目开发设计方案、实施可行性等做一个评估。只有加强对该环节的质量管理，才可在后续的项目开发阶段严加监管。
3.2做好房地产项目设计规划阶段的质量管理
房地产项目于设计环节做好质量控制工作，需要将项目计划任务书当作基准，于任务书中将项目前期规划、决策等设计条件与原先项目记录指标作为参考依据，不可任意编写或是更改。首先，为改善项目质量，就需要作实时跟踪，由专人严格记录，在项目设计期间某个环节完成时，管理人员需对所设计招标文件、任务标书、项目设计合同、设计文案等作仔细考核。于审查期间尤其要关注过分设计与设计不足等状况，若过分设计，则会降低经济性，若设计不足，则会引发管理安全隐患；其次，要想在房地产项目开发期间实现全面管理，房地产企业还需构建相应的领导责任制，也即是设计部门管理人员需于上级领导之下，加强对设计过程的质量管理。并定时关注各个环节动态，保证所设计出的产品与服务能够满足项目开发合同规定的相关质量要求，待组织策划之后，把策划的结论直接编入相应的项目设计要求；最后，做好房地产开发项目每一个阶段的衔接工作，不可将任何一个环节脱轨，同时要求设计人员需根据各个专业技术方案做好项目设计环节的技术协调、审查工作，保证技术方案更加合理、科学、严谨，使质量管理工作能够安全、顺利开展。此外，负责项目组织或是监管人员需按照每一个环节的具体设计要求做实时监督，于整个房地产项目开发期间实施质量管理，确保管理过程在经济、技术、组织、合同等措施得到较好地执行，从而改善项目开发期间的质量管理效率及水平。
3.3做好房地产项目施工阶段的质量管理
房地产项目到开发施工环节，表明项目设计环节已完成，很多细节部分均做了较好地准备，同时也做好可项目施工招标、签订项目承包合同等方面的工作，为此，项目施工环节的质量管理重点在做好合同质量管理，包括以下方面：第一，严格控制施工质量管理要求及管理原则，原则包括时间限制、权力限制、多级审核及完工确认等，并加强合同管理，以免项目索赔。合同质量管理在房地产项目开发期间使一个重要的管理部分，这是因为部分单位经常会为获取更多的利润，以低价中标的方式来竞标相应的房地产项目。因此，质量管理人员需要严格杜绝该种情况，并实时提防，仔细、严格地审核项目应用功能，以确定其是否应对项目做相应的变更，严格监督，以缩减项目建设费用；第二，尽可能地缩减项目设计变更，这是因为房地产项目自身特点与部分外在因素会存在相应的变更，比如项目设计图纸与现场施工相差较大、市场施工材料规格、设计标准等不相符；第三，加强对项目开发现场签证的质量管理。房地产项目开发现场签证属于整个项目施工期间比较常见的行为之一，然而会有部分管理人员或是施工人员会按照此种行为做一个损害项目开发标准的行为，这就会严重影响整个项目开发结算。因此，质量管理人员应该加强对项目开发现场的签证质量管理，并要求管理人员、施工人员互相监督，互相配合完成项目开发工作，这对提升项目开发期间的质量管理水平具有积极作用。
3.4做好房地产项目竣工验收、交付环节的质量管理
房地产项目竣工验收、交付环节做好质量管理工作，也就是要做好项目质量验收工作，整个质量验收期间，相关人员需要按照项目质量管理计划的具体要求，严格遵照国家颁发的房地产项目质量检验标准、验收标准，做好房地产项目质量评定工作，并办理好项目验收手续，从而确保项目竣工验收、交付应用工作于法律范畴内顺利开展。值得关注的是，有关专业评估会、反馈也很重要，只有做好这个环节的工作，才可将项目开发现场存在的问题及时找出，并立即改正，最终提升项目开发质量管理水平。
结语：
综上阐述，本文经分析房地产项目开发过程中的各项质量管理工作，主要从项目设计前期、设计环节、现场开发环节、竣工验收及交付运用等环节展开深入分析，重点凸显出质量管理在整个项目开发中起到的重要作用，为此，房地产企业在开发相关项目时，需综合考虑各方面因素，实行全面质量管理、监督，以确保项目开发工作安全、有序开展。