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在商品房销售广告和宣传资料认定为要约的“具体明确”标准上，既要考察其所使用的言词，也要加入一般理性人的标准，并兼顾公平原则。商品房销售广告和宣传资料中“房屋及其相关设施”的范围，除应当包括房屋及其与房屋本身所包含的相关设施外，还应包括房屋的室外环境及其设施。出卖人在销售广告和宣传资料中的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为众所周知的事实，无需买受人的举证。出卖人根本不履行在被认定为要约的销售广告和宣传资料中的说明和允诺时，买受人有权单方解除合同并请求惩罚性赔偿金。