“上海地价必然大涨，须多买以备将来督办铁路者共之”，清末实业家郑观应曾在致“中国商父”盛宣怀的信中如此写道。由此来看，上海房价、地价之贵绝非今日始，百余年前便已然如此，甚至有过之而无不及。
　　水手、商人、鸦片贩子都做起了房地产生意
　　早在上海开埠之前，英法商人便已纷至沓来。
　　1843年11月，最早抵达上海的英国商人在“登陆”后，便马上着手向当地居民租房。不过，当地百姓对“洋鬼子”既惧且怕，故意开出“天价”，希望借此拒绝英国人租买土地的要求。
　　这也为日后百余年上海地价不断向上“攀登”的历程，拉开了序幕。
　　1845年，英国领事巴富尔与上海道台宫慕久正式商订《上海租地章程》，外国租界正式划定。由于顾及天朝大国的颜面以及“普天之下莫非王土”的体统，该章程名义上规定外国侨民不得购地，但却允许其获得所谓“土地永租权”。每年以每亩1500文的价格向中国政府缴纳年租，其永租权便可得到保护。
　　起初，外国商人租（购）土地主要出于货物贸易目的，如建设码头、仓库、厂房等。
　　1853年小刀会起义爆发后，大量中国居民躲入租界避难，租界内的华人数量从数百人猛增至2万余人。不少在异国他乡辛苦营生的外国人，忽然发现了租界内住宅稀缺的商机。因此，大批水手、商人乃至鸦片贩子都摇身一变做起了房地产生意。这也成为上海历史上第一轮房地产投机热潮的肇始。
　　前后仅一年时间内，租界内便如雨后春笋般建起了近千栋各色房屋。1853年至1854年间，仅租界内现今广东路、福州路一带就冒出了800多幢如“违章建筑”般的木板房。
　　这些房子异常简陋，租金却不便宜，外国房地产商的房租收益率大多高达30%～40%。租金高昂，但依旧供不应求。当时上海的外国商人大多没有长期定居的打算，因此希望在尽可能多的租界土地上打造“简易住房”再转手高价租给中国人，而不在乎租界的长远规划。
　　当时，英国官方驻沪理事阿扎国认为应坚持“华洋分局”。1855年，阿扎国甚至曾下令驱逐所谓“不良华人”。不过，领事大人的行政指令终究敌不过“看不见的手”，华洋杂处的现实已是既成事实。

　　租界内已无可购的空地
　　1860年后，太平天国运动席卷江浙，越来越多的豪绅地主选择逃入租界避难。上海人口从1852年的50余万迅速增至1865年的70万。
　　当时，土地、房屋持续短缺。面对江浙士绅的“爆买”，外国商人甚至感叹：“中国人在油漆未曾干燥之前，即已搬了进去。他们携带着家眷和鸟笼，自在地住在里边，开起店来，做他们的生意，付他们的房租。”
　　此情此景下，房租、地价自然没有不飞涨的道理，各方哄抬地价已是常态。
　　公共租界方圆之内，最夸张的例子，是某处原价每英亩46～74英镑的地皮，在10年间涨到每英亩8000～12000英镑。除去此类个别极端的例子，公共租界内地价翻五六倍的情形多为常态。
　　法租界中，地价同样“长势喜人”。1849年一位法商以每亩136两白银的价格，在洋泾浜南畔购得2385亩土地用于建屋。7年后，这些土地的价格已经涨到每亩616两白银。
　　至1860年，法租界内原本无人问津的土地均被抢购一空，租界内已无可购的空地。其间，法国领事在给公使的信中写道：“地皮价格抬得很高，最初每亩地皮卖200两已经被认为是很贵了，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。每亩1000两买进的地皮，经过几个转手，就以2500两的价格再卖出去。法租界长期以来不被注意的地皮忽然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被竞相购买，一眨眼就从一个人手中转到了另一个人手里。”
　　当时房地产火爆程度较今日有过之而无不及，外国人几乎人人投身其中，以至于跑马厅门可罗雀，无人再去博彩赌马，而集中精力于“炒地”“炒房”。
　　后来，随着太平天国战乱的结束，华人纷纷搬回原籍，租界房屋租金在1865年末一度下跌近50%。公共租界内8000余栋住房中，有近四分之一处于空置状态。上海史上第一次房地产泡沫随之破灭。
　　“安全乐土”寸土寸金
　　泡沫暂时破灭，似乎只是一段小小的插曲。
　　经过数年的市场调整，1870年后上海租界人口又开始增长。上海租界内房租与捐税远高于中国其他地区，可由于人身财产更安全，生活较舒适且交通便捷，所以许多较富裕的“大清子民”都喜欢乔迁至此，继而置地买房。租界地区的商业繁华，自然刺激了当地就业机会的增长，帮佣、工人、技师等等也随着富人涌入上海。
　　19世纪末，但凡造访上海的外国人，对其印象皆是“拥挤”。1880年时，上海租界内的华人人口（约60万）已经超过华界内的华人人口（55万）。久而久之，上海首批专业房产公司也开始孕育而生，经营业务从宅邸到棚户，无所不包。
　　规模较大者如业广地产公司，其拥有的房屋数达3000余栋，获利丰厚。
　　义和团事起后，中国北方陷入战祸乱流，而上海则由于“东南互保”再次成为“安全乐土”。
　　移居上海租界者又一次激增，地价房价如期迎来新一轮的“高歌猛进”。
　　1903年，公共租界“核心商业区”（即南京路附近）的地价已突破1860年以来的纪录，达到每亩1.35万两。 　　然而，这仅仅是一个开始，地价猛涨之势已如脱缰野马。1903年至1907年的短短4年间，南京路附近地产均价又上涨2.56倍之多，猛增至3.47万两。
　　旧时常有人说“上海遍地是黄金”，而早在一百年前上海核心区域的地价确实已经是“寸土寸金”。
　　租界内地价飞涨，同样拉动上海核心区域外华界地价的水涨船高。1860年后，租界当局出于修路、公共设施建设等目的，也会在租界外购买地产并向清政府申领道契（旧中国对租界地契的总称）。1866年，租界购买静安寺附近土地的每亩均价仅为白银48两，时至1911年，购买老闸老街附近土地时每亩均价已经高涨至3524两白银，涨幅超过70倍，着实惊人。

　　“土地财政”的诱惑
　　上海核心区域即当时租界地区的早期发展很大程度上仰赖于房地产行业的“原始积累”。无论是公共租界工部局、法租界公董局还是上海道台，繁荣的上海房地产业都是其最重要的政府财政来源之一。
　　租界当局除赚取一级市场与二级市场的巨大差价外，还可以每年征收固定的房产税;上海道府则有一笔固定的“永租”土地的年租收入进账。
　　“土地财政”的诱惑如此之大，以至于租界当局时常因为购地、征地与当地居民发生纠纷。
　　例如，1898年，法租界公董局计划购买四明公所（今人民路附近）以扩大租界范围。洽谈未果，法方居然派出部队进行“强拆”，结果爆发暴力冲突，死伤数十人，继而引发各业罢市抗议酿成“群体性事件”。最终，江苏布政使不得不出来收拾残局，竭力安抚各方，最终另划八仙桥西面空地给法租界，方才了事。
　　辛亥革命之后，上海地价虽多有波澜，但“涨涨涨”的大格局仍未有丝毫动摇，只是涨幅略趋稳定。这主要是由于普通房客和市民已渐渐难以承受天价般的房地产价格。
　　“限价令”遏制加租
　　由于房租高涨，上海出现了“二房东”“三房东”以至于“七十二家房客”的状况。
　　旧时报人郁慕侠曾对此有过详细描述：“每向二房东分租一间或二间者，触目皆是，甚至一幢房屋之中，分租至四五家或七八家者，也习以为常。试观街头巷尾，高粘红纸之分租招贴，纵横错杂，阅之目迷，益信分租于人的多。旅沪居民欲在二房东处租屋居住，等到看定房屋后，彼此言明月租若干及何日起租。”待双方谈完说定，先付定金。当时定金倒是不限多寡，至少一元，多则二元、四元、十元不等，视房租高低来商定定金多寡，“付给定洋后，二房东即将召租毁去。还有租费，俟迁入后例须一次付清，以预付一个月为限。将来倘彼此不合，可先于租期未满前十日关照二房东或三房客，俾得另张招贴，召致他客。”
　　1921年，上海房客联合会宣布成立，随即向租界及华界当局请愿，要求限制加租。与此同时，甚至有房客投书《申报》吐槽房租贵到离谱：“今之上海社会，一神经错乱之社会也。何以言之？房租之贵远出乎意料，名之曰生活之神经错乱”。
　　随后数年间，中外官厅也都陆续发布“限价令”，遏制加租行为。如1927年，公共租界工部局就曾发布公告称：“本局为维持界内法律及秩序起见，特令各房主目下切勿加房租，以本年3月1日所收之数为准”。
　　“国家不幸地产幸”
　　30年代后，上海地价走势依旧呈现“国家不幸地产幸”的态势。但凡周遭兵祸四起，上海尤其是租界区域就成为“世外桃源”，房地产行业更是一枝独秀。以至于1937年全面抗战爆发后，“孤岛”时期的上海房地产行业还迎来一次畸形的高速发展时期。
　　淞沪抗战期间，闸北、虹口沦为战区，大量房屋损毁，前后有近20万居民躲入租界避难。
　　沪上名医陈存仁曾回忆，“八一三战事一起，不过三天，整条慈安里，住到满坑满谷。我就到永利坊租了座三层楼的新住宅，房租为150元。那时永利坊还有空屋三百多间，因为房租太贵，空置已达二年，一般居民裹足不前，而外来的逃难客也对之不敢问津。谁知道战事一紧张之后，不过二十天时间，全部租了出去。老牌电影皇后胡蝶，由虹口北四川路余庆里，逃入租界，就在我的贴邻，可见那时房屋的紧张程度，已达巅峰”。

　　《围城》中亦有类似描写，方鸿渐与孙柔嘉返沪后，发现“房子比职业难找，满街是屋，可轮不到他们住”。
　　如今静安寺附近的景华新村、富民新村等处都是抗战爆发后快速开发兴建起来的新式里弄。这些住宅区就是为了满足战争期间涌入的移民，也成为老上海房地产行业最后的辉煌。