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消费者买了商品住房，一次交了70年的土地出让金，却只能拿到“房屋所有权证”，而拿不到“土地使用权证”，这种现象就像一颗随时会引爆的炸弹时刻威胁着购房人的权益。那么，购房人在其中面临怎样的风险？权属分离状况为何出现？
进入第4次审议阶段的《物权法》草案中首次提到了要建立不动产的统一登记，此次《物权法》草案若获得通过，物权登记必然要合并，消费者在购房时应领取的两证，则极有可能出现在一张纸上。近日，带着这些问题，本刊记者走访了法律界业内人士，指出——
我国上世纪90年代进行的住房制度改革，取消了福利分房制度，广大居民通过购买商品房来解决住房问题，房地产行业成为推动我国经济总体发展的重大动力之一。作为一个新兴的产业领域，在各项法律法规尚不成熟的情形下，房地产行业在发展过程中产生了不少问题。权属的确认一直是广大购房人关注的焦点之一。
从全国情况看，除上海、重庆、广州、深圳、青岛、厦门、大连等经济比较发达城市已经实行了土地、房屋“两证合一”外，我国许多地区的购房人拿到的只是《房屋所有权证》。例如，北京的大多数购买商品房的居民（除个别外销公寓及别墅项目外）拿到的只有《房屋所有权证》。购房人只能看到所购商品房使用土地的权属性质是属于“出让”还是“划拨”，以及该商品房所占土地的使用年限，而商品房使用土地的土地证号、使用面积、土地出让金的价格等都无所体现，房屋所在地块的《国有土地使用权证》却在开发商的名下。
房地权属分离暗藏隐患
依据法律规定，权属证书是物权归属的证明，物权具有支配性与排他性，即权利人享有的直接支配该物并排除他人干涉的权利。也就是说，持有土地使用权的开发商在法律上享有对商品房所在土地使用权进行处分、收益的权利，其他人（包括购房人）无权干涉。因此，这种房地权属分属2个民事主体的现象隐含着极大风险隐患：
隐患一，房屋有可能成为海市蜃楼的风险。在郑州就发生一起真实案例：10年前，老赵用一生的积蓄，花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买一套三室一厅的住房，并及时办理了《房屋所有权证》。不久，老赵一家带着喜悦的心情搬进新居。时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼所在地块的“土地证”转让给乙房地产开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续，乙公司取得了该幢商品住宅楼的《国有土地使用权证》。2002年10月，乙公司根据自身的需要，决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。眼看就要失去安身的地方，老赵竭力想维护自身的权益，多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的《国有土地使用证》，坚持要拆除。自己对房子拥有100％的产权，难道房子还不属于自己吗？面对老赵的疑问，国土资源部门的同志不无遗憾地向他解释：“你的房子只办理了房屋所有权证，而没有办理相应的国有土地使用证，因此，乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。”听到这话，老赵惊呆了。后来，经过有关部门的协调，老赵虽然得到一定的补偿，但仍损失不小。
隐患二，房地权属分离，让业主行使对小区公共部分的权利缺乏依据。在商品房开发建设过程中，开发商支付项目所在地块的土地出让金后，依法将出让金列入商品房开发成本，并最终体现在商品房的销售价格中了。也就是说小区全部的土地出让金是由全体购房人共同承担的，但土地使用权证却办在开发商的名下，这有违法律公平原则。而且没有土地使用权证，使业主维护自己小区公共部分的的权益缺乏力度了。业主对小区公共部位的建设没有决定权，如果当开发商擅自改变公共部分的设计或用途，或者少数人占用小区公共空间停车时，业主在说“不”的时候就不够分量。
隐患三，如遇国家征地拆迁，关于土地使用权的补偿应当归谁？征地补偿分为对房屋所有权的补偿和对土地使用权的补偿两部分。这种补偿是给权利的所有人的，即土地使用权的补偿是给土地使用权人的。依照权属证书的记载土地使用权人是开发商，那关于土地的补偿应该给开发商吗？如前所述，是全体购房人共同承担了全部土地出让金，购房人的利益何从保护？
从法律上讲，如果主体同时享有对房屋的所有权和对土地的所有权，则能够最大限度地避免权利行使的冲突和不必要的纠纷。但由于我国土地公有，不允许进入市场流通，建筑物所有权往往与土地所有权分离，而与土地使用权结合，虽然房屋所有权人不能同时享有土地的所有权，但必须享有土地使用权，从而得以保有地上的建筑物。这就形成了房屋所有权和土地使用权结合的制度安排和权利格局，如果一旦发生了房屋所有权和土地使用权的分离，一方面，则可能会引起纠纷，房屋所有权人可能会禁止土地使用权人使用土地，土地使用权人也可能要求房屋所有权人拆除房屋；另一方面，即使不发生上述纠纷，也会产生权利行使上的冲突。
行政不作为引发风险
为什么会形成这种现象，笔者认为我国不少地方目前仍在实行的房屋所有权及土地使用权分别管理的制度是诱因，根源在于行政部门进行行政管理过程中没有严格遵照法律规定执行，也就是行政不作为。
我国土地、房地产方面的法律法规均始终贯彻着房地合一的原则，土地的使用权和房屋的所有权应保持在同一个单位或个人享有，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押（《房地产管理法》第三十一条）。在进行“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”（《房地产管理法》第六十条）。简而言之，买卖房屋时，应先办房屋所有权的变更登记手续，取得房屋所有权证后，再办理土地使用权的变更登记手续，更换土地使用权证，这样才算完成了房地产的转让。
但是目前，我国各地对房屋所有权及土地使用权的登记管理有几种不同做法：有的地方采用土地房屋权属“两证合一”的方式，向权利人发放《房地产权证》，如上海、重庆、广州、深圳、青岛、厦门、大连等地，这种管理模式下不会出现我们前面说的隐患风险问题；有的城市则是分别发放《房屋所有权证》及《土地使用权证》，如北京、南京、兰州等地。在这种分别管理的模式下，如房和地的变更登记存在时间上的先后，如果土地使用权登记管理部门行政不积极履行管理职能，就会造成前面说的房地权利分属两个民事主体的不合理现象。
以北京为例，开发商要建设一个房地产项目，首先应取得项目所在土地的使用权。我国对土地实行有偿、有期限（划拔土地除外）的使用制度。开发商向国家支付了一定的土地出让金后，受让一定年限的国有土地使用权，并取得《国有土地使用权证》。在开发商完成项目的建设工程，通过竣工验收后，依据《房地产管理法》的规定，开发商将取得全体项目的《房屋所有权证》，即俗称的“大产权证”。之后，开发商将大产权证分割成若干个小产权证给每个购房人。但这之后行政管理部门没有要求开发商对项目所在地块的土地使用权不再进行分割，而是搁置起来，形成了购房人取得了房屋所有权证，但其购买的房屋所在地块的使用权属证明却还是开发商那儿的现象。这与我国房地合一的原则是严重悖离的。
共同共有提供解决之道
行政主管部门在行政管理过程中应当充分体现和保障房地合一的法律原则以维护购房人应有的权利，发放两证合一的房地权证或是按规定开发商办理房屋所有权的办理期限一样，限定开发商办理土地使用权分割的时间。这个问题之前也有不少的反映，但有人提出分割小区土地使用权的建议缺乏可操作性，认为高层、公寓式商品房所在的地块无法分割土地使用权。
笔者认为解决这个问题首先不缺法律理论的支持，其次这个问题完全可以通过细化法条和操作规范的方式来规范权利人权利的行使，以保障市场稳定，尊重其他人的相邻权而得以解决。根据国家规定，对于楼房的住户，楼下整块宗地作为共有宗地，依据《民法通则》第七十八条的规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”共有财产分为共同共有和按份共有。共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。因此，完全可以借鉴关于商品房摊面积的处理方式，依照共有财产的法律规定，由业主大会或业主委员会制定相应规程，确定如何管理使用土地的实施方案，以保障全体业主的共有权利。
进入第4次审议阶段的《物权法》草案中首次提到了要建立不动产的统一登记，此次《物权法》草案若获得通过，物权登记必然要合并，消费者在购房时应领取的两证，则极有可能出现在一张纸上。近日，带着这些问题，本刊记者走访了法律界业内人士，指出——
我国上世纪90年代进行的住房制度改革，取消了福利分房制度，广大居民通过购买商品房来解决住房问题，房地产行业成为推动我国经济总体发展的重大动力之一。作为一个新兴的产业领域，在各项法律法规尚不成熟的情形下，房地产行业在发展过程中产生了不少问题。权属的确认一直是广大购房人关注的焦点之一。
从全国情况看，除上海、重庆、广州、深圳、青岛、厦门、大连等经济比较发达城市已经实行了土地、房屋“两证合一”外，我国许多地区的购房人拿到的只是《房屋所有权证》。例如，北京的大多数购买商品房的居民（除个别外销公寓及别墅项目外）拿到的只有《房屋所有权证》。购房人只能看到所购商品房使用土地的权属性质是属于“出让”还是“划拨”，以及该商品房所占土地的使用年限，而商品房使用土地的土地证号、使用面积、土地出让金的价格等都无所体现，房屋所在地块的《国有土地使用权证》却在开发商的名下。
房地权属分离暗藏隐患
依据法律规定，权属证书是物权归属的证明，物权具有支配性与排他性，即权利人享有的直接支配该物并排除他人干涉的权利。也就是说，持有土地使用权的开发商在法律上享有对商品房所在土地使用权进行处分、收益的权利，其他人（包括购房人）无权干涉。因此，这种房地权属分属2个民事主体的现象隐含着极大风险隐患：
隐患一，房屋有可能成为海市蜃楼的风险。在郑州就发生一起真实案例：10年前，老赵用一生的积蓄，花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买一套三室一厅的住房，并及时办理了《房屋所有权证》。不久，老赵一家带着喜悦的心情搬进新居。时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼所在地块的“土地证”转让给乙房地产开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续，乙公司取得了该幢商品住宅楼的《国有土地使用权证》。2002年10月，乙公司根据自身的需要，决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。眼看就要失去安身的地方，老赵竭力想维护自身的权益，多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的《国有土地使用证》，坚持要拆除。自己对房子拥有100％的产权，难道房子还不属于自己吗？面对老赵的疑问，国土资源部门的同志不无遗憾地向他解释：“你的房子只办理了房屋所有权证，而没有办理相应的国有土地使用证，因此，乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。”听到这话，老赵惊呆了。后来，经过有关部门的协调，老赵虽然得到一定的补偿，但仍损失不小。
隐患二，房地权属分离，让业主行使对小区公共部分的权利缺乏依据。在商品房开发建设过程中，开发商支付项目所在地块的土地出让金后，依法将出让金列入商品房开发成本，并最终体现在商品房的销售价格中了。也就是说小区全部的土地出让金是由全体购房人共同承担的，但土地使用权证却办在开发商的名下，这有违法律公平原则。而且没有土地使用权证，使业主维护自己小区公共部分的的权益缺乏力度了。业主对小区公共部位的建设没有决定权，如果当开发商擅自改变公共部分的设计或用途，或者少数人占用小区公共空间停车时，业主在说“不”的时候就不够分量。
隐患三，如遇国家征地拆迁，关于土地使用权的补偿应当归谁？征地补偿分为对房屋所有权的补偿和对土地使用权的补偿两部分。这种补偿是给权利的所有人的，即土地使用权的补偿是给土地使用权人的。依照权属证书的记载土地使用权人是开发商，那关于土地的补偿应该给开发商吗？如前所述，是全体购房人共同承担了全部土地出让金，购房人的利益何从保护？
从法律上讲，如果主体同时享有对房屋的所有权和对土地的所有权，则能够最大限度地避免权利行使的冲突和不必要的纠纷。但由于我国土地公有，不允许进入市场流通，建筑物所有权往往与土地所有权分离，而与土地使用权结合，虽然房屋所有权人不能同时享有土地的所有权，但必须享有土地使用权，从而得以保有地上的建筑物。这就形成了房屋所有权和土地使用权结合的制度安排和权利格局，如果一旦发生了房屋所有权和土地使用权的分离，一方面，则可能会引起纠纷，房屋所有权人可能会禁止土地使用权人使用土地，土地使用权人也可能要求房屋所有权人拆除房屋；另一方面，即使不发生上述纠纷，也会产生权利行使上的冲突。
行政不作为引发风险
为什么会形成这种现象，笔者认为我国不少地方目前仍在实行的房屋所有权及土地使用权分别管理的制度是诱因，根源在于行政部门进行行政管理过程中没有严格遵照法律规定执行，也就是行政不作为。
我国土地、房地产方面的法律法规均始终贯彻着房地合一的原则，土地的使用权和房屋的所有权应保持在同一个单位或个人享有，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押（《房地产管理法》第三十一条）。在进行“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”（《房地产管理法》第六十条）。简而言之，买卖房屋时，应先办房屋所有权的变更登记手续，取得房屋所有权证后，再办理土地使用权的变更登记手续，更换土地使用权证，这样才算完成了房地产的转让。
但是目前，我国各地对房屋所有权及土地使用权的登记管理有几种不同做法：有的地方采用土地房屋权属“两证合一”的方式，向权利人发放《房地产权证》，如上海、重庆、广州、深圳、青岛、厦门、大连等地，这种管理模式下不会出现我们前面说的隐患风险问题；有的城市则是分别发放《房屋所有权证》及《土地使用权证》，如北京、南京、兰州等地。在这种分别管理的模式下，如房和地的变更登记存在时间上的先后，如果土地使用权登记管理部门行政不积极履行管理职能，就会造成前面说的房地权利分属两个民事主体的不合理现象。
以北京为例，开发商要建设一个房地产项目，首先应取得项目所在土地的使用权。我国对土地实行有偿、有期限（划拔土地除外）的使用制度。开发商向国家支付了一定的土地出让金后，受让一定年限的国有土地使用权，并取得《国有土地使用权证》。在开发商完成项目的建设工程，通过竣工验收后，依据《房地产管理法》的规定，开发商将取得全体项目的《房屋所有权证》，即俗称的“大产权证”。之后，开发商将大产权证分割成若干个小产权证给每个购房人。但这之后行政管理部门没有要求开发商对项目所在地块的土地使用权不再进行分割，而是搁置起来，形成了购房人取得了房屋所有权证，但其购买的房屋所在地块的使用权属证明却还是开发商那儿的现象。这与我国房地合一的原则是严重悖离的。
共同共有提供解决之道
行政主管部门在行政管理过程中应当充分体现和保障房地合一的法律原则以维护购房人应有的权利，发放两证合一的房地权证或是按规定开发商办理房屋所有权的办理期限一样，限定开发商办理土地使用权分割的时间。这个问题之前也有不少的反映，但有人提出分割小区土地使用权的建议缺乏可操作性，认为高层、公寓式商品房所在的地块无法分割土地使用权。
笔者认为解决这个问题首先不缺法律理论的支持，其次这个问题完全可以通过细化法条和操作规范的方式来规范权利人权利的行使，以保障市场稳定，尊重其他人的相邻权而得以解决。根据国家规定，对于楼房的住户，楼下整块宗地作为共有宗地，依据《民法通则》第七十八条的规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”共有财产分为共同共有和按份共有。共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。因此，完全可以借鉴关于商品房摊面积的处理方式，依照共有财产的法律规定，由业主大会或业主委员会制定相应规程，确定如何管理使用土地的实施方案，以保障全体业主的共有权利。