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摘要：邀请招标是目前建设单位（房地产公司）在建设工程施工前的一项重要工作，在施工前阶段，通过科学、合理地编制相应专业工程的招标文件，邀请信誉好、管理先进、报价合理的施工单位，从中择优选择相应施工单位。通过自己房地产公司咨询服务中积累的经验，进行邀请招标控制管理研究讨论。
关键词：邀请招标的概念；邀请招标的意义；招标工作控制管理
一、邀请招标的概述
邀请招标一般是指建设单位通过编制科学、合理的邀请招标文件，邀请具有相应资质，信誉好的施工承包商或供应商来进行投标，选定最优投标单位，并与之签订相应合同的过程。邀请招标工作一方面可以合理有效控制相应的工程成本，另一方面能够在后期顺利组织施工开展打下了坚定的基础。
二、邀请招标过程中的控制管理方法
邀请招标包括编制招标文件、工程量清单、控制价等工作，主要重点环节的控制管理方法如下：
（一）招标准备阶段
1、招标图纸
招标图纸（含总平面图纸），必须经过招标单位相应涉及各个部门审图以后（减少今后的改动），已经达到可施工的条件。
2、提供工程量清单
（1）采用单价包干的，一定要提供工程量清单进行招标，保证了投标总价格的可比性。采用总价包干的，一定要提供相应的招标图纸，尽可能提供工程量清单，招标文件要确保各单位投标内容的完整性。
（2）提供的工程量清单必须符合各个专业工程的界面说明，体现全部的施工内容，同时清单子目必须要描述完整齐全，清单子目一般包括包含工作内容、项目特征、单位、数量等。
（3）拟定合同计价方式
通常情况，对于施工工艺技术简单、施工时间不长，图纸完善齐全的情况下，各种专业分包工程采用对全套图纸及技术要求的总价包干；对于工程规模大、建设周期长、施工工艺复杂、图纸不完善齐全的情况下，招标允许的时间比较紧，宜采用单价包干方式。
（4）主要设备材料的品牌等级
提供主要设备材料的品牌等级，是为了保证在工程关键部位的质量、品质，同时避免出现各投标单位采用次等或不常见的品牌，取得利益最大化。
（5）编制招标控制价
招标控制价是招标人或委托有据编制控制价资格的工程咨询公司，根据国家计价规范、计价原则、招标图纸等，并参照国家规定的技术标准等[1]，结合工程的定位品质情况，编制得出相应合理的工程价格。
（6）招标文件编制
招标文件应充分反映招标人对价格、工期、质量等方面的要求和期望，因此招标文件除了投标须知内容外。还包括各种附件：报价方式表格、主要材料设备的品牌表、招标图纸、拟签订的施工合同模板等。
（7）招标文件中附带合同样板
在招标文件中，附相应的拟签订施工合同模板，使投标单位对拟签订施工合同的有个全面的了解，体现投标单位对拟签订的合同条款的响应程度，或在投标文件中可以提出对拟签订施工合同模板中的条款异议，使招标单位一目了然，可在询标阶段予以商讨确认最终的意见。一旦投标单位确定，可以缩短与中标单位订立合同的时间，根据询标时候的投标单位答复、商定的意见，签订合同。
3、发标阶段
（1）邀请投标单位数量
在通常情况下，一般应当从相应专业工程优秀供应商库中选出三家以上具备承担招标项目能力的单位或者未在优秀供应商库中，但资质高、信誉好的供应商发出投标邀请书。一般邀请投标单位数量要求在5-8家左右，保证充分竞争。
（2）组织现场踏勘，招标答疑
现场踏勘是指招标人组织投标单位对项目实施现场的经济、地理、地质、气候等客观条件和环境进行的现场调查[2]。各投标单位对招标文件或现场提出书面的疑问，由相关专业人员或负责人进行作书面的解答，各投标单位的解答回复汇总后，统一发放给各投标单位。确保投标单位对投标项目的各项要求情况了解知晓，投保单位的投标文件针对性强，符合招标项目的的要求。
（3）考察投标单位
在招标文件发放给各投标单位至投标文件接收截止日这段时间内，招标单位对各投标单位进行考察，考察的内容包括公司的最新资质、履约、财务等情况，与招标项目类似正在施工的项目现场实施情况，包含质量、进度、组织管理、业主的反馈等内容。
4、评标阶段
（1）评标前投标单位的询标、面试
招标部将各投标单位的报价情况，工期、质量等重要投标情况汇总。开标后，对各家投标单位再进行询标，各家投标单位将最终能优惠至的报价、招标单位需要其解释说明的情况予以书面盖公章回复。工程部对各家投标单位的项目经理等主要管理人员，进行面试，了解项目组整个组织管理、协调、技术综合能力情况，作为今后技术标的评标依据。
（2）评标
评标主要是招标单位评标小组成员通过对投标单位的商务标、技术标等进行综合评定打分，择优选定施工技术组织能力强、合理低价的投标单位。
评标宜采用商务与技术相结合的合理低价法评标。
①商务标部分
对各投标单位询标后的商务报价，要进行详细地投标报价比较分析，是否存在报价格式没有响应招标文件中的规定？是否存在不平衡的报价？是否存在主要材料设备品牌、档次、等级不符合招标文件中的规定？是否有报价漏项、累计错误等情况？
②技术标部分
对各投标单位上报的技术标，审查工期、质量标准是否符合招标文件中的规定？了解工期计划安排是否科学？技术方案是否可靠？保证措施是否合理到位？
了解各投表单位的投标文件中各种情况后，各评标小组成员对各投标单位进行综合打分，签字后提交给招标负责人。根据评标小组成员打分汇总的综合得分，分值的大小，排定投标单位的次序。
编制评标报告，包括投标文件、询标纪要、打分表等资料，各评标小组成员签字后，上报招标单位各级领导进行审批。
③合同签订
在评标报告走完招标单位各级审批流程后，招标部对中标单位发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标单位。根据规定，在中标通知书发出之日起30天内，签订施工合同。由于在招标文件中，已经附带详细完整的施工合同样板，签订合同相对变得比较简單。
随着建筑行业不断规范化发展，邀请招标在房地产公司建设管理过程中越来越普遍，尤其在有效控制成本方面的作用越来越明显。它作为各房地产公司建设工程管理前期的一项重要工作，受到房地产公司的非常重视，通过配备相应的部门，制定相应招标流程，设定合理科学评标方法、编制完善的招标文件，邀请到社会上优秀供应商，最终从中选定最优者。随着目前房地产公司对邀请招标控制管理的经验不断积累，方法程序不断完善，投标单位从加强内部管理出发，邀请招标定能达到社会各方多赢的发展局面。
参考文献：
[1]张彦春.工程经济与项目管理.中国建筑工业出版社，P179.
[2]杨兆郝亚琳高嵩.建设工程项目管理.中国建筑工业出版社，P186.
关键词：邀请招标的概念；邀请招标的意义；招标工作控制管理
一、邀请招标的概述
邀请招标一般是指建设单位通过编制科学、合理的邀请招标文件，邀请具有相应资质，信誉好的施工承包商或供应商来进行投标，选定最优投标单位，并与之签订相应合同的过程。邀请招标工作一方面可以合理有效控制相应的工程成本，另一方面能够在后期顺利组织施工开展打下了坚定的基础。
二、邀请招标过程中的控制管理方法
邀请招标包括编制招标文件、工程量清单、控制价等工作，主要重点环节的控制管理方法如下：
（一）招标准备阶段
1、招标图纸
招标图纸（含总平面图纸），必须经过招标单位相应涉及各个部门审图以后（减少今后的改动），已经达到可施工的条件。
2、提供工程量清单
（1）采用单价包干的，一定要提供工程量清单进行招标，保证了投标总价格的可比性。采用总价包干的，一定要提供相应的招标图纸，尽可能提供工程量清单，招标文件要确保各单位投标内容的完整性。
（2）提供的工程量清单必须符合各个专业工程的界面说明，体现全部的施工内容，同时清单子目必须要描述完整齐全，清单子目一般包括包含工作内容、项目特征、单位、数量等。
（3）拟定合同计价方式
通常情况，对于施工工艺技术简单、施工时间不长，图纸完善齐全的情况下，各种专业分包工程采用对全套图纸及技术要求的总价包干；对于工程规模大、建设周期长、施工工艺复杂、图纸不完善齐全的情况下，招标允许的时间比较紧，宜采用单价包干方式。
（4）主要设备材料的品牌等级
提供主要设备材料的品牌等级，是为了保证在工程关键部位的质量、品质，同时避免出现各投标单位采用次等或不常见的品牌，取得利益最大化。
（5）编制招标控制价
招标控制价是招标人或委托有据编制控制价资格的工程咨询公司，根据国家计价规范、计价原则、招标图纸等，并参照国家规定的技术标准等[1]，结合工程的定位品质情况，编制得出相应合理的工程价格。
（6）招标文件编制
招标文件应充分反映招标人对价格、工期、质量等方面的要求和期望，因此招标文件除了投标须知内容外。还包括各种附件：报价方式表格、主要材料设备的品牌表、招标图纸、拟签订的施工合同模板等。
（7）招标文件中附带合同样板
在招标文件中，附相应的拟签订施工合同模板，使投标单位对拟签订施工合同的有个全面的了解，体现投标单位对拟签订的合同条款的响应程度，或在投标文件中可以提出对拟签订施工合同模板中的条款异议，使招标单位一目了然，可在询标阶段予以商讨确认最终的意见。一旦投标单位确定，可以缩短与中标单位订立合同的时间，根据询标时候的投标单位答复、商定的意见，签订合同。
3、发标阶段
（1）邀请投标单位数量
在通常情况下，一般应当从相应专业工程优秀供应商库中选出三家以上具备承担招标项目能力的单位或者未在优秀供应商库中，但资质高、信誉好的供应商发出投标邀请书。一般邀请投标单位数量要求在5-8家左右，保证充分竞争。
（2）组织现场踏勘，招标答疑
现场踏勘是指招标人组织投标单位对项目实施现场的经济、地理、地质、气候等客观条件和环境进行的现场调查[2]。各投标单位对招标文件或现场提出书面的疑问，由相关专业人员或负责人进行作书面的解答，各投标单位的解答回复汇总后，统一发放给各投标单位。确保投标单位对投标项目的各项要求情况了解知晓，投保单位的投标文件针对性强，符合招标项目的的要求。
（3）考察投标单位
在招标文件发放给各投标单位至投标文件接收截止日这段时间内，招标单位对各投标单位进行考察，考察的内容包括公司的最新资质、履约、财务等情况，与招标项目类似正在施工的项目现场实施情况，包含质量、进度、组织管理、业主的反馈等内容。
4、评标阶段
（1）评标前投标单位的询标、面试
招标部将各投标单位的报价情况，工期、质量等重要投标情况汇总。开标后，对各家投标单位再进行询标，各家投标单位将最终能优惠至的报价、招标单位需要其解释说明的情况予以书面盖公章回复。工程部对各家投标单位的项目经理等主要管理人员，进行面试，了解项目组整个组织管理、协调、技术综合能力情况，作为今后技术标的评标依据。
（2）评标
评标主要是招标单位评标小组成员通过对投标单位的商务标、技术标等进行综合评定打分，择优选定施工技术组织能力强、合理低价的投标单位。
评标宜采用商务与技术相结合的合理低价法评标。
①商务标部分
对各投标单位询标后的商务报价，要进行详细地投标报价比较分析，是否存在报价格式没有响应招标文件中的规定？是否存在不平衡的报价？是否存在主要材料设备品牌、档次、等级不符合招标文件中的规定？是否有报价漏项、累计错误等情况？
②技术标部分
对各投标单位上报的技术标，审查工期、质量标准是否符合招标文件中的规定？了解工期计划安排是否科学？技术方案是否可靠？保证措施是否合理到位？
了解各投表单位的投标文件中各种情况后，各评标小组成员对各投标单位进行综合打分，签字后提交给招标负责人。根据评标小组成员打分汇总的综合得分，分值的大小，排定投标单位的次序。
编制评标报告，包括投标文件、询标纪要、打分表等资料，各评标小组成员签字后，上报招标单位各级领导进行审批。
③合同签订
在评标报告走完招标单位各级审批流程后，招标部对中标单位发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标单位。根据规定，在中标通知书发出之日起30天内，签订施工合同。由于在招标文件中，已经附带详细完整的施工合同样板，签订合同相对变得比较简單。
随着建筑行业不断规范化发展，邀请招标在房地产公司建设管理过程中越来越普遍，尤其在有效控制成本方面的作用越来越明显。它作为各房地产公司建设工程管理前期的一项重要工作，受到房地产公司的非常重视，通过配备相应的部门，制定相应招标流程，设定合理科学评标方法、编制完善的招标文件，邀请到社会上优秀供应商，最终从中选定最优者。随着目前房地产公司对邀请招标控制管理的经验不断积累，方法程序不断完善，投标单位从加强内部管理出发，邀请招标定能达到社会各方多赢的发展局面。
参考文献：
[1]张彦春.工程经济与项目管理.中国建筑工业出版社，P179.
[2]杨兆郝亚琳高嵩.建设工程项目管理.中国建筑工业出版社，P186.