论文部分内容阅读
【摘要】房屋產权建筑面积是不动产权证载中的重要组成部分，因此房产测绘面积是一个不可或缺的步骤。在不动产交易、登记确权、税费征收等过程中，为了明确房产的实际建筑面积，必须要实施测绘程序，所以在房屋竣工验收后，房产权利人或利害关系人会邀请专业的测绘单位根据国家标准来对房屋面积进行测绘，从而得到准确的房屋建筑面积。由于我国的房产测绘事业起步较晚，在实际应用操作中还存在许多问题，给房产面积的测绘工作造成质量影响，因此本文就围绕房产测绘的有关质量控制问题进行分析讨论。
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
房屋工程项目竣工后必须要履行房产面积测绘这一重要步骤。在房屋竣工验收完成之后，相关权利人或利害关系人将会委托具有相应测绘资质的房产测绘单位依照国家相关规范标准，结合工程技术文件对竣工后的房屋面积进行测量和计算，从而得出实际的房产面积。随着人们对房产投资意向的逐渐增强，房地产市场越来越繁荣，相关人员对于房产面积的关注度也越来越高，而房产测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的意义。目前我国房产测绘事业正处于发展阶段，许多地方都不完善，这给房地产市场带来了一定的影响，所以我国应对房产测绘的质量控制采取妥善的方法解决问题。
1、房产实现测绘的作用
我国房产面积测绘是与房地产行业息息相关的房产测量工作中必须执行的一个重要环节。政府管理部门通过房产测绘取得的测绘成果对房屋价格、核算征地拆迁补偿支出、收取房产税费、进行确权登记和城市编制进行计算和规划，相关部门还可以根据房产测绘得到的数据准确的绘制出与房产相对应的地理位置和方位图，由此可见，房产测绘是国民经济建设的基础。由于房产测绘得到的数据不仅可以为管理者详细掌握房产的数据和交易状况提供极大的便利，实现房地产的有效管理，还可以在房地产转移中保护相关权益人的合法权益。此外，在解决房产相关法律纠纷方面，房产测绘面积是保护相关权益人根本利益的重要措施，房产测绘成果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用，是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。如今，随着社会的发展，房产测绘的技术水平在不断地进步，测绘相关法律、法规、规范标准不断完善，使得测绘的精度在一定的程度上得到提高，从而推动房地产事业的健康发展。
2、房产面积测绘中存在的问题
在房产面积测绘的实际工作中有很多问题存在，这些问题制约了房产面积测绘工作质量的提升，要想提高测绘质量就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中主要存在以下几个方面的问题：
2.1测绘规范标准有待进一步完善
房产测绘是一项技术性和专业性都有较高要求的工作，测绘内容不仅复杂对精度要求也很高，执行过程中需要依靠详细的规范性文件对细节和步骤进行规范。目前我国的房产测绘工作还处于发展阶段，在很多方面的规定都不完善，文件内容有的比较含糊，与面积测绘有关的数据参数更是缺乏。此外，在实际操作的过程中，很多发生面积纠纷的问题往往是因为不完善的测绘标准和资料内容引起的，现在解决这些问题的方式因依据不足，往往依赖测绘人员自己的个人经验来解决，因各人理解不同，从而导致不同人员的处理结果不一致，造成测绘成果出现不可靠性。
2.2测绘难度大、精度要求高
因为房产测绘工作需要测绘的项目和数据非常繁多，房产测绘牵扯的法律、法规、规范多，所以工作量非常大，任务也非常繁重。在进行测绘工作的时候，不仅测绘面积的确定非常复杂，还有许多繁琐的程序以及许多难以处理的数据，这些东西更加深了计算的难度。同时，房产价值大，相对于一般测绘而言，精度要求更高。在这种情况下，对测绘工作人员素质的要求不言而喻。
2.3专业技术人员水平较低
鉴于房产面积测绘工作所获取的数据对于房地产业的重要性，对于测绘工作人员的技术水平和专业程度的要求较高，又因我国的房产面积测绘工作还处于发展阶段，大多数技术人员的专业水平比较低，使用精密仪器的方法也不规范。此外，许多测绘单位为了避免成本的过高支出，对工作人员上岗前进行专业培训的力度不够，在雇佣合同存续期间交流学习较少，这些的做法导致测绘人员的专业技术水平难以提升，对于房产面积测绘行业未来的发展极其不利。
2.4质量控制走形式，把关不严，管理不善
我国的房产测绘成果实行“两级检查，一级验收制度”。“两级检查，一级验收”为：测绘小组作业人员自查、互查，专职（或兼职）检查人员的检查以及质量控制部门的审核和委托单位组织的验收（或委托质量检验机构组织验收）。在此过程中，因检查、审核工作不到位或检查、审核走形式，是造成质量难以保证的重要原因。同时，监督不力、管理不善，是目前房产测绘存在的通病。许多单位检查、审核不专业，外行检查内行时有发生，必然导致房产测绘成果质量难以保证。另外，用于不动产颁证的房产测绘成果必须经房产管理部门的验收，因管理中测绘专业技术人员的缺乏，验收仅存形式，必然导致测绘成果质量难以保证，产权面积纠纷不断问题的发生。
3、房产测绘中测绘面积的质量控制措施
测绘工作质量的重要保证措施就是严格执行“二级检查和一级验收”制度，这也是测绘单位进行测绘作业时必须坚持的基本原则。测绘单位在开展测绘工作时需要先做好全面互检和自查工作，然后由专职（或兼职）检查人员对测绘成果进行全数检查，在此基础上，再由质量控制部门对测绘成果进行最终审核确认，随后由测绘业务委托单位对测绘成果进行验收。在具体检查的过程中要遵循以下几个方面的要求：（1）在测绘检查过程中各项检查验收工作应独立完成，不可替代或减少。（2）在检查过程中若出现测绘标准、规范的理解存在分歧情况的问题时，要重视起来并提出处理意见，再由相关单位进行签字确认后重新对问题进行处理。（3）测绘过程中形成的各种成果如图纸、数据、簿册等都需要专业人员对其进行细致周密的审核，如果出现问题一定要联系相关单位及时进行处理。（4）测绘单位要组织建立研讨分析小组，定期组织召开技术分析研讨会，让技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论，相互交流经验，对自己经验不足或处理不当的地方进行思考和改善，同时，加强同行间交流，这样的做法有利于提高测绘人员的技术水平，提高整体测绘技术实力。（5）一级检查时测绘结果处理意见发生分歧要按照专业质检人员认定处理，二级检查及之后发现的问题要提交总工办或队领导进行裁定、会办解决，（6）对于测绘产品要坚持分项确定的方法，对各分项分别进行质量登记确定并附在测绘档案中。（7）完善管理，严格把好质量关，做到管理有序，分工明确，质量控制有力的良好局面。（8）在进行测绘作业期间，除各测绘小组之间要进行互相调换检验，技术部门也要不定期的抽检测绘产品，并做好抽检记录以保证测绘成果的质量。 前期提供的相關资料和图纸是开展面积测绘的一个重要前提，有了这个前提的存在就能更好的控制测绘面积的工作质量。鉴于这些图纸的重要性，在使用这些图纸资料的时候一定要先经过严格的审核，由受委托单位先对委托方提供的经规划审批单体图、竣工图等进行审核，然后测绘单位依据竣工图进行测绘。图纸具有完整度和准确度两个必备的基本要素，具有各种不同格式的图以便于工作人员查阅相关的尺寸和数据，如果图纸发生变更，委托方还要提供详细的变更项目清单。为了防止测绘工作过程中出现总面积偏差，相关部门需要明确测量的所有数据，并严格依据《房产测量规范》来进行测算。举阳台面积测算为例来说，如果规划审批单体图是封闭的且与室内相通就要计算全面积，如果是未封闭且与室内相通的情况，应该按半面积计算，如果与室内不相通无论是否封闭均不计算面积。
使房产面积测绘质量提高的另一个重要方法是控制外业测绘。在提高房产面积测绘的质量方面，这个方法有着非常重要的作用。有效控制外业测绘质量包括以下四个方面：1、工作人员进行实地踏勘时须保持房产范围图、产权界限图与房产竣工图的一致；2、正确使用测绘仪器，严格按技术设计要求作业，提高外业测绘的精度，并保证内容的完整；3、加强外业调查、测量、计算和检核。根据《房产测量规范》，认真调查房屋坐落、幢号、层次、室号、结构和用途并保障信息的准确性，认真做好外业数据采集、计算、复查、检核等工作，保证外业测量数据准确完整。4、在草图方面，注意规格、尺寸和注记等方面清晰易读，注记准确、全面，尺寸完整、正确，符合相应标准要求，尤其是在测绘过程中要用对方法，及时校核，尽量避免出现错误给工作带来不必要的麻烦。
房产面积测绘的最重要工作就是数据的采集和数据的处理。在进行房产测绘时必须依据委托单位提供的竣工图纸进行测量工作，规范操作流程，才能给测绘人员的测绘工作带来事半功倍的效果，从而确保测绘成果的质量。
房产测绘的组成环节繁琐，要想整体的工作质量得到保障，必须要确保每个环节和工序的质量都达到要求，所以要严格地管控房产面积测绘的各道工序质量。对房产面积测绘工作必须坚持做到以下几个准确：确定测量要素准确；测定边长数据准确；图面注记准确；面积计算部位认定准确；共有面积分摊计算准确；计算方法运用准确。因为房产测绘工作的系统性很强，细节多，一些细节方面往往容易被忽视，不能引起工作人员的注意，从而使测绘面积的结果受到很大的影响，所以相关部门一定要重视起来利用自身的职能，对测绘工作者的测绘工作进行细致的划分，避免出现类似的问题，进一步提高测绘成果的准确性。
4、规范房产测绘的市
我国的测绘市场相关制度还有待完善。一些国家的房产测绘工作早已推行实施了政企分开的规范性制度，这一制度对测绘市场的测绘秩序有严肃的规范作用。根据我国古老的择其善者而从之的思想，为了完善我国的测绘市场制度我们应该借鉴国外的一些先进的做法，从而来规范我国的测绘市场秩序。在此基础上，结合我国国情，我们应充分利用政企分开的规范性制度，加强控制测绘市场质量的力度，加强市场准入制度的监管，加强职业监督，避免一切不具备法律性收费行为的出现，从而保证测绘市场的良性发展，以此来维持测绘市场的秩序。
结语：
在房地产行业中，房屋测绘面积与消费者的利益息息相关。在城市发展日新月异的今天，消费者对房产测绘问题的关注度越来越高。由于房产面积测绘影响因素众多，特别是房屋设计格局、套型问题，面积分摊问题越加复杂，使得房产面积测绘工作越加困难。在这种情况下，我们的房产测绘工作更需要细心、耐心，确保质量。测绘人员必须按照房产测绘技术文件，严格执行《房产测量规范》，对于测绘工作中遇到的问题要认真分析，不断总结经验教训，努力提高技术水平。为推动我国房产测绘事业的健康发展，保障相关权益人的合法权益，相关部门要建立健全测绘规范制度。测绘单位应认真审核前期资料，透彻理解相关资料，科学绘制、合理处理相关数据，如果我们能做到这些，那么房产测绘工作的质量也会因此而得到保障，从而保障相关权利人的合法权益。
参考文献：
[1]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010，04：51.
[2]韩磊，冯光伟，李帅.房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].江苏科技信息，2015，12（12）：78-80.
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
房屋工程项目竣工后必须要履行房产面积测绘这一重要步骤。在房屋竣工验收完成之后，相关权利人或利害关系人将会委托具有相应测绘资质的房产测绘单位依照国家相关规范标准，结合工程技术文件对竣工后的房屋面积进行测量和计算，从而得出实际的房产面积。随着人们对房产投资意向的逐渐增强，房地产市场越来越繁荣，相关人员对于房产面积的关注度也越来越高，而房产测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的意义。目前我国房产测绘事业正处于发展阶段，许多地方都不完善，这给房地产市场带来了一定的影响，所以我国应对房产测绘的质量控制采取妥善的方法解决问题。
1、房产实现测绘的作用
我国房产面积测绘是与房地产行业息息相关的房产测量工作中必须执行的一个重要环节。政府管理部门通过房产测绘取得的测绘成果对房屋价格、核算征地拆迁补偿支出、收取房产税费、进行确权登记和城市编制进行计算和规划，相关部门还可以根据房产测绘得到的数据准确的绘制出与房产相对应的地理位置和方位图，由此可见，房产测绘是国民经济建设的基础。由于房产测绘得到的数据不仅可以为管理者详细掌握房产的数据和交易状况提供极大的便利，实现房地产的有效管理，还可以在房地产转移中保护相关权益人的合法权益。此外，在解决房产相关法律纠纷方面，房产测绘面积是保护相关权益人根本利益的重要措施，房产测绘成果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用，是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。如今，随着社会的发展，房产测绘的技术水平在不断地进步，测绘相关法律、法规、规范标准不断完善，使得测绘的精度在一定的程度上得到提高，从而推动房地产事业的健康发展。
2、房产面积测绘中存在的问题
在房产面积测绘的实际工作中有很多问题存在，这些问题制约了房产面积测绘工作质量的提升，要想提高测绘质量就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中主要存在以下几个方面的问题：
2.1测绘规范标准有待进一步完善
房产测绘是一项技术性和专业性都有较高要求的工作，测绘内容不仅复杂对精度要求也很高，执行过程中需要依靠详细的规范性文件对细节和步骤进行规范。目前我国的房产测绘工作还处于发展阶段，在很多方面的规定都不完善，文件内容有的比较含糊，与面积测绘有关的数据参数更是缺乏。此外，在实际操作的过程中，很多发生面积纠纷的问题往往是因为不完善的测绘标准和资料内容引起的，现在解决这些问题的方式因依据不足，往往依赖测绘人员自己的个人经验来解决，因各人理解不同，从而导致不同人员的处理结果不一致，造成测绘成果出现不可靠性。
2.2测绘难度大、精度要求高
因为房产测绘工作需要测绘的项目和数据非常繁多，房产测绘牵扯的法律、法规、规范多，所以工作量非常大，任务也非常繁重。在进行测绘工作的时候，不仅测绘面积的确定非常复杂，还有许多繁琐的程序以及许多难以处理的数据，这些东西更加深了计算的难度。同时，房产价值大，相对于一般测绘而言，精度要求更高。在这种情况下，对测绘工作人员素质的要求不言而喻。
2.3专业技术人员水平较低
鉴于房产面积测绘工作所获取的数据对于房地产业的重要性，对于测绘工作人员的技术水平和专业程度的要求较高，又因我国的房产面积测绘工作还处于发展阶段，大多数技术人员的专业水平比较低，使用精密仪器的方法也不规范。此外，许多测绘单位为了避免成本的过高支出，对工作人员上岗前进行专业培训的力度不够，在雇佣合同存续期间交流学习较少，这些的做法导致测绘人员的专业技术水平难以提升，对于房产面积测绘行业未来的发展极其不利。
2.4质量控制走形式，把关不严，管理不善
我国的房产测绘成果实行“两级检查，一级验收制度”。“两级检查，一级验收”为：测绘小组作业人员自查、互查，专职（或兼职）检查人员的检查以及质量控制部门的审核和委托单位组织的验收（或委托质量检验机构组织验收）。在此过程中，因检查、审核工作不到位或检查、审核走形式，是造成质量难以保证的重要原因。同时，监督不力、管理不善，是目前房产测绘存在的通病。许多单位检查、审核不专业，外行检查内行时有发生，必然导致房产测绘成果质量难以保证。另外，用于不动产颁证的房产测绘成果必须经房产管理部门的验收，因管理中测绘专业技术人员的缺乏，验收仅存形式，必然导致测绘成果质量难以保证，产权面积纠纷不断问题的发生。
3、房产测绘中测绘面积的质量控制措施
测绘工作质量的重要保证措施就是严格执行“二级检查和一级验收”制度，这也是测绘单位进行测绘作业时必须坚持的基本原则。测绘单位在开展测绘工作时需要先做好全面互检和自查工作，然后由专职（或兼职）检查人员对测绘成果进行全数检查，在此基础上，再由质量控制部门对测绘成果进行最终审核确认，随后由测绘业务委托单位对测绘成果进行验收。在具体检查的过程中要遵循以下几个方面的要求：（1）在测绘检查过程中各项检查验收工作应独立完成，不可替代或减少。（2）在检查过程中若出现测绘标准、规范的理解存在分歧情况的问题时，要重视起来并提出处理意见，再由相关单位进行签字确认后重新对问题进行处理。（3）测绘过程中形成的各种成果如图纸、数据、簿册等都需要专业人员对其进行细致周密的审核，如果出现问题一定要联系相关单位及时进行处理。（4）测绘单位要组织建立研讨分析小组，定期组织召开技术分析研讨会，让技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论，相互交流经验，对自己经验不足或处理不当的地方进行思考和改善，同时，加强同行间交流，这样的做法有利于提高测绘人员的技术水平，提高整体测绘技术实力。（5）一级检查时测绘结果处理意见发生分歧要按照专业质检人员认定处理，二级检查及之后发现的问题要提交总工办或队领导进行裁定、会办解决，（6）对于测绘产品要坚持分项确定的方法，对各分项分别进行质量登记确定并附在测绘档案中。（7）完善管理，严格把好质量关，做到管理有序，分工明确，质量控制有力的良好局面。（8）在进行测绘作业期间，除各测绘小组之间要进行互相调换检验，技术部门也要不定期的抽检测绘产品，并做好抽检记录以保证测绘成果的质量。 前期提供的相關资料和图纸是开展面积测绘的一个重要前提，有了这个前提的存在就能更好的控制测绘面积的工作质量。鉴于这些图纸的重要性，在使用这些图纸资料的时候一定要先经过严格的审核，由受委托单位先对委托方提供的经规划审批单体图、竣工图等进行审核，然后测绘单位依据竣工图进行测绘。图纸具有完整度和准确度两个必备的基本要素，具有各种不同格式的图以便于工作人员查阅相关的尺寸和数据，如果图纸发生变更，委托方还要提供详细的变更项目清单。为了防止测绘工作过程中出现总面积偏差，相关部门需要明确测量的所有数据，并严格依据《房产测量规范》来进行测算。举阳台面积测算为例来说，如果规划审批单体图是封闭的且与室内相通就要计算全面积，如果是未封闭且与室内相通的情况，应该按半面积计算，如果与室内不相通无论是否封闭均不计算面积。
使房产面积测绘质量提高的另一个重要方法是控制外业测绘。在提高房产面积测绘的质量方面，这个方法有着非常重要的作用。有效控制外业测绘质量包括以下四个方面：1、工作人员进行实地踏勘时须保持房产范围图、产权界限图与房产竣工图的一致；2、正确使用测绘仪器，严格按技术设计要求作业，提高外业测绘的精度，并保证内容的完整；3、加强外业调查、测量、计算和检核。根据《房产测量规范》，认真调查房屋坐落、幢号、层次、室号、结构和用途并保障信息的准确性，认真做好外业数据采集、计算、复查、检核等工作，保证外业测量数据准确完整。4、在草图方面，注意规格、尺寸和注记等方面清晰易读，注记准确、全面，尺寸完整、正确，符合相应标准要求，尤其是在测绘过程中要用对方法，及时校核，尽量避免出现错误给工作带来不必要的麻烦。
房产面积测绘的最重要工作就是数据的采集和数据的处理。在进行房产测绘时必须依据委托单位提供的竣工图纸进行测量工作，规范操作流程，才能给测绘人员的测绘工作带来事半功倍的效果，从而确保测绘成果的质量。
房产测绘的组成环节繁琐，要想整体的工作质量得到保障，必须要确保每个环节和工序的质量都达到要求，所以要严格地管控房产面积测绘的各道工序质量。对房产面积测绘工作必须坚持做到以下几个准确：确定测量要素准确；测定边长数据准确；图面注记准确；面积计算部位认定准确；共有面积分摊计算准确；计算方法运用准确。因为房产测绘工作的系统性很强，细节多，一些细节方面往往容易被忽视，不能引起工作人员的注意，从而使测绘面积的结果受到很大的影响，所以相关部门一定要重视起来利用自身的职能，对测绘工作者的测绘工作进行细致的划分，避免出现类似的问题，进一步提高测绘成果的准确性。
4、规范房产测绘的市
我国的测绘市场相关制度还有待完善。一些国家的房产测绘工作早已推行实施了政企分开的规范性制度，这一制度对测绘市场的测绘秩序有严肃的规范作用。根据我国古老的择其善者而从之的思想，为了完善我国的测绘市场制度我们应该借鉴国外的一些先进的做法，从而来规范我国的测绘市场秩序。在此基础上，结合我国国情，我们应充分利用政企分开的规范性制度，加强控制测绘市场质量的力度，加强市场准入制度的监管，加强职业监督，避免一切不具备法律性收费行为的出现，从而保证测绘市场的良性发展，以此来维持测绘市场的秩序。
结语：
在房地产行业中，房屋测绘面积与消费者的利益息息相关。在城市发展日新月异的今天，消费者对房产测绘问题的关注度越来越高。由于房产面积测绘影响因素众多，特别是房屋设计格局、套型问题，面积分摊问题越加复杂，使得房产面积测绘工作越加困难。在这种情况下，我们的房产测绘工作更需要细心、耐心，确保质量。测绘人员必须按照房产测绘技术文件，严格执行《房产测量规范》，对于测绘工作中遇到的问题要认真分析，不断总结经验教训，努力提高技术水平。为推动我国房产测绘事业的健康发展，保障相关权益人的合法权益，相关部门要建立健全测绘规范制度。测绘单位应认真审核前期资料，透彻理解相关资料，科学绘制、合理处理相关数据，如果我们能做到这些，那么房产测绘工作的质量也会因此而得到保障，从而保障相关权利人的合法权益。
参考文献：
[1]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010，04：51.
[2]韩磊，冯光伟，李帅.房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].江苏科技信息，2015，12（12）：78-80.