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一、基层“系统治理”的三个主体
在关于基层党建和社区工作研究课题里，业委会问题是一个重要的问题，也是一个新的问题。在社会治理体制中，居民区党组织、居委会、业委会（业主代表大会）三者都是基层“系统治理”的三个主体。居民区党组织即与居委会工作范围相同社区內的党支部或党总支，是党在社区基层的“战斗堡垒”，处于领导核心地位，要支持和保证居委会、业委会等群众自治组织充分行使职权；居委会是基层群众性自治组织，在工作范围上大于小区业委会，“指导和监督”业委会建设；业委会（业主代表大会）是业主居民以物权为基础，在物业管理领域内实施自治管理的组织形式或组织实体，同时应与居委会协作配合。这是一个关系定位问题，必须首先正确认识。
第二，党统揽基层社会治理应坚持的基本原则是：坚持党建主导、业主自治、依法办事三者有机结合；坚持尊重多数，保护少数，平等协商，促进和谐；多搞指导引领，不搞上级指令；克服行政化管理惯性，提高社会化治理能力；严守党纪国法，遵守民主程序。
二、发挥基层党组织的路径建议
（一）遵循党章明确的规则，居民区党组织主要通过“政治、思想和组织的领导”途径推进业委会建设。
1. 居民区党组织要发挥好自身的政治优势和核心作用，借助居委会组织平台，积极开展民主协商，促进业主、业主代表、业委会扩大共识；促进业主方面与物业企业增强沟通与关系和谐；促进行政部门、司法机构及律师、调解、志愿者等多方自觉参与、良性互动、形成共治，协调各方，实现“政治”领导。
2. 居民区党组织要在财产所有权不断清晰条件下努力“做好群众的思想政治工作”，对象上包括对党员进行教育，对业主群众、物业人员等的鼓励表扬或疏导劝说；内容上包括宣传国家有关物权、物业的法律法规和政策，基层群众自治的制度，公正、友善、诚信等价值观念内容；方式上包括密切联系群众，组织学习交流，经常谈心沟通，听取多方意见，开展批评与自我批评等，从而实现“思想”领导。
3. 居民区党组织要通过作用于党员（包括在职党员）和组织，来“健全基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制”。发挥物业小区党支部的“组织力”，包括与业主代表相关的楼组或门栋中党小组的力量；加强与物业公司或其上级管理单位党组织的联系沟通；拓展与公益组织、社工组织及其他组织的联系合作；要增大与上级党组织和政府方面的联系协调，形成组织合力，重在引领和监督，实现对业委会建设的“组织”领导。
（二）根据“三先”经验的思路，居民区党组织和党员在指导业委会建设过程中要做到先学习、先讨论、先行动。
1.对于有关物权、物业的法律法规和政策，业委会的筹建或换届及票决或协商的具体程序，业委会自治监督制度规定和党的十八届三中全会关于创新社会治理的重要精神等，居民区党组织和党员要在面向小区正式启动业委会成立或换届工作之前做到先学习了解、熟悉掌握，并在工作中自觉践行运用和向其他业主做好宣传解释。
2.对于业委会筹建或换届方案（包括进程，业代表、委员候选人名单，选举程序等），《业主公约》、《业主大会议事规则》的草案，业委会建设监督问题和突发矛盾等，居民区党组织和党员都要在充分听取了广大业主和相关人意见的基础上，先于党內展开讨论，仔细分析、反映民意，反复研究、集聚共识，然后再向其他业主反馈交流。
3.居民区党组织和党员在业委会建设中的“先行动”，就是要以自身的工作和行为在扩大业主有序参与、推进物业信息公开、加强多方议事协商、强化自治权力监督等重点环节率先参与、率先投入、率先有所作为；“先行动”可以通过组织生活、学习讨论，关心业主、听取意见，交流谈心、宣传引导，业主论坛、网上发声，以身作则、带头示范等方式展开；“先行动”必须遵从“从群众中来，到群众中去”的逻辑。
（三）按照“先锋模范”的要求，居民区党员要在小区物业的自我管理、自我服务、自我教育、自我监督做表率。
1.党员要讲党性、敢担当，以自己积极的行为获得广大业主的认同，争取经程序被推选为业主代表、业委会委员及主任、副主任或监事，也可自建物业咨询党员工作室，力尽党员义务，切实践行党对业委会建设的指导，做基层自治的示范者。
2.党员要讲奉献、重品行，积极完成党组织分配的任务和参与公益，以志愿服务、诚信友善、人格力量获得广大业主赞赏，在业主小组会议、业主代表选举、相关之间协商等过程中，切实发挥服务、凝聚业主的作用，做小区公德的引领者。
3.党员要讲公道、尊法治，以公开、公平、公正的言行维护业主和自己的正当利益，获得广大业主信任；以法治思维和方式化解物业矛盾，切实推进业委会的民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，做社会和谐的维护者。
（四）依据自治组织的定位，居委会要发挥平台优势，协调多方力量，强化工作机制，共治助自治，推进业委会建设。
1.根据一个居委会工作范围内有数个物业小区的实际情况，居委会首先要建立健全基层自治的工作平台，可在居委会设立业主工作委员。通过这一平台指导业委会建设，协调业主与物业之间及业委会之间和居民与业主之间等方面的关系，化解相关矛盾冲突。在这一平台中，居委会担当主持人。
2.根据上海在城市基层民主自治建设中探索积累的经验，居委会要继续运用好“三会（决策听证会、矛盾协调会、工作评议会）”制度，并结合业委会建设的实际创新方法，如居委会成员经业主代表或业委会选聘为监督员，督促物业经费及时、准确公布等，助推小区自治不断完善。
3.根据居委会与街镇联系紧密、政社互动有良好基础，居委会要做好上传下达，及时反映业主意见诉求；在有关矛盾难以化解或违法行为难以劝止时，更需依靠行政措施和执法管理；通过街镇争取房管、司法、调解及律师、社工等资源，构建业主工作的交流机制、培训机制、专业辅助机制等，优化工作环境。
三、街镇发展的路径
首先，要理顺党工委、行政、自治组织、物业公司、行业协会等主体关系，明确政府、市场、社会三个领域的工作边界，为业委会建设打造良好的“系统治理”基础。
其次，要理清街镇“块”与房管“条”的关系及各自分工和权力，理清区县与街镇两级职能部门的职能与权限，明确并公布职责“清单”，完善体制，克服推诿，提高行政管理效率。
再次，要改变街镇与社区及自治组织为上下级关系的错误观念，改行政管理为服务指导，尊重私权、尊重社会主体，支持和依靠社会的自我调节，激发社会组织的活力。街镇党组织要通过加强居民区党建来指引和主导业委会建设；行政方面要通过调整市场政策、发挥物业行业协会等社会组织作用等来优化公共服务、改善治理。街镇还可创新平台，让各居民区党组织、业委会、物业企业等各方定期“聚会”，学习讨论、交流情况、咨询辅导，培育小区自治，助其良性发展。
此外，要稳妥化解一些历史遗留问题，其中如有政府不当得利必须坚决退出。在推进业委会建设及化解矛盾过程中，一定要按照中央提出的创新社会治理要求来办，做到坚持系统治理、依法治理、综合治理和源头治理，对政府而言依法行政是前提。
在关于基层党建和社区工作研究课题里，业委会问题是一个重要的问题，也是一个新的问题。在社会治理体制中，居民区党组织、居委会、业委会（业主代表大会）三者都是基层“系统治理”的三个主体。居民区党组织即与居委会工作范围相同社区內的党支部或党总支，是党在社区基层的“战斗堡垒”，处于领导核心地位，要支持和保证居委会、业委会等群众自治组织充分行使职权；居委会是基层群众性自治组织，在工作范围上大于小区业委会，“指导和监督”业委会建设；业委会（业主代表大会）是业主居民以物权为基础，在物业管理领域内实施自治管理的组织形式或组织实体，同时应与居委会协作配合。这是一个关系定位问题，必须首先正确认识。
第二，党统揽基层社会治理应坚持的基本原则是：坚持党建主导、业主自治、依法办事三者有机结合；坚持尊重多数，保护少数，平等协商，促进和谐；多搞指导引领，不搞上级指令；克服行政化管理惯性，提高社会化治理能力；严守党纪国法，遵守民主程序。
二、发挥基层党组织的路径建议
（一）遵循党章明确的规则，居民区党组织主要通过“政治、思想和组织的领导”途径推进业委会建设。
1. 居民区党组织要发挥好自身的政治优势和核心作用，借助居委会组织平台，积极开展民主协商，促进业主、业主代表、业委会扩大共识；促进业主方面与物业企业增强沟通与关系和谐；促进行政部门、司法机构及律师、调解、志愿者等多方自觉参与、良性互动、形成共治，协调各方，实现“政治”领导。
2. 居民区党组织要在财产所有权不断清晰条件下努力“做好群众的思想政治工作”，对象上包括对党员进行教育，对业主群众、物业人员等的鼓励表扬或疏导劝说；内容上包括宣传国家有关物权、物业的法律法规和政策，基层群众自治的制度，公正、友善、诚信等价值观念内容；方式上包括密切联系群众，组织学习交流，经常谈心沟通，听取多方意见，开展批评与自我批评等，从而实现“思想”领导。
3. 居民区党组织要通过作用于党员（包括在职党员）和组织，来“健全基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制”。发挥物业小区党支部的“组织力”，包括与业主代表相关的楼组或门栋中党小组的力量；加强与物业公司或其上级管理单位党组织的联系沟通；拓展与公益组织、社工组织及其他组织的联系合作；要增大与上级党组织和政府方面的联系协调，形成组织合力，重在引领和监督，实现对业委会建设的“组织”领导。
（二）根据“三先”经验的思路，居民区党组织和党员在指导业委会建设过程中要做到先学习、先讨论、先行动。
1.对于有关物权、物业的法律法规和政策，业委会的筹建或换届及票决或协商的具体程序，业委会自治监督制度规定和党的十八届三中全会关于创新社会治理的重要精神等，居民区党组织和党员要在面向小区正式启动业委会成立或换届工作之前做到先学习了解、熟悉掌握，并在工作中自觉践行运用和向其他业主做好宣传解释。
2.对于业委会筹建或换届方案（包括进程，业代表、委员候选人名单，选举程序等），《业主公约》、《业主大会议事规则》的草案，业委会建设监督问题和突发矛盾等，居民区党组织和党员都要在充分听取了广大业主和相关人意见的基础上，先于党內展开讨论，仔细分析、反映民意，反复研究、集聚共识，然后再向其他业主反馈交流。
3.居民区党组织和党员在业委会建设中的“先行动”，就是要以自身的工作和行为在扩大业主有序参与、推进物业信息公开、加强多方议事协商、强化自治权力监督等重点环节率先参与、率先投入、率先有所作为；“先行动”可以通过组织生活、学习讨论，关心业主、听取意见，交流谈心、宣传引导，业主论坛、网上发声，以身作则、带头示范等方式展开；“先行动”必须遵从“从群众中来，到群众中去”的逻辑。
（三）按照“先锋模范”的要求，居民区党员要在小区物业的自我管理、自我服务、自我教育、自我监督做表率。
1.党员要讲党性、敢担当，以自己积极的行为获得广大业主的认同，争取经程序被推选为业主代表、业委会委员及主任、副主任或监事，也可自建物业咨询党员工作室，力尽党员义务，切实践行党对业委会建设的指导，做基层自治的示范者。
2.党员要讲奉献、重品行，积极完成党组织分配的任务和参与公益，以志愿服务、诚信友善、人格力量获得广大业主赞赏，在业主小组会议、业主代表选举、相关之间协商等过程中，切实发挥服务、凝聚业主的作用，做小区公德的引领者。
3.党员要讲公道、尊法治，以公开、公平、公正的言行维护业主和自己的正当利益，获得广大业主信任；以法治思维和方式化解物业矛盾，切实推进业委会的民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，做社会和谐的维护者。
（四）依据自治组织的定位，居委会要发挥平台优势，协调多方力量，强化工作机制，共治助自治，推进业委会建设。
1.根据一个居委会工作范围内有数个物业小区的实际情况，居委会首先要建立健全基层自治的工作平台，可在居委会设立业主工作委员。通过这一平台指导业委会建设，协调业主与物业之间及业委会之间和居民与业主之间等方面的关系，化解相关矛盾冲突。在这一平台中，居委会担当主持人。
2.根据上海在城市基层民主自治建设中探索积累的经验，居委会要继续运用好“三会（决策听证会、矛盾协调会、工作评议会）”制度，并结合业委会建设的实际创新方法，如居委会成员经业主代表或业委会选聘为监督员，督促物业经费及时、准确公布等，助推小区自治不断完善。
3.根据居委会与街镇联系紧密、政社互动有良好基础，居委会要做好上传下达，及时反映业主意见诉求；在有关矛盾难以化解或违法行为难以劝止时，更需依靠行政措施和执法管理；通过街镇争取房管、司法、调解及律师、社工等资源，构建业主工作的交流机制、培训机制、专业辅助机制等，优化工作环境。
三、街镇发展的路径
首先，要理顺党工委、行政、自治组织、物业公司、行业协会等主体关系，明确政府、市场、社会三个领域的工作边界，为业委会建设打造良好的“系统治理”基础。
其次，要理清街镇“块”与房管“条”的关系及各自分工和权力，理清区县与街镇两级职能部门的职能与权限，明确并公布职责“清单”，完善体制，克服推诿，提高行政管理效率。
再次，要改变街镇与社区及自治组织为上下级关系的错误观念，改行政管理为服务指导，尊重私权、尊重社会主体，支持和依靠社会的自我调节，激发社会组织的活力。街镇党组织要通过加强居民区党建来指引和主导业委会建设；行政方面要通过调整市场政策、发挥物业行业协会等社会组织作用等来优化公共服务、改善治理。街镇还可创新平台，让各居民区党组织、业委会、物业企业等各方定期“聚会”，学习讨论、交流情况、咨询辅导，培育小区自治，助其良性发展。
此外，要稳妥化解一些历史遗留问题，其中如有政府不当得利必须坚决退出。在推进业委会建设及化解矛盾过程中，一定要按照中央提出的创新社会治理要求来办，做到坚持系统治理、依法治理、综合治理和源头治理，对政府而言依法行政是前提。