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【摘要】通过近年以来的经济转型，我国经济发展逐渐步入新常态，在经济新常态的大环境下，房地产行业在整个经济中所处于的地位已开始变化，从而导致房地产市场发生重大调整。本文一方面详细分析了当下房地产市场所面临的机遇以及挑战，另一方面则对防范房地产市场未来风险的措施进行了探讨
【关键词】经济新常态；房地产市场；风险防范；房地产宏观调控政策
为了对经济与市场风险有一个明确的认识，本文先从分析我国经济新常态来展开。
1、 我国经济新常态
国家主席习近平于一四年APEC上提出，“中国经济呈现出新常态，有几个主要特点。一是经济从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为了主体，城乡区域差距逐步减小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众。三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。
根据各国实践得出，目前正处于发展阶段的经济体，在经过短时间的快速提高后大部分将会过渡到相对平稳的和平发展时期；在进一步发展到中等收入以后，经济的提速开始减缓也是诸国所普遍有所经历的广泛现象。举例而言，英国、法国以及韩国等等全部都有过这种发展经历。
近30年来中国经济发展存储迅猛，依靠投入资产和坚持外向类型的发展路线坚持对外开放乃是确保经济持久稳定迅猛进步的重要动力：于经济快速成长的现状下，投入资产的效果非常明显；因为国家有很多的资本被使用在基础设施的建设上，城市的环境也有了很大的改善，各种公共设施都处在世界前列发展水平；在净出口方面，其实际为经济的发展提供了很大助力，“中国制造”名扬世界，外汇总量长期保持高位。
由于国际出口所需的大量劳动力需求，中国有超过一半的民众选择移居进入市区。到2015年的年底为止，中国累计的城镇人口已经将近有8亿人了。2013年，我国逐渐进入了经济新常态，而这必将导致资本组成以及发展动力的变化：对外贸易额将逐渐减小、人口红利消失，人口中老年人的比重将逐渐增加，年轻人负担加重。因为中国的劳动力日趋昂贵，技术含量较低的制造类产业开始渐渐失去其优势，在这时国内的消费习惯也使得消费作用也难以得到发挥。
2、房产市场所存在的风险
2.1地方人民政府的债务危机
1994年的时候，我国的分税制改革就已对我国大部分地区的一般预算的收支影响巨大了。
从政府的收入上来分析，在1978年到1994年的这段时间里，我国中央收入分配占到了百分之三十，而其余的部分都属于地方财政的收入，很明显地方收入是中央收入的两倍以上；尤其是相对困难的年份，地方收入甚至可以达到中央收入的五倍甚至更多。而进行了分税制改革以来，情况就与以往所大不相同了。
在1994年之后的20年间，中央、地方财政收入平均基本持平；而根据实际的财政支出数据，1978 年～1994年中央和地方财政支出平均为41%～59%，1995年～2014 年平均为25%～75%。中央财政收入占比增加了20%，支出减少了 16%，而地方财政收入支出则恰好相反，因此地方财政的形式不容乐观。依照财政部所公开的情报，2014年地方财政赤字约4000亿，到了2015年，这个数值甚至达到了5000亿元。
1987年，深圳市提出将土地所有权以及使用权分离的办法，首次将土地使用权作为商品进行交易，从此开启了我国经济新常态与房地产市场风险防范的新局面。
3、房产市场的风险对宏观经济所产生的影响
3.1房产风险对经济增长的影响
房产本身对于一个企业来说本身有着双重的属性。在一方面属于实际应用于生产的所需资源，可另一方面因为其本身具有的大量价值而经常充当抵押资本进行使用。而企业融合资产就是内外部融资的总称了；而来自于内部的融资资本来源大多是企业的日常运作，这种来源的成本很低可是却经常面临着资金上的问题；在外部融资的银行贷款业务中，使用房产来当作抵押资本也是很常见的。
正常市场处于较为优秀的运行状态下，企业所使用的抵押资本本身的价值会十分可观，所以企业就因此得到了很多的可用资本，如此便会刺激投资；反过来说，市场情况不景气，企业贷不到钱，可用资本较少，便会减少投资，而且这一效应在经济衰退的时候，相比在经济欣欣向榮时的拉动作用，其负面效果要大得多。
房地产的投资与国民经济是密切关联的，特别在较为快速的城市化进程中，由于房产投资会给经济的发展提供大量动力，所以经济的发展也会反作用给房产投资，二者相互拉动。
在不太发达的城市，因为东西经常卖不出去，房价和银行信贷在金融机制的促使下，有可能引发违约风险以及房地产的金融危机。
3.2房地产市场过热原因
在2016年，国内大多较为发达的城市房价迅速上涨，有的甚至超过出了三分之一；而在这种经济下行的环境中，房价出现的大幅上涨是不是偏离了经济基本面？隐藏在这些现象的背后的，极有可能是房产泡沫。
4、关于房产市场的风险
4.1加快改变经济提高方式，减少房产投资的依赖
在过去以投资为主的经济增长方式中，因为其涉及面广、产业相关性大等特点，形成了对房地产投资的路径依赖。而在新常态的大背景下，经济的增速放缓也是必然的现象，房地产的投资增速也将日渐平稳，新增买卖向存量交易转变将成为房地产投资的发展趋势；因此，我们应当理性的看待房地产新常态。
4.2积极优化财税体系，降低土地财政需求
因为我国所实行的中央集中财权，地方各种独有的税收为主的预算外财政都容易发生膨胀的情况，这正是因为“分税制”改革后地方政府土地出让行为的根源。
最开始地方政府应当降低工业用地价格从而吸引投资，其次高价出让住宅以及商用地，通过获取价值来完成基础设施的建设，达成GDP所需目标。因为政府基础建设设施的溢价易在高房价与高地价中变得资本化，从而导致地方政府过于对土地财政的依赖，尽管成果显著，但却面临着土地资源有限的束缚。
在过去，有很多土地出让目的是对于未来土地需求的提前释放，但很明显这是杀鸡取卵的行为。目前所采用的多种渠道筹措资金方法的同时，又减轻了百姓的负担，通过增加人民的实际收入，会成为将来的发展方向。
4.3关注房产相关融资
由于房地产的开发，相应的提高房地产业自有资金的比重，尤其是在拿地的步骤，来提高开发商竞买保证金，合理控制从而土地价格。在房地产的销售步骤中，一定要确定商品房预售许可制度，严厉打击未达标预售许可资格的私售行为。
说到房屋购买者，应首先考虑首套小户住房的贷款，通过区分化的房地产利率信贷，提高房地产投机的持有成本，抑制房地产投机。
结语：
房地产的问题如果超出产业经济问题就可能会成为宏观政治问题，而正因如此，房地产市场的风险才更应该注意与预防，不然房地产市场风险将会导致更加危险的系统性问题。
【关键词】经济新常态；房地产市场；风险防范；房地产宏观调控政策
为了对经济与市场风险有一个明确的认识，本文先从分析我国经济新常态来展开。
1、 我国经济新常态
国家主席习近平于一四年APEC上提出，“中国经济呈现出新常态，有几个主要特点。一是经济从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为了主体，城乡区域差距逐步减小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众。三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。
根据各国实践得出，目前正处于发展阶段的经济体，在经过短时间的快速提高后大部分将会过渡到相对平稳的和平发展时期；在进一步发展到中等收入以后，经济的提速开始减缓也是诸国所普遍有所经历的广泛现象。举例而言，英国、法国以及韩国等等全部都有过这种发展经历。
近30年来中国经济发展存储迅猛，依靠投入资产和坚持外向类型的发展路线坚持对外开放乃是确保经济持久稳定迅猛进步的重要动力：于经济快速成长的现状下，投入资产的效果非常明显；因为国家有很多的资本被使用在基础设施的建设上，城市的环境也有了很大的改善，各种公共设施都处在世界前列发展水平；在净出口方面，其实际为经济的发展提供了很大助力，“中国制造”名扬世界，外汇总量长期保持高位。
由于国际出口所需的大量劳动力需求，中国有超过一半的民众选择移居进入市区。到2015年的年底为止，中国累计的城镇人口已经将近有8亿人了。2013年，我国逐渐进入了经济新常态，而这必将导致资本组成以及发展动力的变化：对外贸易额将逐渐减小、人口红利消失，人口中老年人的比重将逐渐增加，年轻人负担加重。因为中国的劳动力日趋昂贵，技术含量较低的制造类产业开始渐渐失去其优势，在这时国内的消费习惯也使得消费作用也难以得到发挥。
2、房产市场所存在的风险
2.1地方人民政府的债务危机
1994年的时候，我国的分税制改革就已对我国大部分地区的一般预算的收支影响巨大了。
从政府的收入上来分析，在1978年到1994年的这段时间里，我国中央收入分配占到了百分之三十，而其余的部分都属于地方财政的收入，很明显地方收入是中央收入的两倍以上；尤其是相对困难的年份，地方收入甚至可以达到中央收入的五倍甚至更多。而进行了分税制改革以来，情况就与以往所大不相同了。
在1994年之后的20年间，中央、地方财政收入平均基本持平；而根据实际的财政支出数据，1978 年～1994年中央和地方财政支出平均为41%～59%，1995年～2014 年平均为25%～75%。中央财政收入占比增加了20%，支出减少了 16%，而地方财政收入支出则恰好相反，因此地方财政的形式不容乐观。依照财政部所公开的情报，2014年地方财政赤字约4000亿，到了2015年，这个数值甚至达到了5000亿元。
1987年，深圳市提出将土地所有权以及使用权分离的办法，首次将土地使用权作为商品进行交易，从此开启了我国经济新常态与房地产市场风险防范的新局面。
3、房产市场的风险对宏观经济所产生的影响
3.1房产风险对经济增长的影响
房产本身对于一个企业来说本身有着双重的属性。在一方面属于实际应用于生产的所需资源，可另一方面因为其本身具有的大量价值而经常充当抵押资本进行使用。而企业融合资产就是内外部融资的总称了；而来自于内部的融资资本来源大多是企业的日常运作，这种来源的成本很低可是却经常面临着资金上的问题；在外部融资的银行贷款业务中，使用房产来当作抵押资本也是很常见的。
正常市场处于较为优秀的运行状态下，企业所使用的抵押资本本身的价值会十分可观，所以企业就因此得到了很多的可用资本，如此便会刺激投资；反过来说，市场情况不景气，企业贷不到钱，可用资本较少，便会减少投资，而且这一效应在经济衰退的时候，相比在经济欣欣向榮时的拉动作用，其负面效果要大得多。
房地产的投资与国民经济是密切关联的，特别在较为快速的城市化进程中，由于房产投资会给经济的发展提供大量动力，所以经济的发展也会反作用给房产投资，二者相互拉动。
在不太发达的城市，因为东西经常卖不出去，房价和银行信贷在金融机制的促使下，有可能引发违约风险以及房地产的金融危机。
3.2房地产市场过热原因
在2016年，国内大多较为发达的城市房价迅速上涨，有的甚至超过出了三分之一；而在这种经济下行的环境中，房价出现的大幅上涨是不是偏离了经济基本面？隐藏在这些现象的背后的，极有可能是房产泡沫。
4、关于房产市场的风险
4.1加快改变经济提高方式，减少房产投资的依赖
在过去以投资为主的经济增长方式中，因为其涉及面广、产业相关性大等特点，形成了对房地产投资的路径依赖。而在新常态的大背景下，经济的增速放缓也是必然的现象，房地产的投资增速也将日渐平稳，新增买卖向存量交易转变将成为房地产投资的发展趋势；因此，我们应当理性的看待房地产新常态。
4.2积极优化财税体系，降低土地财政需求
因为我国所实行的中央集中财权，地方各种独有的税收为主的预算外财政都容易发生膨胀的情况，这正是因为“分税制”改革后地方政府土地出让行为的根源。
最开始地方政府应当降低工业用地价格从而吸引投资，其次高价出让住宅以及商用地，通过获取价值来完成基础设施的建设，达成GDP所需目标。因为政府基础建设设施的溢价易在高房价与高地价中变得资本化，从而导致地方政府过于对土地财政的依赖，尽管成果显著，但却面临着土地资源有限的束缚。
在过去，有很多土地出让目的是对于未来土地需求的提前释放，但很明显这是杀鸡取卵的行为。目前所采用的多种渠道筹措资金方法的同时，又减轻了百姓的负担，通过增加人民的实际收入，会成为将来的发展方向。
4.3关注房产相关融资
由于房地产的开发，相应的提高房地产业自有资金的比重，尤其是在拿地的步骤，来提高开发商竞买保证金，合理控制从而土地价格。在房地产的销售步骤中，一定要确定商品房预售许可制度，严厉打击未达标预售许可资格的私售行为。
说到房屋购买者，应首先考虑首套小户住房的贷款，通过区分化的房地产利率信贷，提高房地产投机的持有成本，抑制房地产投机。
结语：
房地产的问题如果超出产业经济问题就可能会成为宏观政治问题，而正因如此，房地产市场的风险才更应该注意与预防，不然房地产市场风险将会导致更加危险的系统性问题。