论文部分内容阅读
据报道，目前由国家发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。住建部方面提出，要继续扩大房地产税征收试点的范围，通过增加房屋持有环节的成本，间接达到住房市场“去投资化”的效果。同时，设定基本住房免征税面积，根据地方居住情况，由所在地人民政府划定免征面积，保护支持自住型购房需求。此外，对于首次置业人群执行优惠利率和首付政策也有望通过该项机制完成“制度化”。不过，据了解，在该项工作推进的过程中，国家发改委主任张平、住建部部长姜伟新多次在不同场合强调，“长效机制制度建设的前提，是坚持房地产调控不动摇”，而现行房地产调控政策的核心，即是以“限购”、“限贷”为核心的行政干预。
即便不算更早些时的那几次房市调控，单算最近的这一次，至今也差不多已有三年时间，而被称为“史上最严厉”的限购限贷政策，实际也有近两年——堪称是时间最长的一次房市调控。去年两会期间，住建部部长姜伟新曾表示，“限购是不得已而为之，在替代性政策出台之前，限购政策不能退出”。如今又是快一年过去了，姜部长此话似有先见之明，房市总体上依然坚挺，并没有“回归合理价位”，近期一些大城市的房价甚至出现了上涨趋势，“替代性政策”未见推出，“不得已而为之”的限购限贷也只能继续实行下去。好在自去年四季度以来经济有所回升，不需要房地产“帮忙”，给了政府“坚持调控不放松”的底气，反倒是让人担心如果房市真的出现反弹，政府又该使出何种更加严厉的调控政策？想来似乎也只剩下开征房产税这一招了。经济学家张五常曾戏言：中国的房产泡沫是钢铁制成。的确，古今中外，没见过有如此坚硬的房地产泡沫，端的是让人叹为观止。如今，政府部门又开始研究制定房地产调控的“长效机制”了，这说明，政府一方面意识到中国房市泡沫的这种“坚硬性”，另一方面也承认继续限购限贷恐非长久之计，而且这一政策的正面效应正在逐渐递减，这符合经济学的边际效应理论。更何况，新的中央领导层已经把推进城镇化当作未来十年“最大的内需”，而城镇化与房地产之间又是正相关的，总不能一边鼓励农民们进城安家落户，一边却又限制他们在城里买房（假如他们买得起的话）吧？在此，我们愿意提醒相关部门：房地产并非一个孤立的产业，离开宏观经济，离开货币政策，离开土地制度，离开收入分配，很难单单针对房地产而搞出一个调控的“长效机制”。事实上，随着经济形势的发展，房地产也已经出现了分化，虽然近期一些城市的房市出现回暖现象，但在另一些地方，房价却出现了“跳水”。
据报道，2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫，在两年之后渐渐破灭。在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼，市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。开发商争相套现离场，是理智，更是无奈。在海南楼市年初即上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存，以及可供10年消化的可怕供应量。尤其是海南二线城市，价格战层出不穷。价格战的导火索，正是调控政策重压下海南楼市的高库存。根据海南克尔瑞的统计数据，截至2012年11月，库存量最少的三亚仍需要2年消化，海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。实际上，让开发商更感压力巨大的是潜在供应量。海南克尔瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈，并结合官方数据调研显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。根据官方统计数据，2011年海南一年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。
这是继鄂尔多斯、温州和贵阳之后，又一个似已出现房地产泡沫破灭迹象的地方，而且这也是海南二十年来第二次面临此种局面----上一次是在1994年，那个时期海南曾涌现了无数的“烂尾楼”。如今的海南所涌现的倒不是“烂尾楼”，而是那些已经建好却卖不出去的楼盘。看来，海南的气候及环境虽在中国得天独厚，但也并非是所有的富人都愿意在那里买房置业（更何况还有限购政策）。毕竟，富人们还都有自己的事业，如果只是为了短期的度假，大可以去住那些顶级的饭店。而中产阶层就算有闲暇，也肯定是买不起符合海南的定位---国际旅游岛。但此前几年地方政府和房地产投资商的疯狂开发显然都是冲着卖房子去的，因为这样可以“一次赚个够”，这种急功近利的心态最终又一次酿成了海南房地产的泡沫，而且这一次去泡沫的时间恐怕比上一次更长，涉及到的企业和资金量也要多得多。海南等地的情况表明，中国房市的泡沫的确是有的，但并非普遍存在，北京的行情跟海南的行情，显然就不能同日而语。因此，对于房地产市场的调控，也就不应一刀切，而应该交给各个地方政府根据实际情况因地制宜制定政策并实行，房地产本来就是一个地域性很强的行业。据说，由于一些地方政府的房价有所上涨，中央政府部门又在考虑要祭出“问责制”了。房价上涨要问责，那么，对于包括海南在内的上述这些房价出现“跳水”的地方，是否也应该问责呢？难不成房价上涨对经济有害，房价大跌就是件大好事吗？
近两年来，随着经济的不断放缓，中国各行各业的盈利率也在不断下降。作为受到政策“特殊关照”的房地产产业自然更不例外，房价的下调和各种经营成本的上涨，使房地产的暴利时代就此结束。这或许意味着，房市的博弈终于迎来了一个真正的拐点：既然房企利润已趋微薄，抓紧去库存自应成为它们的策略首选，它们已经没有资本硬挺下去了。但也正因为如此，价格的进一步下调也就没有了多少空间，因为再降价的话就可能成了“亏本甩卖”，不到万不得已，企业绝不会出此“自杀式”的下策。或许这正是近期房价趋稳甚至略有上涨的原因之一，因为购房者可能也认为现在的房价已经到了一个临界点，尽管离“合理房价”可能还有不少差距，但依市场之理，“存在的就是合理的”。如果房地产暴利时代真的已经结束，调控措施还有什么理由更趋严厉呢？更何况，眼下国务院领导们正在加紧督促已建成的保障房加快入市，如此则商品房的盈利空间将进一步缩小。由此看来，今后一个时期房市调控的主旋律至多应该是“坚持”而不会是“加码”。
无论是西班牙还是美国，包括世界上其他国家曾经发生和正在发生的房市泡沫破灭，几乎都是由于滥发货币和由此造成的供过于求所造成的。这里所说的“求”，指的是市场的真实需求。我们看到，在这些国家，房市泡沫的发生，直接来源于其所制造的虚假需求，即不具备买房实力的人在宽松政策的引诱下和市场的炒作下也去买了房，而当经济开始走下坡路时，他们的收入减少甚至沦为失业者，再也支付不起银行的按揭，于是只能“断供”并由此造成金融业的连锁反应，最后房市泡沫破裂使整个经济陷入危机。与此相对照，中国的房市泡沫是否也属于此种情况呢？看起来似乎有所不同。中国政府认为本国房市存在泡沫，并非是因为很多穷人买了房，而在于很多富人买了太多的房，因此抬高了房价，使得穷人更买不起房。这种情况，与美国、西班牙等国的房市情况显然不一样。如果是穷人买不起房而并非买了不该买的房。那么，房市泡沫的破灭对穷人的影响也就不会太大（其影响主要在于就业方面）。而对于那些买了很多房的富人，泡沫破灭（房价大跌）即使让他们有所损失，那只是他们的一小部分资产。在中国，房市泡沫破灭造成损失最大的，很可能是那么职业的炒房客。不过，他们的数量有多少呢？回忆一下，自政府对房市实施“史上最严厉之调控”以来，各家银行曾经多次做过针对房市泡沫破灭的“压力测试”，设定的最坏条件甚至有模拟房价跌去一半的，令人惊奇的是，这些银行无一例外地都声称自己能扛得住。现在回想起来，银行们也未必是在“虚张声势”，真实的原因很可能在于：真正的穷人在银行获准贷款买房的数量其实很少。也就是说，中国的穷人要想在银行获得按揭去买房，要比美国、西班牙等国的穷人难得多也少得多，因而房市泡沫对银行所造成的冲击也要轻得多。
即便不算更早些时的那几次房市调控，单算最近的这一次，至今也差不多已有三年时间，而被称为“史上最严厉”的限购限贷政策，实际也有近两年——堪称是时间最长的一次房市调控。去年两会期间，住建部部长姜伟新曾表示，“限购是不得已而为之，在替代性政策出台之前，限购政策不能退出”。如今又是快一年过去了，姜部长此话似有先见之明，房市总体上依然坚挺，并没有“回归合理价位”，近期一些大城市的房价甚至出现了上涨趋势，“替代性政策”未见推出，“不得已而为之”的限购限贷也只能继续实行下去。好在自去年四季度以来经济有所回升，不需要房地产“帮忙”，给了政府“坚持调控不放松”的底气，反倒是让人担心如果房市真的出现反弹，政府又该使出何种更加严厉的调控政策？想来似乎也只剩下开征房产税这一招了。经济学家张五常曾戏言：中国的房产泡沫是钢铁制成。的确，古今中外，没见过有如此坚硬的房地产泡沫，端的是让人叹为观止。如今，政府部门又开始研究制定房地产调控的“长效机制”了，这说明，政府一方面意识到中国房市泡沫的这种“坚硬性”，另一方面也承认继续限购限贷恐非长久之计，而且这一政策的正面效应正在逐渐递减，这符合经济学的边际效应理论。更何况，新的中央领导层已经把推进城镇化当作未来十年“最大的内需”，而城镇化与房地产之间又是正相关的，总不能一边鼓励农民们进城安家落户，一边却又限制他们在城里买房（假如他们买得起的话）吧？在此，我们愿意提醒相关部门：房地产并非一个孤立的产业，离开宏观经济，离开货币政策，离开土地制度，离开收入分配，很难单单针对房地产而搞出一个调控的“长效机制”。事实上，随着经济形势的发展，房地产也已经出现了分化，虽然近期一些城市的房市出现回暖现象，但在另一些地方，房价却出现了“跳水”。
据报道，2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫，在两年之后渐渐破灭。在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼，市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。开发商争相套现离场，是理智，更是无奈。在海南楼市年初即上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存，以及可供10年消化的可怕供应量。尤其是海南二线城市，价格战层出不穷。价格战的导火索，正是调控政策重压下海南楼市的高库存。根据海南克尔瑞的统计数据，截至2012年11月，库存量最少的三亚仍需要2年消化，海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。实际上，让开发商更感压力巨大的是潜在供应量。海南克尔瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈，并结合官方数据调研显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。根据官方统计数据，2011年海南一年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。
这是继鄂尔多斯、温州和贵阳之后，又一个似已出现房地产泡沫破灭迹象的地方，而且这也是海南二十年来第二次面临此种局面----上一次是在1994年，那个时期海南曾涌现了无数的“烂尾楼”。如今的海南所涌现的倒不是“烂尾楼”，而是那些已经建好却卖不出去的楼盘。看来，海南的气候及环境虽在中国得天独厚，但也并非是所有的富人都愿意在那里买房置业（更何况还有限购政策）。毕竟，富人们还都有自己的事业，如果只是为了短期的度假，大可以去住那些顶级的饭店。而中产阶层就算有闲暇，也肯定是买不起符合海南的定位---国际旅游岛。但此前几年地方政府和房地产投资商的疯狂开发显然都是冲着卖房子去的，因为这样可以“一次赚个够”，这种急功近利的心态最终又一次酿成了海南房地产的泡沫，而且这一次去泡沫的时间恐怕比上一次更长，涉及到的企业和资金量也要多得多。海南等地的情况表明，中国房市的泡沫的确是有的，但并非普遍存在，北京的行情跟海南的行情，显然就不能同日而语。因此，对于房地产市场的调控，也就不应一刀切，而应该交给各个地方政府根据实际情况因地制宜制定政策并实行，房地产本来就是一个地域性很强的行业。据说，由于一些地方政府的房价有所上涨，中央政府部门又在考虑要祭出“问责制”了。房价上涨要问责，那么，对于包括海南在内的上述这些房价出现“跳水”的地方，是否也应该问责呢？难不成房价上涨对经济有害，房价大跌就是件大好事吗？
近两年来，随着经济的不断放缓，中国各行各业的盈利率也在不断下降。作为受到政策“特殊关照”的房地产产业自然更不例外，房价的下调和各种经营成本的上涨，使房地产的暴利时代就此结束。这或许意味着，房市的博弈终于迎来了一个真正的拐点：既然房企利润已趋微薄，抓紧去库存自应成为它们的策略首选，它们已经没有资本硬挺下去了。但也正因为如此，价格的进一步下调也就没有了多少空间，因为再降价的话就可能成了“亏本甩卖”，不到万不得已，企业绝不会出此“自杀式”的下策。或许这正是近期房价趋稳甚至略有上涨的原因之一，因为购房者可能也认为现在的房价已经到了一个临界点，尽管离“合理房价”可能还有不少差距，但依市场之理，“存在的就是合理的”。如果房地产暴利时代真的已经结束，调控措施还有什么理由更趋严厉呢？更何况，眼下国务院领导们正在加紧督促已建成的保障房加快入市，如此则商品房的盈利空间将进一步缩小。由此看来，今后一个时期房市调控的主旋律至多应该是“坚持”而不会是“加码”。
无论是西班牙还是美国，包括世界上其他国家曾经发生和正在发生的房市泡沫破灭，几乎都是由于滥发货币和由此造成的供过于求所造成的。这里所说的“求”，指的是市场的真实需求。我们看到，在这些国家，房市泡沫的发生，直接来源于其所制造的虚假需求，即不具备买房实力的人在宽松政策的引诱下和市场的炒作下也去买了房，而当经济开始走下坡路时，他们的收入减少甚至沦为失业者，再也支付不起银行的按揭，于是只能“断供”并由此造成金融业的连锁反应，最后房市泡沫破裂使整个经济陷入危机。与此相对照，中国的房市泡沫是否也属于此种情况呢？看起来似乎有所不同。中国政府认为本国房市存在泡沫，并非是因为很多穷人买了房，而在于很多富人买了太多的房，因此抬高了房价，使得穷人更买不起房。这种情况，与美国、西班牙等国的房市情况显然不一样。如果是穷人买不起房而并非买了不该买的房。那么，房市泡沫的破灭对穷人的影响也就不会太大（其影响主要在于就业方面）。而对于那些买了很多房的富人，泡沫破灭（房价大跌）即使让他们有所损失，那只是他们的一小部分资产。在中国，房市泡沫破灭造成损失最大的，很可能是那么职业的炒房客。不过，他们的数量有多少呢？回忆一下，自政府对房市实施“史上最严厉之调控”以来，各家银行曾经多次做过针对房市泡沫破灭的“压力测试”，设定的最坏条件甚至有模拟房价跌去一半的，令人惊奇的是，这些银行无一例外地都声称自己能扛得住。现在回想起来，银行们也未必是在“虚张声势”，真实的原因很可能在于：真正的穷人在银行获准贷款买房的数量其实很少。也就是说，中国的穷人要想在银行获得按揭去买房，要比美国、西班牙等国的穷人难得多也少得多，因而房市泡沫对银行所造成的冲击也要轻得多。