在过去较长时间内，国家垄断土地一级市场，集体所有的土地不得直接进行出让，为他人设立建设用地使用权。因此，“小产权房”是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡（镇）政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，其实质是无产权房。“小产权房”的购房合同在国土房管局不会给予备案，不得确权发证，不受法律保护。
　　田某与赵某签订房屋买卖协议，约定将田某名下的“小产权房”卖给赵某，价款为18万元，赵某在协议签订之日起3日内付清房款，同时田某交房给赵某。协议签订后，田某与赵某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，拆迁款预计超过百万元，田某诉至法院要求确认与赵某签订的房屋买卖协议无效，同时要求赵某退还房屋。
　　面对土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的“小产权房”出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨“小产权房”。按现行的法律规定，法院一般会确认这类房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。因此，法院在审理此类案件时，通常应公平合理地进行处理，即使房屋买卖协议被确认无效后，可得利益不应由一方独享，而应考虑各种因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。
　　当然，随着集体经营性建设用地可以同等入市，“小产权房”出现的情况会越来越少。《关于农村集体土地確权登记发证的若干意见》发布后，自然资源部在3年时间内基本完成了全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确提出“小产权房”不得登记发证。
　　自然资源部官网上曾提出“小产权房”的处理思路，即“先清理后治理”。针对已经存在的存量“小产权房”，按不同情况补缴不等的土地出让金，以解决小产权历史遗留问题。至于存量的“小产权房”最后如何解决其合法化问题，仍有待观察。
　　七彩星城位于南京市雨花台区，是南京市规模最大的“小产权房”小区之一。2007年1月20日，雨花台区集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，该项目为“小产权房”。开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”，即在2009年12月31日之前，能够领取房产证和土地证。但是，到了2009年年底，开发商承诺的“小产权房转正”并没有实现，为此业主和开发商之间多番交涉。2012年初，七彩星城在补缴了土地出让金之后，成功领取了项目的国有土地证。2012年2月，有七彩星城业主收到短信息通知称，可以拿土地证了，随后就传出了七彩星城即将“转正”的消息。
　　南京市国土局表示，七彩星城项目补办土地出让手续，是市政府对本市历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为“小产权房转正”。七彩星城项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，之后市政府批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。所以，这并不能理解成南京“小产权房”可以“转正”。
　　（摘自法律出版社《一本书读懂民法典》    作者：张永兵）