论文部分内容阅读
促进农村产权流转交易市场健康发展，需要推进确权赋能、还原农村产权真实价值，扎实做好确权登记颁证工作、为农村产权流转交易奠定权证基础，进一步明确政府的主体责任，统筹利用现有的各类交易市场来组建综合性交易市场，规范交易平台和交易系统，以尽快建立起类型多样、功能完整、运转高效的农村产权市场体系。
在现有发展基础上，进一步建立健全农村产权流转交易市场，应遵循以下基本原则：一是有形与无形并重;二是硬件与软件并举;三是场内与场外并行。大宗交易特别是一定金额以上的集体产权交易，必须进场交易，提高透明度，防止暗箱操作。具体建议如下：
确权赋能，还原农村产权真实价值
推进农村产权交易，必须以十八届三中全会《决定》精神为指导，加快确权赋能，把关键权能赋予农村产权。一是确立承包地经营权的抵押权与出资权权能。应尽快按“三权分置”的改革思路，明确出资、抵押担保的客体是承包地的经营权，而非集体成员的承包权。二是赋予集体建设用地使用权抵押担保权能。明确集体建设用地的用益物权特性，在原有的占有、使用、收益权能基础上，赋予集体建设用地处置权，尤其是抵押权、担保权、作价出资等权能，并以法律的形式确立下来。三是赋予农民宅基地完整使用权与房产财产权权能。明确宅基地用益物权的权利内涵和实现形式，明确农民对宅基地拥有排他的使用权、收益权、转让权、处置权、抵押权、担保权，甚至是继承权。有条件、有范围地放开农户流转，打破宅基地使用权的村社边界，逐步实现农民对宅基地的完整用益物权。四是落实农民对集体资产股权有偿退出权与抵押担保权能。
做好各类农村产权的确权登记颁证工作
农村产权涉及的内容多、产权主体多、分管部门多，确权登记颁证工作由国土、农业、林业、住房建设、水利等部门分块负责，工作量大。目前，土地集体所有权、林权的确权已基本完成，土地承包经营权确权正在进行，集体建设用地使用权、宅基地使用权及相关的房屋财产权确权在一些地区也已启动，此外还有集体经营性资产（企业等）、集体公益性资产（学校等）、国家投入类资产（道路、水利设施）等其他集体资产需要确权登记颁证。各类农村产权的确权登记颁证是农村产权流转交易市场发展的基础。
在设计建立农村产权流转交易市场之初，首先需要总体上安排好农村产权确权登记颁证工作，按照不同的产权类别，依据现有的工作进展，统筹规划落实各类农村产权的确权登记颁证工作，做到权利清晰、登记入库、颁证到户。农村产权确权登记颁证工作应与国家不动产统一登记工作有效衔接，既要发挥各个分管部门的工作效能，又要对不动产及农村产权的权证登记及管理进行统一部署。各类产权确权登记信息系统要统一规范，为建立统一的产权流转交易市场奠定扎实的权证基础。
定位农村产权流转交易市场为公益性市场
鉴于农村产权交易单宗金额小、交易活动不频繁、交易市场建设的投资回报率较低，现阶段农村产权流转交易市场应定位为公益性市场，建设的主体应该是政府，投入的主要来源应该是财政。市场主办方和提供者不能靠市场交易来牟利。农村产权流转交易市场应主要建在贴近农村的市、县两级，市、县两级是建立交易市场的责任主体，但中央和省级政府应负责政策设计、建设规划、资金补助等事项。
此外，对于哪类产权品种的交易、多大规模的交易应该进入正规的市场，政府应该有明确规定;对于交易活动入场问题，政府应该通过交易费用减免、协助办理评和抵押等金融业务、提供相关服务等办法来鼓励和引导产权交易各方入场交易，但对没必要入场的交易活动不能强行要求。
统筹利用现有的各类交易市场来组建综合性交易市场
建立农村产权流转交易市场不必从零开始。目前，一些地区已经存在各类专业性或综合性产权交易市场，如土地承包经营权流转服务中心、林权交易市场等。
建议农村产权流转交易市场应统筹利用现有的各类交易市场来组建综合性的农村产权流转交易市场，土地承包经营权流转、林权流转、草场承包经营权流转、小型农田水利设施流转、水权交易、集体经营性资产流转、建设用地流转等，都可以在一个市场内进行，不同的分管部门可以在同一个交易市场内办理业务。这样既节约财政投入和运行成本，也方便农村集体、农民和其他交易方办事。
设计统一规范的交易平台和交易系统
交易平台和交易系统是交易市场运行的软硬件条件。产权交易的法律性和政策性很强，因此产权交易市场的软硬件条件都应该规范统一，包括信息处理、资质和证书审核、信息档案管理、交易合同签订等方面。应充分利用互联网、移动通讯等现代信息技术，建立县、市、省、国家不同层级间信息共享、管理便捷的交易和管理系统。
鼓励各种交易中介服务发展
市场化中介服务是农村产权流转交易市场顺利运行、充满活力的重要力量，是政府公益性服务平台之外不可缺少的服务内容。市场化交易中介服务主要包括市场信息收集发布、资源资产评估、交易代理、金融保险服务、法律法规政策咨询及代理等。没有信息收集发布，产权市场就会面临不完全和不对称信息问题;没有资源资产评估，交易双方就缺乏谈判的价格基准，金融保险部门也难以提供金融服务;没有交易代理，交易机会就少;没有法律法规政策咨询及代理，交易方对产权交易就缺乏了解，或者出现纠纷后难以处理。应把培育市场化中介服务体系作为农村产权流转交易市场建设的关键环节，予以重点关注和推进。
设立可靠的风险防范机制
农村资源资产是农民集体和农民的钱袋子、命根子，流转交易是体现、发挥其价值的手段，但对其流转交易应预判风险并提前设立防范机制。比如，对工商企业租赁农民土地，应有规范管理办法，以防范其改变土地用途、拖欠农民租金;对农民住房、土地经营权、林权等抵押，应有妥善的处置办法，以防范变现难、执行难。
在现有发展基础上，进一步建立健全农村产权流转交易市场，应遵循以下基本原则：一是有形与无形并重;二是硬件与软件并举;三是场内与场外并行。大宗交易特别是一定金额以上的集体产权交易，必须进场交易，提高透明度，防止暗箱操作。具体建议如下：
确权赋能，还原农村产权真实价值
推进农村产权交易，必须以十八届三中全会《决定》精神为指导，加快确权赋能，把关键权能赋予农村产权。一是确立承包地经营权的抵押权与出资权权能。应尽快按“三权分置”的改革思路，明确出资、抵押担保的客体是承包地的经营权，而非集体成员的承包权。二是赋予集体建设用地使用权抵押担保权能。明确集体建设用地的用益物权特性，在原有的占有、使用、收益权能基础上，赋予集体建设用地处置权，尤其是抵押权、担保权、作价出资等权能，并以法律的形式确立下来。三是赋予农民宅基地完整使用权与房产财产权权能。明确宅基地用益物权的权利内涵和实现形式，明确农民对宅基地拥有排他的使用权、收益权、转让权、处置权、抵押权、担保权，甚至是继承权。有条件、有范围地放开农户流转，打破宅基地使用权的村社边界，逐步实现农民对宅基地的完整用益物权。四是落实农民对集体资产股权有偿退出权与抵押担保权能。
做好各类农村产权的确权登记颁证工作
农村产权涉及的内容多、产权主体多、分管部门多，确权登记颁证工作由国土、农业、林业、住房建设、水利等部门分块负责，工作量大。目前，土地集体所有权、林权的确权已基本完成，土地承包经营权确权正在进行，集体建设用地使用权、宅基地使用权及相关的房屋财产权确权在一些地区也已启动，此外还有集体经营性资产（企业等）、集体公益性资产（学校等）、国家投入类资产（道路、水利设施）等其他集体资产需要确权登记颁证。各类农村产权的确权登记颁证是农村产权流转交易市场发展的基础。
在设计建立农村产权流转交易市场之初，首先需要总体上安排好农村产权确权登记颁证工作，按照不同的产权类别，依据现有的工作进展，统筹规划落实各类农村产权的确权登记颁证工作，做到权利清晰、登记入库、颁证到户。农村产权确权登记颁证工作应与国家不动产统一登记工作有效衔接，既要发挥各个分管部门的工作效能，又要对不动产及农村产权的权证登记及管理进行统一部署。各类产权确权登记信息系统要统一规范，为建立统一的产权流转交易市场奠定扎实的权证基础。
定位农村产权流转交易市场为公益性市场
鉴于农村产权交易单宗金额小、交易活动不频繁、交易市场建设的投资回报率较低，现阶段农村产权流转交易市场应定位为公益性市场，建设的主体应该是政府，投入的主要来源应该是财政。市场主办方和提供者不能靠市场交易来牟利。农村产权流转交易市场应主要建在贴近农村的市、县两级，市、县两级是建立交易市场的责任主体，但中央和省级政府应负责政策设计、建设规划、资金补助等事项。
此外，对于哪类产权品种的交易、多大规模的交易应该进入正规的市场，政府应该有明确规定;对于交易活动入场问题，政府应该通过交易费用减免、协助办理评和抵押等金融业务、提供相关服务等办法来鼓励和引导产权交易各方入场交易，但对没必要入场的交易活动不能强行要求。
统筹利用现有的各类交易市场来组建综合性交易市场
建立农村产权流转交易市场不必从零开始。目前，一些地区已经存在各类专业性或综合性产权交易市场，如土地承包经营权流转服务中心、林权交易市场等。
建议农村产权流转交易市场应统筹利用现有的各类交易市场来组建综合性的农村产权流转交易市场，土地承包经营权流转、林权流转、草场承包经营权流转、小型农田水利设施流转、水权交易、集体经营性资产流转、建设用地流转等，都可以在一个市场内进行，不同的分管部门可以在同一个交易市场内办理业务。这样既节约财政投入和运行成本，也方便农村集体、农民和其他交易方办事。
设计统一规范的交易平台和交易系统
交易平台和交易系统是交易市场运行的软硬件条件。产权交易的法律性和政策性很强，因此产权交易市场的软硬件条件都应该规范统一，包括信息处理、资质和证书审核、信息档案管理、交易合同签订等方面。应充分利用互联网、移动通讯等现代信息技术，建立县、市、省、国家不同层级间信息共享、管理便捷的交易和管理系统。
鼓励各种交易中介服务发展
市场化中介服务是农村产权流转交易市场顺利运行、充满活力的重要力量，是政府公益性服务平台之外不可缺少的服务内容。市场化交易中介服务主要包括市场信息收集发布、资源资产评估、交易代理、金融保险服务、法律法规政策咨询及代理等。没有信息收集发布，产权市场就会面临不完全和不对称信息问题;没有资源资产评估，交易双方就缺乏谈判的价格基准，金融保险部门也难以提供金融服务;没有交易代理，交易机会就少;没有法律法规政策咨询及代理，交易方对产权交易就缺乏了解，或者出现纠纷后难以处理。应把培育市场化中介服务体系作为农村产权流转交易市场建设的关键环节，予以重点关注和推进。
设立可靠的风险防范机制
农村资源资产是农民集体和农民的钱袋子、命根子，流转交易是体现、发挥其价值的手段，但对其流转交易应预判风险并提前设立防范机制。比如，对工商企业租赁农民土地，应有规范管理办法，以防范其改变土地用途、拖欠农民租金;对农民住房、土地经营权、林权等抵押，应有妥善的处置办法，以防范变现难、执行难。