论文部分内容阅读
将近四个月的卖房、买房过程，对刘悦（化名）来说是人生从未有过的经历，煎熬、希望、忐忑、无奈、愤怒、怨天尤人、解脱……回顾四个月来的种种，刘悦说，就如同坐上了过山车。
飙升的房价
回过头想一想，刘悦跟大多数在北京生活的人一样，都后悔为什么早些年不买个大点的房子，不多买一两套房子。2006年，刘悦本有机会换一个同小区73平方米的两居室，总价也不过50万元，但缺乏远虑的他却放弃了那次机会。
2016年初，刘悦所在的小区房价已经攀升到了42000元/平方米，当时已经决心换一套两居室的刘悦，却被这高企的房价吓退了，认为后面还有可能降一降。
2016年11月，当刘悦再次问起其所在的东三环劲松地区房价时，却得知已经飙升到了6万元/平方米。这下刘悦再也沉不住气了，跟妻子简单商议后决定，立即卖掉自己那套45平方米的一居室，接下来抓紧买个小两居。
这个破釜沉舟的计划进行得还算顺利，12月4日，刘悦以每平方米62600元的价格卖掉了自己的一居室，总价为285万元。12月8日，他又以总价405万元签下了同小区的一套68平方米的两居室。刘悦和妻子的计划是，将卖掉一居室的285万元全部用来交首付，再申请公积金贷款120万元，这样在确保经济压力不大的情况下，实现自己的住房改善。
事情到这里，进展得已经算是相当顺利，刘悦自己也觉得一下子轻松了。虽然从改善住房的投入上，从2006年时候的20万元，到2016年上半年的100万元，再到如今的120万元。相比于终于如愿以偿签下了自己心仪的房子来说，房价之差刘悦也觉得没什么了。
接下来的日子，刘悦甚至还颇为得意，因为他为自己的“远见卓识”沾沾自喜。签下购房合同之后的一个月，同小区房价上涨了3000元/平方米；第二个月又上涨了4000元/平方米，到第三个月，也就是进入到2017年3月，房价突然飙升，短短一周之内，刘悦所购住房的小区，每平米的房价蹿升5000元，单价达到了72000元/平方米。
本该更得意的刘悦，在这时候乐不起来了，因为他发现这一次房价的飙升，给他带来了无尽的风险，还有接下来的跌宕起伏。
悬在半空
回忆起之前半个月的感受，刘悦说：“就是那种悬在半空的感觉。之前属于自己的一居室已经过户，没有反悔的可能，可自己要买的房子因为迟迟凑不够首付，也没法过户，这一段时间我的心始终是悬着的。”
前文提到，刘悦已与他人签订了一份68平方米两居室的购房合同，在2017年1月和2月两个月的时间里，分别走完了网签、评估、银行申请贷款、缴税等环节，如今已经到了凑够首付款285万元即可完成过户的节骨眼儿上。
3月初的北京已经有了春天的色彩。刘悦却无心欣赏那美丽的春景，因为卖房的尾款，也就是买方申请的170万元贷款迟遲未到，眼看自己买房合同规定的120天期限（从合同签订之日起的120内要完成过户）仅剩一个月，刘悦心急如焚。
按中介的说法，正常情况下，商业贷款会在房屋过户后10～15个工作日发放贷款，快的甚至四五天就放出来了。可刘悦卖出的那套房子，1月17日就过了户，一个半月过去了，银行贷款还是迟迟不见踪影。
于是，从3月4日开始，刘悦天天给中介打电话，让对方找银行沟通，看看能不能把这笔贷款催下来。
结果并不好，银行的答复是，春节之后，受年初放贷收紧以及国家相关调控政策双重影响，银行的放贷速度和流量都大幅缩水。最后，中介小哥还是让刘悦耐心等待，说3月里怎么也能放款了。
可刘悦是真耐心不下来，眼看着自己买房的小区房价已经涨了12000元/平方米，自己买的68平方米两居室，其价值已经从当初签购房合同时的405万元升到了490万元。85万元的差价，实际上已经达到了让房主违约的临界点。“按照购房合同，如果一方违约，将要付给另外一方20%的违约金，算一下405万的房价，违约金是81万，加上之前已经付了的中介费、税费，也就是90万左右。这时候，实际上已经有了房主违约的风险了。”刘悦说。
3月14日，是刘悦39岁的生日。这一天，刘悦和中介小哥约好去承接他所卖房屋贷款的某商业银行支行，找贷款经理面谈。 “我也没法给你做保证，但我觉得问题不大，这两天我给你回信。”贷款经理给了一个让刘悦满意的答复。
两天后，贷款经理通过中介小哥给刘悦回了话：下周二三可能会放一批款出来，再等等。
横生变故
3月20日，周一。刘悦忍不住给贷款经理打电话。“明后天会放一批款，你的这笔已经排在最前面了。”银行贷款经理的话，让刘悦稍稍放心。
转过一天的早晨，刘悦调休在家，刚刚打开电脑准备处理一下工作上的事，手机响了。中介小哥：“刘哥，银行那边刚给我消息，咱们那笔款放不出来了，你看怎么办？”“为什么？”“说是这批款项资金成本比较高，要先紧着房贷利息9折或者9.5折以及以上的先放，贷款经理说这是北京分行下达的内部规定。”（刘悦卖房以及买房人向银行申请贷款是在2016年12月，那时该银行给出的房贷利率是在基准利率上打8.5折，这在当时是普遍行情。而进入到2017年，随着年初银行放贷的收紧，以及国家相关政策的调控，该银行也随之将房贷利率调整到基准利率的9折及以上。）
半个多月的煎熬，却等来了这样一个结果，刘悦难以接受，他决定去受理银行的北京分行总部讨个说法。
“我也不知道怎么回事，在咱们之前的单子基本上都已经放款了，（利率）打九折的肯定都是在咱們之后（过户）的，这银行还讲不讲先来后到了？”见到刘悦，中介小哥一脸着急和愤愤不平。刘悦没说话，叫中介小哥上车，两人直奔某商业银行的北京分行总部。 回忆当时的情况，刘悦说：“我当时的想法就是一定要跟分行要个说法。银行是企业，要遵循市场规律，这我能理解，但凡事总得有个先来后到吧？那么大的一个银行，总该讲诚信吧？银行这么做成了什么，见利忘义？唯利是图？”
还没有到该银行的北京分行总部，中介小哥接到了支行贷款经理的电话，说如今还有一个办法：让贷款人（也就是买下刘悦房子的客户）同意将当时谈妥的利率8.5折调高至9折或9.1折。中介小哥说，这只能由贷款经理自己去跟贷款人交涉。
几分钟后，贷款经理电话过来，说贷款人已经同意把贷款利率调高到基准利率的9折，放款应该没什么问题了。“当时我很吃惊，因为换位思考的话，我是不会同意这个方案的，我算过，对方贷款170万30年，从8.5折提到9折，总还款就要多出来近9万元。”刘悦说。而一小时之后的结果，印证了刘悦的话，贷款人反悔了，贷款经理“曲线救国”的方案也终于落空。“我能不能把银行的这种行为理解为趁火打劫？虽然贷款经理的本意不是这样，但他提出来的办法如果最终实现，那不就是如此吗？”刘悦说。
继续回到前往分行总部讨说法的行动中，刘悦还是没有如愿，因为分行总部办公并不对外，刘悦被高档的电子门挡住了脚步，而通过支行贷款经理的沟通得知，分行总部的相关负责人也并没有接待刘悦的意思。
刘悦有些心灰意冷，站在高楼林立、威严而肃静的金融街，在那一刻，刘悦觉得自己渺小得甚至不如蝼蚁。
朋友的一个电话给刘悦带来了一丝生机，朋友让他再去支行找贷款经理面谈，再想想有什么办法，毕竟对方是行内人，也许可以另辟蹊径。
守得云开见月明
一小时后，刘悦站在了承接贷款申请的某支行楼下，并如愿见到了贷款经理。贷款经理跟刘悦说，要不这样，再联系他们主管试试。而这一试，刘悦迎来了转机。
电话里，刘悦几乎要声泪俱下地把自己的情況再跟主管叙述了一遍，“我跟支行的主管说，这笔钱真的就是我的救命钱了，眼看我还有十几天的时间就要违约了，一旦违约，不仅要买的房子买不了，还要支付违约金，里外就是100多万的损失。”刘悦对这位主管说，他已经做好了第二手准备，也就是向一些中介机构的金融公司去做短期借贷来垫资，也就是人们常说的“首付贷”，而由这些金融公司垫资，月息就高达2%。刘悦对这位主管说，他更担心的是，银行到现在也没有对放款时间有一个准确的预期，那背负的“首付贷”就变成了真正的“高利贷”，会成为压在他身上的大山。
刘悦的这番话并没有夸张，在如今房价处于制高点且北京控制房价的“3·17”新政出台后，如果当下这笔交易违约后再买房，不仅付完违约金损失近90万元，还要付出比原先多出近百万元的房价。
这位支行主管最后承诺刘悦，次日上午亲自到分行总部找放贷部门的高管做最后的努力。
走出银行大门的一刻，刘悦欲哭无泪。连续多日的煎熬、等待、奔波，刘悦病倒了，重感冒。同事们说他这是“急火攻心”“心力交瘁”，劉悦知道，他这真的是急出来的。
第二天，3月22日11点半，贷款经理回信：“下午能放款。” 半个多月的苦苦等待，终于“守得云开见月明”，可刘悦却没有一点兴奋的意思，他说，没有收到这笔款的时候，就都还是空话。
下午2点半，银行短信通知发到了刘悦的手机上，“人民币贷款发放1700000”，刘悦终于长出了一口气。这天傍晚，刘悦和妻子没有急着回家陪女儿，而是用一顿稍稍高档的晚餐小小庆祝了一下。
后面的事情很顺利，一周之后，刘悦要买的房子终于完成了过户手续，当看到新房本写上自己的名字，刘悦心里的石头终于落了地。而他也是幸运地搭上了“3·17”新政执行前的末班车。
飙升的房价
回过头想一想，刘悦跟大多数在北京生活的人一样，都后悔为什么早些年不买个大点的房子，不多买一两套房子。2006年，刘悦本有机会换一个同小区73平方米的两居室，总价也不过50万元，但缺乏远虑的他却放弃了那次机会。
2016年初，刘悦所在的小区房价已经攀升到了42000元/平方米，当时已经决心换一套两居室的刘悦，却被这高企的房价吓退了，认为后面还有可能降一降。
2016年11月，当刘悦再次问起其所在的东三环劲松地区房价时，却得知已经飙升到了6万元/平方米。这下刘悦再也沉不住气了，跟妻子简单商议后决定，立即卖掉自己那套45平方米的一居室，接下来抓紧买个小两居。
这个破釜沉舟的计划进行得还算顺利，12月4日，刘悦以每平方米62600元的价格卖掉了自己的一居室，总价为285万元。12月8日，他又以总价405万元签下了同小区的一套68平方米的两居室。刘悦和妻子的计划是，将卖掉一居室的285万元全部用来交首付，再申请公积金贷款120万元，这样在确保经济压力不大的情况下，实现自己的住房改善。
事情到这里，进展得已经算是相当顺利，刘悦自己也觉得一下子轻松了。虽然从改善住房的投入上，从2006年时候的20万元，到2016年上半年的100万元，再到如今的120万元。相比于终于如愿以偿签下了自己心仪的房子来说，房价之差刘悦也觉得没什么了。
接下来的日子，刘悦甚至还颇为得意，因为他为自己的“远见卓识”沾沾自喜。签下购房合同之后的一个月，同小区房价上涨了3000元/平方米；第二个月又上涨了4000元/平方米，到第三个月，也就是进入到2017年3月，房价突然飙升，短短一周之内，刘悦所购住房的小区，每平米的房价蹿升5000元，单价达到了72000元/平方米。
本该更得意的刘悦，在这时候乐不起来了，因为他发现这一次房价的飙升，给他带来了无尽的风险，还有接下来的跌宕起伏。
悬在半空
回忆起之前半个月的感受，刘悦说：“就是那种悬在半空的感觉。之前属于自己的一居室已经过户，没有反悔的可能，可自己要买的房子因为迟迟凑不够首付，也没法过户，这一段时间我的心始终是悬着的。”
前文提到，刘悦已与他人签订了一份68平方米两居室的购房合同，在2017年1月和2月两个月的时间里，分别走完了网签、评估、银行申请贷款、缴税等环节，如今已经到了凑够首付款285万元即可完成过户的节骨眼儿上。
3月初的北京已经有了春天的色彩。刘悦却无心欣赏那美丽的春景，因为卖房的尾款，也就是买方申请的170万元贷款迟遲未到，眼看自己买房合同规定的120天期限（从合同签订之日起的120内要完成过户）仅剩一个月，刘悦心急如焚。
按中介的说法，正常情况下，商业贷款会在房屋过户后10～15个工作日发放贷款，快的甚至四五天就放出来了。可刘悦卖出的那套房子，1月17日就过了户，一个半月过去了，银行贷款还是迟迟不见踪影。
于是，从3月4日开始，刘悦天天给中介打电话，让对方找银行沟通，看看能不能把这笔贷款催下来。
结果并不好，银行的答复是，春节之后，受年初放贷收紧以及国家相关调控政策双重影响，银行的放贷速度和流量都大幅缩水。最后，中介小哥还是让刘悦耐心等待，说3月里怎么也能放款了。
可刘悦是真耐心不下来，眼看着自己买房的小区房价已经涨了12000元/平方米，自己买的68平方米两居室，其价值已经从当初签购房合同时的405万元升到了490万元。85万元的差价，实际上已经达到了让房主违约的临界点。“按照购房合同，如果一方违约，将要付给另外一方20%的违约金，算一下405万的房价，违约金是81万，加上之前已经付了的中介费、税费，也就是90万左右。这时候，实际上已经有了房主违约的风险了。”刘悦说。
3月14日，是刘悦39岁的生日。这一天，刘悦和中介小哥约好去承接他所卖房屋贷款的某商业银行支行，找贷款经理面谈。 “我也没法给你做保证，但我觉得问题不大，这两天我给你回信。”贷款经理给了一个让刘悦满意的答复。
两天后，贷款经理通过中介小哥给刘悦回了话：下周二三可能会放一批款出来，再等等。
横生变故
3月20日，周一。刘悦忍不住给贷款经理打电话。“明后天会放一批款，你的这笔已经排在最前面了。”银行贷款经理的话，让刘悦稍稍放心。
转过一天的早晨，刘悦调休在家，刚刚打开电脑准备处理一下工作上的事，手机响了。中介小哥：“刘哥，银行那边刚给我消息，咱们那笔款放不出来了，你看怎么办？”“为什么？”“说是这批款项资金成本比较高，要先紧着房贷利息9折或者9.5折以及以上的先放，贷款经理说这是北京分行下达的内部规定。”（刘悦卖房以及买房人向银行申请贷款是在2016年12月，那时该银行给出的房贷利率是在基准利率上打8.5折，这在当时是普遍行情。而进入到2017年，随着年初银行放贷的收紧，以及国家相关政策的调控，该银行也随之将房贷利率调整到基准利率的9折及以上。）
半个多月的煎熬，却等来了这样一个结果，刘悦难以接受，他决定去受理银行的北京分行总部讨个说法。
“我也不知道怎么回事，在咱们之前的单子基本上都已经放款了，（利率）打九折的肯定都是在咱們之后（过户）的，这银行还讲不讲先来后到了？”见到刘悦，中介小哥一脸着急和愤愤不平。刘悦没说话，叫中介小哥上车，两人直奔某商业银行的北京分行总部。 回忆当时的情况，刘悦说：“我当时的想法就是一定要跟分行要个说法。银行是企业，要遵循市场规律，这我能理解，但凡事总得有个先来后到吧？那么大的一个银行，总该讲诚信吧？银行这么做成了什么，见利忘义？唯利是图？”
还没有到该银行的北京分行总部，中介小哥接到了支行贷款经理的电话，说如今还有一个办法：让贷款人（也就是买下刘悦房子的客户）同意将当时谈妥的利率8.5折调高至9折或9.1折。中介小哥说，这只能由贷款经理自己去跟贷款人交涉。
几分钟后，贷款经理电话过来，说贷款人已经同意把贷款利率调高到基准利率的9折，放款应该没什么问题了。“当时我很吃惊，因为换位思考的话，我是不会同意这个方案的，我算过，对方贷款170万30年，从8.5折提到9折，总还款就要多出来近9万元。”刘悦说。而一小时之后的结果，印证了刘悦的话，贷款人反悔了，贷款经理“曲线救国”的方案也终于落空。“我能不能把银行的这种行为理解为趁火打劫？虽然贷款经理的本意不是这样，但他提出来的办法如果最终实现，那不就是如此吗？”刘悦说。
继续回到前往分行总部讨说法的行动中，刘悦还是没有如愿，因为分行总部办公并不对外，刘悦被高档的电子门挡住了脚步，而通过支行贷款经理的沟通得知，分行总部的相关负责人也并没有接待刘悦的意思。
刘悦有些心灰意冷，站在高楼林立、威严而肃静的金融街，在那一刻，刘悦觉得自己渺小得甚至不如蝼蚁。
朋友的一个电话给刘悦带来了一丝生机，朋友让他再去支行找贷款经理面谈，再想想有什么办法，毕竟对方是行内人，也许可以另辟蹊径。
守得云开见月明
一小时后，刘悦站在了承接贷款申请的某支行楼下，并如愿见到了贷款经理。贷款经理跟刘悦说，要不这样，再联系他们主管试试。而这一试，刘悦迎来了转机。
电话里，刘悦几乎要声泪俱下地把自己的情況再跟主管叙述了一遍，“我跟支行的主管说，这笔钱真的就是我的救命钱了，眼看我还有十几天的时间就要违约了，一旦违约，不仅要买的房子买不了，还要支付违约金，里外就是100多万的损失。”刘悦对这位主管说，他已经做好了第二手准备，也就是向一些中介机构的金融公司去做短期借贷来垫资，也就是人们常说的“首付贷”，而由这些金融公司垫资，月息就高达2%。刘悦对这位主管说，他更担心的是，银行到现在也没有对放款时间有一个准确的预期，那背负的“首付贷”就变成了真正的“高利贷”，会成为压在他身上的大山。
刘悦的这番话并没有夸张，在如今房价处于制高点且北京控制房价的“3·17”新政出台后，如果当下这笔交易违约后再买房，不仅付完违约金损失近90万元，还要付出比原先多出近百万元的房价。
这位支行主管最后承诺刘悦，次日上午亲自到分行总部找放贷部门的高管做最后的努力。
走出银行大门的一刻，刘悦欲哭无泪。连续多日的煎熬、等待、奔波，刘悦病倒了，重感冒。同事们说他这是“急火攻心”“心力交瘁”，劉悦知道，他这真的是急出来的。
第二天，3月22日11点半，贷款经理回信：“下午能放款。” 半个多月的苦苦等待，终于“守得云开见月明”，可刘悦却没有一点兴奋的意思，他说，没有收到这笔款的时候，就都还是空话。
下午2点半，银行短信通知发到了刘悦的手机上，“人民币贷款发放1700000”，刘悦终于长出了一口气。这天傍晚，刘悦和妻子没有急着回家陪女儿，而是用一顿稍稍高档的晚餐小小庆祝了一下。
后面的事情很顺利，一周之后，刘悦要买的房子终于完成了过户手续，当看到新房本写上自己的名字，刘悦心里的石头终于落了地。而他也是幸运地搭上了“3·17”新政执行前的末班车。