“兵马未动，粮草先行”，尽管不动产统一登记是八字没有一撇，但不动产登记局却即将成立。2014年1月11日，来自国土资源部的信息称，为实施不动产统一登记制度，国土部门将协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局。这个消息应当并不突然，因为早在去年11月的国务院常务会议中就提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。此次国土资源部建立部际联席会议制度只是对国务院常务会议的落实而已。
　　新机构的职责是保证国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。改变住建部门负责房屋所有权登记，国土部门负责集体土地所有权登记，农业部门承担耕地承包经营权登记，林业部门主导林地登记的状况。
　　但不动产登记局的功能也就仅限于此吗？至少从目前来看，公众对不动产统一登记的期望还有更多，比如说希望通过不动产统一登记为房产税开征提供数据支持；同时还希望不动产统一登记能够实现反腐倡廉。
　　这些目标能实现吗？我们先来看第一个，不动产统一登记真的能够给征收房产税准备技术支持吗？从目前的讨论来看，房产税之所以很难出台，就是因为在目前各地数据分割的前提下，政府无法知晓房屋持有人的房产状况，容易造成偷税漏税情况。但从目前那些开征房产税的国家来看，并不存在着一个统一的房产登记信息网络。以房产税最为成熟的美国为例，它并不存在一个统一的不动产登记体系，而且州与州之间的办法也不一致。不过尽管如此，也没有影响房产税在美国的顺利开征？为什么没有一个统一的登记中心也不影响房产税征收？很简单的道理就是，跑得了和尚跑不了庙，尽管地方税务部门不了解房产所有人有几套房子，但房产却是躺在那里无法移动，地方政府对此有着足够的信息。
　　其次，从世界各国的例子来看，房产税大都是属于地方税，这意味着上海税务局只能够收房产所有人在上海房产的税，而不能够对他在浙江的那套房子也征税。从这个意义而言，如果一个地方政府想把本地居民在外地置业的房产税也收入囊中，恐怕这会引发两个地方政府的争执。更为重要的是，一个理想的房产税体系应该是各地根据地方禀赋来决定其税率——既然如此，就更加不存在“多房户逃掉理应缴纳税款”的问题。
　　我们再来看看公众关心的反腐倡廉问题。在过去的一年中，各种“房姐”、“房叔”频频在媒体出现，曾被网曝坐拥22套房产的广州“房叔”蔡彬，因受贿275万元一审被判处有期徒刑11年6个月，并处没收财产人民币60万元；而陕西“房姐”龚爱爱也因为伪造公文罪被法院判决。这些信息被披露让公众产生了无限遐想：假如房产信息联网，是不是可以抓到那些腐败分子？
　　至少从其他国家的经验来看，没有通过房产信息来解决贪腐问题的。在我看来，官员的房产信息，应该是通过官员财产公示制度完成。如果允许以房查人，那就会出现个人隐私保护等一系列问题。既然官员的信息可以被查到，那普通民众的房产信息是不是也存在这种风险？也正是如此，官方也明确表示，房产信息即便联网，也不支持以房查人。由此来看，寄希望于不动产统一登记来反腐倡廉可能是选错了方向。
　　那么，不动产统一登记的真正功能有哪些？在我看来，通过一个机构统一登记，可能会减少部门之间的协调沟通成本，减少私营部门的成本。这可能是最主要的功能，至于其他的功能，可能是很多人不切实际的想象而已。
　　（作者为上海金与法律研究院执行院长）