全线普涨,楼市正在重演2016年?

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  最近,国家统计局公布了2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,在全国70城中,有62城4月新房房价环比上涨,重庆涨幅最高,较3月环比上涨1.4%。而在二手房方面,涨幅略有收窄,但是整体也还在涨。
  简而言之,新房、二手房都在涨,只是涨多涨少的区别。

01全线普涨


  今年的楼市调控,有点多。
  前有深圳出台二手房指导价,强行降低市场热度。
  后有北京集中供地实施“房地联动、一地一策”,对每一宗地的拍卖都进行了限制,保证了土拍的低溢价率。
  其他热点城市的调控更是不间断,广州、上海严查经营贷,杭州、成都将法拍房纳入限购阵营,合肥将人才购房限制在35周岁以下,不断加码楼市。
  然而,在如此重压之下,楼市的发展势头还是比想象的要强劲得多。5月17日,国家统计局公布了2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅环比涨幅变动不大。
  一句话,全线普涨。
  咱们先来看4个一线城市。在近期,这几个城市简直就是“活靶子”,也是楼市调控中的“重点对象”。然而从房价趋势来看,调控或许不尽如人意,4个一线城市的新房涨幅依旧,只是二手房的涨幅略有放缓。
  以新房为例,4个一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,其中广州以1.1%领涨一线。而在二手住宅方面,4个一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅较上月回落0.2个百分点,其中,北京、上海、广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。
  深圳楼市的“止涨”,跟近期深圳的调控升级、严查违规,乃至上调利率都是脱不开干系的。今年春节前,深圳官方出台了二手房指导价,并要求银行按照指导价发放房贷。值得注意的是,热门地区的指导价普遍低于成交价。
  深圳在高压之下,才堪堪止住了二手房的涨势。而从大数据来看,楼市的热度早已从一线城市向二三线城市蔓延。
  31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同。
  热点城市的二手房涨幅仍然较大,并不完全被调控限制,甚至有越控越涨的趋势。而涨幅较大的区域,主要集中在热点城市、都市圈内三四线城市、棚改滞后城市。

02土拍热度归来


  现在的形势,跟2016年有点儿像。
  咱们先来回顾一下2016年的形势。2016年的楼市也是在调控中拉开的序幕,然而观望情绪并没有持续多久,便被接下来的土拍打乱了节奏。伴随着各地“地王”的横空出世,原本趋于平稳的形势开始逆转,楼市重现疯狂。
  而在最近,伴随着集中土拍的帷幕逐渐拉开,我们似乎看到了相同的因子。
  4月26日,广州大湾区核心区域之一的南沙庆盛枢纽地块最后被招商以总价41.31亿元拿下,溢价率达35.84%;
  4月28日,保利以25亿元竞得重庆市两江新区两路组团C标准分区168亩纯居住用地,楼面价15711元/m2,溢价率83.2%;
  5月13日,深圳市龙光房地产有限公司以总价69亿元竞得南山区西丽街道地块,楼面价为23650元/m2,溢价率为44.96%。
  在高溢价的背后,是楼市的热度经久不退。重庆、杭州、无锡等地的土地市场热度空前,在刚刚结束的第一轮集中供地中,杭州超过七成的地块溢价率触顶,而重庆近半地块的溢价率超过50%。
  楼市的热度还在延续,与此同时,调控也在步步紧逼。5月13日,成都市房地产经纪协会印发了《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》(以下简称《通知》),内文提到,要进一步规范二手住房的挂牌价格,下架虚高价格房源。
  在政策出炉后,有人去贝壳找房上查询了成都高房价集中地区,发现待出售房源明显减少。在所展示的有关房源信息中,只剩下地下车位的售价信息,其余房源信息均为空白。类似于金融城、攀成鋼、大源板块等高价楼盘,正在网上陆续消失。
  此前杭州、合肥等城市也曾因为二手房过热的问题,下架过高价房源一一杭州要求高于市场价15%的房源,房东需要签署承诺书;合肥也要求众多中介机构下架单价超过5万/m2的房源。

03结语


  房价,到底还有多少上涨空间?
  关于这个问题,我们或许可以从另一组数据进行反推。此前,央行发布了《2020年第四季度中国货币政策执行报告》,内文指出,我国的居民债务继续扩张的空间已经非常有限,要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。
  与此同时,在一定程度上,脱离城市居民可支配收入的房价收入比,也增加了年轻一代的压力。
  简单地说,居民的负债率已经不允许房价继续大幅上涨了。
  因此,我们也能看到,近来高层对楼市的表态不断。近日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会,引发市场对房地产税可能会立法和出台的关注。
  让住房“去金融化”,或许是未来的大方向。
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