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虽然对于中国城市的生态环境问题多有指责，但中国工程院的重大咨询项目报告具体警告说，能源消耗已经成为影响中国城镇化进程的主要问题之一。
由中国工程院钱易、唐孝炎、江亿三位院士主持的“城镇化进程中的生态环境保护与生态文明建设”课题---中国工程院“中国特色城镇化发展战略”重大咨询项目中的一部分---认为，如果不在2020年前对以建筑为主的多种城市能耗进行严格控制，不仅影响中国的能源安全，也将大大反作用于中国的城镇化进程，影响中国城市的“生命”。
能耗问题，可以说是资源消耗、环境消耗的具体量化体现。江亿院士日前在接受《瞭望东方周刊》专访时说，必须进一步把建筑面积总量纳入官员考核体系，才能严格约束城市的能耗增长。
城镇建筑面积上限400亿平方米
《瞭望东方周刊》：当前我国城市发展或者说城镇化进程中，一个突出的特征，就是建筑增长迅速，你如何看待这一问题？
江亿：随着经济发展，各地大中小城市拓展城区建设，大量的建筑投入施工，城镇建筑面积大幅增加，建筑速度逐年攀升。从2001年到2010年，全国城镇建筑面积从约110亿平方米增长到约220亿平方米，短短10年时间就翻了一番。
目前我国钢材、建材产量持续增长，主要为城市建设和基础设施建设所拉动。2009年钢材与建材产品占我国制造业能耗46%，其中一半以上是城镇建设需求所致。
其次，目前城镇建筑使用状况和发展状况极不均衡，尽管仍有部分居民居住条件有待改善，但却有相当多的居民把住房作为投资手段，造成大量房屋的实质性空置。尽管一些公共设施和学校的条件还有待改善，但已有过大的政府办公建筑、企业办公建筑、交通枢纽，过量的商业设施、过量的建筑是资源、能源、土地的非理性挥霍，而且还需要依赖能源消耗来维持运行，但并不能给经济发展、社会发展、人民生活水平提高带来任何实质的促进。
第三，新建建筑速度大大超出人口城镇化速度的需求，大量空置房屋---无论是居住建筑还是商用建筑和过高的房价随时可能导致楼市崩盘。
同时，过高的购房压力与“住大房”的文化严重抑制了城市居民在其他方面的消费能力，从而造成我国长期内需不足，尤其压抑了服务业的发展。
我国各类人均资源大多远低于世界平均水平，从目前世界政治、经济格局看，我国很难依靠大量进口满足各种资源需求，因此我国的经济发展必须建立在节约资源的基础上。房屋建设是高资源消耗型产业，我国未来的发展不可能走欧美国家的模式，而应该参照亚洲发达国家和地区模式。
日本、韩国、新加坡的包括住宅和非住宅的商业建筑、公共建筑在内的人均建筑面积都在40平方米左右，我国只能低于这一数值，即应该控制在40平方米以内。按照未来14.71亿人口峰值计算，总的建筑规模应为600亿平方米。
如果未来城镇化率达到70%，城镇人口达到10亿，城镇建筑总的规模约为400亿平方米，这是建筑面积应该严格控制的上限。目前我国城镇既有建筑总量约为270亿平方米，如果按照目前的建设速度，每年竣工20亿平方米，拆除3亿至5亿平方米，净增15亿至17亿平方米，则只需8年就将达到这一建筑总量的上限。
建筑规模增长危及多方面安全
《瞭望东方周刊》：你认为，造成这种现象的原因是什么？
江亿：造成当前“疯狂造楼”现象的原因是多方面的。
首先，房屋已经成为投资的手段。如果按照目前城镇化率每年增长1%的速度，假设每年农转非人口1000万，按人均建筑40平方米计算，每年只需要增加4亿平方米城镇建筑。然而，目前每年新建建筑面积已经大大超出了每年新增城镇人口所需要的建筑量。
其次，地方政府土地财政的驱动。国务院发展研究中心调研显示，多数地方政府靠出让土地使用权，净收入占政府预算外收入的60%以上。在增加地方财政收入推动下，各地政府竭力推动土地使用权交易，抬高土地价格。
另外，由拉动虚假的GDP 和地方经济繁荣所致。房屋建设发展是我国近年来直接和间接拉动GDP增长的重要动力。房屋成为一种投资方式、一种拉动经济发展的手段。
再者，是维持钢材与建材业发展所致。城镇化建设推动了钢材和建材业的发展，我国在2000年钢产量已经达到世界第一，现在中国钢产量世界第一，河北省世界第二，唐山世界第三，美国世界第四，这就可以理解为什么华北地区持续出现这样严重的雾霾。
然而，这样庞大的产业发展需要大量的城市建设---房屋建设和城市基础设施建设---提供的巨大需求来支撑。当钢产业成为地方经济主要支撑时，为了保证钢材和建材业持续发展，地方政府及相关部门又将压力转向了建筑业，促使更多的建筑项目开展。这样不断地相互刺激增长，钢材和建材业与建筑业正反馈发展，势必导致资源枯竭，前景非常可怕！
还有一个是错误消费观念的引导。无论是老百姓、设计人员、政府，都觉得人们生活要改善，居住面积就要增大，房屋电器配备就越齐全，其实这不符合中国国情。中国不可能像美国、加拿大那样，都住大房子。对于中国来讲，人均居住面积决不是越大越好，各类公共建筑、商业建筑决不是越多越好。
建筑面积增加，最直接的就是减少耕地面积，对耕地红线造成冲击。
城镇外延扩张造成稀缺土地过量消耗，1990年至2010年城市建成区面积增加了近2.5万平方公里。过高的建设用地比例，导致资源、环境的瓶颈制约与经济社会发展的矛盾日益尖锐。
在土地供需方面存在的突出问题是：城市土地利用的结构和布局严重不合理。土地城镇化速度远快于人口城镇化，两者之比大大高于1：1.23的正常水平，既未能形成新区的集聚效应和辐射效应，又减少了大量的宝贵耕地。值得关注的是，在农村人口向城市转移的过程中，农村宅基地并未出现相应减少的趋势。城镇化对土地的占用和农村人口的减少，导致农村播种面积连年骤减。就国家粮食安全高度而言，我国粮食自给率现已跌破90%。 从能源角度来讲，现在，我国二氧化碳排放总量已经是世界第一，人均排放量也已超过世界人均排放量。在国际谈判中我国不仅面临发达国家给予的压力，也开始遭到发展中国家的指责。所以，中国的节能减排任务很重。
持续高速建设的城镇建筑和基础设施建设推动钢铁业建材业的同步上涨，是我国近年来能源消耗与碳排放持续上涨的主要原因，同时，建筑运行消耗的能源及碳排放与建筑面积成正比，建成规模越大，建筑运行能耗越高，且无法逆转。因此建筑规模过快增长对经济、社会的带动作用具有不可持续性，必须改变当前“疯狂造楼”的现象。
建筑能耗增长10年不能超过20%
《瞭望东方周刊》：如何理解建筑能源消耗问题的严重性？
江亿：能源消耗总量受到全球资源和环境容量的限制，是我国城镇化进程中不可回避的约束条件。
从2001年到2010年，我国建筑存量增长近50%。与此同时，建筑运行能耗总量随之增长近一倍，而建筑能耗水平也在持续增长。
根据2005年中国工程院的研究报告以及我国能源供应能力来看，2020年，我国能源消耗量不应超过40亿吨标准煤。
但在2012年，我国一次能源消费总量已达到36亿吨标准煤。如果要按照不超过40亿吨标煤的规划目标，今后10年内我国节约能源的任务十分艰巨。
从我国社会经济结构来看，工业特别是制造业是中国经济发展的动力，工业用能量约占国家总能耗的65%以上，应维持工业用能在目前基础上增长不超过10%。另一方面，我国目前交通用能仅占全社会总能耗的10%左右，无论从用能比例还是人均交通用能，都远低于经济合作与发展组织国家水平。随着现代化发展，交通用能比例一定会有所提高，但不应超过目前的2倍。
现在，我国建筑运行能耗一直维持在社会总能耗的20%至25%。在保证我国各部门经济建设健康发展的情况下，未来建筑能耗最多也不能超过社会总能耗的25%，即10亿吨标准煤以内，这一用能总量不包括安装在建筑物本身的可再生能源。
但是用2012年的数字看，现有建筑能耗已经接近7亿吨标准煤的商品能耗，还要再加上相当于1.2亿吨标煤左右的没有纳入到商品能源范围的农村使用的生物质能源。这样，我国今后10年内可以承受的建筑运行总能耗的增长幅度不能超过20%，考虑到目前建筑总量的持续飞速增长，能否实现这一控制目标将是严峻的挑战。
《瞭望东方周刊》：在建筑规模增大之外，我国建筑能耗增长的主要原因还有什么？
江亿：由于目前建筑节能工作更多地是考虑提高能效，也就是提高各类用能系统的效率，但同时也大幅度提高了建筑服务标准，如照明水平、空调水平、建筑辅助设备水平（如电梯安装量）等，二者综合，实际用能量还是有所增加。例如，一些高档住宅采用高效的“恒温恒湿”中央空调，其用能效率很高，但相比大多数住宅使用的分体空调，单位建筑面积实际的空调用电量几乎高出10倍。这样的“先进技术”与“高效”的使用就造成实际能耗的大幅度增长。
此外，就是近年新建的公共建筑、商业建筑大多为“大体量”、“超高层”、“高档次”建筑，采用中央空调方式，全密封不可开窗，通风、照明、冷热等环境需求完全依靠机械系统通过消耗能源来提供。这类公共建筑和商业建筑单位面积的能耗是以往普通商业建筑能耗的3倍至5倍。当前，各地大规模兴建超高层建筑、大型综合商厦、大型交通枢纽（大机场、大型高铁站），这将进一步推高公共建筑、商业建筑的单位建筑面积能耗。
其次，随着居民收入增加，生活水平的提高，家庭用能设备拥有量大幅增加，生活水平得到改善。例如，10年前城市居民很少有生活热水，但现在生活热水普及率已超过80%。这也在一定程度上增加了居住建筑的能耗强度。
我国目前城镇单位面积建筑运行能耗还只是美国的40%，是西欧、北欧国家的60%，如果完全按照他们的建筑使用模式与理念来发展我国的建筑，那么单位面积的建筑用能还会翻番，再加上建筑总量的翻番，我国建筑运行总能耗就会从目前的8亿吨标煤增加到32亿吨标煤，几乎为目前全国的能源消耗总量！
主要城市均处于生态赤字状态
《瞭望东方周刊》：建筑问题恐怕只是当前我国城市能源消耗的一个缩影，你如何评价当前我国城市的能源问题？
江亿：研究结果表明，2005年我国居民消费的全流程能耗为9.7亿吨标准煤，占全国能源消费总量的比重为43.3%；全流程能耗是直接能耗的4.15倍，占全国能源消费总量的比重全流程能耗也要比直接能耗高出33个百分点。从那时到2030年，居民消费的全流程能耗将增长1倍多，年均增长率将保持在3%左右，是未来能源需求总量增长的重要领域。
同时，2005年，我国居民消费全流程能耗的全生命周期污染物排放量中，CO2排放量、SO2排放量、烟尘排放量分别占全国CO2、SO2、烟尘排放总量的49.3%、47.4%、42.2%。由此可见，城镇居民消费全流程能耗带来的环境影响也不可忽视。
研究结果表明，我国自1990年以来的物质代谢规模较大，且主要依靠于对本国自然资源的大量开采，并伴随着废弃物的大量排放。宏观国家政策和经济环境对物质代谢数量规模的影响较大。与发达国家相比，我国经济系统的物质代谢效率较低。
也有研究显示，中国的生态足迹与城镇化水平有显著的依赖关系。国家层面的时间序列数据与省份层面的截面数据均显示：城镇化水平高、人均生态足迹也高。城镇化对生态足迹的驱动作用，主要缘于收入水平提高所带来的消费规模扩大和奢侈消费的蔓延。对我国主要城市的生态足迹分析发现均处于生态赤字状态。
在空间布局上，我国不同省份的城镇化率与人均生态足迹间的关系也差异显著。城镇化率所带来的生态足迹的增加对城镇生态承载力产生了巨大的甚至过量的负荷。因此，降低生态足迹与生态赤字的城市发展模式，是中国特色城镇化道路的必然选择。 除了建筑，目前比较严峻的还有交通耗能问题。从2009年到2011年，短短两年时间人均交通能耗增长近25%。
交通能耗增长的主要原因是小汽车拥有量的显著增长，以及人们出行量的增加。对比各国小汽车拥有率的发展历史，我国还处在较低的水平，相当于上世纪60年代日本的拥有率。
北京、上海、深圳等经济水平较高的城市之外，广大的农村地区，还将有大量的汽车投入使用，这对于交通能耗的增长，无疑有巨大的驱动作用。此外，随着人民生活水平提高及空闲时间的增加，各类非生活与工作必须的出行量也会明显增加，更加刺激交通能耗的增长。
《瞭望东方周刊》：能否说，能源消耗问题已经成为当前我国城镇化发展中面临的主要挑战之一？
江亿：城镇化将改变人的生活模式，传统模式的城镇化导致建筑运行和客运交通能耗迅速增长。如果我们不能正确地认识这一点、打好预防针，不能通过新型城镇化发展模式抑制建筑运行和客运交通能耗的增长，就会由于非制造业领域能源需求的过量增长形成能源供应严重不足，从而影响我国的经济发展与社会发展。
因此，能否实现低能耗的新型城镇化发展，关系到我国城镇化的成败。
必须控制建筑总量
《瞭望东方周刊》：以建筑能耗为例，你认为解决当前城市能耗问题的关键是什么？
江亿：针对建筑总量无控制规划，建筑量高增速的问题，应从以下三个方面着手进行宏观调控：
首先，严格控制我国建筑总量，明确各地建筑发展规模。从人均建筑面积约束出发，我国未来城镇建筑面积总量不宜超过400亿平方米。各地政府应根据未来人口规模明确建筑总量，制定建筑量控制规划，并严格执行。
其次，逐年减少新建建筑量，稳定建筑业及相关产业市场。在城镇建筑总量控制的情况下，逐年降低新建建筑开工量，由目前的每年约20亿平方米的竣工量通过10年到15年时间逐渐降低到每年竣工6亿至8亿平方米，与拆除旧建筑量平衡。
第三，开征房产税，遏制购房作为投资手段。
我认为，我国人均建筑面积、包括居住建筑、公共建筑、商业建筑不应超过40平方米，住建部之前曾提出每户建筑面积控制在90平方米，现在这两个都突破了。我觉得有关部门应该尽快出笼系列的、全面的政策、法规，对住房总量、各类房屋建设总量进行合理控制。同时，要让大家接受这样的概念，也需要宣传教育。
无论经济怎样增长、生活水平怎样提高，我们只能在目前的人均建筑用能强度下通过技术创新来改善室内环境，进一步满足居住者需要，而不可能因为未来生活水平的提高而允许人均建筑能耗大幅度上涨，这是中国建筑节能工作的基本出发点。
目前最急迫的任务不是控制建筑用能总量，这是长期的艰巨任务，而是控制建筑总量！立即刹住各地仍在火爆中的造楼运动。
如果中央不实施有效的严厉措施将其刹住，造出更多的“鬼城”、“空城”，将给中国经济背上沉重的负担，将把全社会的财力都集中到不是真正需要的房屋上，将极大地抑制服务业，阻碍产业结构调整，更将加剧我国的能源紧缺和碳排放持续增长的状况。
因此，从文化上，形成占房多可耻的负罪感；税收上，加快物业税等相关税种的实施，形成“谁倒房谁破产”；政策上，各级政府形成严格的房屋审批制，对居住建筑、公共建筑和商业建筑一律实行总量控制；干部考核上，按照建筑总量超标状况问责。
如果把建筑总量控制纳入对各级地方官员的干部考核体系，也可能促进“鬼城”问题的解决和避免更多地“鬼城”出现。
十八届三中全会提出要加大建设生态文明建设的制度体系，这里面有一个很重要的就是地方官员政绩的指标体系，过去是唯GDP，现在要把资源消耗、环境污染、生态破坏都列入考核政绩的指标体系。
现在很多人在研究，这个考核体系不容易建立。中国也做了很多，困难之处在于量化的问题。其实，现在减排、节能等一些约束性指标都已经纳入了干部考核体系，但是人们的观念，包括各级领导、老百姓，还是直观地看经济增长比较多。
但是，可以看到政府换届的时候，全国人民代表大会投票得赞成票最少的部长是环保部部长，这说明人们的环境保护的意识已经逐渐加强，但是落实到领导怎样对待，还需要一段时间。
由中国工程院钱易、唐孝炎、江亿三位院士主持的“城镇化进程中的生态环境保护与生态文明建设”课题---中国工程院“中国特色城镇化发展战略”重大咨询项目中的一部分---认为，如果不在2020年前对以建筑为主的多种城市能耗进行严格控制，不仅影响中国的能源安全，也将大大反作用于中国的城镇化进程，影响中国城市的“生命”。
能耗问题，可以说是资源消耗、环境消耗的具体量化体现。江亿院士日前在接受《瞭望东方周刊》专访时说，必须进一步把建筑面积总量纳入官员考核体系，才能严格约束城市的能耗增长。
城镇建筑面积上限400亿平方米
《瞭望东方周刊》：当前我国城市发展或者说城镇化进程中，一个突出的特征，就是建筑增长迅速，你如何看待这一问题？
江亿：随着经济发展，各地大中小城市拓展城区建设，大量的建筑投入施工，城镇建筑面积大幅增加，建筑速度逐年攀升。从2001年到2010年，全国城镇建筑面积从约110亿平方米增长到约220亿平方米，短短10年时间就翻了一番。
目前我国钢材、建材产量持续增长，主要为城市建设和基础设施建设所拉动。2009年钢材与建材产品占我国制造业能耗46%，其中一半以上是城镇建设需求所致。
其次，目前城镇建筑使用状况和发展状况极不均衡，尽管仍有部分居民居住条件有待改善，但却有相当多的居民把住房作为投资手段，造成大量房屋的实质性空置。尽管一些公共设施和学校的条件还有待改善，但已有过大的政府办公建筑、企业办公建筑、交通枢纽，过量的商业设施、过量的建筑是资源、能源、土地的非理性挥霍，而且还需要依赖能源消耗来维持运行，但并不能给经济发展、社会发展、人民生活水平提高带来任何实质的促进。
第三，新建建筑速度大大超出人口城镇化速度的需求，大量空置房屋---无论是居住建筑还是商用建筑和过高的房价随时可能导致楼市崩盘。
同时，过高的购房压力与“住大房”的文化严重抑制了城市居民在其他方面的消费能力，从而造成我国长期内需不足，尤其压抑了服务业的发展。
我国各类人均资源大多远低于世界平均水平，从目前世界政治、经济格局看，我国很难依靠大量进口满足各种资源需求，因此我国的经济发展必须建立在节约资源的基础上。房屋建设是高资源消耗型产业，我国未来的发展不可能走欧美国家的模式，而应该参照亚洲发达国家和地区模式。
日本、韩国、新加坡的包括住宅和非住宅的商业建筑、公共建筑在内的人均建筑面积都在40平方米左右，我国只能低于这一数值，即应该控制在40平方米以内。按照未来14.71亿人口峰值计算，总的建筑规模应为600亿平方米。
如果未来城镇化率达到70%，城镇人口达到10亿，城镇建筑总的规模约为400亿平方米，这是建筑面积应该严格控制的上限。目前我国城镇既有建筑总量约为270亿平方米，如果按照目前的建设速度，每年竣工20亿平方米，拆除3亿至5亿平方米，净增15亿至17亿平方米，则只需8年就将达到这一建筑总量的上限。
建筑规模增长危及多方面安全
《瞭望东方周刊》：你认为，造成这种现象的原因是什么？
江亿：造成当前“疯狂造楼”现象的原因是多方面的。
首先，房屋已经成为投资的手段。如果按照目前城镇化率每年增长1%的速度，假设每年农转非人口1000万，按人均建筑40平方米计算，每年只需要增加4亿平方米城镇建筑。然而，目前每年新建建筑面积已经大大超出了每年新增城镇人口所需要的建筑量。
其次，地方政府土地财政的驱动。国务院发展研究中心调研显示，多数地方政府靠出让土地使用权，净收入占政府预算外收入的60%以上。在增加地方财政收入推动下，各地政府竭力推动土地使用权交易，抬高土地价格。
另外，由拉动虚假的GDP 和地方经济繁荣所致。房屋建设发展是我国近年来直接和间接拉动GDP增长的重要动力。房屋成为一种投资方式、一种拉动经济发展的手段。
再者，是维持钢材与建材业发展所致。城镇化建设推动了钢材和建材业的发展，我国在2000年钢产量已经达到世界第一，现在中国钢产量世界第一，河北省世界第二，唐山世界第三，美国世界第四，这就可以理解为什么华北地区持续出现这样严重的雾霾。
然而，这样庞大的产业发展需要大量的城市建设---房屋建设和城市基础设施建设---提供的巨大需求来支撑。当钢产业成为地方经济主要支撑时，为了保证钢材和建材业持续发展，地方政府及相关部门又将压力转向了建筑业，促使更多的建筑项目开展。这样不断地相互刺激增长，钢材和建材业与建筑业正反馈发展，势必导致资源枯竭，前景非常可怕！
还有一个是错误消费观念的引导。无论是老百姓、设计人员、政府，都觉得人们生活要改善，居住面积就要增大，房屋电器配备就越齐全，其实这不符合中国国情。中国不可能像美国、加拿大那样，都住大房子。对于中国来讲，人均居住面积决不是越大越好，各类公共建筑、商业建筑决不是越多越好。
建筑面积增加，最直接的就是减少耕地面积，对耕地红线造成冲击。
城镇外延扩张造成稀缺土地过量消耗，1990年至2010年城市建成区面积增加了近2.5万平方公里。过高的建设用地比例，导致资源、环境的瓶颈制约与经济社会发展的矛盾日益尖锐。
在土地供需方面存在的突出问题是：城市土地利用的结构和布局严重不合理。土地城镇化速度远快于人口城镇化，两者之比大大高于1：1.23的正常水平，既未能形成新区的集聚效应和辐射效应，又减少了大量的宝贵耕地。值得关注的是，在农村人口向城市转移的过程中，农村宅基地并未出现相应减少的趋势。城镇化对土地的占用和农村人口的减少，导致农村播种面积连年骤减。就国家粮食安全高度而言，我国粮食自给率现已跌破90%。 从能源角度来讲，现在，我国二氧化碳排放总量已经是世界第一，人均排放量也已超过世界人均排放量。在国际谈判中我国不仅面临发达国家给予的压力，也开始遭到发展中国家的指责。所以，中国的节能减排任务很重。
持续高速建设的城镇建筑和基础设施建设推动钢铁业建材业的同步上涨，是我国近年来能源消耗与碳排放持续上涨的主要原因，同时，建筑运行消耗的能源及碳排放与建筑面积成正比，建成规模越大，建筑运行能耗越高，且无法逆转。因此建筑规模过快增长对经济、社会的带动作用具有不可持续性，必须改变当前“疯狂造楼”的现象。
建筑能耗增长10年不能超过20%
《瞭望东方周刊》：如何理解建筑能源消耗问题的严重性？
江亿：能源消耗总量受到全球资源和环境容量的限制，是我国城镇化进程中不可回避的约束条件。
从2001年到2010年，我国建筑存量增长近50%。与此同时，建筑运行能耗总量随之增长近一倍，而建筑能耗水平也在持续增长。
根据2005年中国工程院的研究报告以及我国能源供应能力来看，2020年，我国能源消耗量不应超过40亿吨标准煤。
但在2012年，我国一次能源消费总量已达到36亿吨标准煤。如果要按照不超过40亿吨标煤的规划目标，今后10年内我国节约能源的任务十分艰巨。
从我国社会经济结构来看，工业特别是制造业是中国经济发展的动力，工业用能量约占国家总能耗的65%以上，应维持工业用能在目前基础上增长不超过10%。另一方面，我国目前交通用能仅占全社会总能耗的10%左右，无论从用能比例还是人均交通用能，都远低于经济合作与发展组织国家水平。随着现代化发展，交通用能比例一定会有所提高，但不应超过目前的2倍。
现在，我国建筑运行能耗一直维持在社会总能耗的20%至25%。在保证我国各部门经济建设健康发展的情况下，未来建筑能耗最多也不能超过社会总能耗的25%，即10亿吨标准煤以内，这一用能总量不包括安装在建筑物本身的可再生能源。
但是用2012年的数字看，现有建筑能耗已经接近7亿吨标准煤的商品能耗，还要再加上相当于1.2亿吨标煤左右的没有纳入到商品能源范围的农村使用的生物质能源。这样，我国今后10年内可以承受的建筑运行总能耗的增长幅度不能超过20%，考虑到目前建筑总量的持续飞速增长，能否实现这一控制目标将是严峻的挑战。
《瞭望东方周刊》：在建筑规模增大之外，我国建筑能耗增长的主要原因还有什么？
江亿：由于目前建筑节能工作更多地是考虑提高能效，也就是提高各类用能系统的效率，但同时也大幅度提高了建筑服务标准，如照明水平、空调水平、建筑辅助设备水平（如电梯安装量）等，二者综合，实际用能量还是有所增加。例如，一些高档住宅采用高效的“恒温恒湿”中央空调，其用能效率很高，但相比大多数住宅使用的分体空调，单位建筑面积实际的空调用电量几乎高出10倍。这样的“先进技术”与“高效”的使用就造成实际能耗的大幅度增长。
此外，就是近年新建的公共建筑、商业建筑大多为“大体量”、“超高层”、“高档次”建筑，采用中央空调方式，全密封不可开窗，通风、照明、冷热等环境需求完全依靠机械系统通过消耗能源来提供。这类公共建筑和商业建筑单位面积的能耗是以往普通商业建筑能耗的3倍至5倍。当前，各地大规模兴建超高层建筑、大型综合商厦、大型交通枢纽（大机场、大型高铁站），这将进一步推高公共建筑、商业建筑的单位建筑面积能耗。
其次，随着居民收入增加，生活水平的提高，家庭用能设备拥有量大幅增加，生活水平得到改善。例如，10年前城市居民很少有生活热水，但现在生活热水普及率已超过80%。这也在一定程度上增加了居住建筑的能耗强度。
我国目前城镇单位面积建筑运行能耗还只是美国的40%，是西欧、北欧国家的60%，如果完全按照他们的建筑使用模式与理念来发展我国的建筑，那么单位面积的建筑用能还会翻番，再加上建筑总量的翻番，我国建筑运行总能耗就会从目前的8亿吨标煤增加到32亿吨标煤，几乎为目前全国的能源消耗总量！
主要城市均处于生态赤字状态
《瞭望东方周刊》：建筑问题恐怕只是当前我国城市能源消耗的一个缩影，你如何评价当前我国城市的能源问题？
江亿：研究结果表明，2005年我国居民消费的全流程能耗为9.7亿吨标准煤，占全国能源消费总量的比重为43.3%；全流程能耗是直接能耗的4.15倍，占全国能源消费总量的比重全流程能耗也要比直接能耗高出33个百分点。从那时到2030年，居民消费的全流程能耗将增长1倍多，年均增长率将保持在3%左右，是未来能源需求总量增长的重要领域。
同时，2005年，我国居民消费全流程能耗的全生命周期污染物排放量中，CO2排放量、SO2排放量、烟尘排放量分别占全国CO2、SO2、烟尘排放总量的49.3%、47.4%、42.2%。由此可见，城镇居民消费全流程能耗带来的环境影响也不可忽视。
研究结果表明，我国自1990年以来的物质代谢规模较大，且主要依靠于对本国自然资源的大量开采，并伴随着废弃物的大量排放。宏观国家政策和经济环境对物质代谢数量规模的影响较大。与发达国家相比，我国经济系统的物质代谢效率较低。
也有研究显示，中国的生态足迹与城镇化水平有显著的依赖关系。国家层面的时间序列数据与省份层面的截面数据均显示：城镇化水平高、人均生态足迹也高。城镇化对生态足迹的驱动作用，主要缘于收入水平提高所带来的消费规模扩大和奢侈消费的蔓延。对我国主要城市的生态足迹分析发现均处于生态赤字状态。
在空间布局上，我国不同省份的城镇化率与人均生态足迹间的关系也差异显著。城镇化率所带来的生态足迹的增加对城镇生态承载力产生了巨大的甚至过量的负荷。因此，降低生态足迹与生态赤字的城市发展模式，是中国特色城镇化道路的必然选择。 除了建筑，目前比较严峻的还有交通耗能问题。从2009年到2011年，短短两年时间人均交通能耗增长近25%。
交通能耗增长的主要原因是小汽车拥有量的显著增长，以及人们出行量的增加。对比各国小汽车拥有率的发展历史，我国还处在较低的水平，相当于上世纪60年代日本的拥有率。
北京、上海、深圳等经济水平较高的城市之外，广大的农村地区，还将有大量的汽车投入使用，这对于交通能耗的增长，无疑有巨大的驱动作用。此外，随着人民生活水平提高及空闲时间的增加，各类非生活与工作必须的出行量也会明显增加，更加刺激交通能耗的增长。
《瞭望东方周刊》：能否说，能源消耗问题已经成为当前我国城镇化发展中面临的主要挑战之一？
江亿：城镇化将改变人的生活模式，传统模式的城镇化导致建筑运行和客运交通能耗迅速增长。如果我们不能正确地认识这一点、打好预防针，不能通过新型城镇化发展模式抑制建筑运行和客运交通能耗的增长，就会由于非制造业领域能源需求的过量增长形成能源供应严重不足，从而影响我国的经济发展与社会发展。
因此，能否实现低能耗的新型城镇化发展，关系到我国城镇化的成败。
必须控制建筑总量
《瞭望东方周刊》：以建筑能耗为例，你认为解决当前城市能耗问题的关键是什么？
江亿：针对建筑总量无控制规划，建筑量高增速的问题，应从以下三个方面着手进行宏观调控：
首先，严格控制我国建筑总量，明确各地建筑发展规模。从人均建筑面积约束出发，我国未来城镇建筑面积总量不宜超过400亿平方米。各地政府应根据未来人口规模明确建筑总量，制定建筑量控制规划，并严格执行。
其次，逐年减少新建建筑量，稳定建筑业及相关产业市场。在城镇建筑总量控制的情况下，逐年降低新建建筑开工量，由目前的每年约20亿平方米的竣工量通过10年到15年时间逐渐降低到每年竣工6亿至8亿平方米，与拆除旧建筑量平衡。
第三，开征房产税，遏制购房作为投资手段。
我认为，我国人均建筑面积、包括居住建筑、公共建筑、商业建筑不应超过40平方米，住建部之前曾提出每户建筑面积控制在90平方米，现在这两个都突破了。我觉得有关部门应该尽快出笼系列的、全面的政策、法规，对住房总量、各类房屋建设总量进行合理控制。同时，要让大家接受这样的概念，也需要宣传教育。
无论经济怎样增长、生活水平怎样提高，我们只能在目前的人均建筑用能强度下通过技术创新来改善室内环境，进一步满足居住者需要，而不可能因为未来生活水平的提高而允许人均建筑能耗大幅度上涨，这是中国建筑节能工作的基本出发点。
目前最急迫的任务不是控制建筑用能总量，这是长期的艰巨任务，而是控制建筑总量！立即刹住各地仍在火爆中的造楼运动。
如果中央不实施有效的严厉措施将其刹住，造出更多的“鬼城”、“空城”，将给中国经济背上沉重的负担，将把全社会的财力都集中到不是真正需要的房屋上，将极大地抑制服务业，阻碍产业结构调整，更将加剧我国的能源紧缺和碳排放持续增长的状况。
因此，从文化上，形成占房多可耻的负罪感；税收上，加快物业税等相关税种的实施，形成“谁倒房谁破产”；政策上，各级政府形成严格的房屋审批制，对居住建筑、公共建筑和商业建筑一律实行总量控制；干部考核上，按照建筑总量超标状况问责。
如果把建筑总量控制纳入对各级地方官员的干部考核体系，也可能促进“鬼城”问题的解决和避免更多地“鬼城”出现。
十八届三中全会提出要加大建设生态文明建设的制度体系，这里面有一个很重要的就是地方官员政绩的指标体系，过去是唯GDP，现在要把资源消耗、环境污染、生态破坏都列入考核政绩的指标体系。
现在很多人在研究，这个考核体系不容易建立。中国也做了很多，困难之处在于量化的问题。其实，现在减排、节能等一些约束性指标都已经纳入了干部考核体系，但是人们的观念，包括各级领导、老百姓，还是直观地看经济增长比较多。
但是，可以看到政府换届的时候，全国人民代表大会投票得赞成票最少的部长是环保部部长，这说明人们的环境保护的意识已经逐渐加强，但是落实到领导怎样对待，还需要一段时间。