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模型预测：销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2013年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2014年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP增长7.5%）；
假设2：货币政策稳中趋紧（M2增长13%，贷款余额增长13%，新增贷款约9.3万亿元，社会融资额20万亿元）；
假设3：城镇化进程稳步向前（2014城镇化率为55%）；
假设4：调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松。
在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：
2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。
需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓
新增贷款增长继续推动商品房需求增长，但信贷扩张放慢和高基数导致增速趋缓
2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，2013年前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。
市场惯性决定2014年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速趋缓
从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计2014年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计2014年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。
季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。
供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓
土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓导致全国新开工增幅有限。2012年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013年前三个季度土地成交面积同比增速均超过30%，考虑到拿地与新开工的时间差（一般为6-12个月），预计2014年新开工将继续增长。由于目前三四线城市供应充足（占全国新开工面积超过60%），企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面积增速（历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约3-6个月）在2013年也不断趋缓，预计2014年全国房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0-8.0%。
受销售增速和流动性趋缓影响，投资增速略有下降。过去六年的历史数据显示，销售指标增速与M2增速基本同步，领先于开发投资指标约6-12个月。根据“动态模型”测算结果和假设条件，2014年商品房销售面积增速继续放缓，M2增速也将趋于平稳，受这一趋势影响，2014年全国房地产开发投资额将为9.8-10.0万亿元，同比增速在15.0-17.5%之间，比今年略有降低。
价格：供应加大促热点城市供求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头
政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄。预计2014年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。
信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影响显著。2008年以来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。2013年，新一届政府明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放，超额货币增速放缓具有一定的必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房产价格的涨幅缩小是大概率事件。
受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013年，全国住宅用地楼面地价TOP10地块的价格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视，2014年少数热点城市房价上涨压力依然较大。
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2013年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2014年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP增长7.5%）；
假设2：货币政策稳中趋紧（M2增长13%，贷款余额增长13%，新增贷款约9.3万亿元，社会融资额20万亿元）；
假设3：城镇化进程稳步向前（2014城镇化率为55%）；
假设4：调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松。
在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：
2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。
需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓
新增贷款增长继续推动商品房需求增长，但信贷扩张放慢和高基数导致增速趋缓
2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，2013年前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。
市场惯性决定2014年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速趋缓
从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计2014年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计2014年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。
季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。
供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓
土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓导致全国新开工增幅有限。2012年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013年前三个季度土地成交面积同比增速均超过30%，考虑到拿地与新开工的时间差（一般为6-12个月），预计2014年新开工将继续增长。由于目前三四线城市供应充足（占全国新开工面积超过60%），企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面积增速（历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约3-6个月）在2013年也不断趋缓，预计2014年全国房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0-8.0%。
受销售增速和流动性趋缓影响，投资增速略有下降。过去六年的历史数据显示，销售指标增速与M2增速基本同步，领先于开发投资指标约6-12个月。根据“动态模型”测算结果和假设条件，2014年商品房销售面积增速继续放缓，M2增速也将趋于平稳，受这一趋势影响，2014年全国房地产开发投资额将为9.8-10.0万亿元，同比增速在15.0-17.5%之间，比今年略有降低。
价格：供应加大促热点城市供求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头
政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄。预计2014年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。
信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影响显著。2008年以来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。2013年，新一届政府明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放，超额货币增速放缓具有一定的必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房产价格的涨幅缩小是大概率事件。
受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013年，全国住宅用地楼面地价TOP10地块的价格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视，2014年少数热点城市房价上涨压力依然较大。