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[摘 要]文章通过对房产税之概念、特征的阐述，分析了我国现行房产税在纳税人、征税范围、计税依据与税率等方面现状。同时，对上海和重庆两地的房产税改革试点方案作出介绍和评析。在此基础上，提出对我国现行房产税进行完善税基、扩大征税范围、统一计税依据和完善房屋产权登记制度等完善改革的建议。
[关键词]房产税；改革试点；评估价值；政策建议
引言
2009 年后房地产市场从低谷走向繁荣，房价迅速上涨，保持房地产市场健康发展成为政府调控的政策目标，社会各界也希望通过房产税改革抑制房价过高过快增长。 2010 年中央相关文件明确指出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。
2011 年初，国家在上海、重庆两市推行了房产税改革试点，经过两年多的试点，无论是对财政收入的影响还是人们最期待的对房价的影响，上海、重庆两地的改革试点并未取得预想的效果。因此进一步完善房产税改革相关内容，是下一步房产税改革的重点。
一、房产税概述
（一）房产税的概念
房产税，通常有广义和狭义之分。广义的房产税是指房地产开发经营中所涉及的税收，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税等。①狭义的房产税是以房产为征税对象，以房产的价值或租金收入为计税依据一种税。本文主要研究狭义房产税，我国现行房产税是1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》。
（二）房产税的特征
1.房产税是一种财产税。房产税在我国长期存在，并不是一个新税种，在性质上属于财产税。财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳的一类税。②
2.房产税属于地方税，区域性强。房产税属于地方税的范畴，由房产所在地的税务机关征收。房产必依附于地产存在，与地产的不可分割性决定了其固定性和区域性等特点。地方税务机关对本地的房地产状况最为了解，由其负责征收房产税，可以大大简化征管程序，减少征管阻力，提高征收工作的效率，更利于资源的分配，更能体现效率与公平。
3.房产税税源充足、稳定可靠，具有较强的财政税收功能。房产税是个人财产的重要组成部分，涉及人们生产、生活以及一切社会活动的各个方面，同时具有价值大、固定性强的特点。因此，以房产为对象征税，税源充足、收入稳定。在一些发达国家和地区，来自房地产的税收收入通常占年度财政收入的1/3或1/4。③
4.房产税具有合理调节房地产市场、优化房屋土地资源配置的功能。国家依据对国民经济整体发展的规划，结合房地产行业发展的特点，设置具体税种、税率，调节房地产市场主体的经济利益。同时引导和调整土地的利用，优化土地利用结构，实现资源的有效配置。
二、我国现行房产税现状及分析
（一）我国现行房产税的主要规定
1.纳税人
房产税的纳税人是房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有的房屋产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
2.征税范围
房产税的征税范围是在我国境内城市、县城、建制镇和工矿区用于生产经营的房屋，不包括农村的房屋。个人所有非营业用的房产免征房产税。
3.计税依据与税率
房产税的征收标准分为从价计征和从租计征两种情况。从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%—30%后的余值；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%—30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税税率采用比例税率。按房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
以房产原值为计税依据的，应纳税额=房产原值*（1-10%至30%）*税率（1.2%）
以房产租金收入为计税依据的，应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。
（二）我国现行房产税的不足
1.计税依据不合理，缺乏市场适应性。现行房产税的计税依据主要是按照房产原值去掉部分后的余值或者是按租金计算，过分强调房地产的固定值部分，忽视了房地产的市场价值，不能真正适应市场的变化。
2.征收范围有一定的局限性，税基狭窄。现行房产税的只针对城镇地区的经营性房产，范围太狭窄。农村地区仍然在免税的范围之内，经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，个人所有非营业性的房产，不论面积的大小，也在免税之列，明显有悖于税收公平原则。
三、房产税改革试点方案及成效评价
（一）上海、重庆房产税改革试点方案主要内容
重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税，发布《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
1.重庆市
（1）试点区域为渝中区、江北区、九龙坡区等主城九区。
（2）征税对象包括个人拥有的独栋商品住宅（包括存量和增量）；个人新购的高档住房（排除存量），市值建筑交易金额达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上；无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上普通住房。
（3）计税依据为房产交易价，条件成熟后为房产评估价值。 （4）税率实行分档计税模式，房价达到当地均价3倍以下的房产、税率为0.5%，3倍（含3倍）至4倍的、税率为1%，4倍以上、税率为1.2%，对无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上普通住房，税率为0.5%。
（5）减免方面考虑的是一个家庭一套应税住房扣除免税面积（独栋住宅180平方米、高档住房100平方米）。④
2.上海市
（1）试点区域为市行政区。
（2）征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。
（3）计税依据参照市场价格评估值（按周期重估），但试点初期按交易价格70%征税。
（4）税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米交易价格低于本市上年度新建商品房平均售价2倍（含2倍）可暂减为0.4%。
（5）减免方面为上海市户籍家庭按人均60平方米免税。⑤
（二）上海、重庆房产税改革试点方案效果
1.上海、重庆两地的征税对象均体现针对增量房共同特征，目的就是减少投机性购房需求，以此稳定或减缓房价。上海对新购房征税在一定程度上抑制了居民的购房热情，在短时间内缓冲了房价的飙升。但重庆对高档房开征，全体面向有钱人，实际影响不大。
2.楼市低迷之风在2011年上半年席卷全国各大主要城市，约50%商品房成交均价同比下降，但幅度不大。中国指数研究院公布的《2013年5月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，上海市5月新建住宅价格同比上涨5.98%，重庆主城区则是同比上涨7.88%。单从5月份看，两市新建住宅价格的涨幅差距有所缩小。⑥但是总体来看，两试点城市的房价依然在上涨，对房价影响并不明显，在税收收入方面也未达到改革预期目标。
（三）上海、重庆房产税改革试点的不足及分析
1.征税对象不合理。上海市的征税范围并不包括纳税人拥有的存量房，也就是说在《暂行办法》出台之前，个人无论拥有多少房产，都不需要纳税。虽然这种设计在试点初期有利于改革推行，但其根本上违背了税收公平原则，与实现调节收入分配的政策目标相悖。
2.计税依据不合理。两地试点初期都以应税住房的市场交易价格为计税依据，条件成熟后按评估值。实质上都在现阶段回避了房产评估值即相关的房产评估问题，改革具有局限性。
3.纳税年限及税收减免方面存在缺陷。两地改革方案都未具体规定纳税年限问题，参照方案，纳税人每年都要缴纳房产税，这不符合我国国情。我国实行土地公有化，房产税按年征收，而房产增值有限，未来累计税款很可能与房产价值相距不远。上海免征面积定为人均60平方米还有待考察。
四、完善房产税改革的建议
（一）完善税基，逐步扩大征税范围
现行房产税只针对城镇地区的经营性房屋进行征收， 农村地区仍然在免税的范围之内，位于经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，整体征税范围过于狭窄。我国国民经济正飞速发展，在此环境下，农村地区的发展水平也不断提高，国家应当制定统一标准，将经济水平达到一定程度的农村地区纳入征税范围，调整农村的税收优惠减免政策必不可少。同时结合上海、重庆两地改革试点经验，对个人所有的住房实行征税，逐步扩大我国房产税征收范围，增加地方政府税收收入。在此基础上，必须科学规范税收减免优惠范围。因此，房产税改革要切实依据我国国情，以完善我国房产税制度为根本目标。
（二）统一计税依据，以评估价值作为计税依据
我国现行房产税计税依据为房产原值扣除一定比例后的余值或租金收入，排除了房地产市场的变化，存在很大缺陷，应当以房产评估价值作为计税依据。对此，就要培养高素质的房地产评估人才，建立完善的房地产评估体系。建立独立的第三方机构负责评估，同时政府制定具体的评估方法、评估标准和评估周期，配套评估申诉制度，建立明确的相关法律法规，但要注意结合地方实情。一方面能够最大程度保证效率和公平，另一方面可以有效防止暗箱操作，保证国家税收收入。
（三）完善房屋产权登记制度，透明征收程序
要实现房地产税收的有效征管，就需要有完善的房屋产权登记管理的资料。在全国范围内清查房地产，建立包含家庭人数、人均收入等相关信息的数据库，为全面开征房地产税创造条件。政府通过计算机联网实现对房产信息的有效管理，确定资料的真实可靠，建立完整的档案，在此基础上，将征收程序透明化，加深纳税义务人对税收相关规定的了解，保证义务人及时获取相关信息，规范我国税收体系。
五、结语
房产税是我国税收体系的重要组成部分，在财政收入、调节国民收入再分配和优化土地资源等方面发挥着不可或缺的作用。我国现行的房产税已滞后于时代发展，房产税改革刻不容缓。但是，房产税改革是一个长期而渐进的过程，必须要与我国实情相适应，使房产税真正成为保障房地产行业健康发展的有效工具，为民众谋福利。
[注释]
①陈耀东.新编房地产法学[M]. 北京： 北京大学出版社， 2009。
②张守文.财税法学[M]. 北京： 北京大学出版社， 2007。
③贾登勋，脱剑锋.房地产法新论[M].
北京：中国社会科学出版社， 2009。
④《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。
⑤《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
⑥参见http：//news.xinhuanet.com/politics/2013-06/14/c_116138309.
htm。
[参考文献]
[1]李延荣.房地产法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[2]陈耀东.新编房地产法学[M].北京：北京大学出版社，2009.
[3]张守文.财税法学[M].北京：北京大学出版社，2007.
[4]贾登勋，脱剑锋.房地产法新论[M].北京：中国社会科学出版社，2009.
[5]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011（4）.
[6]尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报，2011（5）.
[7]王鹏，张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议[J].当代经济研究，2009（12）.
[8]刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J].税务论坛，2010（11）.
[作者简介]常彤彤，西北政法大学经济法学院。
[关键词]房产税；改革试点；评估价值；政策建议
引言
2009 年后房地产市场从低谷走向繁荣，房价迅速上涨，保持房地产市场健康发展成为政府调控的政策目标，社会各界也希望通过房产税改革抑制房价过高过快增长。 2010 年中央相关文件明确指出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。
2011 年初，国家在上海、重庆两市推行了房产税改革试点，经过两年多的试点，无论是对财政收入的影响还是人们最期待的对房价的影响，上海、重庆两地的改革试点并未取得预想的效果。因此进一步完善房产税改革相关内容，是下一步房产税改革的重点。
一、房产税概述
（一）房产税的概念
房产税，通常有广义和狭义之分。广义的房产税是指房地产开发经营中所涉及的税收，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税等。①狭义的房产税是以房产为征税对象，以房产的价值或租金收入为计税依据一种税。本文主要研究狭义房产税，我国现行房产税是1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》。
（二）房产税的特征
1.房产税是一种财产税。房产税在我国长期存在，并不是一个新税种，在性质上属于财产税。财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳的一类税。②
2.房产税属于地方税，区域性强。房产税属于地方税的范畴，由房产所在地的税务机关征收。房产必依附于地产存在，与地产的不可分割性决定了其固定性和区域性等特点。地方税务机关对本地的房地产状况最为了解，由其负责征收房产税，可以大大简化征管程序，减少征管阻力，提高征收工作的效率，更利于资源的分配，更能体现效率与公平。
3.房产税税源充足、稳定可靠，具有较强的财政税收功能。房产税是个人财产的重要组成部分，涉及人们生产、生活以及一切社会活动的各个方面，同时具有价值大、固定性强的特点。因此，以房产为对象征税，税源充足、收入稳定。在一些发达国家和地区，来自房地产的税收收入通常占年度财政收入的1/3或1/4。③
4.房产税具有合理调节房地产市场、优化房屋土地资源配置的功能。国家依据对国民经济整体发展的规划，结合房地产行业发展的特点，设置具体税种、税率，调节房地产市场主体的经济利益。同时引导和调整土地的利用，优化土地利用结构，实现资源的有效配置。
二、我国现行房产税现状及分析
（一）我国现行房产税的主要规定
1.纳税人
房产税的纳税人是房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有的房屋产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
2.征税范围
房产税的征税范围是在我国境内城市、县城、建制镇和工矿区用于生产经营的房屋，不包括农村的房屋。个人所有非营业用的房产免征房产税。
3.计税依据与税率
房产税的征收标准分为从价计征和从租计征两种情况。从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%—30%后的余值；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%—30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税税率采用比例税率。按房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
以房产原值为计税依据的，应纳税额=房产原值*（1-10%至30%）*税率（1.2%）
以房产租金收入为计税依据的，应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。
（二）我国现行房产税的不足
1.计税依据不合理，缺乏市场适应性。现行房产税的计税依据主要是按照房产原值去掉部分后的余值或者是按租金计算，过分强调房地产的固定值部分，忽视了房地产的市场价值，不能真正适应市场的变化。
2.征收范围有一定的局限性，税基狭窄。现行房产税的只针对城镇地区的经营性房产，范围太狭窄。农村地区仍然在免税的范围之内，经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，个人所有非营业性的房产，不论面积的大小，也在免税之列，明显有悖于税收公平原则。
三、房产税改革试点方案及成效评价
（一）上海、重庆房产税改革试点方案主要内容
重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税，发布《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
1.重庆市
（1）试点区域为渝中区、江北区、九龙坡区等主城九区。
（2）征税对象包括个人拥有的独栋商品住宅（包括存量和增量）；个人新购的高档住房（排除存量），市值建筑交易金额达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上；无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上普通住房。
（3）计税依据为房产交易价，条件成熟后为房产评估价值。 （4）税率实行分档计税模式，房价达到当地均价3倍以下的房产、税率为0.5%，3倍（含3倍）至4倍的、税率为1%，4倍以上、税率为1.2%，对无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上普通住房，税率为0.5%。
（5）减免方面考虑的是一个家庭一套应税住房扣除免税面积（独栋住宅180平方米、高档住房100平方米）。④
2.上海市
（1）试点区域为市行政区。
（2）征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。
（3）计税依据参照市场价格评估值（按周期重估），但试点初期按交易价格70%征税。
（4）税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米交易价格低于本市上年度新建商品房平均售价2倍（含2倍）可暂减为0.4%。
（5）减免方面为上海市户籍家庭按人均60平方米免税。⑤
（二）上海、重庆房产税改革试点方案效果
1.上海、重庆两地的征税对象均体现针对增量房共同特征，目的就是减少投机性购房需求，以此稳定或减缓房价。上海对新购房征税在一定程度上抑制了居民的购房热情，在短时间内缓冲了房价的飙升。但重庆对高档房开征，全体面向有钱人，实际影响不大。
2.楼市低迷之风在2011年上半年席卷全国各大主要城市，约50%商品房成交均价同比下降，但幅度不大。中国指数研究院公布的《2013年5月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，上海市5月新建住宅价格同比上涨5.98%，重庆主城区则是同比上涨7.88%。单从5月份看，两市新建住宅价格的涨幅差距有所缩小。⑥但是总体来看，两试点城市的房价依然在上涨，对房价影响并不明显，在税收收入方面也未达到改革预期目标。
（三）上海、重庆房产税改革试点的不足及分析
1.征税对象不合理。上海市的征税范围并不包括纳税人拥有的存量房，也就是说在《暂行办法》出台之前，个人无论拥有多少房产，都不需要纳税。虽然这种设计在试点初期有利于改革推行，但其根本上违背了税收公平原则，与实现调节收入分配的政策目标相悖。
2.计税依据不合理。两地试点初期都以应税住房的市场交易价格为计税依据，条件成熟后按评估值。实质上都在现阶段回避了房产评估值即相关的房产评估问题，改革具有局限性。
3.纳税年限及税收减免方面存在缺陷。两地改革方案都未具体规定纳税年限问题，参照方案，纳税人每年都要缴纳房产税，这不符合我国国情。我国实行土地公有化，房产税按年征收，而房产增值有限，未来累计税款很可能与房产价值相距不远。上海免征面积定为人均60平方米还有待考察。
四、完善房产税改革的建议
（一）完善税基，逐步扩大征税范围
现行房产税只针对城镇地区的经营性房屋进行征收， 农村地区仍然在免税的范围之内，位于经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，整体征税范围过于狭窄。我国国民经济正飞速发展，在此环境下，农村地区的发展水平也不断提高，国家应当制定统一标准，将经济水平达到一定程度的农村地区纳入征税范围，调整农村的税收优惠减免政策必不可少。同时结合上海、重庆两地改革试点经验，对个人所有的住房实行征税，逐步扩大我国房产税征收范围，增加地方政府税收收入。在此基础上，必须科学规范税收减免优惠范围。因此，房产税改革要切实依据我国国情，以完善我国房产税制度为根本目标。
（二）统一计税依据，以评估价值作为计税依据
我国现行房产税计税依据为房产原值扣除一定比例后的余值或租金收入，排除了房地产市场的变化，存在很大缺陷，应当以房产评估价值作为计税依据。对此，就要培养高素质的房地产评估人才，建立完善的房地产评估体系。建立独立的第三方机构负责评估，同时政府制定具体的评估方法、评估标准和评估周期，配套评估申诉制度，建立明确的相关法律法规，但要注意结合地方实情。一方面能够最大程度保证效率和公平，另一方面可以有效防止暗箱操作，保证国家税收收入。
（三）完善房屋产权登记制度，透明征收程序
要实现房地产税收的有效征管，就需要有完善的房屋产权登记管理的资料。在全国范围内清查房地产，建立包含家庭人数、人均收入等相关信息的数据库，为全面开征房地产税创造条件。政府通过计算机联网实现对房产信息的有效管理，确定资料的真实可靠，建立完整的档案，在此基础上，将征收程序透明化，加深纳税义务人对税收相关规定的了解，保证义务人及时获取相关信息，规范我国税收体系。
五、结语
房产税是我国税收体系的重要组成部分，在财政收入、调节国民收入再分配和优化土地资源等方面发挥着不可或缺的作用。我国现行的房产税已滞后于时代发展，房产税改革刻不容缓。但是，房产税改革是一个长期而渐进的过程，必须要与我国实情相适应，使房产税真正成为保障房地产行业健康发展的有效工具，为民众谋福利。
[注释]
①陈耀东.新编房地产法学[M]. 北京： 北京大学出版社， 2009。
②张守文.财税法学[M]. 北京： 北京大学出版社， 2007。
③贾登勋，脱剑锋.房地产法新论[M].
北京：中国社会科学出版社， 2009。
④《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。
⑤《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
⑥参见http：//news.xinhuanet.com/politics/2013-06/14/c_116138309.
htm。
[参考文献]
[1]李延荣.房地产法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[2]陈耀东.新编房地产法学[M].北京：北京大学出版社，2009.
[3]张守文.财税法学[M].北京：北京大学出版社，2007.
[4]贾登勋，脱剑锋.房地产法新论[M].北京：中国社会科学出版社，2009.
[5]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011（4）.
[6]尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报，2011（5）.
[7]王鹏，张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议[J].当代经济研究，2009（12）.
[8]刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J].税务论坛，2010（11）.
[作者简介]常彤彤，西北政法大学经济法学院。