18年前的2000年，中国太阳城集团（以下简称太阳城）董事长朱凤泊决定自己做一个养老社区。
　　“那时候人们甚至不知道养老社区是什么。在我的想象里，这个养老社区要有医院，有紧急呼救系统，还要有文化娱乐设施，是一个大型的综合养老社区。”朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
　　当时，朱鳳泊去有关部门办理相关审批手续，工作人员却告诉他，从没见过民间出资办养老社区的，占地面积达32万平方米的规模更是闻所未闻。
　　18年过去了，与朱凤泊的太阳城一同成长起来的民办养老机构，在中国如雨后春笋般涌现。
　　民政部统计数据显示：截至2017年9月，中国注册登记的养老机构已达2.8万余家，其中民办养老机构1.25万余家，同比增长7.8%。
　　“民办力量的进入，活跃了市场，创新了养老服务的业态，满足了老百姓多元化的养老需求，是开放养老服务市场所希望看到的景象。”民政部社会福利和慈善事业促进司老年人福利处处长李邦华告诉《瞭望东方周刊》。

让老人把家搬过来

　　根据全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》，早在1999年，中国就已进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。
　　朱凤泊是民办养老行业第一个吃螃蟹的人。为此，他去香港老人医院打义工，也去北美、日韩和欧洲考察养老体系，却总感觉和当时的中国环境有落差。
　　“他们的理念、消费能力，政府补贴和保险、低息贷款等各方面，条件都好过那时候的中国。因此不能完全照搬海外经验，而是要摸索出我们自己的一条路。”朱凤泊告诉本刊记者。
　　他做的第一件事，就是带领团队，每个周末去景山对老年人做问卷调查。连续十个月，共发了约8000份问卷。
　　“在此基础上，我们做出了‘一个钱包’的产品，就是拿出一个老人的退休金满足夫妻两人的养老生活。”朱凤泊说，中国老年人对养老社区的要求，是居住面积不大，但活动空间和娱乐空间要足够大，因此太阳城设计出A、B栋的老人公寓新模式。
　　深圳市任达养老产业集团（以下简称任达养老）总经理王玉峰也赞同朱凤泊的观点，他告诉《瞭望东方周刊》，民办养老机构，总是以市场需求为导向。
　　“比如我们的房间提供一部分居家式的设置，老人可以完全按照自己想法去布置房间，甚至调整房间的格局。这种居家式的个性化服务，是公办养老院标准化宿舍没有的，相当于老人把家搬过来。”王玉峰说。
　　任达养老旗下的第一家爱心护理院于2008年正式开业运营，目前已发展到遍及广东、江西、湖南等省份的七家分支机构集团，形成了连锁管理模式，成为深圳规模最大的民办养老机构。
　　而2010年底正式营业的燕达金色年华健康养护中心（以下简称燕达养护中心），建筑面积约60万平方米，号称中国规模最大的民办养老机构。其总经理周素娟对《瞭望东方周刊》说，每到周六日，停车场的车都挤满了。
　　“我们也很注重‘家文化’，还给老人的子女一年24天的免费陪住服务，就是想让老人能获得更多亲情接触，把这儿当成家。”周素娟说。
　　2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）颁布实施。《意见》提出，要完善市场机制，并充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。
　　“这是一个里程碑式的文件。它标志着，作为一个新型业态的养老服务业，进入了一个大发展时期。”李邦华告诉本刊记者。
　　可见的现象是，养老行业的玩家越来越多。
　　万科、远洋集团、前海人寿、泰康等地产公司和保险企业，纷纷开建大型项目;工业、医疗、科技、服务等行业的民营企业，也做起了养老;甚至包括法国养老巨头欧葆庭、荷兰知名的生命公寓、日本的日医集团等外资企业，也陆续在中国展开了业务。

“医养结合”的逻辑

　　“老年人一般有较多的老年病，所以医养结合是非常重要的，也是老年人选择养老机构的主要考察因素之一。”李邦华说。
　　2017年2月，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，提出要完善医养结合机制，支持养老机构开展医疗服务。
　　除此之外，国家也已出台了医生多点执业、家庭医生签约等相关政策，促进医养结合。
　　不过，李邦华观察到，入住养老机构的老年人，对医疗健康服务的需求非常大，而民办养老机构这方面的能力相对较弱，无法满足需求。
　　对于民办养老机构而言，“自办门诊 绿色通道”，或许是一条路。
　　王玉峰告诉本刊记者，任达爱心护理院门诊部于同年开业，且是深圳市医保定点机构，为老年人提供24小时应诊、转诊服务。
　　“门诊部保障基本医疗，比如换药、小感冒等。若老人突发机体病理性疾病，则可通过我们签约的大医院，走绿色通道，救护车十分钟就到。”王玉峰说。
　　这样的绿色通道建设，在燕达养护中心也有。周素娟介绍说，燕达医院为养护中心的急危重症患者提供绿色通道，而看门诊的老年人也可享有免挂号费的便利。
　　燕达养护中心背靠燕达医院，两者都是组成燕达国际健康城的重要部分。除此之外，该集团还包括医学研究院、医护培训学院、国际医学院等板块，各自独立运营又相互合作支持，形成了规模优势。
　　在周素娟看来，这体现了医养结合的优点。
　　“燕达医院本身是面向缺乏医疗资源的燕郊地区的，我们也需要优质的医疗资源;而大体量的养老机构为燕达医院提供了充足的客户群，两者结合得很好。”她说，利益共存为双方合作带来了更多发展机会。 　　根据前瞻产业研究院发布的《2017?2022年中国康复医疗行业发展前景与投资预测分析报告》（以下简称《报告》），2016年全国PPP项目中有34个医养结合项目，占全部养老PPP项目的32.7%。
　　《报告》预测，医养结合将是未来养老服务机构的主流，通过养老机构与医院的深度合作，医疗资源与养老产业能实现更有效的对接。

“爆满”与“闲置”

　　约在十年前营业的任达爱心护理院，一期共建了627张床位，王玉峰坦言，在开业头四年，由于当时中国仍被“居家养老”的传统意识占据主流，护理院的入住情况并不像如今這么火爆。
　　“当时我们做了很多免费住的推广工作，终于把大部分来建设深圳的第一批退休干部引进来了。那个阶段是最困难的。”王玉峰回忆说。
　　几乎是相同的时间段，在运营的头几年，周素娟一直在为医保头疼。
　　“如果医保不能在异地实时结算，对于北京籍的老人，到我们这儿养老就形成了很大的障碍。”她说。
　　为了吸引更多京籍老人，燕达养护中心每月定时开班车进京，载着老人回京取药，处理医保结算事宜，每趟得跑30?40家医院。
　　而在近两年，陆续出台的政策鼓励了民办养老机构的发展。
　　2017年1月，作为京津冀养老试点，燕达养护中心实现了异地医保实时报销。这意味着持北京社保卡的老人，可在燕达医院享受医保刷卡实时结算。
　　这才有了燕达养护中心98%的在住老年人都是京籍的局面，异地养老成为可能。
　　“政策落实省去了我们很多麻烦。”周素娟说。
　　目前，燕达养护中心已全部住满;太阳城的入住率达98%;任达爱心护理院本院入住率已达95%以上，但其他地区分支机构入住率仍不理想，在20%?30%之间。
　　“总体来看，不管是公办民办，床位闲置大概都在40%左右。但这只是供需不平衡的一个阶段性表现。”李邦华告诉本刊记者。
　　一个例子是，城区里的养老机构几乎爆满，郊区的养老机构床位相对充足。
　　“现在办养老机构有一个误区，就是要建在风景很好的地方，这往往会远离城市。但实际上，真正的养老需求应该是子女探视方便、生活服务便利，这才能吸引老年人。”他解释说。
　　中国老龄科学研究中心副主任党俊武也观察到了这种供需错配的现象，他告诉《瞭望东方周刊》，“核心原因在于，城市中心地价贵，民办养老机构没那么多钱，就只好搬到离城市比较远的地方。一旦离开城市，入住率又会受到影响。”党俊武说。
　　因此，他建议，政府土地政策还应给予民办养老机构一定的优惠，比如拿一部分城市里的土地以较低的价格转让给民办机构。
　　“相较而言，公办养老机构补贴多，价格低，所以政策上适当给予民办机构一些支持，能更好地促进良性竞争。”党俊武说。

政策“加持”当可期

　　尽管盈利并不是唯一目标，但对民办养老机构而言，实现盈利是维持运转的前提。
　　“由于前期需要大量投入，后期的效益和运营成本等都会存在挑战，因此，资金紧张是常有的事。”王玉峰说，任达养老发展的前些年间，都是靠母公司任达集团补贴。
　　朱凤泊也观察到，此前银行没有专门的养老金融产品对接民营机构，多数是靠自身筹措资金进行开发建设。
　　“民营机构只能选择利息相对较高的融资渠道，利润空间由此被压缩，因而只能提高价格，影响市场竞争力。”他说。
　　朱凤泊认为，民营企业做养老机构，投入大，产出慢，必须在运营模式上动脑筋。

　　太阳城有一个著名的“三七开”模式：开发用地中的70%建设老年公寓，售卖产权回笼资金，30%建设自持型的养老功能配套设施，再制定不同的服务项目，形成可持续发展模式。
　　在朱凤泊看来，民办养老机构拿地，是提振老百姓对行业信任度的重要手段。
　　“租一层楼、租一间院子，就办养老，人家怎么相信你？只有地是自己的，才能让老百姓放心，入住率才会提高，才有可能盈利。”朱凤泊说。
　　太阳城在建设之初，拿的是住宅用地，完全可以用来开发价值更高的商品房，因此拿地成本高企。
　　这个问题正在逐步得到解决。
　　国土资源部在2014年印发的《养老服务设施用地指导意见》指出，为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准。
　　“该意见还提出，只要养老机构是非营利性的，不管是民办公办，都可以获得政府的划拨土地政策优惠。”李邦华说。
　　此外，政府对民办养老机构的补贴扶持也正在逐渐落实。
　　周素娟告诉本刊记者，2017年6月，燕达养护中心收到了2016年第四季度北京市养老机构的运营补贴，这意味着京津冀养老协同发展政策补贴正式落地。
　　“我们花了五六年时间，到2016年才实现收支平衡。养老是个重资产投入行业，同时也的确是个微利行业。做养老，需要责任心和热情。”她说。