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摘要：近年来，由于房地产市场的供需结构发生变化，一时间掀起一股炒房热潮，在此形势下，国家出台相关政策，大力抑制房价过快增长，这对于房地产行业提出了更为严峻的考验，受市场整体价格下滑影响，企业利润空间下降，在一定程度上对房地产企业经营产生冲击，可能会出现资金短缺、资金链断裂等问题，加之房地产企业大都在项目开发中投入大量资金，且资金回流相对较慢，面对这一难题，房地产企业应重视加强资金管理，提升资金使用效益，拓展企业利润空间，可以通过平衡收支关系，加强投融资管控等方式保障企业资金的稳健高效流转。本文主要围绕房地产企业展开论述，探讨加强房地产企业资金管理的有效对策。
关键词：房地产企业;资金管理;策略
1.房地产企业资金管理简述
1.1房地产企业资金管理特点分析
货币资金是具有流动性特征的一类资产，主要包括库存现金、账户余额、银行存款等三种形式。就房地产企业而言，收支业务大都需要通过资金收付形式来实现。在房地产企业发展的不同时期，其营运资金的需求情况也存在较大差异。开发初期，企业需要进行土地使用权购置，还要研究开发方案是否科学可行，在确定可行之后报批立项，在此环节，企业的大部分资金活动都需要依赖于内部自有资金;在正式进入开发环节，房地产企业可以依托“四证”向商业银行申请贷款，可以通过外部筹集资金的方式来开展项目建设;企业在施工结束，工程结算环节完成后，可以陆续获得预售证，此时企业的投资资金进入回笼环节[1]。就房地产企业资金管理特点来看，主要表现在以下方面：1）资金需求量高，在房地产开发过程中，各环节都需要充足的资金支持，具体包括拿地、规划设计、建筑安装等环节，加上材料成本、人力成本长期走高，都使得房地产企业资金需求量趋高;2）回笼周期长，房地产行业的资金回收周期相对较长，从项目施工环节至房产营销结束，整个过程资金投入持续2-5年，加之国家宏调政策影响，房地产企业的资金回收跨度较大;3）投资风险高，房地产产品有别于其他普通产品，资产变现相对较难，由此极易诱发资金流动风险，同时由于金融机构将对房地产行业的贷款门槛调高，使得企业面临融资紧缩，资金存在不确定性风险，容易导致投资风险。
1.2房地产企业加强资金管理的必要性
房地产企业具有投资规模大、回收周期长、风险高等特点，因此加强资金管理具有一定必要性，主要体现在以下两方面：1）有助于优化资产结构，就房地产企业而言，在融资方式选择方面，常常会有较高的融资成本，加之营销手段的影响，很大一部分房地产企业处于长期负债的局面。通过强化资金管理，可以实现企业资金的有效融通，提升资金周转效率，可以在一定程度上缩小资金缺口，将债务成本控制在相对合理范围内，同时可以有效盘活沉淀资金以及闲置资产，发挥企业资金的最大价值，缓解偿债压力，实现资产结构优化调整[2]。2）有效规避财务风险，房地产企业提升资金管理水平，可以在一定程度客观真实反馈资金存量情况和资金流动情况，一方面可以为企业资金优化配置提供指导;另一方面可以动态的监督管控资金收支活动，避免资金滥用、徇私舞弊等现象，防范企业财务风险。
2.房地产企业资金管理的有效策略探讨
2.1拓展筹资渠道
在现代市场经济环境下，单一的融资方式不利于企业的良性运转，同时也容易诱发融资方式，因此房地产企业应改变信贷资金来源垄断的现象，弱化企业对金融机构的依赖程度，丰富融资渠道，为房地产企业经营战略的推进奠定资金基础。在此环节，房地产企业应结合自身经营规模选择恰当的融资方式，如对于一些规模相对较大的房地产企业，可以在遵循法律大原则的前提下通过发行股票、债券等方式進行融资;对于一般房地产企业，可以选择通过信托公司或私募基金等方式实现金融融资。房地产企业可以强化与上下游企业之间的联系，如通过可以与建设项目总承包商、施工单位、材料供应商等建立战略合作关系，以实现施工垫资或者延迟付款周期，以缓解企业的资金压力。除此之外，房地产企业可以通过联合开发的方式吸纳资金，依托合作企业的优势资源弥补自身短板，也可以在一定程度上缓解企业的偿债压力，促使建设项目有序进入开发环境，或者采取投资基金、股权融资等方式，在融资方式选择要结合企业的实际情况，选择适合自身的融资方式，以保证为企业经营管理提供充足的资金支持。
2.2构建筹资风险管控体系
房地产企业具有建设规模大、建设周期长、不易变现等特点，由此要推动房地产企业的长效发展，就必须丰富资金来源，筹集资金是保障企业资金储备的重要手段，然在筹资活动开展过程中也常常存在一定风险。鉴于此，房地产企业应重视建立风险预警体系，可以搭建风险识别和分析模型，对现金比率、资产负债率、外包融资比率等进行监测分析，以及时预判企业可能存在的筹资风险。企业在对基础性指标进行识别监测的同时，要将宏观变量纳入预警体系，并结合风险度量模型，采用杠杆系数法来对筹资风险进行识别，在识别风险点的基础上，要注意提前采取规避和防范措施，以确保企业能够按时清偿债务，以有效控制债务风险。
2.3建立健全资金管理制度
资金管理制度是房地产企业强化资金收支活动管控的主要保障和依据，主要包括融资管理制度、授权审批制、核算制度、审查制度、预算管理制度等，健全制度体系可以强化约束力。首先，发挥预算工具的作用，由于房地产建设项目具有多类型、异区域特点，在预算目标设置时要注意多层级性，同时在预算编制过程中，要注意联动开发项目，将与之相关的资金活动、业务活动、人力资源活动等均纳入编制范畴，对于周期性预算，可以采用滚动预算法编制，通过预算编制细化，分解为年度、季度、月度预算，可以实现全面动态的对资金支出活动进行监控，从而确保预算规划与实际情况的吻合性[3]。其次，将资产管理和流动性债务作为管理重点，以销售环节为切入点，不仅要加快房产变现，还应提升应收账款周转效率，通过增加房地产产品销量的方式，来有效防范资金占用，驱动企业现金快速回流，以防范和规避企业的经营风险。最后，强化支出管控，可以在内部设立结算中心，对审批流程和权限进行明确界定，禁止越权审批，同时对于各下属子公司及项目部门，可以通过结算中将资金审批和结算业务集中处理。在资金管理方面，房地产企业应严格遵循“收支两条线”，规范资金支付过程，以避免徇私、贪污等现象发生。此外，在投资方面，为了提升企业投资科学性，可以实行联签制度，对于企业的重大项目资金支出、关键项目投资、大规模物资采购等，要求由管理层联签才能下达执行，避免个人决策的误判风险和盲目性。房地产企业可以实施财务审计制度，对资金存量情况、资金运营活动等进行监督，对支出票据进行严格审查，以提升企业会计信息的完整性和真实性。
2.4提升资金预算执行效率
首先，房地产资金利用率直接反映企业经营管理水平，为提升资金预算执行效率，房地产企业应重视对资金预算编制方案的内容进行明确界定，具体如资金支出/回收总计，资金结余、净流量、支出定额等，支出总计主要包括项目施工费支出，材料费支出、设计费支出、人力成本支出、管理费支出等;回收总计除了银行存款，还包括预售收入等。其次，房地产企业的经营管理与上下游行业存在着密切联系，从开发项目的立项、申报审批、施工建设、竣工结算、房屋交付等环节，与市政部门、建筑设计单位、材料合作商等上下游企业形成经济网络，在编制预算过程中，应重视全面整合上下游合作商的信息和资源，对产业链的布局进行优化设计。最后，房地产企业应重视发挥强化预算分析功能，通过定期召开分析会议，对预算执行进度和效果进行评估，对资金支付进行分析，以系统性的明确企业的资金流动情况，在预算年度期末，企业应重视预算绩效考核，对于预算执行效率偏低的部门要追究责任。
3.结语
综上所述，在改革开放的推动下，我国各行各业发展迅速，房地产企业作为与民生息息相关的产业，也迅速崛起，由此带动房地产行业规模迅速扩大。然面对竞争日趋激烈的市场环境，房地产企业提升自身风险抵御能力，保障企业资金高效、合理、安全流动，发挥资金最大经济价值，应重视加强资金管理，为房地产企业的战略目标实现提供充足的资金支持。
参考文献：
[1]李孟杰.房地产企业资金管理[J].财讯，2018， 000（002）：P.134-135.
[2]王海涛.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营者，2019，033（023）：91-92.
[3]陈志怀.新形势下房地产公司资金管理的困境及完善对策[J].大众投资指南，2019， No.342（22）：104+106.
关键词：房地产企业;资金管理;策略
1.房地产企业资金管理简述
1.1房地产企业资金管理特点分析
货币资金是具有流动性特征的一类资产，主要包括库存现金、账户余额、银行存款等三种形式。就房地产企业而言，收支业务大都需要通过资金收付形式来实现。在房地产企业发展的不同时期，其营运资金的需求情况也存在较大差异。开发初期，企业需要进行土地使用权购置，还要研究开发方案是否科学可行，在确定可行之后报批立项，在此环节，企业的大部分资金活动都需要依赖于内部自有资金;在正式进入开发环节，房地产企业可以依托“四证”向商业银行申请贷款，可以通过外部筹集资金的方式来开展项目建设;企业在施工结束，工程结算环节完成后，可以陆续获得预售证，此时企业的投资资金进入回笼环节[1]。就房地产企业资金管理特点来看，主要表现在以下方面：1）资金需求量高，在房地产开发过程中，各环节都需要充足的资金支持，具体包括拿地、规划设计、建筑安装等环节，加上材料成本、人力成本长期走高，都使得房地产企业资金需求量趋高;2）回笼周期长，房地产行业的资金回收周期相对较长，从项目施工环节至房产营销结束，整个过程资金投入持续2-5年，加之国家宏调政策影响，房地产企业的资金回收跨度较大;3）投资风险高，房地产产品有别于其他普通产品，资产变现相对较难，由此极易诱发资金流动风险，同时由于金融机构将对房地产行业的贷款门槛调高，使得企业面临融资紧缩，资金存在不确定性风险，容易导致投资风险。
1.2房地产企业加强资金管理的必要性
房地产企业具有投资规模大、回收周期长、风险高等特点，因此加强资金管理具有一定必要性，主要体现在以下两方面：1）有助于优化资产结构，就房地产企业而言，在融资方式选择方面，常常会有较高的融资成本，加之营销手段的影响，很大一部分房地产企业处于长期负债的局面。通过强化资金管理，可以实现企业资金的有效融通，提升资金周转效率，可以在一定程度上缩小资金缺口，将债务成本控制在相对合理范围内，同时可以有效盘活沉淀资金以及闲置资产，发挥企业资金的最大价值，缓解偿债压力，实现资产结构优化调整[2]。2）有效规避财务风险，房地产企业提升资金管理水平，可以在一定程度客观真实反馈资金存量情况和资金流动情况，一方面可以为企业资金优化配置提供指导;另一方面可以动态的监督管控资金收支活动，避免资金滥用、徇私舞弊等现象，防范企业财务风险。
2.房地产企业资金管理的有效策略探讨
2.1拓展筹资渠道
在现代市场经济环境下，单一的融资方式不利于企业的良性运转，同时也容易诱发融资方式，因此房地产企业应改变信贷资金来源垄断的现象，弱化企业对金融机构的依赖程度，丰富融资渠道，为房地产企业经营战略的推进奠定资金基础。在此环节，房地产企业应结合自身经营规模选择恰当的融资方式，如对于一些规模相对较大的房地产企业，可以在遵循法律大原则的前提下通过发行股票、债券等方式進行融资;对于一般房地产企业，可以选择通过信托公司或私募基金等方式实现金融融资。房地产企业可以强化与上下游企业之间的联系，如通过可以与建设项目总承包商、施工单位、材料供应商等建立战略合作关系，以实现施工垫资或者延迟付款周期，以缓解企业的资金压力。除此之外，房地产企业可以通过联合开发的方式吸纳资金，依托合作企业的优势资源弥补自身短板，也可以在一定程度上缓解企业的偿债压力，促使建设项目有序进入开发环境，或者采取投资基金、股权融资等方式，在融资方式选择要结合企业的实际情况，选择适合自身的融资方式，以保证为企业经营管理提供充足的资金支持。
2.2构建筹资风险管控体系
房地产企业具有建设规模大、建设周期长、不易变现等特点，由此要推动房地产企业的长效发展，就必须丰富资金来源，筹集资金是保障企业资金储备的重要手段，然在筹资活动开展过程中也常常存在一定风险。鉴于此，房地产企业应重视建立风险预警体系，可以搭建风险识别和分析模型，对现金比率、资产负债率、外包融资比率等进行监测分析，以及时预判企业可能存在的筹资风险。企业在对基础性指标进行识别监测的同时，要将宏观变量纳入预警体系，并结合风险度量模型，采用杠杆系数法来对筹资风险进行识别，在识别风险点的基础上，要注意提前采取规避和防范措施，以确保企业能够按时清偿债务，以有效控制债务风险。
2.3建立健全资金管理制度
资金管理制度是房地产企业强化资金收支活动管控的主要保障和依据，主要包括融资管理制度、授权审批制、核算制度、审查制度、预算管理制度等，健全制度体系可以强化约束力。首先，发挥预算工具的作用，由于房地产建设项目具有多类型、异区域特点，在预算目标设置时要注意多层级性，同时在预算编制过程中，要注意联动开发项目，将与之相关的资金活动、业务活动、人力资源活动等均纳入编制范畴，对于周期性预算，可以采用滚动预算法编制，通过预算编制细化，分解为年度、季度、月度预算，可以实现全面动态的对资金支出活动进行监控，从而确保预算规划与实际情况的吻合性[3]。其次，将资产管理和流动性债务作为管理重点，以销售环节为切入点，不仅要加快房产变现，还应提升应收账款周转效率，通过增加房地产产品销量的方式，来有效防范资金占用，驱动企业现金快速回流，以防范和规避企业的经营风险。最后，强化支出管控，可以在内部设立结算中心，对审批流程和权限进行明确界定，禁止越权审批，同时对于各下属子公司及项目部门，可以通过结算中将资金审批和结算业务集中处理。在资金管理方面，房地产企业应严格遵循“收支两条线”，规范资金支付过程，以避免徇私、贪污等现象发生。此外，在投资方面，为了提升企业投资科学性，可以实行联签制度，对于企业的重大项目资金支出、关键项目投资、大规模物资采购等，要求由管理层联签才能下达执行，避免个人决策的误判风险和盲目性。房地产企业可以实施财务审计制度，对资金存量情况、资金运营活动等进行监督，对支出票据进行严格审查，以提升企业会计信息的完整性和真实性。
2.4提升资金预算执行效率
首先，房地产资金利用率直接反映企业经营管理水平，为提升资金预算执行效率，房地产企业应重视对资金预算编制方案的内容进行明确界定，具体如资金支出/回收总计，资金结余、净流量、支出定额等，支出总计主要包括项目施工费支出，材料费支出、设计费支出、人力成本支出、管理费支出等;回收总计除了银行存款，还包括预售收入等。其次，房地产企业的经营管理与上下游行业存在着密切联系，从开发项目的立项、申报审批、施工建设、竣工结算、房屋交付等环节，与市政部门、建筑设计单位、材料合作商等上下游企业形成经济网络，在编制预算过程中，应重视全面整合上下游合作商的信息和资源，对产业链的布局进行优化设计。最后，房地产企业应重视发挥强化预算分析功能，通过定期召开分析会议，对预算执行进度和效果进行评估，对资金支付进行分析，以系统性的明确企业的资金流动情况，在预算年度期末，企业应重视预算绩效考核，对于预算执行效率偏低的部门要追究责任。
3.结语
综上所述，在改革开放的推动下，我国各行各业发展迅速，房地产企业作为与民生息息相关的产业，也迅速崛起，由此带动房地产行业规模迅速扩大。然面对竞争日趋激烈的市场环境，房地产企业提升自身风险抵御能力，保障企业资金高效、合理、安全流动，发挥资金最大经济价值，应重视加强资金管理，为房地产企业的战略目标实现提供充足的资金支持。
参考文献：
[1]李孟杰.房地产企业资金管理[J].财讯，2018， 000（002）：P.134-135.
[2]王海涛.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营者，2019，033（023）：91-92.
[3]陈志怀.新形势下房地产公司资金管理的困境及完善对策[J].大众投资指南，2019， No.342（22）：104+106.