论文部分内容阅读
摘要：在我国市场经济的快速发展中，房地产行业也在蓬勃发展。通过全面分析房地产市场的统计数据，结合北京市房地产市场现状和投融资情况，客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。并针对其存在的金融风险，提出风险防范的针对性措施。
关键词：房地产市场;金融风险;防范对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）04-0040-44 收稿日期：2021-03-30
1 北京市房地产市场及投融资情况
1.1 北京市房地产市场情况
1.1.1 北京市房地产市场供给减少
表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。房地产企业施工房屋面积近6年总量呈先下降后上升的趋势。房地产企业竣工面积由2015年的2631.5万平方米急速降低到2020年的1545.7万平方米，降幅非常明显，但近两年有所回暖。图1为北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率对比，北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率近5年在15%左右，且有逐年放缓的趋势，与全国竣工率下降的趋势保持一致。这说明北京房地产企业竣工意愿正在下降，企业有意通过放缓施工和竣工的速度来规避销售不利的局面，同时也反映出北京市房地产企业对未来的市场预期并不乐观，但下降幅度正在进一步收窄。因此，北京市房地产市场整体呈现稳中向好态势，但基于政策调控，房地产市场的供给有所减少。
1.1.2 北京市房地产市场需求减弱
表2为2015-2020年北京市商品房销售面积、销售额、待售面积，图2为其增速，可发现近6年北京市房地产市场销售情况变化波动比较大。2015-2016年北京市房地产市场交易火热，房价迅速上扬，因此商品房销售面积、销售额增速均为正值。如果价格增加到一定水平后，较高房价会限制后续购房者进入市场，他们的购房需求会下降。因此，2017年销售额、销售面积、待售面积全面骤跌。再加上限购限售等调控政策的出台，消费者的购房需求减弱，市场由供不应求转为供过于求。
1.1.3 北京市房地产价格增长速度放缓
图3为全国和北京市商品房平均销售价格对比，2005-2019年虽然历经了不同阶段的房价调控政策，但整体来看，北京市商品房的平均销售价格仍处稳步上升趋势，从22632.46元/平方米增至35903.5元/平方米，涨幅约58.64%。但可以发现，房价增长速度在逐渐放缓。与全国商品房平均销售价格做对比，北京市房价远高于全国的平均水平。而且全国房价的增速呈现波动状态，远低于北京市房价的增长速度。北京市房地产价格的持续增长易形成房地产泡沫，由于当下信用体系尚未完善，行业过度依赖以商业银行为主的金融机构，会在一定程度上影响信贷资产质量，从而引发市场风险沿金融体系传导。
1.2 北京市房地产市场投融资情况
1.2.1 北京市房地产市场投资增速放缓
表3为2015-2020年北京市房地产开发投资规模及占比，可以发现二者的变化趋势大体保持一致，但房地产开发投资额的转变趋势快于全社会固定资产投资额。房地产开发投资额在2015-2016年为上升趋势，且占全社会固定资产投资比重高达58%左右。此时北京市房地产市场交易火热，房地产企业借机大规模举借债进行开发建设，致使企业投资规模的增大。但从2017年开始房地产开发投资额转为下降趋势，这是由于2017年房地产市场供应远超实际居住需求，房价随之下降，再加上限购限售等调控政策，房地产市场有所降温，给房地产企业投资带来消极影响。
1.2.2 北京市房地产企业融资渠道单一
表4为2015-2020年北京市房地产企业资金来源，本年实际到位资金是指房地产开发企业实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金，包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。以2020年为例，定金及预付款在房地产开发项目中所占比例最大，约占筹集资金总额的42%。其次是国内银行贷款和自筹资金，约占筹集资金总额的24%左右，占比较低的是其他资金和利用外资筹集的资金。而相当一部分购房者也是通过银行贷款来预付房屋定金和款项。由此可见，北京市房地产企业的资金来源主要是以向银行为代表的金融机构贷款为主，一旦这种融资渠道出现问题，会使企业无法得到需要的资金，影响企业的健康稳固发展。融资渠道的单一也使本该流向实体经济的金融机构贷款大量流入房地产市场，不利于金融业的稳定。
1.2.3 北京市房地产企业融资成本高
房地产企业通过银行进行融资的成本为8%～10%，通过其他金融机构的融资成本在15%～18%，而通过社会资本融资的成本则高达20%～50%。有部分中小房地产企业无法通过正常的金融机构获得贷款，又为了能在短期内快速获得足够资金，会冒着巨大的风险选择融资成本较高的民间借贷，抵押固定资产进行融资，一旦企业资金链断裂，将会停工停产，进一步提高融资成本，致使恶性循环。
2 北京市房地产金融风险存在的原因
2.1 北京市房地产金融体系尚未健全
目前我国的房地产金融市场化较低，现有的房地产金融产品单一同质化，房地产开发商多数采用间接融资的方式，基金和证券等直接融资的比重较低，不利于降低开发成本，阻碍了房地产市场上金融产品的创新发展。且注册制改革尚未健全、金融监管尚未完善、发债限制条件多，导致市场乱象丛生。
2.2 北京市房地产市场面临高信用风险
房地产企业容易面临信用风险，假如房地产开发企业经营情况较差，房地产企业将面临资金链断裂而无力还款，导致银行等金融机构遭受严重的信贷风险，造成其不良贷款增加，经营风险上升。對逾期无力偿还或无法追索等情况，即便以房地产作为还款担保抵押，也无法保证抵押的房地产容易转手出售，银行仍旧面临经济效益差的风险。 2.3 北京市房地产企业资本结构不合理
图4为2015-2020北京市房地产开发企业的资产负债率数据，一直保持在80%左右。而商业银行对房地产开发企业的贷款要求是资产负债率最高不得超过75%，因此北京市的房地产企业资产负债率偏高。过高的资产负债率会导致企业贷款信用级别降低，增大贷款难度，加上过高的负债还会带来高额利息费用，这不仅使得企业融资成本加剧，同时导致财务风险相对较高。
3 北京市房地产金融风险防控的对策建议
3.1 积极拓宽融资渠道
北京市房地产的资金来源主要为银行等金融机构的传统贷款方式，存在较大的融资风险，所以需要不断创新金融工具，丰富房地产的融资渠道，建立合理的资本结构，科学分散风险。比如加速推进房地产贷款证券化，建立房地产投资基金及其他信托、债券、基金融资渠道，或在原始抵押、按揭贷款的模式下，根据实际情况专门设计适合不同房地产企业支付能力的多样化贷款品种。
3.2 建立和完善个人信用制度
首先要加强相关信用立法的建设，需要对个人信息披露、使用等作出明确规定，使信用制度能够健康发展。其次要完善个人信用的科学评级，利用多种渠道获取债务人的信息，充分利用当代网络科技手段，积极完善“中国执行信息公开网”“个人信用信息基础数据库”等多种网络化数据平台，扩大个人和组织机构的使用范围。
3.3 政府宏观调控和引导
首先建立合理的监管体系，银行等金融机构需将房地产企业的融资等全面纳入监测范围，对房地产企业的信息披露行为实施监督，从而改善消费者在房地产市场中的不利地位，提高市场效率。其次政府应通过合理的制度安排完善住房保障体系，依据居民需求因城施策，进行危旧房改造、扩大公共住房等，缓解住房需求。
参考文献：
1.张小凤.浅析房地产企业融资风险及其防范策略.纳税.2019.13 （5）
2.李永强.新形势下我国房地产金融风险及其防范对策研究.华中师范大学.2018
3.谢勇.中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析.财经界（学术版） .2018.21
4.覃丽华.房地产企业融资的风险及其规避策略.时代金融.2015.14
5.郭晓慧.货币政策、银行市场结构与房地产价格.山东大学.2020
6.王丹丹.利率政策对房地产价格影响效应的区域差异性研究.上海外国语大学.2020
7.王思予.基于VAR模型的我国房地产价格影响因素研究.改革与开放.2020.20
作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。
杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。
基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险傳递及预警研究”（项目编号：17YJA003）的阶段性成果。
关键词：房地产市场;金融风险;防范对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）04-0040-44 收稿日期：2021-03-30
1 北京市房地产市场及投融资情况
1.1 北京市房地产市场情况
1.1.1 北京市房地产市场供给减少
表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。房地产企业施工房屋面积近6年总量呈先下降后上升的趋势。房地产企业竣工面积由2015年的2631.5万平方米急速降低到2020年的1545.7万平方米，降幅非常明显，但近两年有所回暖。图1为北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率对比，北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率近5年在15%左右，且有逐年放缓的趋势，与全国竣工率下降的趋势保持一致。这说明北京房地产企业竣工意愿正在下降，企业有意通过放缓施工和竣工的速度来规避销售不利的局面，同时也反映出北京市房地产企业对未来的市场预期并不乐观，但下降幅度正在进一步收窄。因此，北京市房地产市场整体呈现稳中向好态势，但基于政策调控，房地产市场的供给有所减少。
1.1.2 北京市房地产市场需求减弱
表2为2015-2020年北京市商品房销售面积、销售额、待售面积，图2为其增速，可发现近6年北京市房地产市场销售情况变化波动比较大。2015-2016年北京市房地产市场交易火热，房价迅速上扬，因此商品房销售面积、销售额增速均为正值。如果价格增加到一定水平后，较高房价会限制后续购房者进入市场，他们的购房需求会下降。因此，2017年销售额、销售面积、待售面积全面骤跌。再加上限购限售等调控政策的出台，消费者的购房需求减弱，市场由供不应求转为供过于求。
1.1.3 北京市房地产价格增长速度放缓
图3为全国和北京市商品房平均销售价格对比，2005-2019年虽然历经了不同阶段的房价调控政策，但整体来看，北京市商品房的平均销售价格仍处稳步上升趋势，从22632.46元/平方米增至35903.5元/平方米，涨幅约58.64%。但可以发现，房价增长速度在逐渐放缓。与全国商品房平均销售价格做对比，北京市房价远高于全国的平均水平。而且全国房价的增速呈现波动状态，远低于北京市房价的增长速度。北京市房地产价格的持续增长易形成房地产泡沫，由于当下信用体系尚未完善，行业过度依赖以商业银行为主的金融机构，会在一定程度上影响信贷资产质量，从而引发市场风险沿金融体系传导。
1.2 北京市房地产市场投融资情况
1.2.1 北京市房地产市场投资增速放缓
表3为2015-2020年北京市房地产开发投资规模及占比，可以发现二者的变化趋势大体保持一致，但房地产开发投资额的转变趋势快于全社会固定资产投资额。房地产开发投资额在2015-2016年为上升趋势，且占全社会固定资产投资比重高达58%左右。此时北京市房地产市场交易火热，房地产企业借机大规模举借债进行开发建设，致使企业投资规模的增大。但从2017年开始房地产开发投资额转为下降趋势，这是由于2017年房地产市场供应远超实际居住需求，房价随之下降，再加上限购限售等调控政策，房地产市场有所降温，给房地产企业投资带来消极影响。
1.2.2 北京市房地产企业融资渠道单一
表4为2015-2020年北京市房地产企业资金来源，本年实际到位资金是指房地产开发企业实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金，包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。以2020年为例，定金及预付款在房地产开发项目中所占比例最大，约占筹集资金总额的42%。其次是国内银行贷款和自筹资金，约占筹集资金总额的24%左右，占比较低的是其他资金和利用外资筹集的资金。而相当一部分购房者也是通过银行贷款来预付房屋定金和款项。由此可见，北京市房地产企业的资金来源主要是以向银行为代表的金融机构贷款为主，一旦这种融资渠道出现问题，会使企业无法得到需要的资金，影响企业的健康稳固发展。融资渠道的单一也使本该流向实体经济的金融机构贷款大量流入房地产市场，不利于金融业的稳定。
1.2.3 北京市房地产企业融资成本高
房地产企业通过银行进行融资的成本为8%～10%，通过其他金融机构的融资成本在15%～18%，而通过社会资本融资的成本则高达20%～50%。有部分中小房地产企业无法通过正常的金融机构获得贷款，又为了能在短期内快速获得足够资金，会冒着巨大的风险选择融资成本较高的民间借贷，抵押固定资产进行融资，一旦企业资金链断裂，将会停工停产，进一步提高融资成本，致使恶性循环。
2 北京市房地产金融风险存在的原因
2.1 北京市房地产金融体系尚未健全
目前我国的房地产金融市场化较低，现有的房地产金融产品单一同质化，房地产开发商多数采用间接融资的方式，基金和证券等直接融资的比重较低，不利于降低开发成本，阻碍了房地产市场上金融产品的创新发展。且注册制改革尚未健全、金融监管尚未完善、发债限制条件多，导致市场乱象丛生。
2.2 北京市房地产市场面临高信用风险
房地产企业容易面临信用风险，假如房地产开发企业经营情况较差，房地产企业将面临资金链断裂而无力还款，导致银行等金融机构遭受严重的信贷风险，造成其不良贷款增加，经营风险上升。對逾期无力偿还或无法追索等情况，即便以房地产作为还款担保抵押，也无法保证抵押的房地产容易转手出售，银行仍旧面临经济效益差的风险。 2.3 北京市房地产企业资本结构不合理
图4为2015-2020北京市房地产开发企业的资产负债率数据，一直保持在80%左右。而商业银行对房地产开发企业的贷款要求是资产负债率最高不得超过75%，因此北京市的房地产企业资产负债率偏高。过高的资产负债率会导致企业贷款信用级别降低，增大贷款难度，加上过高的负债还会带来高额利息费用，这不仅使得企业融资成本加剧，同时导致财务风险相对较高。
3 北京市房地产金融风险防控的对策建议
3.1 积极拓宽融资渠道
北京市房地产的资金来源主要为银行等金融机构的传统贷款方式，存在较大的融资风险，所以需要不断创新金融工具，丰富房地产的融资渠道，建立合理的资本结构，科学分散风险。比如加速推进房地产贷款证券化，建立房地产投资基金及其他信托、债券、基金融资渠道，或在原始抵押、按揭贷款的模式下，根据实际情况专门设计适合不同房地产企业支付能力的多样化贷款品种。
3.2 建立和完善个人信用制度
首先要加强相关信用立法的建设，需要对个人信息披露、使用等作出明确规定，使信用制度能够健康发展。其次要完善个人信用的科学评级，利用多种渠道获取债务人的信息，充分利用当代网络科技手段，积极完善“中国执行信息公开网”“个人信用信息基础数据库”等多种网络化数据平台，扩大个人和组织机构的使用范围。
3.3 政府宏观调控和引导
首先建立合理的监管体系，银行等金融机构需将房地产企业的融资等全面纳入监测范围，对房地产企业的信息披露行为实施监督，从而改善消费者在房地产市场中的不利地位，提高市场效率。其次政府应通过合理的制度安排完善住房保障体系，依据居民需求因城施策，进行危旧房改造、扩大公共住房等，缓解住房需求。
参考文献：
1.张小凤.浅析房地产企业融资风险及其防范策略.纳税.2019.13 （5）
2.李永强.新形势下我国房地产金融风险及其防范对策研究.华中师范大学.2018
3.谢勇.中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析.财经界（学术版） .2018.21
4.覃丽华.房地产企业融资的风险及其规避策略.时代金融.2015.14
5.郭晓慧.货币政策、银行市场结构与房地产价格.山东大学.2020
6.王丹丹.利率政策对房地产价格影响效应的区域差异性研究.上海外国语大学.2020
7.王思予.基于VAR模型的我国房地产价格影响因素研究.改革与开放.2020.20
作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。
杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。
基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险傳递及预警研究”（项目编号：17YJA003）的阶段性成果。