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上一期，我们通过“病灶一：同质化竞争严重”，对产品开发中项目因前期对市场或客户定位的偏离，造成区域产品同质化竞争严重、产品类型单一的情况进行了分析，总结出此类问题可通过对竞争、销售、客户、企业几层面的分析来确定项目的物业选型，从而形成差异化竞争的方法。这一期，我们将继续上一期的话题，解决项目在物业选型阶段的另一层面的问题。
病灶二：
既定容积率下，物业组合无法实现利润最大化，溢价空间有限，特点不够鲜明。
针对此病灶，通常可从市场定位、客户层、物业组合及财务分析四个角度来进行思考，以提高项目市场差异化竞争实力，从而降低产品销售难度，实现企业利益最大化。
[病例诊断]单一化流量策略
以下以某住宅项目为例，其原方案完全迎合市场需求，为实现跑量、销售快，未能充分考虑到产品本身的市场差异化和竞争力，采用了较为单一化的流量策略，最终确定的物业组合为“小高层+高层”。直接导致产品在既定容积率下，选取的物业组合无法实现利润最大化，溢价空间有限，且产品缺乏鲜明特点。
原方案：纯粹的小高层+高层
以不损失容积率为前提，A地块的容积率为2.60。
核心思路：主流市场策略，流量最大化。
条件匹配：容积率条件最适宜，开发成本相对较低。
战略原则：产品——打造市场去化速度最快，满足客户购房需求及关注点的产品。
销售——应选择合理价格入市，符合客户总价段需求范围。
开发——有节奏的分批推案，快速销售，压缩整体开发周期。
产品劣势：溢价空间有限，特点不够鲜明。
[对症下药]多元化溢价策略
鉴于市场同质化竞争太过激烈，开发商希望通过与CRIC克而瑞咨询中心的合作，使其产品多样化，增加产品卖点，在保证快销的情况下，能有部分产品与市场产生差异化，实现收益更多。因此，针对原方案中由于单一化流量策略而造成的产品溢价空间有限及特点不够鲜明的问题，我们通过以下四个角度的思考，对原方案的策略进行调整，建议开发商根据市场情况，寻找同类产品的突破点以及市场机会的空白点，以实现产品多元化的特点。
改进后方案：叠加别墅+高层住宅+花园洋房
相同容积率，兼顾舒适度，A地块的容积率为2.60。
核心思路：产品线的组合，提升产品力产生溢价。
条件匹配：容积率条件可变，三种物业形态可供选择。
战略原则：产品——打造市场速销产品的同时，增加差异化产品，丰富客户层次。
销售——速销产品价格合理化走流量，差异化产品走溢价。
开发——前期开发速销产品，回笼资金，后期推出混合产品，提升溢价。
产品优势：产品高溢价，提升企业形象。
改进后的新方案通过市场判断及财务验证，采用多种物业形态组合多元化开发策略，打造市场速销产品的同时，增加差异化产品，降低了销售难度并使企业利益最大化。
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青岛高新区力推特色园区876.6亿元打造“园中园”
“以往企业开发新药的试验往往要跑到外地去完成，不久的将来在园区里面就能实现检测。”11月17日，在深圳举办的“科技园区创新与发展论坛”上，青岛高新区科技局局长褚晓明表示，目前，青岛市正在发展蓝色经济，把医药生物作为主导产业，青岛高新区将在这方面积极支持和配合，首先计划将北科建生物医药平台纳入青岛市的二十个重大的创新平台中。
随着红岛经济区规划“掀起盖头”，青岛高新区进一步明确了发展目标和愿景，坚持高端引领、集约发展、生态优良的产业导向，突出发展软件与信息服务业，加快壮大蓝色生物与医药、高端装备制造、科技服务业，打造新型“1+3”产业发展体系。
目前已累计引进企业及项目385个，总投资约876.6亿元。主导产业布局已基本形成，建立起了得天独厚的蓝色产业优势。与此同时，青岛高新区着力培育特色“园中园”，加快蓝色经济高端产业项目集聚，形成产业集聚的发展新模式。
地产市场行情（11.01-11.18）
商品住宅：
11月上半月成交41.2万m2，环比减少20%，市场仍以消化“金九银十”带来的大量供应为主。
11月上半月商品住宅成交价格7951元/m2，环比下滑4.8%，主要是由万科东郡（6145元/m2）、兴悦华城（5722元/m2）和卓越蔚蓝群岛（6100元/m2）等低价项目大量成交导致。
商业：
11月上半月商业成交2.2万m2，共计176套，成交面积环比减少32%。
近期胶南市和城阳区为商业主要成交区域，主力成交项目为胶南市的逸景湾。
办公：
11月上半月办公成交1.27万m2，共计125套，成交面积环比上涨13%。
主力成交项目仍为市北区卓越大厦和诺德广场两个项目。
土地情况：
11月上半月共成交16幅商、住、办类土地，成交土地面积58.59万m2，规划建筑面积113.56万m2，成交幅数和面积环比均有所上涨。
11月上半月成交土地热点区域为胶州市和李沧区。
病灶二：
既定容积率下，物业组合无法实现利润最大化，溢价空间有限，特点不够鲜明。
针对此病灶，通常可从市场定位、客户层、物业组合及财务分析四个角度来进行思考，以提高项目市场差异化竞争实力，从而降低产品销售难度，实现企业利益最大化。
[病例诊断]单一化流量策略
以下以某住宅项目为例，其原方案完全迎合市场需求，为实现跑量、销售快，未能充分考虑到产品本身的市场差异化和竞争力，采用了较为单一化的流量策略，最终确定的物业组合为“小高层+高层”。直接导致产品在既定容积率下，选取的物业组合无法实现利润最大化，溢价空间有限，且产品缺乏鲜明特点。
原方案：纯粹的小高层+高层
以不损失容积率为前提，A地块的容积率为2.60。
核心思路：主流市场策略，流量最大化。
条件匹配：容积率条件最适宜，开发成本相对较低。
战略原则：产品——打造市场去化速度最快，满足客户购房需求及关注点的产品。
销售——应选择合理价格入市，符合客户总价段需求范围。
开发——有节奏的分批推案，快速销售，压缩整体开发周期。
产品劣势：溢价空间有限，特点不够鲜明。
[对症下药]多元化溢价策略
鉴于市场同质化竞争太过激烈，开发商希望通过与CRIC克而瑞咨询中心的合作，使其产品多样化，增加产品卖点，在保证快销的情况下，能有部分产品与市场产生差异化，实现收益更多。因此，针对原方案中由于单一化流量策略而造成的产品溢价空间有限及特点不够鲜明的问题，我们通过以下四个角度的思考，对原方案的策略进行调整，建议开发商根据市场情况，寻找同类产品的突破点以及市场机会的空白点，以实现产品多元化的特点。
改进后方案：叠加别墅+高层住宅+花园洋房
相同容积率，兼顾舒适度，A地块的容积率为2.60。
核心思路：产品线的组合，提升产品力产生溢价。
条件匹配：容积率条件可变，三种物业形态可供选择。
战略原则：产品——打造市场速销产品的同时，增加差异化产品，丰富客户层次。
销售——速销产品价格合理化走流量，差异化产品走溢价。
开发——前期开发速销产品，回笼资金，后期推出混合产品，提升溢价。
产品优势：产品高溢价，提升企业形象。
改进后的新方案通过市场判断及财务验证，采用多种物业形态组合多元化开发策略，打造市场速销产品的同时，增加差异化产品，降低了销售难度并使企业利益最大化。
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青岛高新区力推特色园区876.6亿元打造“园中园”
“以往企业开发新药的试验往往要跑到外地去完成，不久的将来在园区里面就能实现检测。”11月17日，在深圳举办的“科技园区创新与发展论坛”上，青岛高新区科技局局长褚晓明表示，目前，青岛市正在发展蓝色经济，把医药生物作为主导产业，青岛高新区将在这方面积极支持和配合，首先计划将北科建生物医药平台纳入青岛市的二十个重大的创新平台中。
随着红岛经济区规划“掀起盖头”，青岛高新区进一步明确了发展目标和愿景，坚持高端引领、集约发展、生态优良的产业导向，突出发展软件与信息服务业，加快壮大蓝色生物与医药、高端装备制造、科技服务业，打造新型“1+3”产业发展体系。
目前已累计引进企业及项目385个，总投资约876.6亿元。主导产业布局已基本形成，建立起了得天独厚的蓝色产业优势。与此同时，青岛高新区着力培育特色“园中园”，加快蓝色经济高端产业项目集聚，形成产业集聚的发展新模式。
地产市场行情（11.01-11.18）
商品住宅：
11月上半月成交41.2万m2，环比减少20%，市场仍以消化“金九银十”带来的大量供应为主。
11月上半月商品住宅成交价格7951元/m2，环比下滑4.8%，主要是由万科东郡（6145元/m2）、兴悦华城（5722元/m2）和卓越蔚蓝群岛（6100元/m2）等低价项目大量成交导致。
商业：
11月上半月商业成交2.2万m2，共计176套，成交面积环比减少32%。
近期胶南市和城阳区为商业主要成交区域，主力成交项目为胶南市的逸景湾。
办公：
11月上半月办公成交1.27万m2，共计125套，成交面积环比上涨13%。
主力成交项目仍为市北区卓越大厦和诺德广场两个项目。
土地情况：
11月上半月共成交16幅商、住、办类土地，成交土地面积58.59万m2，规划建筑面积113.56万m2，成交幅数和面积环比均有所上涨。
11月上半月成交土地热点区域为胶州市和李沧区。