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摘要：物权登记是指经当事人申请，由国家专门机关将不动产物权和其它一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上以供社会公众查阅的制度。物权登记是物权法上一项重要内容，它以其公示性为基础，以国家信用为保证，发挥着明确和宣示权属关系的作用，从而维护交易秩序，保护权利人利益。
关键词：物权登记；公信力
中图分类号：D97文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0101-02
我国《物权法》上关于登记的条文很多，其中关于不动产的登记占据了主要部分，主要是因为不动产物权种类繁多，其占有关系十分复杂。根据不同的区分标准，物权登记存在以下类型：
1、根据物权客体——物的分类，物权登记可以分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。
2、根据物权的种类，登记可以分为所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。物权登记是国家登记机关依据当事人的申请对物权状况进行登记的一种行为，通过对于当事人的物权状况进行登记，可以明确和宣示物权权属，保护合理信赖，降低信息成本。具体而言，物权登记在物权变动中的意义如下：首先，物权登记具有确定和保护物权的功能。其次，物权登记具有保障交易安全和合理信赖利益方面的作用，登记使得物权变动具有公示公信效力，这就排除了第三人对该物权关系的非法侵害。同时，在善意第三人获得物权登记后，也能使其信赖的物权利益不受他人干扰，保障了交易安全。再次，减少交易成本， 提高交易效率。
所谓登记公信力， 是指不动产登记所具备的足以使善意第三人信赖的效力。作为一种促成不动产交易安全、快捷完成的法律装置， 登记公信力具有普适性。简单地说，登记公信力就是指不动产登记所具备的足以是善意第三人信赖的效力。
公信力的内容：1、权利正确性推定效力，是指以登记方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。换言之，即登记簿记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。一般情况下，登记的权利人是真实的权利人，但是在某些特殊情况下如登记错误，导致二者出现不一致，在这种情况下，对于第三人来说，他只能相信登记而不能相信其他证明，对于这种对登记所产生的信赖利益，我们应该予以保护，推定该第三人为称之真正的权利人。这就是登记公信力的权利正确性推定效力，即以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。2、善意保护效力，是指法律对第三人因信赖物权公示而从公示的物权人处善意取得物权的，予以强制保护，使其免受任何人追夺的效力。换言之，在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示而与公示的物权人进行交易行为的人，法律承认其产生与真实的物权人进行交易的相同效果。
登记公信力与区分原则具有下列的关系：从保护价值上，二者都具有维护交易安全、保护善意当事人的合法利益的功能。但是从方式上，二者有很大的不同。登记公信力是指在合同无效或者不存在的前提下，根据登记外观主义下，赋予登记以公信力，来保护因信赖登记的善意当事人的权利。而区分原则是在合同已经生效的前提下，但是还没有发生不动产物权登记或者动产交付，所以认定物权不发生变动。在区分原则下，合同的生效只是产生了关于发生物权变动的请求权，只具有债法上的约束力，而没有发生物权法上的约束力。
登记的公信力的保护机制中最重要的判断标准是登记后善意当事人对此所产生的外观主义，或者说是当事人是否对登记产生了合理信赖利益。而区分原则的保护机制中的判断标准是合同成立之后，是否发生不动产物权登记或者动产的交付，也就是物权变动的条件是否成就。区分原则对交易关系中善意当事人利益的保护主要是通过对登记请求权和违约责任请求权的保护来实现的。二者保护第三人合法权益的方式不一样，但是殊途同归，都有力的保障了第三人的权益和交易安全。
所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。所谓不动产物权登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。
登记生效主义，是以登记作为物权变动的生效要件。即要发生物权变动的效果，必须要进行登记，如果当事人之间只达成了物权变动的合意，却没有进行登记，物权变动的意思表示不仅没有公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。德国、瑞士等国家的民法就不动产物权变动采用了登记生效主义。
登记对抗主义是指不动产物权变动时，法定的登记仅仅是物权变动对抗要件，不是物权变动的生效要件。即只要当事人形成物权变动的意思表示，便可产生物权变动的法律效果。但在依法公示之前，物权的变动不能对抗善意第三人。法国、日本采取了登记对抗主义。
不动产登记审查是不动产物权登记制度的核心内容之一。登记审查不仅是登记机构的权力，也是登记机构的义务，通过登记审查制度以实现用国家公权力方法完成不动产物权变动充分公示，维护不动产交易的安全和秩序。
关于不动产登记的审查模式，纵观各国立法例，目前主要有两种模式：一种是实质审查主义；一种是形式审查主义。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。所谓形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。这两种登记审查模式的区别在于：登记机关是否对不动产物权变动根据的真实性、合法性进行审查。
有学者认为我国《物权法》应当采用实质审查模式，以维护登记的公信力。也有学者指出，采用实质审查将导致登记效率的低下和权力寻租的出现。由于《物权法》并没有明确界定是采用实质审查还是形式审查，学者对此认识可能会有不同。
我国对于不动产物权登记的审查义务的现行法律规定是《物权法》第十二条 登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法規规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
对于这个法条，我们可以看出，《物权法》只是对登记机关的职责作出了列举式的规定，并没有做出是实质审查还是形式审查的判断。虽然我国《物权法》没有明确规定登记机构所采取的审查标准为实质审查，但是从登记机关职责的角度阐释了登记审查的权限范围，可以看出，法律赋予登记机关的是调查核实权。但这些权利只是求证登记时事实准确性和真实性过程中的一个环节，还有一个非常重要的环节就是不动产物权原因行为合法性、有效性的判断权，这个权利是进行实质审查最核心的内容，二物权法却没有明确赋予登记机关。因此，物权法在一定限度内赋予登记机关调查核实权是在我国不动产登记形式审查基础上向实质审查迈出了具有决定意义的一步，还不能算是完全意义上的实质审查。
对于登记对抗模式下是否具有登记公信力的问题，首先要考虑对抗力与公信力是否存在一致性，即登记对抗与公信力是否在理论上是存在矛盾的？有学者认为：“只有在采取登记为物权变动成立要件时，才能赋予公信力的可能。”持肯定态度的学者郭明瑞认为：“登记对抗模式下并不先天排斥登记之公信力，只要有了相应 的制度保障，二者完全可以结合在一起。”
笔者认为，既然登记对抗模式的核心是：“未经登记，不得对抗”，那么从反面来解释，已经登记的，应当可以对抗第三人。那么登记对抗模式下，和登记生效模式下，经过登记的物权，都一样具有支配和排他的效力，两者不存在本质上的不同。登记对抗模式下并不排斥登记公信力，“对抗力与公信力并不表现为逻辑矛盾关系，也不表现为逻辑自证关系”。简单的说，登记公信力与对抗力并不存在必然的联系，只要完成了相应的登记手续，对抗模式下一样具有公信力。
本文试图通过以不动产登记的公信力制度为前提，论证物权行为理论的合理性与正当性，不动产善意取得存在的必要性将三者在物权法上联系起来，更好的解释物权变动规则中保护交易第三人的规则，使物权法的体系上更清晰。物权行为理论科学解释了公信力的合理性，公信力又合理解释建立不动产善意取得的合理性，进而解释了物权变动规则及保护交易第三人规则，使其具有了制度上的合理性。本文对登记公信力及相应问题探讨的广度和深度远远不够，还需要广泛阅读和思考以更好的理解物权法上的理论问题。
关键词：物权登记；公信力
中图分类号：D97文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0101-02
我国《物权法》上关于登记的条文很多，其中关于不动产的登记占据了主要部分，主要是因为不动产物权种类繁多，其占有关系十分复杂。根据不同的区分标准，物权登记存在以下类型：
1、根据物权客体——物的分类，物权登记可以分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。
2、根据物权的种类，登记可以分为所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。物权登记是国家登记机关依据当事人的申请对物权状况进行登记的一种行为，通过对于当事人的物权状况进行登记，可以明确和宣示物权权属，保护合理信赖，降低信息成本。具体而言，物权登记在物权变动中的意义如下：首先，物权登记具有确定和保护物权的功能。其次，物权登记具有保障交易安全和合理信赖利益方面的作用，登记使得物权变动具有公示公信效力，这就排除了第三人对该物权关系的非法侵害。同时，在善意第三人获得物权登记后，也能使其信赖的物权利益不受他人干扰，保障了交易安全。再次，减少交易成本， 提高交易效率。
所谓登记公信力， 是指不动产登记所具备的足以使善意第三人信赖的效力。作为一种促成不动产交易安全、快捷完成的法律装置， 登记公信力具有普适性。简单地说，登记公信力就是指不动产登记所具备的足以是善意第三人信赖的效力。
公信力的内容：1、权利正确性推定效力，是指以登记方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。换言之，即登记簿记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。一般情况下，登记的权利人是真实的权利人，但是在某些特殊情况下如登记错误，导致二者出现不一致，在这种情况下，对于第三人来说，他只能相信登记而不能相信其他证明，对于这种对登记所产生的信赖利益，我们应该予以保护，推定该第三人为称之真正的权利人。这就是登记公信力的权利正确性推定效力，即以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。2、善意保护效力，是指法律对第三人因信赖物权公示而从公示的物权人处善意取得物权的，予以强制保护，使其免受任何人追夺的效力。换言之，在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示而与公示的物权人进行交易行为的人，法律承认其产生与真实的物权人进行交易的相同效果。
登记公信力与区分原则具有下列的关系：从保护价值上，二者都具有维护交易安全、保护善意当事人的合法利益的功能。但是从方式上，二者有很大的不同。登记公信力是指在合同无效或者不存在的前提下，根据登记外观主义下，赋予登记以公信力，来保护因信赖登记的善意当事人的权利。而区分原则是在合同已经生效的前提下，但是还没有发生不动产物权登记或者动产交付，所以认定物权不发生变动。在区分原则下，合同的生效只是产生了关于发生物权变动的请求权，只具有债法上的约束力，而没有发生物权法上的约束力。
登记的公信力的保护机制中最重要的判断标准是登记后善意当事人对此所产生的外观主义，或者说是当事人是否对登记产生了合理信赖利益。而区分原则的保护机制中的判断标准是合同成立之后，是否发生不动产物权登记或者动产的交付，也就是物权变动的条件是否成就。区分原则对交易关系中善意当事人利益的保护主要是通过对登记请求权和违约责任请求权的保护来实现的。二者保护第三人合法权益的方式不一样，但是殊途同归，都有力的保障了第三人的权益和交易安全。
所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。所谓不动产物权登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。
登记生效主义，是以登记作为物权变动的生效要件。即要发生物权变动的效果，必须要进行登记，如果当事人之间只达成了物权变动的合意，却没有进行登记，物权变动的意思表示不仅没有公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。德国、瑞士等国家的民法就不动产物权变动采用了登记生效主义。
登记对抗主义是指不动产物权变动时，法定的登记仅仅是物权变动对抗要件，不是物权变动的生效要件。即只要当事人形成物权变动的意思表示，便可产生物权变动的法律效果。但在依法公示之前，物权的变动不能对抗善意第三人。法国、日本采取了登记对抗主义。
不动产登记审查是不动产物权登记制度的核心内容之一。登记审查不仅是登记机构的权力，也是登记机构的义务，通过登记审查制度以实现用国家公权力方法完成不动产物权变动充分公示，维护不动产交易的安全和秩序。
关于不动产登记的审查模式，纵观各国立法例，目前主要有两种模式：一种是实质审查主义；一种是形式审查主义。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。所谓形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。这两种登记审查模式的区别在于：登记机关是否对不动产物权变动根据的真实性、合法性进行审查。
有学者认为我国《物权法》应当采用实质审查模式，以维护登记的公信力。也有学者指出，采用实质审查将导致登记效率的低下和权力寻租的出现。由于《物权法》并没有明确界定是采用实质审查还是形式审查，学者对此认识可能会有不同。
我国对于不动产物权登记的审查义务的现行法律规定是《物权法》第十二条 登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法規规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
对于这个法条，我们可以看出，《物权法》只是对登记机关的职责作出了列举式的规定，并没有做出是实质审查还是形式审查的判断。虽然我国《物权法》没有明确规定登记机构所采取的审查标准为实质审查，但是从登记机关职责的角度阐释了登记审查的权限范围，可以看出，法律赋予登记机关的是调查核实权。但这些权利只是求证登记时事实准确性和真实性过程中的一个环节，还有一个非常重要的环节就是不动产物权原因行为合法性、有效性的判断权，这个权利是进行实质审查最核心的内容，二物权法却没有明确赋予登记机关。因此，物权法在一定限度内赋予登记机关调查核实权是在我国不动产登记形式审查基础上向实质审查迈出了具有决定意义的一步，还不能算是完全意义上的实质审查。
对于登记对抗模式下是否具有登记公信力的问题，首先要考虑对抗力与公信力是否存在一致性，即登记对抗与公信力是否在理论上是存在矛盾的？有学者认为：“只有在采取登记为物权变动成立要件时，才能赋予公信力的可能。”持肯定态度的学者郭明瑞认为：“登记对抗模式下并不先天排斥登记之公信力，只要有了相应 的制度保障，二者完全可以结合在一起。”
笔者认为，既然登记对抗模式的核心是：“未经登记，不得对抗”，那么从反面来解释，已经登记的，应当可以对抗第三人。那么登记对抗模式下，和登记生效模式下，经过登记的物权，都一样具有支配和排他的效力，两者不存在本质上的不同。登记对抗模式下并不排斥登记公信力，“对抗力与公信力并不表现为逻辑矛盾关系，也不表现为逻辑自证关系”。简单的说，登记公信力与对抗力并不存在必然的联系，只要完成了相应的登记手续，对抗模式下一样具有公信力。
本文试图通过以不动产登记的公信力制度为前提，论证物权行为理论的合理性与正当性，不动产善意取得存在的必要性将三者在物权法上联系起来，更好的解释物权变动规则中保护交易第三人的规则，使物权法的体系上更清晰。物权行为理论科学解释了公信力的合理性，公信力又合理解释建立不动产善意取得的合理性，进而解释了物权变动规则及保护交易第三人规则，使其具有了制度上的合理性。本文对登记公信力及相应问题探讨的广度和深度远远不够，还需要广泛阅读和思考以更好的理解物权法上的理论问题。