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摘 要：通过本人对物业管理专业知识的学习和对物业管理行业目前状况的调查了解，对我国经济发达地区物业管理发展状况和欠发达地区发展状况的对比分析而对我国欠发达地区物业管理现状做出了客观的分析以及相应的解决办法。我国欠发达地区的物业管理的发展关系着我国物业管理行业未来的整体发展，也关系着广大地区的小区和谐发展问题，是亟待解决的重要问题。
关键词：物业管理；欠发达地区；滞后
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0229-02
一、我国物业管理发展概况
我国的物业管理自八十年代初起步以来，于1989年9月13日首次提出了社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理新概念，经过短暂的试点至1995年，物业管理行业迅速崛起：从业人员超过10万人，深圳、汕头等20多个城市先后根据本地区的特点制定了物业管理的地方性法规；深圳、海南、上海、广州等地相继成立了物业管理协会。经过二十年的发展，到如今，物业管理行业已经作为第三产业中一个举足轻重的行业，肩负起重要的责任。我国的物业管理从深圳起源，先后在北京上海等地经过一定时间的发展，终于在这些地区形成了比较完善的物业管理体系，并且在继续蓬勃发展，这也表明物业管理在我国的发展前途无量。然而，虽然物业管理在经济发达地区的发展蒸蒸日上，在我國经济欠发达地区的发展状况仍然令人担忧。
二、欠发达地区物业管理发展状况
在大部分地区，开发商建成楼盘之前会进行物业管理企业的招标投标选定物业管理公司对住宅小区或者写字楼体育场馆等进行物业管理，合同期一般为3到5年。然而开发商在选择物业管理企业的过程中考虑的多是自身利益，而不注重业主的根本利益，从而导致了在业主入住以后对物业管理公司不满意，产生各种纠纷而得不到解决。而在经济欠发达地区，开发商与物业管理企业只图自己眼前利益而忽略业主利益的情况更加严重，并且长时间得不到有效解决。物业管理企业的利益来源主要是物业费用的收取，在经济欠发达地区，物业管理企业得不到强有力的外界资金支持，只能更多的寄希望于物业管理费以及其他收费，从而导致了高收费乱收费等现象的出现。同时，法律法规的不健全和监管力度不到位在一定程度上助长了这种情况的繁衍滋生。在经济欠发达地区还缺乏具有高级资质的物业管理企业，大部分是本土的三级资质或者未取得资质的物业管理公司。而由于开发商在选择物业管理企业的过程中并没有对资质做严格的要求，因此这些物业管理公司的管理者也不注重资质的提升，不注重服务质量的保证。经过调查，在经济欠发达地区，业主委员会的存在寥寥无几，业主没有维护自身利益的意识，起不到监督促进物业管理行业发展的作用。许多地区物业管理基础薄弱，建设遗留问题较严重，从根本上制约了物业管理的发展。除近几年开发建设的物业配套设施设备较齐全外，大多数物业建设较早，未系统考虑日后物业管理，建管之间缺乏有效衔接，物业项目在规划设计、施工阶段就留下较多问题，造成物业管理先天不足。
三、欠发达地区物业管理发展滞后原因
首先，经济基础决定上层建筑，欠发达地区的经济发展水平从根本上限制了物业管理的发展。居民的收入水平和消费水平决定了居民的购买力和消费观念，相当一部分人不愿意出钱委托物业管理公司进行物业管理。因此会造成物业管理公司在收费过程中的问题，严重时还会发生纠纷，影响物业管理的正常运行。
其次，整体经济水平较低导致欠发达地区多形成单位集资建房和成本较低的体系不完善的住宅小区，缺少高档住宅小区，因此只能维持小型物业管理公司的生存，而无法进行进一步的扩大和完善，影响了住宅小区物业管理的推广。
第三，欠发达地区多处西部，受自然环境和地理环境的影响，绿化和供暖要求高难度大，增加了物业管理工作的成本和难度，也从客观上限制了物业管理服务能够达到的水平，从而进一步限制了物业管理的发展和推广。
第四，经济欠发达地区的教育质量和水平都有局限，在一定程度上决定了从事物业管理工作的人员的教育水平和自身素质有限，无法对物业管理工作起到积极的促进作用，管理方式方法缺乏科学性和创新性，加上物业管理法律法规的不完善，实施不到位，体系不健全，都从各个方面限制了物业管理行业的发展。
四、解决办法
针对欠发达地区物业管理发展过程中存在的问题，经过分析和比较，有以下解决方法：
第一，确定欠发达地区物业管理的发展模式，努力让整个物业管理行业朝着专业化、标准化、市场化、社会化的方向发展。具体来说，应该让物业管理行业的所有从业人员提高自身专业水平，使物业服务逐渐达到专业要求。同时制定规范的考核标准，务必严格按照标准进行考核，对合格的物业管理企业进行嘉奖，对不合格的进行整改并进行行业内通报批评以起到监督管理的作用。物业管理企业本身应该根据国家的相关法律法规进行注册登记，并且要通过规范的程序接管物业。市场化则是要使物业管理按照市场经济的原则去运作，明确物业管理公司是企业化的机构，允许物业管理公司在物业市场上开展竞争，以提高物业管理的服务质量和经济效益。允许物业管理公司获取合理的利润，对于物业管理公司实行的有偿服务，收费标准由市场定价，或者由政府指导定价。物业管理公司还可以根据实际需要，开展多元化多层次的经营服务，向居民提供尽可能多的方便。
第二，要从根本上解决物业管理行业的发展问题必须有政府的支持和配合，只有政府重视并且进行统筹规划、组织协调才能让物业管理行业不在起点上输给其他行业或者输给其他地区的物业管理。在物业管理的实施过程中，政府也应该时刻担负起检查监督和信息引导等方面的行政管理工作。
第三，物业管理的发展从始至终都离不开资金的支持，如果单纯靠物业管理费等资金来源是远远不能满足物业管理公司的发展的。因此，物业管理公司必须寻求外部资金支持，比如房地产开发企业以及相关企事业单位的长期资金合作关系可以很好的帮助物业管理企业解决资金来源不足的问题。国家也应该根据欠发达地区的经济状况和物业管理行业的发展状况制定相应的税收政策，适当减少物业税，减少发展中的物业管理企业的经济负担。
第四，物业管理企业应该注重物业管理的社会宣传，让广大人民意识到物业管理对住宅小区以及写字楼等地方的重要性，让广大业主意识到物业管理是必须的，意识到物业管理的高质量能够保证他们生活的高质量。同时与学校进行联系合作，培养具有专业物业管理知识和技能的从业人员，提高物业管理人员的专业水平。在招收从业人员的过程中尽量提高门槛，注意从业人员的基本素质和个人能力，这样才能从总体上提高物业管理行业的水平。
第五，因地制宜，因时制宜。对于绿化有难度的地区，物业管理公司就应该从其他方面入手来美化环境从而让业主满意。比如在缺水地区种植耐旱易存活的树木或者草坪，降低绿化成本，减少绿化管理所需要的步骤，缩短更新周期。物业管理公司应该充分了解当地的气候变化状况和规律，针对每个季节的不同情况制定相应的措施来保证物业环境管理的实施。
五、欠发达地区物业管理发展前景展望
我国的物业管理行业现在正处在蓬勃向上发展的阶段，无论是经济发达地区还是欠发达地区，物业管理市场环境都在日趋成熟，这既为物业管理企业创造了发展的机遇，也使物业管理企业面临着发展的挑战。经济发达地区的物业管理行业相对来说已经进入稳定成熟的发展阶段，而欠发达地区的物业管理则面临着更多的挑战，如何抓住机遇，面对挑战正是欠发达地区物业管理行业将来的发展趋势。
欠发达地区未来的物业管理行业必须在巩固自身的专业技术的同时扩大物业管理企业的规模，形成符合标准的规范化的企业。在政策的指导下统筹多元化经营与规模化发展，拓宽经营思路，走一业为主、多元化经营之路，在抓好业主的同时，又要注重开掘与主业相关的边缘产业，转变经营思路，开拓市场，把有偿服务领域做大。在为业主提供方便服务的同时受到高边际效益回报，追求规模效益。
作者单位：北京林业大学
参考文献：
[1]班道明.物业管理概论[M].北京:中国林业出版社社.2000.
[2]何文.绍兴市区物业管理发展现状的调查研究与理论思考[J].科技情报开发与经济.2006,4:110—111.
[3]贾康.西部经济欠发达地区物业管理现状分析.[EB/OL]
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4981dc51010004k8.html2006.07.05
[4]刘华.中小城市物业管理若干问题及对策[J].现代物业.2008,12.
关键词：物业管理；欠发达地区；滞后
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0229-02
一、我国物业管理发展概况
我国的物业管理自八十年代初起步以来，于1989年9月13日首次提出了社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理新概念，经过短暂的试点至1995年，物业管理行业迅速崛起：从业人员超过10万人，深圳、汕头等20多个城市先后根据本地区的特点制定了物业管理的地方性法规；深圳、海南、上海、广州等地相继成立了物业管理协会。经过二十年的发展，到如今，物业管理行业已经作为第三产业中一个举足轻重的行业，肩负起重要的责任。我国的物业管理从深圳起源，先后在北京上海等地经过一定时间的发展，终于在这些地区形成了比较完善的物业管理体系，并且在继续蓬勃发展，这也表明物业管理在我国的发展前途无量。然而，虽然物业管理在经济发达地区的发展蒸蒸日上，在我國经济欠发达地区的发展状况仍然令人担忧。
二、欠发达地区物业管理发展状况
在大部分地区，开发商建成楼盘之前会进行物业管理企业的招标投标选定物业管理公司对住宅小区或者写字楼体育场馆等进行物业管理，合同期一般为3到5年。然而开发商在选择物业管理企业的过程中考虑的多是自身利益，而不注重业主的根本利益，从而导致了在业主入住以后对物业管理公司不满意，产生各种纠纷而得不到解决。而在经济欠发达地区，开发商与物业管理企业只图自己眼前利益而忽略业主利益的情况更加严重，并且长时间得不到有效解决。物业管理企业的利益来源主要是物业费用的收取，在经济欠发达地区，物业管理企业得不到强有力的外界资金支持，只能更多的寄希望于物业管理费以及其他收费，从而导致了高收费乱收费等现象的出现。同时，法律法规的不健全和监管力度不到位在一定程度上助长了这种情况的繁衍滋生。在经济欠发达地区还缺乏具有高级资质的物业管理企业，大部分是本土的三级资质或者未取得资质的物业管理公司。而由于开发商在选择物业管理企业的过程中并没有对资质做严格的要求，因此这些物业管理公司的管理者也不注重资质的提升，不注重服务质量的保证。经过调查，在经济欠发达地区，业主委员会的存在寥寥无几，业主没有维护自身利益的意识，起不到监督促进物业管理行业发展的作用。许多地区物业管理基础薄弱，建设遗留问题较严重，从根本上制约了物业管理的发展。除近几年开发建设的物业配套设施设备较齐全外，大多数物业建设较早，未系统考虑日后物业管理，建管之间缺乏有效衔接，物业项目在规划设计、施工阶段就留下较多问题，造成物业管理先天不足。
三、欠发达地区物业管理发展滞后原因
首先，经济基础决定上层建筑，欠发达地区的经济发展水平从根本上限制了物业管理的发展。居民的收入水平和消费水平决定了居民的购买力和消费观念，相当一部分人不愿意出钱委托物业管理公司进行物业管理。因此会造成物业管理公司在收费过程中的问题，严重时还会发生纠纷，影响物业管理的正常运行。
其次，整体经济水平较低导致欠发达地区多形成单位集资建房和成本较低的体系不完善的住宅小区，缺少高档住宅小区，因此只能维持小型物业管理公司的生存，而无法进行进一步的扩大和完善，影响了住宅小区物业管理的推广。
第三，欠发达地区多处西部，受自然环境和地理环境的影响，绿化和供暖要求高难度大，增加了物业管理工作的成本和难度，也从客观上限制了物业管理服务能够达到的水平，从而进一步限制了物业管理的发展和推广。
第四，经济欠发达地区的教育质量和水平都有局限，在一定程度上决定了从事物业管理工作的人员的教育水平和自身素质有限，无法对物业管理工作起到积极的促进作用，管理方式方法缺乏科学性和创新性，加上物业管理法律法规的不完善，实施不到位，体系不健全，都从各个方面限制了物业管理行业的发展。
四、解决办法
针对欠发达地区物业管理发展过程中存在的问题，经过分析和比较，有以下解决方法：
第一，确定欠发达地区物业管理的发展模式，努力让整个物业管理行业朝着专业化、标准化、市场化、社会化的方向发展。具体来说，应该让物业管理行业的所有从业人员提高自身专业水平，使物业服务逐渐达到专业要求。同时制定规范的考核标准，务必严格按照标准进行考核，对合格的物业管理企业进行嘉奖，对不合格的进行整改并进行行业内通报批评以起到监督管理的作用。物业管理企业本身应该根据国家的相关法律法规进行注册登记，并且要通过规范的程序接管物业。市场化则是要使物业管理按照市场经济的原则去运作，明确物业管理公司是企业化的机构，允许物业管理公司在物业市场上开展竞争，以提高物业管理的服务质量和经济效益。允许物业管理公司获取合理的利润，对于物业管理公司实行的有偿服务，收费标准由市场定价，或者由政府指导定价。物业管理公司还可以根据实际需要，开展多元化多层次的经营服务，向居民提供尽可能多的方便。
第二，要从根本上解决物业管理行业的发展问题必须有政府的支持和配合，只有政府重视并且进行统筹规划、组织协调才能让物业管理行业不在起点上输给其他行业或者输给其他地区的物业管理。在物业管理的实施过程中，政府也应该时刻担负起检查监督和信息引导等方面的行政管理工作。
第三，物业管理的发展从始至终都离不开资金的支持，如果单纯靠物业管理费等资金来源是远远不能满足物业管理公司的发展的。因此，物业管理公司必须寻求外部资金支持，比如房地产开发企业以及相关企事业单位的长期资金合作关系可以很好的帮助物业管理企业解决资金来源不足的问题。国家也应该根据欠发达地区的经济状况和物业管理行业的发展状况制定相应的税收政策，适当减少物业税，减少发展中的物业管理企业的经济负担。
第四，物业管理企业应该注重物业管理的社会宣传，让广大人民意识到物业管理对住宅小区以及写字楼等地方的重要性，让广大业主意识到物业管理是必须的，意识到物业管理的高质量能够保证他们生活的高质量。同时与学校进行联系合作，培养具有专业物业管理知识和技能的从业人员，提高物业管理人员的专业水平。在招收从业人员的过程中尽量提高门槛，注意从业人员的基本素质和个人能力，这样才能从总体上提高物业管理行业的水平。
第五，因地制宜，因时制宜。对于绿化有难度的地区，物业管理公司就应该从其他方面入手来美化环境从而让业主满意。比如在缺水地区种植耐旱易存活的树木或者草坪，降低绿化成本，减少绿化管理所需要的步骤，缩短更新周期。物业管理公司应该充分了解当地的气候变化状况和规律，针对每个季节的不同情况制定相应的措施来保证物业环境管理的实施。
五、欠发达地区物业管理发展前景展望
我国的物业管理行业现在正处在蓬勃向上发展的阶段，无论是经济发达地区还是欠发达地区，物业管理市场环境都在日趋成熟，这既为物业管理企业创造了发展的机遇，也使物业管理企业面临着发展的挑战。经济发达地区的物业管理行业相对来说已经进入稳定成熟的发展阶段，而欠发达地区的物业管理则面临着更多的挑战，如何抓住机遇，面对挑战正是欠发达地区物业管理行业将来的发展趋势。
欠发达地区未来的物业管理行业必须在巩固自身的专业技术的同时扩大物业管理企业的规模，形成符合标准的规范化的企业。在政策的指导下统筹多元化经营与规模化发展，拓宽经营思路，走一业为主、多元化经营之路，在抓好业主的同时，又要注重开掘与主业相关的边缘产业，转变经营思路，开拓市场，把有偿服务领域做大。在为业主提供方便服务的同时受到高边际效益回报，追求规模效益。
作者单位：北京林业大学
参考文献：
[1]班道明.物业管理概论[M].北京:中国林业出版社社.2000.
[2]何文.绍兴市区物业管理发展现状的调查研究与理论思考[J].科技情报开发与经济.2006,4:110—111.
[3]贾康.西部经济欠发达地区物业管理现状分析.[EB/OL]
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4981dc51010004k8.html2006.07.05
[4]刘华.中小城市物业管理若干问题及对策[J].现代物业.2008,12.