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【摘要】住房公积金制度在我国由来已久，当时制定该制度是为了缓解我国房地产行业的压力，试图将住房完成从实物到貨币的转变。应当承认，住房公积金实施以来，在一定程度上为改善人们居住条件，缓解社会压力做出贡献。但是随着社会经济的发展，住房公积金发展面临的外部环境发生了很大变化，当前施行的住房公积金管理体制存在欠缺公平性、管理效率低下等现象，对我国的房地产经济有着一定的负面影响。在此背景下，本文就住房公积金在房地产经济中的调控作用进行相关探讨。
【关键词】住房公积金;房地产经济;调控作用
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.016
1、引言
改革开放以来，我国的城镇居民数量不断增加，对住房的需求量越来越高，在此基础之上，原有的住房分配制度已经不能满足市场化的需求。国家开始探索住房制度改革，提出了住房公积金制度，将住房的使用由统一分配转变为国家、单位、个人共同负担，使得住房公积金制度成为缓解居民住房压力，完善住房建设，满足居民住房要求，促进房地产市场稳步发展的重要保障措施。
2、概述
2.1 住房公积金
住房公积金指的是国有企业、事业单位、国家机关、民办非企业单位、社会团体等在职职工所缴存的长期的住房储金。与商业银行相比，公积金具有利率优惠、还款灵活、购房限制小等特点，可以确定的是，公积金政策的调整尤其是贷款政策的调整在进一步保证合理购房需求的同时，也为解决大城市里年轻人的住房问题提供了更为全面的选择。
2.2 住房公积金在房地产经济中的调控作用
当前我国经济发展进入新常态，经济新常态的一个突出表现就是供过于求以及产能过剩的问题。这一点同样体现在房地产行业。从房地产行业的整体发展情况来看，房产企业的过度开发是造成我国住房市场供需矛盾的主因。当下大力推动金融创新，不仅有利于推动住房公积金制度改革，而且也会进一步释放我国经济发展的空间[1]。需要注意的是，通过金融创新的方式推动住房公积金改革与一般的金融创新不可作两相比较，因为住房公积金的金融创新并不是追究获得经济效益的进一步提升，也不同于金融体系内部的自我革新，反而它是以更好地实现社会保障为目的，以实现城镇化发展目标为基本目标。
3、提升房地产经济中住房公积金调控作用的策略
3.1 完善政策住房金融理机制
物价上涨、通货膨胀是经济发展的必然走势，随着时间的推移，虽然房产价格增速有所压制，但多地房价仍然呈现上涨趋势，职工购房时对贷款的需求日益旺盛，需要住房公积金贷款来提高其购房支付能力。为此，构建一套完善的政策性住房金融制度是推进住房公积金满足居民住房保障需求的关键。政府可以从住房公积金属性出发，结合养老、年金等，将住房公积金纳入职工养老保障，实行企业年金、职业年金、住房公积金“三金”合并运行的模式，改变原有分散管理格局，避免期限错配问题。同时，政府还应建立住房公积金集中管理体制，将各地区住房公积金进行统一管理，在此基础上构建与之相匹配的金融运营体系，委托专业金融机构进行运营，实行政策管理和金融运营分离管理的模式，既保证住房公积金的安全性，又能借助金融机构的专业度来提高住房公积金的投资收益。
3.2 构建具有属地化以及统一化的管理体系
为打破“资金分割”的限制，需要对管理体系进行革新，从而使得资金运营规模得到有效扩展， 实现提升规模效益的目标;同时 ，还能够有效降低住房公积金的管理成本，也能够有效降低管理风险。（1）对中央、地方事权进行明确划分。在对管理框架进行调整时，需要对各职能分工进行充分探索，从而有效解决体制以及政策的不统一问题;同时还能够对管理进行有效规范，从而提升整体效率。在对科学测度管理体制进行调整，主要是对其法律、政策以及体制之间的差异进行调整，从而保证中央 、地方以及个人之间的利益能够得到兼容。（2）对内部管理水平进行有效提升。在对内部进行管理的过程中，需要结合时代特点， 将现代信息技术融入到其中，可以通过受托商业银行的“新一代”技术资源以及相关渠道资源，并借助各类新型现代信息方式，创建现代信息网络平台等，用户在线上即可办理相关业务。另外，还需要实现公积金中心与各部门之间的数据共享目标，从而保证业务操作流程得到有效优化，更好的服务于人。
3.3 住房公积金运作流程规范化
当前住房公积金的缴纳、提取、运营以及管理方面都存在很大的优化空间。有鉴于此，规范化住房公积金流程要从上述各个方面进行优化。具体来说：（1）在住房公积金的缴存上，必须严格按照自愿原则， 由个人和单位缴存共同决定;（2）在住房公积金的缴存方式以及缴存费率的设定方面，为避免住房公积金再分配环节的不公正的现象，可以采取梯度递进的方式;（3）关于住房公积金的提取，要注意两方面内容，一方面，加强提取过程中的资金风险管理，防止利用住房公积金套现;另一方面，要合理限制住房公积金提取，针对目前住房公积金周转困难的现状，可以适当地减少对 住房公积金提取的限制，缩短提取时间间隔。（4）在供给侧背景下，住房公积金尤其要进行管理上的强化。为了更加有效地管理住房公积金，必须通过互联网的形式将各个区域之间的住房公积金纳入管理的大框架之内，进行联网管理，在此基础上还要加强对住房公积金失信人的惩戒力度，将失信人纳入国家征信系统[2]。（5）鉴于目前社会外部对住房公积金的监督较差，在完善住房公积金制度之时，应当强化中心的信息披露义务，让住房公积金在社会监督下规范运作。
3.4 拓宽公积金使用渠道
公积金制度建立的初衷是帮助职工积累购房资金，解决中、低收入职工住房需求，但是随着社会的不断发展，公积金使用的渠道被限制，公积金使用的效率较低，同时还有很多职工有其他方面的应用需求，导致公积金制度的合理性引起广泛关注，因此，在加强对公积金有效监管的基础上，各个城市可以依托大数据优势，依托互联网技术，拓宽公积金使用的渠道，提高公积金使用的效率。如可以将公积金提取用于支付住房的房租，支取住房公积金偿还商业银行住房贷款次数不受限制，金额可作限制。可以为经济房建设提供项目贷款，特别困难职工支取公积金支付物业费等，这项政策针对一线城市有很好的促进作用，一些城市本身公积金沉淀比较严重，另外还有部分职工本身缺乏购买能力，在其他方面对公积金的使用也有很大的需求，探索公积金使用的途径，可以很好地发挥公积金的保障作用。
结语：
总而言之，我国的住房公积金制度总体建立年限较短，制度法规完善任重而道远。所以国家在改革住房公积金制度措施时，要结合我国自身房地产市场在不同时期的发展情况，改革相应的制度框架和措施，践行“以人民为中心”的发展理念，促使住房公积金制度对住房保障作用的充分发挥。
参考文献：
[1]孙玥.住房公积金管理体系存在的问题及对策建议——基于委托代理关系视角[J].广州大学学报（社会科学版），2015，（07）.
[2]年崇文，吴义东.住房公积金管理委员会的公众形象与提升路径——基于中国16个城市的调查证据[J].山东工商学院学报，2018，（06）.
【关键词】住房公积金;房地产经济;调控作用
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.016
1、引言
改革开放以来，我国的城镇居民数量不断增加，对住房的需求量越来越高，在此基础之上，原有的住房分配制度已经不能满足市场化的需求。国家开始探索住房制度改革，提出了住房公积金制度，将住房的使用由统一分配转变为国家、单位、个人共同负担，使得住房公积金制度成为缓解居民住房压力，完善住房建设，满足居民住房要求，促进房地产市场稳步发展的重要保障措施。
2、概述
2.1 住房公积金
住房公积金指的是国有企业、事业单位、国家机关、民办非企业单位、社会团体等在职职工所缴存的长期的住房储金。与商业银行相比，公积金具有利率优惠、还款灵活、购房限制小等特点，可以确定的是，公积金政策的调整尤其是贷款政策的调整在进一步保证合理购房需求的同时，也为解决大城市里年轻人的住房问题提供了更为全面的选择。
2.2 住房公积金在房地产经济中的调控作用
当前我国经济发展进入新常态，经济新常态的一个突出表现就是供过于求以及产能过剩的问题。这一点同样体现在房地产行业。从房地产行业的整体发展情况来看，房产企业的过度开发是造成我国住房市场供需矛盾的主因。当下大力推动金融创新，不仅有利于推动住房公积金制度改革，而且也会进一步释放我国经济发展的空间[1]。需要注意的是，通过金融创新的方式推动住房公积金改革与一般的金融创新不可作两相比较，因为住房公积金的金融创新并不是追究获得经济效益的进一步提升，也不同于金融体系内部的自我革新，反而它是以更好地实现社会保障为目的，以实现城镇化发展目标为基本目标。
3、提升房地产经济中住房公积金调控作用的策略
3.1 完善政策住房金融理机制
物价上涨、通货膨胀是经济发展的必然走势，随着时间的推移，虽然房产价格增速有所压制，但多地房价仍然呈现上涨趋势，职工购房时对贷款的需求日益旺盛，需要住房公积金贷款来提高其购房支付能力。为此，构建一套完善的政策性住房金融制度是推进住房公积金满足居民住房保障需求的关键。政府可以从住房公积金属性出发，结合养老、年金等，将住房公积金纳入职工养老保障，实行企业年金、职业年金、住房公积金“三金”合并运行的模式，改变原有分散管理格局，避免期限错配问题。同时，政府还应建立住房公积金集中管理体制，将各地区住房公积金进行统一管理，在此基础上构建与之相匹配的金融运营体系，委托专业金融机构进行运营，实行政策管理和金融运营分离管理的模式，既保证住房公积金的安全性，又能借助金融机构的专业度来提高住房公积金的投资收益。
3.2 构建具有属地化以及统一化的管理体系
为打破“资金分割”的限制，需要对管理体系进行革新，从而使得资金运营规模得到有效扩展， 实现提升规模效益的目标;同时 ，还能够有效降低住房公积金的管理成本，也能够有效降低管理风险。（1）对中央、地方事权进行明确划分。在对管理框架进行调整时，需要对各职能分工进行充分探索，从而有效解决体制以及政策的不统一问题;同时还能够对管理进行有效规范，从而提升整体效率。在对科学测度管理体制进行调整，主要是对其法律、政策以及体制之间的差异进行调整，从而保证中央 、地方以及个人之间的利益能够得到兼容。（2）对内部管理水平进行有效提升。在对内部进行管理的过程中，需要结合时代特点， 将现代信息技术融入到其中，可以通过受托商业银行的“新一代”技术资源以及相关渠道资源，并借助各类新型现代信息方式，创建现代信息网络平台等，用户在线上即可办理相关业务。另外，还需要实现公积金中心与各部门之间的数据共享目标，从而保证业务操作流程得到有效优化，更好的服务于人。
3.3 住房公积金运作流程规范化
当前住房公积金的缴纳、提取、运营以及管理方面都存在很大的优化空间。有鉴于此，规范化住房公积金流程要从上述各个方面进行优化。具体来说：（1）在住房公积金的缴存上，必须严格按照自愿原则， 由个人和单位缴存共同决定;（2）在住房公积金的缴存方式以及缴存费率的设定方面，为避免住房公积金再分配环节的不公正的现象，可以采取梯度递进的方式;（3）关于住房公积金的提取，要注意两方面内容，一方面，加强提取过程中的资金风险管理，防止利用住房公积金套现;另一方面，要合理限制住房公积金提取，针对目前住房公积金周转困难的现状，可以适当地减少对 住房公积金提取的限制，缩短提取时间间隔。（4）在供给侧背景下，住房公积金尤其要进行管理上的强化。为了更加有效地管理住房公积金，必须通过互联网的形式将各个区域之间的住房公积金纳入管理的大框架之内，进行联网管理，在此基础上还要加强对住房公积金失信人的惩戒力度，将失信人纳入国家征信系统[2]。（5）鉴于目前社会外部对住房公积金的监督较差，在完善住房公积金制度之时，应当强化中心的信息披露义务，让住房公积金在社会监督下规范运作。
3.4 拓宽公积金使用渠道
公积金制度建立的初衷是帮助职工积累购房资金，解决中、低收入职工住房需求，但是随着社会的不断发展，公积金使用的渠道被限制，公积金使用的效率较低，同时还有很多职工有其他方面的应用需求，导致公积金制度的合理性引起广泛关注，因此，在加强对公积金有效监管的基础上，各个城市可以依托大数据优势，依托互联网技术，拓宽公积金使用的渠道，提高公积金使用的效率。如可以将公积金提取用于支付住房的房租，支取住房公积金偿还商业银行住房贷款次数不受限制，金额可作限制。可以为经济房建设提供项目贷款，特别困难职工支取公积金支付物业费等，这项政策针对一线城市有很好的促进作用，一些城市本身公积金沉淀比较严重，另外还有部分职工本身缺乏购买能力，在其他方面对公积金的使用也有很大的需求，探索公积金使用的途径，可以很好地发挥公积金的保障作用。
结语：
总而言之，我国的住房公积金制度总体建立年限较短，制度法规完善任重而道远。所以国家在改革住房公积金制度措施时，要结合我国自身房地产市场在不同时期的发展情况，改革相应的制度框架和措施，践行“以人民为中心”的发展理念，促使住房公积金制度对住房保障作用的充分发挥。
参考文献：
[1]孙玥.住房公积金管理体系存在的问题及对策建议——基于委托代理关系视角[J].广州大学学报（社会科学版），2015，（07）.
[2]年崇文，吴义东.住房公积金管理委员会的公众形象与提升路径——基于中国16个城市的调查证据[J].山东工商学院学报，2018，（06）.