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近半年里，南京月牙湖花园小区内上演了一部耐人寻味的“反转剧”：起初，老物业执意退出，业委会挽留未果;后来，业委会找到新物业接手，老物业却坚守小区，不肯离去.
与物业、业主、法院以及各种行政机关周旋了半年，南京月牙湖花园小区的5名业委会成员身心俱疲。
他们为了选聘新物业，特意与注册物业管理师签订合同，全程接受专业指导;他们工作中的每道程序、每份文件几乎都要提交居委会、街道备案;他们到小区数百个业主家中，逐门逐户地讲利害;他们在小区公告栏中，与老物业和个别业主相互辩论;他们带着数十名业主和新物业保安，与一百多名老物业保安在小区内对峙;他们中不止一人被保安拳脚相加;他们被业主告上法庭，自掏腰包请律师打官司;他们向街道、区、市的公安机关、住建部门、信访部门、维稳部门等层层上访……
然而，种种努力换来的却是一部出人意料的“反转剧”：5个月前，老物业执意退出，业委会极力挽留未果;5个月后，业委会找到新物业接手，老物业却坚守小区，不肯离去。
月牙湖花园是上世纪末建成的高档社区。当周边房价还在每平米两千多元徘徊时，其价格便已高达每平米四五千元。兴建之初，它是南京、甚至全国住宅小区界的宠儿，连续获得“建国50周年南京城建十项标志性工程”、全国“小康示范住宅金牌”等多项大奖。时任国家主席江泽民、国务院总理朱镕基、建设部（现住建部）部长俞正声都曾亲临考察。
而近半年里，这个江苏省“百姓理想住宅小区”经历了白天上百保安堵门、夜间特警保驾护航的“特殊待遇”。如今，老物业驻守如故，新物业手持合同却进驻无门。
一切矛盾的起因，其实并不复杂。2014年12月27日，在月牙湖花园服务了17年的物业公司——南京栖霞建设集团物业有限公司发出公告，称由于连年亏损，公司将于2015年3月底退出小区物业服务工作，并做好交接。
彼时，小区第四届业委会履新一月有余，对很多工作尚不熟悉。业委会主任张月友等人正筹划着与栖霞物业签订服务合同，做梦都没想到对方会突然退出。
12月26日，业委会还在组织业主大会，张月友等人带着二十多名楼长在小区内“扫楼”，就合同中可能涉及的重要事项征询业主投票。那次业主大会的议题有三项：一是启用小区维修基金，更换电子闸门、整修围墙道路等;二是上调小区内幼儿园、会所的物业费，分别由0.5元涨至2.6元、由1.5元涨至4元;三是主张恢复会所的原有功能，将现在的洗浴中心等还原成过去的健身房、影视厅、壁球馆等。“这三项诉求明显对大家有利，所以绝大部分业主都画圈签字，表示同意。”张月友说。
然而，这次业主大会却招来物业不满。栖霞物业月牙湖花园管理处主任顾守通告诉《中国新闻周刊》，此前业委会与物业谈判时曾就七八个问题进行过讨论，但业主大会的议题只有三项，“最重要的一个问题，业委会什么时候与物业签合同没有提上表决日程”。
就这样，栖霞物业第二天发布了退出公告，新上任的业委会一下蒙了。越过顾守通，张月友一个电话打到物业公司总部，希望恢复谈判，继续合作。但几番接触后，栖霞态度坚决，始终不肯留下。在物业看来，不明确签合同的具体时间就是没有诚意，没有谈判基础;但在业委会眼中，合同内容都提请业主表决了，难道诚意还不够吗？
无奈之下，业委会召开了扩大会议，5名业委会成员、几十名楼长和数名业主代表共同参加。在无法挽留栖霞的前提下，会议决定重新选聘物业。
对于这个决定，业委会成员之一于荣表示非常无奈。“三个月的选聘时间有点儿紧张，小区一天没物业，没有保安、保洁就会乱套的。”于荣说，更何况选物业这种事，选好了没人在意，选不好大家都骂你。“所以我们原来想着物业把工作干好就行了，根本不愿意换公司，风险太大了。”
和全国绝大部分小区一样，月牙湖花园的业委会里没一个人是物业方面的行家。选物业要遵守哪些程序、筛选时要注重哪些条件，5个委员谁也说不出其中的门道。辗转之下，业委会找到南京市城市治理委员会公众委员、国家注册物业管理师赵健，请他为月牙湖花园的物业选聘进行全程指导。
在月牙湖花园之前，赵健曾为南京的七八个住宅小区进行过物业选聘指导，每次都很成功。对于选聘的整套流程，赵健可谓轻车熟路。
2015年1月5日，业委会在《金陵晚报》上发出“物业选聘公告”，要求报名企业须有二级以上资质、具有管理中高端楼盘的物业服务经验。不到一周时间，江苏万园、南京长发、南京梓言等5家物业公司前来应聘，不过，月牙湖花园的老物业栖霞并未报名。
1月中下旬，月牙湖花园外拉起十几米长的红色横幅，业委会带着挑选出的4家物业公司代表到小区现场勘察。不料，小区门口的保安把勘察人员全部拦在门外，还与业委会成员发生了肢体冲突。无奈之下，“现场勘察”改在小区附近的一间茶室进行。一家物业公司见此情形主动退出竞争。几天后，余下的3家物业公司参加了业委会组织的预答辩，经过19名业主代表投票后，江苏万园、南京梓言成为最终候选人。
“就经验而言，我们有一些比较简单的选择标准，比如有本地的不选外地的，有资质高的不选资质低的，尽量选择征信中有加分项、而非减分项的。”赵健向《中国新闻周刊》介绍，这些条件对物业公司的综合实力、日后的纠纷解决等直接相关。
选聘时，赵健对各物业公司的管理计划也有要求：不能拼谁的价格低，而是要在物业费相同的前提下，看哪家公司制定的服务方案最优。“因为如果完全自由报价，每平方米1毛钱的方案也能做出来，但落实到服务上水分肯定很大。”赵健解释，同等价格下对服务进行比较更加现实、客观。“就算业主看不懂具体服务项目，但假如A公司派80个人来服务，B公司派60个人来服务，他一下就能从这种直观、量化的标准中看出差异。”
以小区业主大会的方式，月牙湖花园703户业主中的437户参与了选聘新物业的投票，其中402票真实有效。江苏万园得到了全部402张有效票，达到了户数、面积比例的“双过半”;如果不出意外，很快它便会取代栖霞，成为小区的新物业。 对于这个“一边倒”式的结果，赵健并不感到意外，因为在5家竞聘公司中，只有万园一家为一级资质，其余全部为二级。反倒是业委会，对此有些介怀。此前，他们预估的有效选票数量在500以上，也就是说超过70%的业主会来投票。但实际上参与投票的业主只有62%，其中还有5%的废票，唱票结果虽然达到“双过半”，但面积比例已经处在50%的边缘，岌岌可危。
之所以会有这样的结果，是因为小区内的另一批业主也在拉票，而目标恰好与业委会相反。
尽管老物业栖霞坚决要求退出，但这批业主却更坚决地要求挽留。几乎与业委会选聘新物业同时，他们也在行动。
2014年1月4日，陈志虹等8名业主致函业委会，要求召开临时业主大会，就业主对栖霞服务是否满意、是否调换新物业等问题进行投票。10天后，业主张红卫向业委会递交了由142户业主签名的提议，重申这一主张。依据《江苏省物业管理条例》，“占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”月牙湖花园703户的20%是141户，张红卫抓住的正是这条。
但在赵健看来，无论是物权法还是相关地方性法规，只要是有业委会的小区，组织业主大会的职责者在业委会。但在实际 操作中，当20%的业主要求召开临时业主大会时，应由业委会组织安排。只有在业委会怠于行使职责，且街道责令召开而业委会仍不召开的情况下，才由街道代行业委会职责，组织召开临时业主大会。“否则，临时业主大会没有法律效力，也不能形成相应的决议。”
对于陈志虹、张红卫等人的要求，业委会表示不解，“栖霞打定主意要走，谈判也不谈了，退出公告也发了，你不让走人家就能不走了？”业委会的刘京凯反问，“更何况选聘新物业已经开始，我们也不能出尔反尔。”很快，业委会给陈志虹等8人发出回函，其中写道：“业委会无权干涉栖霞物业的经营决策，并尊重其决定。若栖霞物业有意继续为小区服务，应报名参加小区物业选聘。”至于张红卫等142人的提议，业委会对其进行了抽样审核，发现抽样的28户中有4户业主签名造假。该提议因此未达到20%的法定人数。
没过几天，陈志虹等6名业主又要求“撤销业委会做出的对外招聘物业公司的不当决定，继续与栖霞物业沟通协商并签订物业服务合同”，同时附上210户业主提议召开临时业主大会的签名清单。此后，王碧清等7名业主再次要求召开临时业主大会，“审议并投票表决拟与栖霞物业签定的物业服务合同;业委会在业主大会决议后十日内与栖霞物业签定物业服务合同”，并附上380户业主的签名清单。
对于一次又一次的业主来函，业委会不敢怠慢。在2月16日（农历腊月二十八）对王碧清等人的回函中，业委会表示春节后将召开业委会扩大会议统一讨论业主们的多份提议，再行确定临时业主大会的时间、方式和议题。不过直至3月初，业委会也未收到王碧清提请表决的那份与栖霞物业的新合同。
在张月友等人看来，多次联名致函业委会的不到10名业主中，领头人之一张红卫的身份格外特殊。她是南京星叶中心会所有限公司的员工，而星叶公司与小区开发商南京栖霞建设股份有限公司、小区前期物业南京栖霞建设集团物业有限公司，同为南京栖霞建设集团旗下的子公司。目前，属于小区配套设施的月牙湖花园会所正是由星叶公司负责运营。
在选聘物业的问题上，张红卫婉拒了《中国新闻周刊》的采访。但她表示，小区内的物业和业主没有纠纷，矛盾只存在于业主和业委会之间。
3月中下旬，尽管没有获得业委会和街道的支持，张红卫等业主还是以“扫楼”、上门拉票的方式召开了临时业主大会，为期6天。会议共发出表决票428张，收回423张，其中421张对大会议题表示赞同：第一，审议并通过与栖霞的物业服务合同;第二，业委会应在10天内与栖霞签订该合同。
在6天的临时业主大会中，不少物业人员参与了拉票。有的保安在地下车库拦截业主，要求在表决票上签字;有的保洁员则挨家挨户敲开房门，再三请求业主签票。“那些保洁人员说如果我们不签字，她们就要失业了、没饭吃了。”一位业主表示，这些保洁生活确实不易，且在小区服务多年有了感情，也就不好推辞。
对于物业帮助张红卫等人拉票，栖霞物业月牙湖花园管理处的负责人顾守通并未否认，只说“即便有人参与，也是在非工作时间进行”。但业委会对于这种做法非常不满，街道也认为物业不应参与其中。
“如果栖霞愿意留下完全可以报名参加选聘，我们也很欢迎，毕竟‘做生不如做熟’。但他们采用这种方式，实在不够光明正大。”业委会的于荣认为，张红卫等人的临时业主大会根本就是与栖霞物业共同策划的，“目的很明显，就是要让栖霞留下。”
据月牙湖花园第三届业委会成员李静芳介绍，2006年和2010年，栖霞物业也曾在小区内发布退出公告。“不过几天之后，他又说感谢业主们挽留，不走了，那个退出公告也被撤回了。”李静芳说，之前的情况与现在如出一辙，“只是这一次，业委会真的开始选聘新物业了。”
前后一个月的时间里，业委会和部分业主分别组织召开了两次业主大会，前一次，万园物业得票402张;后一次，栖霞物业得票421张。然而整个小区一共只有703户业主，也就是说，至少有120户业主在两边均投下了赞成票。
尽管只干了半年多的业委会，于荣却认为这个结果很合乎业主们的逻辑。据于荣观察，小区里的部分业主、尤其是年轻人根本不在乎物业是谁、干得如何，只要达到门口有人站岗、垃圾有人清扫的最低标准，就能接受;另一部分业主对物业相对上心，关心服务质量，但始终保持不惹事、不得罪人的“和事佬”态度。抱着这两种心态的业主，在小区中占了多数。两次业主大会中，他们投票的随机性较强，有些谁都不投，还有些两边都投。
在业委会收回的35张废票上，不时出现“和为贵”“再谈谈”之类的字样，证实了于荣的判断。而通过对两边投票清册的大致比对，张月友估算“两边倒”型的重复票有200张左右。也就是说，在选择新物业还是保留老物业的问题上，超过1/3的投票业主态度不明。
2015年3月31日，本是栖霞物业承诺退出的日子。然而，一场物业与业主间的冲突就此爆发。
在顾守通的描述中，当天早上有业主用私家车将七八名社会闲散人员带进小区搞破坏。约10分钟后，新物业万园用两辆大巴拉来几十名保安在小区门口列队，准备进入。就在此时，数名业委会成员和此前进入的社会闲散人员一起抢占保安门岗，并发生肢体冲突。见此情形，老物业栖霞紧急调来100多名保安到小区内维持秩序。
然而，业委会的说法却与此不同。刘京凯、于荣等人告诉《中国新闻周刊》，那天早上，100多名业主候在小区门口迎接新物业万园的进驻。而老物业栖霞为了守住地盘，专门从小区外调集了167名身穿白色、黑色制服，戴着红色肩章的保安前来堵门。对峙中，栖霞放下了控制车辆进出的闸杆，令业主也无法正常出入。为打破封锁，几名业主掰断了闸杆并与保安发生冲撞。
当天上午，一名栖霞保安向业主抛掷盛有开水的暖瓶，致使一名业主背部烫伤;中午，一名身穿白色制服的栖霞保安对一名业主拳打脚踢后，被在场的业主拉开。业主报警后，月牙湖街道派出所的民警赶到小区。一位当时在场的民警表示，自己也差点儿挨了栖霞保安的打。
尽管事发当日顾守通就被民警带走，但因为没有证据显示他是这场冲突的组织策划者，所以24小时后，他便离开了派出所。两个月来，公安机关已初步认定打人者隶属于栖霞物业，但由于公司始终不肯交人、打人事件又没有引发严重后果，派出所也无能为力，只能一次又一次地要求栖霞交人。
4月2日，栖霞物业再次发出公告，正式撤销此前的退出声明。顾守通说，这是因为张红卫等人组织了临时业主大会，形成了新的决议，不许栖霞撤离。“而且这次决议有421票，比业委会选聘万园的402票还多，我们当然得留下。”
据顾守通介绍，3月31日前，南京市、秦淮区、月牙湖街道的三级物业主管部门就曾召集物业、业主开会，并对物业明确表示，“谁的票多听谁的、谁的票真实有效听谁的”。不过，《中国新闻周刊》见到的一份月牙湖街道物业管理办公室文件显示，该办于3月26日向栖霞物业下达书面指导意见，要求其按照2014年12月27日的“退出公告”、以及《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》的相关要求执行。在张月友看来，“这就是委婉地要求他们退出嘛”。
除了票数多少，顾守通还强调了另一个争议点：业委会选聘万园时没有公示票决清册，程序不合法。“其实只要他们肯把选票拿出来，一切问题也就迎刃而解了。”然而，无法公开票决清册，正是业委会的一大痛点。
3月9日，与万园签订物业合同的第二天，业委会便收到了一份“关于不公示表决清单的诉求”。20多名业主联名写道：“我们在签票时就强烈要求业委会不能公开表决清单，最主要的原因是担心受到栖霞物业的打击报复（在过去的十多年里，本小区发生了多起保安威胁业主、破坏业主财产的情况）”。4月15日业主们再次致函，“强烈要求业委会保护业主的人身安全”。这份函件中写道，只有在栖霞撤离小区后，业委会才能公布票决的详细信息;或者由政府、法院组织核查小组全面清查，但信息不得对外公开、泄露。
尽管如此，3月31日后，业委会依然绞尽了脑汁督促栖霞退出。但想来想去，这个以自治为己任的基层组织还是把希望寄托在了政府身上。由于小区中住着不少商界、政界的成功人士，业主们开始借用自己的人脉层层向上反映问题。不到一个月，月牙湖花园的困境就在江苏省、南京市、秦淮区三级的公安机关、住建机关、维稳部门、信访部门挂了号;业委会还专门制作了一本文件汇编，向南京市物业管理办公室提请对栖霞物业进行罚款、降低资质等行政处罚。张月友说，当时市物业办承诺：如果4月15日后栖霞还不撤出，就会下达行政处罚。
就在此时，张红卫的家人将业委会告上法庭，称其选聘新物业时程序违法。曾经明确表态的市物业办也因此搁置了处罚进程，表示待法院做出裁决后，再行决定是否给予栖霞行政处罚。
对于市物业办的态度转变，业委会的刘京凯无法理解。“栖霞是不是应该撤出与万园是不是应该进入，完全就是两个不相关的问题。即便选聘万园时真的存在程序瑕疵，栖霞也应该履行自己的承诺，退出小区。”
几个月的缠斗之后，5名业委会成员显得孤独而疲惫。站在他们对立面的，除了老物业栖霞外，还有部分业主。“不过3月31号的打人事件后，很多摇摆不定的业主站到了我们这边。”张月友说。
赵健认为，业主对物业的满意程度并不总和对业委会的支持程度成正比。“一般情况下，业主很少对物业较真，也很少旗帜鲜明地站出来支持业委会。只有在业主对物业矛盾升级、忍无可忍的情况下，大家才会团结一心。”
（实习生张诗妤、田姬熔对本文均有贡献）
与物业、业主、法院以及各种行政机关周旋了半年，南京月牙湖花园小区的5名业委会成员身心俱疲。
他们为了选聘新物业，特意与注册物业管理师签订合同，全程接受专业指导;他们工作中的每道程序、每份文件几乎都要提交居委会、街道备案;他们到小区数百个业主家中，逐门逐户地讲利害;他们在小区公告栏中，与老物业和个别业主相互辩论;他们带着数十名业主和新物业保安，与一百多名老物业保安在小区内对峙;他们中不止一人被保安拳脚相加;他们被业主告上法庭，自掏腰包请律师打官司;他们向街道、区、市的公安机关、住建部门、信访部门、维稳部门等层层上访……
然而，种种努力换来的却是一部出人意料的“反转剧”：5个月前，老物业执意退出，业委会极力挽留未果;5个月后，业委会找到新物业接手，老物业却坚守小区，不肯离去。
月牙湖花园是上世纪末建成的高档社区。当周边房价还在每平米两千多元徘徊时，其价格便已高达每平米四五千元。兴建之初，它是南京、甚至全国住宅小区界的宠儿，连续获得“建国50周年南京城建十项标志性工程”、全国“小康示范住宅金牌”等多项大奖。时任国家主席江泽民、国务院总理朱镕基、建设部（现住建部）部长俞正声都曾亲临考察。
而近半年里，这个江苏省“百姓理想住宅小区”经历了白天上百保安堵门、夜间特警保驾护航的“特殊待遇”。如今，老物业驻守如故，新物业手持合同却进驻无门。
岌岌可危的选票
一切矛盾的起因，其实并不复杂。2014年12月27日，在月牙湖花园服务了17年的物业公司——南京栖霞建设集团物业有限公司发出公告，称由于连年亏损，公司将于2015年3月底退出小区物业服务工作，并做好交接。
彼时，小区第四届业委会履新一月有余，对很多工作尚不熟悉。业委会主任张月友等人正筹划着与栖霞物业签订服务合同，做梦都没想到对方会突然退出。
12月26日，业委会还在组织业主大会，张月友等人带着二十多名楼长在小区内“扫楼”，就合同中可能涉及的重要事项征询业主投票。那次业主大会的议题有三项：一是启用小区维修基金，更换电子闸门、整修围墙道路等;二是上调小区内幼儿园、会所的物业费，分别由0.5元涨至2.6元、由1.5元涨至4元;三是主张恢复会所的原有功能，将现在的洗浴中心等还原成过去的健身房、影视厅、壁球馆等。“这三项诉求明显对大家有利，所以绝大部分业主都画圈签字，表示同意。”张月友说。
然而，这次业主大会却招来物业不满。栖霞物业月牙湖花园管理处主任顾守通告诉《中国新闻周刊》，此前业委会与物业谈判时曾就七八个问题进行过讨论，但业主大会的议题只有三项，“最重要的一个问题，业委会什么时候与物业签合同没有提上表决日程”。
就这样，栖霞物业第二天发布了退出公告，新上任的业委会一下蒙了。越过顾守通，张月友一个电话打到物业公司总部，希望恢复谈判，继续合作。但几番接触后，栖霞态度坚决，始终不肯留下。在物业看来，不明确签合同的具体时间就是没有诚意，没有谈判基础;但在业委会眼中，合同内容都提请业主表决了，难道诚意还不够吗？
无奈之下，业委会召开了扩大会议，5名业委会成员、几十名楼长和数名业主代表共同参加。在无法挽留栖霞的前提下，会议决定重新选聘物业。
对于这个决定，业委会成员之一于荣表示非常无奈。“三个月的选聘时间有点儿紧张，小区一天没物业，没有保安、保洁就会乱套的。”于荣说，更何况选物业这种事，选好了没人在意，选不好大家都骂你。“所以我们原来想着物业把工作干好就行了，根本不愿意换公司，风险太大了。”
和全国绝大部分小区一样，月牙湖花园的业委会里没一个人是物业方面的行家。选物业要遵守哪些程序、筛选时要注重哪些条件，5个委员谁也说不出其中的门道。辗转之下，业委会找到南京市城市治理委员会公众委员、国家注册物业管理师赵健，请他为月牙湖花园的物业选聘进行全程指导。
在月牙湖花园之前，赵健曾为南京的七八个住宅小区进行过物业选聘指导，每次都很成功。对于选聘的整套流程，赵健可谓轻车熟路。
2015年1月5日，业委会在《金陵晚报》上发出“物业选聘公告”，要求报名企业须有二级以上资质、具有管理中高端楼盘的物业服务经验。不到一周时间，江苏万园、南京长发、南京梓言等5家物业公司前来应聘，不过，月牙湖花园的老物业栖霞并未报名。
1月中下旬，月牙湖花园外拉起十几米长的红色横幅，业委会带着挑选出的4家物业公司代表到小区现场勘察。不料，小区门口的保安把勘察人员全部拦在门外，还与业委会成员发生了肢体冲突。无奈之下，“现场勘察”改在小区附近的一间茶室进行。一家物业公司见此情形主动退出竞争。几天后，余下的3家物业公司参加了业委会组织的预答辩，经过19名业主代表投票后，江苏万园、南京梓言成为最终候选人。
“就经验而言，我们有一些比较简单的选择标准，比如有本地的不选外地的，有资质高的不选资质低的，尽量选择征信中有加分项、而非减分项的。”赵健向《中国新闻周刊》介绍，这些条件对物业公司的综合实力、日后的纠纷解决等直接相关。
选聘时，赵健对各物业公司的管理计划也有要求：不能拼谁的价格低，而是要在物业费相同的前提下，看哪家公司制定的服务方案最优。“因为如果完全自由报价，每平方米1毛钱的方案也能做出来，但落实到服务上水分肯定很大。”赵健解释，同等价格下对服务进行比较更加现实、客观。“就算业主看不懂具体服务项目，但假如A公司派80个人来服务，B公司派60个人来服务，他一下就能从这种直观、量化的标准中看出差异。”
以小区业主大会的方式，月牙湖花园703户业主中的437户参与了选聘新物业的投票，其中402票真实有效。江苏万园得到了全部402张有效票，达到了户数、面积比例的“双过半”;如果不出意外，很快它便会取代栖霞，成为小区的新物业。 对于这个“一边倒”式的结果，赵健并不感到意外，因为在5家竞聘公司中，只有万园一家为一级资质，其余全部为二级。反倒是业委会，对此有些介怀。此前，他们预估的有效选票数量在500以上，也就是说超过70%的业主会来投票。但实际上参与投票的业主只有62%，其中还有5%的废票，唱票结果虽然达到“双过半”，但面积比例已经处在50%的边缘，岌岌可危。
“两边倒”的业主
之所以会有这样的结果，是因为小区内的另一批业主也在拉票，而目标恰好与业委会相反。
尽管老物业栖霞坚决要求退出，但这批业主却更坚决地要求挽留。几乎与业委会选聘新物业同时，他们也在行动。
2014年1月4日，陈志虹等8名业主致函业委会，要求召开临时业主大会，就业主对栖霞服务是否满意、是否调换新物业等问题进行投票。10天后，业主张红卫向业委会递交了由142户业主签名的提议，重申这一主张。依据《江苏省物业管理条例》，“占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”月牙湖花园703户的20%是141户，张红卫抓住的正是这条。
但在赵健看来，无论是物权法还是相关地方性法规，只要是有业委会的小区，组织业主大会的职责者在业委会。但在实际 操作中，当20%的业主要求召开临时业主大会时，应由业委会组织安排。只有在业委会怠于行使职责，且街道责令召开而业委会仍不召开的情况下，才由街道代行业委会职责，组织召开临时业主大会。“否则，临时业主大会没有法律效力，也不能形成相应的决议。”
对于陈志虹、张红卫等人的要求，业委会表示不解，“栖霞打定主意要走，谈判也不谈了，退出公告也发了，你不让走人家就能不走了？”业委会的刘京凯反问，“更何况选聘新物业已经开始，我们也不能出尔反尔。”很快，业委会给陈志虹等8人发出回函，其中写道：“业委会无权干涉栖霞物业的经营决策，并尊重其决定。若栖霞物业有意继续为小区服务，应报名参加小区物业选聘。”至于张红卫等142人的提议，业委会对其进行了抽样审核，发现抽样的28户中有4户业主签名造假。该提议因此未达到20%的法定人数。
没过几天，陈志虹等6名业主又要求“撤销业委会做出的对外招聘物业公司的不当决定，继续与栖霞物业沟通协商并签订物业服务合同”，同时附上210户业主提议召开临时业主大会的签名清单。此后，王碧清等7名业主再次要求召开临时业主大会，“审议并投票表决拟与栖霞物业签定的物业服务合同;业委会在业主大会决议后十日内与栖霞物业签定物业服务合同”，并附上380户业主的签名清单。
对于一次又一次的业主来函，业委会不敢怠慢。在2月16日（农历腊月二十八）对王碧清等人的回函中，业委会表示春节后将召开业委会扩大会议统一讨论业主们的多份提议，再行确定临时业主大会的时间、方式和议题。不过直至3月初，业委会也未收到王碧清提请表决的那份与栖霞物业的新合同。
在张月友等人看来，多次联名致函业委会的不到10名业主中，领头人之一张红卫的身份格外特殊。她是南京星叶中心会所有限公司的员工，而星叶公司与小区开发商南京栖霞建设股份有限公司、小区前期物业南京栖霞建设集团物业有限公司，同为南京栖霞建设集团旗下的子公司。目前，属于小区配套设施的月牙湖花园会所正是由星叶公司负责运营。
在选聘物业的问题上，张红卫婉拒了《中国新闻周刊》的采访。但她表示，小区内的物业和业主没有纠纷，矛盾只存在于业主和业委会之间。
3月中下旬，尽管没有获得业委会和街道的支持，张红卫等业主还是以“扫楼”、上门拉票的方式召开了临时业主大会，为期6天。会议共发出表决票428张，收回423张，其中421张对大会议题表示赞同：第一，审议并通过与栖霞的物业服务合同;第二，业委会应在10天内与栖霞签订该合同。
在6天的临时业主大会中，不少物业人员参与了拉票。有的保安在地下车库拦截业主，要求在表决票上签字;有的保洁员则挨家挨户敲开房门，再三请求业主签票。“那些保洁人员说如果我们不签字，她们就要失业了、没饭吃了。”一位业主表示，这些保洁生活确实不易，且在小区服务多年有了感情，也就不好推辞。
对于物业帮助张红卫等人拉票，栖霞物业月牙湖花园管理处的负责人顾守通并未否认，只说“即便有人参与，也是在非工作时间进行”。但业委会对于这种做法非常不满，街道也认为物业不应参与其中。
“如果栖霞愿意留下完全可以报名参加选聘，我们也很欢迎，毕竟‘做生不如做熟’。但他们采用这种方式，实在不够光明正大。”业委会的于荣认为，张红卫等人的临时业主大会根本就是与栖霞物业共同策划的，“目的很明显，就是要让栖霞留下。”
据月牙湖花园第三届业委会成员李静芳介绍，2006年和2010年，栖霞物业也曾在小区内发布退出公告。“不过几天之后，他又说感谢业主们挽留，不走了，那个退出公告也被撤回了。”李静芳说，之前的情况与现在如出一辙，“只是这一次，业委会真的开始选聘新物业了。”
前后一个月的时间里，业委会和部分业主分别组织召开了两次业主大会，前一次，万园物业得票402张;后一次，栖霞物业得票421张。然而整个小区一共只有703户业主，也就是说，至少有120户业主在两边均投下了赞成票。
尽管只干了半年多的业委会，于荣却认为这个结果很合乎业主们的逻辑。据于荣观察，小区里的部分业主、尤其是年轻人根本不在乎物业是谁、干得如何，只要达到门口有人站岗、垃圾有人清扫的最低标准，就能接受;另一部分业主对物业相对上心，关心服务质量，但始终保持不惹事、不得罪人的“和事佬”态度。抱着这两种心态的业主，在小区中占了多数。两次业主大会中，他们投票的随机性较强，有些谁都不投，还有些两边都投。
在业委会收回的35张废票上，不时出现“和为贵”“再谈谈”之类的字样，证实了于荣的判断。而通过对两边投票清册的大致比对，张月友估算“两边倒”型的重复票有200张左右。也就是说，在选择新物业还是保留老物业的问题上，超过1/3的投票业主态度不明。
矛盾升级
2015年3月31日，本是栖霞物业承诺退出的日子。然而，一场物业与业主间的冲突就此爆发。
在顾守通的描述中，当天早上有业主用私家车将七八名社会闲散人员带进小区搞破坏。约10分钟后，新物业万园用两辆大巴拉来几十名保安在小区门口列队，准备进入。就在此时，数名业委会成员和此前进入的社会闲散人员一起抢占保安门岗，并发生肢体冲突。见此情形，老物业栖霞紧急调来100多名保安到小区内维持秩序。
然而，业委会的说法却与此不同。刘京凯、于荣等人告诉《中国新闻周刊》，那天早上，100多名业主候在小区门口迎接新物业万园的进驻。而老物业栖霞为了守住地盘，专门从小区外调集了167名身穿白色、黑色制服，戴着红色肩章的保安前来堵门。对峙中，栖霞放下了控制车辆进出的闸杆，令业主也无法正常出入。为打破封锁，几名业主掰断了闸杆并与保安发生冲撞。
当天上午，一名栖霞保安向业主抛掷盛有开水的暖瓶，致使一名业主背部烫伤;中午，一名身穿白色制服的栖霞保安对一名业主拳打脚踢后，被在场的业主拉开。业主报警后，月牙湖街道派出所的民警赶到小区。一位当时在场的民警表示，自己也差点儿挨了栖霞保安的打。
尽管事发当日顾守通就被民警带走，但因为没有证据显示他是这场冲突的组织策划者，所以24小时后，他便离开了派出所。两个月来，公安机关已初步认定打人者隶属于栖霞物业，但由于公司始终不肯交人、打人事件又没有引发严重后果，派出所也无能为力，只能一次又一次地要求栖霞交人。
4月2日，栖霞物业再次发出公告，正式撤销此前的退出声明。顾守通说，这是因为张红卫等人组织了临时业主大会，形成了新的决议，不许栖霞撤离。“而且这次决议有421票，比业委会选聘万园的402票还多，我们当然得留下。”
据顾守通介绍，3月31日前，南京市、秦淮区、月牙湖街道的三级物业主管部门就曾召集物业、业主开会，并对物业明确表示，“谁的票多听谁的、谁的票真实有效听谁的”。不过，《中国新闻周刊》见到的一份月牙湖街道物业管理办公室文件显示，该办于3月26日向栖霞物业下达书面指导意见，要求其按照2014年12月27日的“退出公告”、以及《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》的相关要求执行。在张月友看来，“这就是委婉地要求他们退出嘛”。
除了票数多少，顾守通还强调了另一个争议点：业委会选聘万园时没有公示票决清册，程序不合法。“其实只要他们肯把选票拿出来，一切问题也就迎刃而解了。”然而，无法公开票决清册，正是业委会的一大痛点。
3月9日，与万园签订物业合同的第二天，业委会便收到了一份“关于不公示表决清单的诉求”。20多名业主联名写道：“我们在签票时就强烈要求业委会不能公开表决清单，最主要的原因是担心受到栖霞物业的打击报复（在过去的十多年里，本小区发生了多起保安威胁业主、破坏业主财产的情况）”。4月15日业主们再次致函，“强烈要求业委会保护业主的人身安全”。这份函件中写道，只有在栖霞撤离小区后，业委会才能公布票决的详细信息;或者由政府、法院组织核查小组全面清查，但信息不得对外公开、泄露。
尽管如此，3月31日后，业委会依然绞尽了脑汁督促栖霞退出。但想来想去，这个以自治为己任的基层组织还是把希望寄托在了政府身上。由于小区中住着不少商界、政界的成功人士，业主们开始借用自己的人脉层层向上反映问题。不到一个月，月牙湖花园的困境就在江苏省、南京市、秦淮区三级的公安机关、住建机关、维稳部门、信访部门挂了号;业委会还专门制作了一本文件汇编，向南京市物业管理办公室提请对栖霞物业进行罚款、降低资质等行政处罚。张月友说，当时市物业办承诺：如果4月15日后栖霞还不撤出，就会下达行政处罚。
就在此时，张红卫的家人将业委会告上法庭，称其选聘新物业时程序违法。曾经明确表态的市物业办也因此搁置了处罚进程，表示待法院做出裁决后，再行决定是否给予栖霞行政处罚。
对于市物业办的态度转变，业委会的刘京凯无法理解。“栖霞是不是应该撤出与万园是不是应该进入，完全就是两个不相关的问题。即便选聘万园时真的存在程序瑕疵，栖霞也应该履行自己的承诺，退出小区。”
几个月的缠斗之后，5名业委会成员显得孤独而疲惫。站在他们对立面的，除了老物业栖霞外，还有部分业主。“不过3月31号的打人事件后，很多摇摆不定的业主站到了我们这边。”张月友说。
赵健认为，业主对物业的满意程度并不总和对业委会的支持程度成正比。“一般情况下，业主很少对物业较真，也很少旗帜鲜明地站出来支持业委会。只有在业主对物业矛盾升级、忍无可忍的情况下，大家才会团结一心。”
（实习生张诗妤、田姬熔对本文均有贡献）