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【摘 要】房地产企业管理手段中最重要的就是成本控制，实施阶段成本控制是房地产成本管理的核心内容。本文通过对房地产项目成本控制现状的分析，总结了成本控制中存在的基本问题，从房地产项目实施的设计阶段、施工阶段和竣工阶段入手阐述成本控制的重点并提出比较全面的成本控制措施，希望可以为工程实施阶段的成本控制提供参考。
【关键词】房地产项目；实施阶段；成本控制；成本管理
一、引言
房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力，是房地产开发公司需解决的问题，房地产项目的实施阶段包括设计、招标、施工和竣工四大方面。工程成本控制管理是整个过程中不可缺少的一部分，各个阶段的成本控制目标互相联系、互相补充。因此，要建立起完善的管理体系，及时发现施工过程中存在的问题，共同朝着目标努力，更好地完成房地产项目在实施阶段的成本控制。
二、房地产建设项目成本控制现状
房地产开发成本主要由以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、各项税费。现阶段我国房地产商绝大多数都单纯的强调利润目标，在项目成本控制方面，只重视施工阶段，忽略了设计、招标、竣工等方面，导致减少了设计成本反而增加了工程成本的造价。同时，企业的管理松懈也是成本失控的主要原因，房地产公司无法协调各部门的工作，导致资源得不到合理利用，成本真实性和准确度得不到保障。材料利用率低下、技术及产品的储备不足等情况增加了资源浪费和成本支出。例如，山东省部分房地产企业项目工程招投标不公开，虽然节约了该环节成本，但在后续的施工环节为了保证质量只能增加投入，不能发挥出成本控制的作用。一般情况下，房地产项目的实施周期长，工程变更是项目施工阶段经常出现的问题，随之会产生大量的额外费用，严重的还可能导致停工和返工，直接增加了项目总成本。如果增加预算审查力度，就无法保证对工程变更的控制，造成施工阶段成本的增加，对后续施工阶段产生不利影响。
三、房地产项目在实施阶段的成本控制措施
1.设计阶段的成本控制措施
初步设计阶段是投资控制的重要组成部分，建筑物结构、外观、平面布置和装修标准都是在这个环节决定的。因此在初步设计阶段就应该进行投资估算，其成本控制方法包括推行设计招标与设计监理、实行限额设计制度以及运用价值工程选择合适的设计方案等等。设计招标制度的合理使用可以减少设计领域的不规范行为，保证设计单位在公平的环境下竞争，从而提高自身设计水平，不断增强竞争力。这样一来，房地产开发企业在设计方案的选择上范围更大，进而保证设计方案的质量。积极推行限额设计的内容主要是指定量分析，必须经过计算，考虑到施工过程中存在的变化。定标后，设计单位应尽快提供完整的项目资料和技术经济总指标，使设计单位明确项目定位和成本范围，不仅按时完成高质量的工程，还节约了成本。在选择方案时，应该综合工程功能和投资两个方面考虑，既保证功能的全面性，又最大限度地减少支出。对于设计图纸的审核，一定要严格，尽量保证施工之后不再变化。例如，山东泰盛恒房地产有限公司的工程造价部门针对图纸制定了操作性较强的奖罚方案，奖励员工节约成本的30%，金泰华府项目设计人员的方案操作性较强，拿到了9000元奖励金。现金的奖励使员工从根本上认识到成本控制的重要性，避免了工程设计中随意提高混凝土强度，提高工程造价等情况的出现。
2.施工阶段的成本控制措施
项目实现其工程价值的关键阶段就是施工阶段，需要大量的资金投入。这个过程中施工现场条件出现了变化就需要进行设计变更，修改原有设计，从而保证设计和施工质量。要注意工程成本的增减幅度，避免出现超预算的情况。通常来讲，即使经济技术在变更要求范围内，现场也会产生一定的索赔和损失，因此，要权衡轻重后进行变更。建设单位要针对这种情况做好预案，设计变更时间要控制在一定范围内，标准层砌筑完成后不可以进行室内变更，污水、雨水管线完成施工后不可以进行室外变更。施工过程中一旦发生索赔事件，要做好记录，根据实际情况，通知承包商停工和复工，最大限度地减少工程损失，还要保证索赔资料的完整和真实，为日后承包费用的索赔提供证据。房地产项目施工阶段的成本控制要从整体出发，加强施工各部门之间的沟通和联系，信息管理部门和设计部门要为成本控制部门提供理论支持，保证信息互通。
3.竣工阶段的成本控制措施
施工单位完成全部的施工内容后，由有关部门检验合格向建设单位提交结算书，进入了工程的竣工阶段，也是工程实际造价的最后阶段。这个阶段需要编制竣工决算和新增固定资产价值依据，所以应该从核验结算资料和结算费用审核两个方面进行成本控制，这就要求工作人员具有高度专业素养和责任意识。竣工后应该审查是否按照图纸和合同规定完成任务，有没有丢项、落项的情况。根据合同及时处理好工程变更产生的索赔费用，重点审查工程量、材料的单价和补充是否符合合同规定，以保证投资收益和结算质量。例如山东省泰盛恒房地产有限公司在南坛项目竣工结算环节，审核了脚手架的施用、大型机械的进退场次数和模板的使用情况，发现与原有记录不符，及时进行追查，避免了成本损失。
四、结论
综上所述，房地产公司对项目实施阶段的成本控制，应该加强对工程造价的主动控制，在满足项目合理质量要求时，在设计阶段要加强图纸的审核力度，实行科学的设计方案、招标阶段选择合适的合同模式，严格编制招标文件、施工阶段加强对工程变更和索赔的控制、竣工阶段进行资料核算，加强费用审核工作力度等成本控制的有效措施。
參考文献：
[1]张斐. 房地产项目开发设计阶段的成本控制[J]. 建筑设计管理，2009，26（05）：25-27.
[2]王亚静. 房地产项目施工阶段成本控制研究[J]. 商业会计，2015，（12）：55-58.
【关键词】房地产项目；实施阶段；成本控制；成本管理
一、引言
房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力，是房地产开发公司需解决的问题，房地产项目的实施阶段包括设计、招标、施工和竣工四大方面。工程成本控制管理是整个过程中不可缺少的一部分，各个阶段的成本控制目标互相联系、互相补充。因此，要建立起完善的管理体系，及时发现施工过程中存在的问题，共同朝着目标努力，更好地完成房地产项目在实施阶段的成本控制。
二、房地产建设项目成本控制现状
房地产开发成本主要由以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、各项税费。现阶段我国房地产商绝大多数都单纯的强调利润目标，在项目成本控制方面，只重视施工阶段，忽略了设计、招标、竣工等方面，导致减少了设计成本反而增加了工程成本的造价。同时，企业的管理松懈也是成本失控的主要原因，房地产公司无法协调各部门的工作，导致资源得不到合理利用，成本真实性和准确度得不到保障。材料利用率低下、技术及产品的储备不足等情况增加了资源浪费和成本支出。例如，山东省部分房地产企业项目工程招投标不公开，虽然节约了该环节成本，但在后续的施工环节为了保证质量只能增加投入，不能发挥出成本控制的作用。一般情况下，房地产项目的实施周期长，工程变更是项目施工阶段经常出现的问题，随之会产生大量的额外费用，严重的还可能导致停工和返工，直接增加了项目总成本。如果增加预算审查力度，就无法保证对工程变更的控制，造成施工阶段成本的增加，对后续施工阶段产生不利影响。
三、房地产项目在实施阶段的成本控制措施
1.设计阶段的成本控制措施
初步设计阶段是投资控制的重要组成部分，建筑物结构、外观、平面布置和装修标准都是在这个环节决定的。因此在初步设计阶段就应该进行投资估算，其成本控制方法包括推行设计招标与设计监理、实行限额设计制度以及运用价值工程选择合适的设计方案等等。设计招标制度的合理使用可以减少设计领域的不规范行为，保证设计单位在公平的环境下竞争，从而提高自身设计水平，不断增强竞争力。这样一来，房地产开发企业在设计方案的选择上范围更大，进而保证设计方案的质量。积极推行限额设计的内容主要是指定量分析，必须经过计算，考虑到施工过程中存在的变化。定标后，设计单位应尽快提供完整的项目资料和技术经济总指标，使设计单位明确项目定位和成本范围，不仅按时完成高质量的工程，还节约了成本。在选择方案时，应该综合工程功能和投资两个方面考虑，既保证功能的全面性，又最大限度地减少支出。对于设计图纸的审核，一定要严格，尽量保证施工之后不再变化。例如，山东泰盛恒房地产有限公司的工程造价部门针对图纸制定了操作性较强的奖罚方案，奖励员工节约成本的30%，金泰华府项目设计人员的方案操作性较强，拿到了9000元奖励金。现金的奖励使员工从根本上认识到成本控制的重要性，避免了工程设计中随意提高混凝土强度，提高工程造价等情况的出现。
2.施工阶段的成本控制措施
项目实现其工程价值的关键阶段就是施工阶段，需要大量的资金投入。这个过程中施工现场条件出现了变化就需要进行设计变更，修改原有设计，从而保证设计和施工质量。要注意工程成本的增减幅度，避免出现超预算的情况。通常来讲，即使经济技术在变更要求范围内，现场也会产生一定的索赔和损失，因此，要权衡轻重后进行变更。建设单位要针对这种情况做好预案，设计变更时间要控制在一定范围内，标准层砌筑完成后不可以进行室内变更，污水、雨水管线完成施工后不可以进行室外变更。施工过程中一旦发生索赔事件，要做好记录，根据实际情况，通知承包商停工和复工，最大限度地减少工程损失，还要保证索赔资料的完整和真实，为日后承包费用的索赔提供证据。房地产项目施工阶段的成本控制要从整体出发，加强施工各部门之间的沟通和联系，信息管理部门和设计部门要为成本控制部门提供理论支持，保证信息互通。
3.竣工阶段的成本控制措施
施工单位完成全部的施工内容后，由有关部门检验合格向建设单位提交结算书，进入了工程的竣工阶段，也是工程实际造价的最后阶段。这个阶段需要编制竣工决算和新增固定资产价值依据，所以应该从核验结算资料和结算费用审核两个方面进行成本控制，这就要求工作人员具有高度专业素养和责任意识。竣工后应该审查是否按照图纸和合同规定完成任务，有没有丢项、落项的情况。根据合同及时处理好工程变更产生的索赔费用，重点审查工程量、材料的单价和补充是否符合合同规定，以保证投资收益和结算质量。例如山东省泰盛恒房地产有限公司在南坛项目竣工结算环节，审核了脚手架的施用、大型机械的进退场次数和模板的使用情况，发现与原有记录不符，及时进行追查，避免了成本损失。
四、结论
综上所述，房地产公司对项目实施阶段的成本控制，应该加强对工程造价的主动控制，在满足项目合理质量要求时，在设计阶段要加强图纸的审核力度，实行科学的设计方案、招标阶段选择合适的合同模式，严格编制招标文件、施工阶段加强对工程变更和索赔的控制、竣工阶段进行资料核算，加强费用审核工作力度等成本控制的有效措施。
參考文献：
[1]张斐. 房地产项目开发设计阶段的成本控制[J]. 建筑设计管理，2009，26（05）：25-27.
[2]王亚静. 房地产项目施工阶段成本控制研究[J]. 商业会计，2015，（12）：55-58.